【正文】 采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場所照明采用聲控延時開關(guān)。三、 公用工程（一）供配電及強(qiáng)弱電等l 本項目總裝機(jī)用電量約13530KW，按68%的同時使用系數(shù)，項目需設(shè)9200KVA變配電所一座。另外，住宅的外墻面采用高級外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強(qiáng)烈的視覺效果。以四～六層躍層房型為主，套型以現(xiàn)有的F型、A型、C型為主，另外增加面積在200平方米左右的躍層公寓。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對獨立的院落空間。小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整個小區(qū)各部分。項目主要技術(shù)指標(biāo)表項 目計量單位數(shù) 值所占（%）占地面積畝居住戶數(shù)戶3200居住人數(shù)人11200戶均人口人總建筑面積萬M2其中住宅建筑面積萬M2公建建筑面積萬M2規(guī)劃住宅平均層數(shù)層人口毛密度人/ha443容積率建筑密度：%＜40綠地率%＞40二、 土建（一） 建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計。區(qū)內(nèi)道路將整個用地分為A、B、C、D四區(qū)。根據(jù)建筑物群組自然布置。小區(qū)采用多層躍層住宅，將不同單元拼接組合，根據(jù)南京地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的同時，改善小區(qū)空間景觀效果。生活污水匯集后，經(jīng)污水處理裝置進(jìn)行初步處理后，由利源中路DN500市政污水管排入開發(fā)區(qū)污水處理廠處理。（二） 電信：利源中路下的電話通信光纜，能滿足本項目要求。綜上所述，本項目選址符合生活居住區(qū)的相關(guān)要求。外部交通條件便捷。地塊內(nèi)現(xiàn)有住宅約60戶。項目建設(shè)用地位于利源中路以西，西止經(jīng)四路，南臨天元路,北靠太三路?！鞍偌液骰▓@”將是他們較佳的選擇之一。（四） 中老年人休閑、養(yǎng)老、頤養(yǎng)天年的較佳場所。江寧開發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京市的一個重要的經(jīng)濟(jì)增長點，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，對住宅有著較高的要求，“百家湖西花園”的高品味定位將為他們提供較理想的選擇。根據(jù)利源公司自1992年以來對百家湖花園的開發(fā)經(jīng)驗，“百家湖西花園”的主要銷售對象定位在以下幾個方面：（一） 南京市中高收入階層。百家湖西花園新型系列躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場定位為知本型業(yè)主的第二居所，價格定位為：百家湖西花園房價+汽車+20年汽車使用費＝南京三類地區(qū)相同面積房價。中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。二、 價格定位（一） 周邊樓盤定價調(diào)查樓 盤開發(fā)商樓盤性質(zhì)售價（元/M2）百家湖花園公寓利源物業(yè)現(xiàn)房2200江南文樞院江寧房地產(chǎn)總公司多層（現(xiàn)房）16002100溫泉公寓湯山房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）10001800溫泉花園別墅湯山房地產(chǎn)聯(lián)排別墅（現(xiàn)房）20002400江寧第一城金輪房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）1480湖濱世紀(jì)花園江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)多層住宅18802110太陽城棲霞建設(shè)多層住宅19502180碧水華庭江蘇聯(lián)駿公寓別墅18802300中國人家江蘇東恒別墅（期房）22002350養(yǎng)龍山莊天地房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）2180240021世紀(jì)假日花園21世紀(jì)房地產(chǎn)多層住宅（期房）21002400（二） 樓盤價格發(fā)展趨勢江寧開發(fā)區(qū)1992年成立以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)價格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的2000元左右，而目前江寧開發(fā)區(qū)發(fā)展勢頭仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預(yù)期未來2～3年內(nèi)該區(qū)房價仍有較大上升空間。l 項目與江寧開發(fā)區(qū)及江寧地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢。本項目位于利源中路西側(cè)，而該路東與寧溧公路相接，西與機(jī)場高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與利源公司以前開發(fā)的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。隨著社會的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費群體中占有較大的份量，促成了對環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費需求。因此本項目建設(shè)對服務(wù)于“空港經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。本工程為中高檔住宅建設(shè)項目，對進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿足逐步富裕起來的人們對中高檔住宅日益增長的消費需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點具有十分積極的意義。三、 可行性研究報告編制依據(jù)（一） 江寧開發(fā)區(qū)管委會2000年月11月寧經(jīng)管委發(fā)[2000]201號文“關(guān)于同意南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)百家湖西花園基建立項的批復(fù)”；（二） 江寧區(qū)建設(shè)局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；利源公司提供的項目有關(guān)資料；（三） 利源公司2001年2月委托南京工程咨詢公司編制本項目可行性研究報告的協(xié)議。百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。為了進(jìn)一步推動江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，營造一流投資環(huán)境，改善人們居住環(huán)境，提高生活品位，南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱利源公司）擬在江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔建設(shè)百家湖西花園住宅小區(qū)。世界排名前500強(qiáng)的企業(yè)中已有瑞典愛立信、日本東陶和三井、美國摩托羅拉和百事可樂等14家進(jìn)區(qū)。區(qū)內(nèi)“六通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施和日趨完善的社區(qū)服務(wù)設(shè)施已基本能滿足進(jìn)區(qū)企業(yè)生活、生產(chǎn)和建設(shè)的需要。區(qū)內(nèi)已有金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務(wù)等近百家“三產(chǎn)”企業(yè)投入運營。江寧開發(fā)區(qū)堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略。北距中華門7公里，南離祿口國際機(jī)場18公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。江寧開發(fā)區(qū)座落于南京市南郊。近期被評為中國城市綜合實力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。日供水量30萬噸水廠、日處理4萬噸的污水處理廠等重點工程已基本建成。沙灘浴場、網(wǎng)球場、壁球館、保齡球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設(shè)施已相繼投入使用。投資額在1000萬美元以上的大項目有43個。我市及江寧區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔為主，中高檔住宅建設(shè)仍然不能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。利源公司主