【正文】 然條件通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類(lèi)土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于剪力墻框架結(jié)構(gòu)，混凝土基礎(chǔ)，不會(huì)超過(guò)土地承載力。適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。入口處有寬廣的地下停車(chē)場(chǎng)指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。：變頻式供水系統(tǒng)，每戶(hù)獨(dú)立水表。3) 配套設(shè)備：：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。廚房高級(jí)瓷磚到頂。現(xiàn)代花園項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在橋南開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊職業(yè)元，家庭收入較好的市民家庭。小區(qū)周邊設(shè)幼兒園、配套有游樂(lè)場(chǎng)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大.：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。而周邊地段由于某近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。另外知名企業(yè)得到追捧。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷(xiāo)售大約每平方米1800—2700元。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。從目前我縣房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀(guān)念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。為某縣商品房的銷(xiāo)售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致某縣商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。2國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，沿線(xiàn)地處城鎮(zhèn)中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫(xiě)字樓或商住樓。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況。目前某縣住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在80m2以下的占總量的40%,住宅面積在100的占總量的32%,11140占總量的28%。技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米3000總建筑面積平方米17000居住建筑面積平方米12750公共建筑面積平方米居住居數(shù)戶(hù)170平均每戶(hù)建筑面積平方米100平均每戶(hù)居住人數(shù)人3容積率綠化率%45住宅棟數(shù)棟1平均層數(shù)層12停車(chē)位個(gè)100三．問(wèn)題與建議考慮到某小區(qū)建成后，其用戶(hù)多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車(chē)場(chǎng)，娛樂(lè)中心及安保措施。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。4. 供電擬采用雙路供電，青蓮路有10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。讓某置業(yè)人的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)造溫馨的家。小區(qū)周邊設(shè)幼兒園、配套有體育場(chǎng)地、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。某小區(qū)選擇此處規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)縣城橋南集中供熱的初步形成，完善旅游園區(qū)“吃、住、游、玩”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善某開(kāi)發(fā)區(qū)的面貌。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)某小區(qū)。（1）項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件（2）國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）某縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要（4）某縣2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5某縣城市總體規(guī)劃大綱（2010—2020年）（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（7）某縣及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（8）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)（9）其他有關(guān)依據(jù)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。小區(qū)5號(hào)住宅樓工程可行性研究報(bào)告 某小區(qū)5號(hào)住宅樓工程可行性研究報(bào)告目 錄一、總 論 4二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 10三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 16四、選址方案 20五、節(jié)能節(jié)水措施 24六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 28七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 33八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 36九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 43十、投資估算 44十一、融資方案 48十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 52十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 53十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 55十五、研究結(jié)論與建議 359一、總 論一．項(xiàng)目背景: 某小區(qū)5號(hào)住宅樓工程承辦單位是某置業(yè)有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。某置業(yè)有限責(zé)任公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶(hù)創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，某置業(yè)人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào)以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)某置業(yè)股東?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿(mǎn)足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。近兩年來(lái)，某縣認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的綠色某的奮斗目標(biāo)。總居住戶(hù)數(shù)170戶(hù)，規(guī)劃總居住人口600人，綠化覆蓋率45%。溫馨是一種感覺(jué)，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見(jiàn)解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來(lái)自情感的交流、理智的選擇，某置業(yè)人對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。3. 供熱擬從青蓮路新敷設(shè)的供熱干線(xiàn)接入。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由某置業(yè)有限責(zé)任公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為4250萬(wàn)元，扣除成本2550萬(wàn)元，減去銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加228萬(wàn)元、所得稅430萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金370萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為672元。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一．市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2009年某指數(shù)報(bào)告顯示:住宅平均價(jià)格為1850元/m2商業(yè)用房平均價(jià)格為4000元/m2從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看,全市各區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售量是上升趨勢(shì)。以上調(diào)查結(jié)果顯示,某縣購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在20萬(wàn)元以下，比例占到總量的70%以上,可見(jiàn)是主要購(gòu)買(mǎi)力的承受范圍。某縣指數(shù)2009第四季度15012010第一季度18502010第二季度18602010第三季度18402010第四季度1850 2010年第四季度某沿線(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)在1850元/平方米左右，且銷(xiāo)售情況良好：商業(yè)用房，均價(jià)在5000元/平方米左右。二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，目前某縣房地產(chǎn)投資大幅增加，2010年上半年某完成住宅建設(shè)投資2,57億元，%，施工面積達(dá)到3萬(wàn)平方米。今年某縣基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。，也成為了房市升溫。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。8．某縣城鎮(zhèn)化率只有20%，比全省低25個(gè)百分點(diǎn)，新實(shí)施的農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)政策明年將大力實(shí)施，各項(xiàng)配套政策的落實(shí)，預(yù)測(cè)有10000人將進(jìn)城落戶(hù)，某縣城鎮(zhèn)化率顯著提升，居民購(gòu)房的需求將大幅增加。使某房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤(pán)；再加上我們開(kāi)發(fā)的地段位于青蓮山公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多處游樂(lè)廣場(chǎng)，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái),教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。一．建設(shè)規(guī)模，新建12層住宅樓一棟，剪力墻框架結(jié)構(gòu)，二期規(guī)劃總居住人口600人，綠化覆蓋率45%。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。2) 室內(nèi)：：廳、房為乳膠漆。：廳、房為水泥砂漿拉毛。：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。：煤氣管道安裝到廚房。2.“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門(mén)禁、小區(qū)內(nèi)停車(chē)、消費(fèi)“一卡通”。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。欄桿：起安全保護(hù)作用。大小高度適宜，便以觀(guān)看。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)造就某縣建設(shè)規(guī)劃的要求。滿(mǎn)足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。項(xiàng)目與城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和太陽(yáng)能的利用開(kāi)發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂(lè)觀(guān)。湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇了一個(gè)良好的文化和游樂(lè)健身。2. 雨，污水排放青蓮路東側(cè)大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線(xiàn)和DN1800毫米的污水管線(xiàn)，可以就地排入。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。四．建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e3000平方米，總建筑面積1700萬(wàn)平方米，總戶(hù)數(shù)170戶(hù)。2. 污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/=()外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=()門(mén)窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=(),采用保溫分戶(hù)門(mén)，其傳熱系數(shù)為k=()樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=()采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門(mén)戶(hù)采用高檔實(shí)木及鋼制三防門(mén)；樓道照明采用紅外線(xiàn)光控開(kāi)關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；；電表為DDY17磁卡電表；水