綠城集團杭州玫瑰園二期營銷策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 平、區(qū)位、規(guī)模、配套設(shè)施、物業(yè)管理等）方面與玫瑰園二期存在較大差距，其價格的優(yōu)勢（別墅差價約1000元/平方米，花園差價約500元/平方米）并不足以對玫瑰園二期構(gòu)成太大的威脅。售 價：獨立別墅2780元/平方米起，雙聯(lián)別墅2680元/平方 米起，花園580元/平方米起(不加系數(shù))廣 告 語：喚醒一生激情配套情況：會館、網(wǎng)球場、游泳池、智能化布線、紅外監(jiān)控、 24小時保安巡邏物業(yè)管理：浙江萬安物業(yè)管理有限公司物 管 費：（暫定）開盤時間：2000年5月交付時間：2001年底付款方式：一次性付款、8成30年按揭付款銷售狀況：已預(yù)售60%景月灣別墅開 發(fā) 商：浙江經(jīng)貿(mào)房地產(chǎn)公司地理位置：之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)，未來世界東側(cè)售樓電話：70909670966885115128樓盤規(guī)模：180畝，70余幢獨立別墅、50余幢聯(lián)式別墅住宅類型：山地別墅、聯(lián)式別墅外墻材料：涂料、片巖戶型面積：220480平方米花園面積：350平方米左右、聯(lián)式別墅70平方米售 價：獨立別墅4980元/平方米起（加位置系數(shù)），花園 1280元/平方米(不加系數(shù))；聯(lián)式別墅4380元/平方 米起（加位置系數(shù)），花園1180元/平方米(不加系 數(shù))。（二）競爭樓盤調(diào)研分析目前與玫瑰園二期產(chǎn)品特性相近，形成正面競爭的主要有西湖高爾夫別墅、秀水山莊、景月灣、東方苑、西湖花園二期等。預(yù)計在最近的二三年中，山水型別墅的競爭又將趨于激烈。直至1996年我公司開發(fā)了九溪玫瑰園一期。三、市場調(diào)查和分析（一）杭城別墅類產(chǎn)品開發(fā)的回顧與展望 目前，杭州的別墅主要可以分為城市型別墅和山水型別墅兩種類型。詳見《杭州九溪玫瑰園（二期）產(chǎn)品策劃書》。 戶型面積 住宅區(qū)內(nèi)的別墅面積280－600平方米不等，以300－350平方米為主力房型。這情況與一期開發(fā)有所類似，為加快二期的工程進度，爭取在競爭中占據(jù)有利位置，二期別墅的戶型可以根據(jù)景觀位置的取向，套用玫瑰園一期的別墅戶型。由設(shè)計九溪玫瑰園一期的設(shè)計師設(shè)計玫瑰園二期建筑單體，是玫瑰園二期的一大優(yōu)勢，對銷售有很大的助益。其次是局部地段的緩坡利用；沖溝表面看上去使地形破碎，但同時也帶來了良好的生態(tài)效應(yīng)和造景潛力，對之理應(yīng)極力彰顯。度假村是集休閑、餐飲、娛樂于一體的綜合性旅游服務(wù)設(shè)施區(qū)，在主樓的基礎(chǔ)上，配以一定數(shù)量的別墅型客房。 這里須注意的一個問題是，區(qū)域配套設(shè)施的短缺并不意味著玫瑰園二期物業(yè)只能是休閑式而不是居家式，15分鐘的車程就能讓住戶享受到同樣的城市配套，也就是說只要有車，住在玫瑰園二期和住在市區(qū)完全一樣。離蕭山國際機場、杭州火車站均不到一小時車程。園區(qū)內(nèi)地塊被四條長短不一的沖溝分割，東南、西南兩面由沖溝延展出兩處低平地帶，形成天然的錯落有致的空間層次差異。二、產(chǎn)品分析（一）地塊品質(zhì) 地塊品質(zhì)綜述 特點：（1）位置優(yōu)越、環(huán)境秀美。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 九溪玫瑰園二期園區(qū)總占地約302畝。根據(jù)不同地形不同景觀強調(diào)個性化設(shè)計，使玫瑰園二期成為國內(nèi)別墅中的極品，展現(xiàn)又一精致的居住風(fēng)景。 九溪玫瑰園首期的開發(fā)成功，不僅創(chuàng)出國內(nèi)一流山林生態(tài)別墅的品牌，同時也為杭州別墅的開發(fā)起到了樣板作用，給杭州別墅市場注入了一支興奮劑。 玫瑰園二期別墅營銷策劃書 目 錄一、項目概況 開發(fā)背景 地理位置 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)二、產(chǎn)品分析（一）地塊品質(zhì) 地塊品質(zhì)綜述 區(qū)域配套設(shè)施（二）產(chǎn)品特征三、市場調(diào)查和分析（一）杭城別墅類產(chǎn)品開發(fā)的回顧與展望（二）競爭樓盤調(diào)研分析（三）目標(biāo)市場（四）目標(biāo)市場消費特征分析四、營銷策略（一）總體策略（二）樓盤形象塑造（三）樓盤宣傳主標(biāo)語五、廣告計劃（一）廣告原則（二）廣告對象（三）訴求重點（四）媒體選擇（五）其他傳播方式六、銷售執(zhí)行玫瑰園二期別墅營銷策劃書前言 本營銷策劃書通過對玫瑰園二期別墅的地塊品質(zhì)分析、產(chǎn)品特性分析、市場背景分析、目標(biāo)客源需求特征調(diào)查和分析，進行項目的目標(biāo)客源定位、產(chǎn)品定位、廣告定位、價格定位，制定項目的營銷策略、廣告策略與計劃等，為項目公司和廣告設(shè)計方進行市場推廣和廣告設(shè)計提供參考和依據(jù)。如今，九溪玫瑰園已成為品牌別墅的代名詞，在國內(nèi)享有很高的知名度，創(chuàng)出了品牌效應(yīng)，并取得十分可觀的社會效益和經(jīng)濟效益。 九溪玫瑰園二期的開發(fā)將承傳一期的開發(fā)理念，本著真誠、善意、精致、完美的質(zhì)量方針，尊重自然，崇尚人與自然、人與建筑的美妙對話。二期用地東西長 米，南北寬 米，內(nèi)有四條長短不一的沖溝，地形起伏有致。 ，綠化率為在55%以上，%，建筑高度以二層為主。從地形上看，玫瑰園二期與一期相似，地勢北高南低。玫瑰園二期地塊離杭州市繞城公路僅五分鐘，緊鄰320國道，通過320國道上高速公路可直達滬杭甬及全國各大城市，區(qū)間交通主要依賴于之江大道，來往公交旅游車輛有3051K599。這對擁有私家車的別墅區(qū)住戶來說問題不大，但對居家生活還是會帶來不便。（2）九溪玫瑰園二期是高檔山林別墅住宅區(qū)與一小型度假村的綜合體。依隨山勢、因地制宜是山林住區(qū)規(guī)劃的基本原則，但本地塊不同于一般的山地住區(qū)，整體上可看作兩種高程、相對平坦的三個地塊的組合，規(guī)劃設(shè)計的主要矛盾是加強不同高程地塊之間的空間整合，強調(diào)區(qū)塊的整體性。 別墅單體（1）九溪玫瑰園建筑單體設(shè)計之精美征服了市場，在
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1