【正文】 26 風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................................. 27 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 ...................................................................................................................... 27 第四章 投資收益分析 .................................................................................................... 27 第五章 商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目規(guī)劃 ......................................................................................... 27 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。一般情況下購房者首付 20％房款，約 5 萬元 左右，余款向銀行分 30 年按揭償還，按照購房貸款利率李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以聯(lián)想集團(tuán)為依托的網(wǎng)路系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備。舒適性是以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過渡到享受需 求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。新近開盤的名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì) 。 的時(shí)間，且武漢市三口之家的年收入在 2 萬元以下的家庭約占 50%以上。住宅開發(fā)項(xiàng)目有在概念上炒作的嫌疑。光谷 是最能體現(xiàn)武漢未來形象和發(fā)展的地區(qū)，而“聯(lián)想高科?經(jīng)典都市”則是光谷置業(yè)首選。 迪雅花園 東泰房地產(chǎn) 2* 3* 3*... 框架、磚混 2250 均 現(xiàn)房 頤和苑 天人房地產(chǎn) 1* 2* 2*... 框架 1500 起 現(xiàn)房期房 （四）市場定位 1 項(xiàng)目優(yōu)勢和價(jià)格定位 和周邊其他競爭樓盤相比本項(xiàng)目有其自身特有的優(yōu)勢：品牌、規(guī)模、高科技及文化氛圍、交通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、智能及商務(wù)配套， 這六大優(yōu)勢集中了當(dāng)今武漢成功開發(fā)樓盤的精髓。周邊地區(qū)近年來相繼開發(fā)了一些與本項(xiàng)目相關(guān)的樓盤，形成競爭態(tài)勢。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場反映良好。從武漢三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。 （ 2）建筑類型 ●多層。 “武漢?中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢?中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū) 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為 21 世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中北路沿線現(xiàn)已成為小高層聚集區(qū)，此季度均價(jià)在 2450 元 /平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。 此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均價(jià)為 元 /平方米，比上季度提高了 元 /平方米。 武昌區(qū)指數(shù) 2020 年第四季度 2020 年第一季度 2020 年第二季度 2020 年第三季度 2020 年第四季度 此季度南湖地區(qū)普通住宅的均價(jià)為 元 /平方米，比上季度提高 元 /平方米。 坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在 2020 元 /平方米左右。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 本項(xiàng)目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū) 域內(nèi)樓盤對本項(xiàng)目構(gòu)成競爭，本報(bào)告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢加以對比分析。 16 月房屋成交 21118 起，同比增長 52%，其中，存量房買賣成交 12999 起，占總成交量的 %。 住宅價(jià)格指數(shù)此季度為 點(diǎn)，比上季度上漲 點(diǎn)；平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上升 元 /平方米，其升幅為 %。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在 心理上會逐漸接受高層住宅。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計(jì)、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營的“金色港灣”，以及像“藍(lán)灣俊園”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來 提升品牌魅力的樓盤。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 4 武漢主要商品住宅樓盤 2020 年銷售大勢 1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢 2020 年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個(gè)季度，各區(qū)域銷售價(jià)格 和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個(gè)月的時(shí)間，一期的 400 余套已銷售逾 70％。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤 均價(jià)在 1940 元 /平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。 洪山區(qū)指數(shù) 2020 第四季度 2020 第一季度 2020 第二季度 2020 第三季度 2020 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右 ，且銷售情況良好：書香門第售罄，李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 3 武漢商品住宅價(jià)格走勢 2020 年武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢。 3000 萬平方米，用五年的時(shí)間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的 。 2 武漢房地產(chǎn)市場概況 國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。 超級城市是指具有下列 3 項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過 100 萬 ；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。 的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元 ,同比增長 %,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 %。 （ 6）其他 （五）結(jié)論 本項(xiàng)目社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場反映良好。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。 （ 2）建筑類型 武漢市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀： ●多層。 “武漢?中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè) 規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢?中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū) 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)， 必將成為 21 世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。未來超級城市必不可少的 10 個(gè)因素：水源；國際機(jī)場；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資 億美元，外資來自全球五大洲 40 多個(gè)國家或地區(qū)，全球 500 強(qiáng)跨國公司有 35 家來漢投資，另有 45 家設(shè)立了代表處。自 1992 年以來 ,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?,全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長 ,高于全國、全省平均水平。 4 項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢所在 世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù) 高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備 融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢 （四）市場分析 1 武漢概況 武漢市是中國六大中心城市之一。 好條件。類似本項(xiàng)目開發(fā)可 200 多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，在未來的 5 年內(nèi)，中國光谷方圓 50 平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)科工貿(mào)年收入超過 1000 億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投 入。 建筑面積： 314528 平方米 開發(fā)周期： 7 至 8 年 土地價(jià)格： 5400 萬（高科集團(tuán)儲備土地，作為股本投入） 3 周圍環(huán)境與設(shè)施 （ 1）步行約 2 分鐘可至 58 52 715 等公交車站； （ 2）魯巷廣場購 物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場所均幾步之遙； （ 4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞； （ 3）武漢光谷 CBD 中心 ??光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè) 4 項(xiàng)目投入資金及效益情況 項(xiàng)目總投資： 萬元 自有資金投入： 12400 萬元 住宅銷售價(jià)格： 2020 元 /平米起 項(xiàng)目銷售收入： 萬元 項(xiàng)目稅后利潤總額： 萬元 項(xiàng)目毛利潤潤： ％ 項(xiàng)目內(nèi)部收益率： ％ （三）項(xiàng)目建設(shè)緣由 1 項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開拓 發(fā)展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。 成立于 2020 年 6 月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子。 公司注冊資本 1 億元（“世紀(jì)地產(chǎn)” 3000 萬元，武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司 3000 萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4000 萬元）流動資金 2400 萬元（滾動開發(fā)）。李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司及 北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項(xiàng)目。 已成為“武漢?中國光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、 風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團(tuán)。地塊緊鄰光谷 CBD 中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。 2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積： 270 畝（ 180090 平方米） 容積率： （本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行 800 米即達(dá)武黃高速公路，是武漢光谷的重點(diǎn)開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值） 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。 3 由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開發(fā)策略 從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對穩(wěn)定性和自 90 年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，武漢 市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。 本項(xiàng)目由武漢高科國有控股集團(tuán)提供