【正文】 立刻到位 5000 份 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 27 工地圍墻 對樓盤及開發(fā)商介紹 工地現(xiàn)場 引導(dǎo)燈箱 指示售樓中心 已到位 振興北路 報(bào)紙 對樓盤奠基典禮活動(dòng)及 房 交會進(jìn)行報(bào)道 2 次 網(wǎng)絡(luò) 通過網(wǎng)絡(luò)對樓盤全面介紹 全面介紹 □ 公關(guān)活動(dòng) 活動(dòng)Ⅰ ： 碧溪玫瑰 園 項(xiàng)目啟動(dòng) 新聞發(fā)布會 活動(dòng)目的：通過 新聞發(fā)布會的形式 ，向人們宣告 碧溪玫瑰園 正式 亮相 ；向人們展示 出凱益實(shí)業(yè) 的實(shí)力背景，樹立其購買 信心。 碧溪玫瑰園的繽紛個(gè)性生活理念得到認(rèn)同 碧溪玫瑰園的認(rèn)知度全面提升 目標(biāo)客群對碧溪玫瑰園有一定的知曉和了解 三、推廣階段劃分 依據(jù)上述銷售計(jì)劃與銷售目標(biāo)， 結(jié)合本案的工程進(jìn)度及銷售 淡旺季，在 20222022 年，將市場推廣分為 以下幾個(gè)階段： 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 24 碧溪玫瑰園 市場推廣階段劃分表（ 20222022 年） 推 廣 階 段 時(shí) 間 籌備 期 2 個(gè)月 預(yù)熱期 2 個(gè)月 內(nèi)部認(rèn)購期 1 個(gè)月 開盤熱銷期 1 個(gè)月 持續(xù)強(qiáng) 銷期 34 個(gè)月 尾盤去化 期 12 個(gè)月 各階段 市場推廣表現(xiàn) ☆ 籌備 期 根據(jù) “ 買漲不買跌 ” 的看客心理，逐漸上調(diào) 銷售均價(jià) ，制造升值氣氛，刺激客戶搶購。 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 22 價(jià)格策略 “ 時(shí) ” 開高走 不造勢或造勢不佳，入市極易造成銷售 “ 死火 ” 。我們要避免為一個(gè)特定的時(shí)間入市，為某種偏好入市，或?yàn)槿胧卸胧小? 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 19 二 、銷售計(jì)劃與目標(biāo) 銷售計(jì)劃 依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃，采用量化營銷推廣模式，將銷售計(jì)劃制定如下： 碧溪玫瑰園銷售計(jì)劃表 工 程 進(jìn) 度 銷 售 計(jì) 劃 開始動(dòng)工 15% 出地面三層 30% 主體封頂 40% 外立面裝飾完畢 60% 交房時(shí) 90% 銷售目標(biāo) 通過一系列新穎、獨(dú)特的營銷策略，使碧溪玫瑰園達(dá)到以下銷售目標(biāo)： 全面樹立 本項(xiàng)目東?？h “ 首席行政美景華宅 ” 的 社區(qū)形象 ； 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 20 首戰(zhàn) 速戰(zhàn) ， 再戰(zhàn)堅(jiān)決， 在實(shí)戰(zhàn)中 奠定 凱益實(shí)業(yè)在東海房地產(chǎn)市場上 地產(chǎn) 堅(jiān)實(shí) 的 地位。 因此，在本案的操盤過程中，除了重視利潤之外，還要重點(diǎn)考慮開發(fā)商的品牌美譽(yù)度。 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 18 重視項(xiàng)目營銷推廣，加大推廣的力度及執(zhí)行力度 貴方作為 開發(fā)企業(yè)，關(guān)注的是 房子如何蓋好，我方作為代理公司則關(guān)心的是房子如何又快又好的銷售出去。 我方為本案定下的操盤基調(diào)之一，即是 注重細(xì)節(jié) ，精耕細(xì)作，從細(xì)微處提升項(xiàng)目的品質(zhì)， 進(jìn)而激發(fā)客戶的購買欲望， 最終實(shí)現(xiàn)利潤的最大化 。 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 16 一個(gè)現(xiàn)代高品質(zhì)建筑的社區(qū) 一個(gè)處處洋溢著活力和浪漫氣息的社區(qū) 一個(gè)個(gè)性張揚(yáng)、需求與眾不同的社區(qū) 一個(gè) 東海縣 具有十分典型意義建筑 集 群 一個(gè)提供星級物業(yè)服務(wù)的生活社區(qū) 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 17 第 三 部分 銷售策略 一、整體銷售策略 在保證利潤的前提下盡可能速戰(zhàn)速?zèng)Q 從項(xiàng)目體量上看，本案不屬于大盤行列 ， 260 余套房源只能算中等體量 。 ☆ 配套支撐 教育配套有：培人學(xué)校、外國語學(xué)校、縣高級中學(xué)、第四中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、城北小學(xué)、縣幼分校、職教中心等； 醫(yī)療配套有：東海縣中醫(yī)院、中山衛(wèi)生院、協(xié)和醫(yī)院等； 商業(yè)配套有：新區(qū)商業(yè)中心區(qū)、鄭莊市場、英瞳市場等； 其他公共配套有：縣體育中心、青少年活動(dòng)中心、健身館、市民廣場等。 ☆ 產(chǎn)品支撐 秉承現(xiàn)代風(fēng)格的造型設(shè)計(jì)理念，自然、清新、明快的立面組合，產(chǎn)生統(tǒng)一的韻律感和體量感，使整體建筑沉穩(wěn)碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 15 而有生氣。 并且 通過景觀帶與水系統(tǒng)的結(jié)合，賦予每個(gè)組團(tuán)不同的空間特點(diǎn)和良好的空間視覺。 該區(qū)域內(nèi)規(guī)劃和在建的配套設(shè)施 十分完善 ，商業(yè)、醫(yī)療、教育 、休閑娛樂一應(yīng)俱全。他們往往注重教育，希望子女獲得良好的文化熏陶， 并 能享有更輕松、舒適的生活。 目標(biāo)客群 購房 動(dòng)機(jī) 和心理描述 購房動(dòng)機(jī) 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 13 介于一次置業(yè)和二次置業(yè)之間的 購房需求 ，希望能夠 滿足家庭工作和學(xué)習(xí)的居家的需求，也是對自己多年奮斗的一種肯定和對美好生活的向往。 強(qiáng)調(diào)生活的 品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)健康高檔的生活享受； 家內(nèi)有一定儲蓄或金融資產(chǎn)，家庭年收入中等水平（ 58 萬元以上），職業(yè)無明顯限制，但多數(shù)為教師、公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、商人及自由職業(yè)者等。 在周邊工作的公務(wù)員； 超寬樓間距，讓你每時(shí)每刻都能呼吸大自然的綠氧，盡情享受陽光的沐??； ◇ 完美成熟的配套設(shè)施 … 業(yè)主會所、臺球室、棋牌室、健身中心、茶座、咖啡室、農(nóng)貿(mào)市場等生活配套設(shè)施應(yīng)有盡有，讓業(yè)主足不出戶，坐享其成。 由于目前老城區(qū)市中心仍有為數(shù)不少的在建、在售樓盤，且其品質(zhì)大都比較高 ，這無疑對地處發(fā)展相對 滯后 的城北新區(qū)的 本案 造成了 強(qiáng) 大的競爭威脅 ，如何在后期宣傳推廣中突出城北新區(qū)未來的潛力是 需要重點(diǎn)關(guān)注的問題 ； 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 9 進(jìn)入 09 年， 全國房地產(chǎn)回暖， 市場上剛性需求 得到 持續(xù)釋放，市場潛力巨大； 片區(qū)生活居住氛圍不濃 ，消費(fèi)者對該片區(qū)居住認(rèn)同程度極低； 劣勢 WEAKNESS 真可謂是離繁華很近，與清幽更親，為居者提供無以倫比的靜謐致家； 片區(qū)生態(tài)景觀優(yōu)勢 項(xiàng)目 西面 遙望 大面積 原 生態(tài) 水域的西雙湖 ， 北邊緊鄰 穿城而過的玉帶河 ， 原生態(tài)水晶環(huán)繞社區(qū) ，打造出 上乘的人居環(huán)境，更使得 本案 成為 東海 罕有 的 真 水 、真 情 、真自然的大型高尚生態(tài)社區(qū)； 碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 4 第一部分 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目描述 地理位置 碧溪玫瑰園 位于 東海縣 城北新 區(qū) 玉帶河與振興路交口處路西 ，毗鄰 玉帶河 ， 遙望 西雙湖 ，該區(qū)域是東?？h重點(diǎn)發(fā)展的 城市新區(qū) 。 本項(xiàng)目 作為東?？h 一個(gè)復(fù)合型 房地產(chǎn) 項(xiàng)目，面對 08 年 的 低迷和 09 年的復(fù)蘇 ，如何使本項(xiàng)目的營銷在市場中脫穎而出，達(dá)到快速銷售的目標(biāo)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，是本項(xiàng)目營銷的核心。 從認(rèn)識到項(xiàng)目開始，我們便開始不斷思考與構(gòu)思有助于項(xiàng)目市場定位、開發(fā)、銷售推廣的各種方式，從而今天很榮幸能夠借用這一機(jī)會表述出我們思路 ，同時(shí)也將毫無保留的展開我們的觀點(diǎn)。當(dāng)然，我們的信心必 須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實(shí)力，我們的熱情只能建筑在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。 片區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢 隸屬 于東?？h城北新區(qū) 規(guī)劃區(qū)，政府對片區(qū)規(guī)劃為 縣城的重點(diǎn)發(fā)展方向 ，高起點(diǎn)的城市規(guī) 劃、絕無僅有的生態(tài)環(huán)境，名校 云集 更為業(yè)主提供片區(qū)內(nèi)最好的教育，使項(xiàng)目 具備了強(qiáng)大的綜合競爭力； 交通 便利優(yōu)勢 本案傲 據(jù) 玉帶河與 振興北路 交口之地， 既遠(yuǎn)離喧囂鬧市區(qū)，又保持了與城市核心商圈的咫尺之遙，并 擁有振興路與碧溪玫瑰園整盤營銷攻略 7 和平西路的暢達(dá)之利 。 政府關(guān)心片區(qū)建設(shè)優(yōu)勢 政府對 城北新區(qū) 的 發(fā)展及本項(xiàng)目的高度關(guān)注，非常有利于本案的運(yùn)作，因此充分利用好 官方資源是節(jié)約營銷成本的最有