【正文】 然條件通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于剪力墻框架結(jié)構(gòu)，混凝土基礎(chǔ)，不會超過土地承載力。適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。兒童活動場地以塑料欄桿為主。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。3) 配套設(shè)備：：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。廚房高級瓷磚到頂?，F(xiàn)代花園項目主要居住對象為在橋南開發(fā)區(qū)，周邊職業(yè)元，家庭收入較好的市民家庭。小區(qū)周邊設(shè)幼兒園、配套有游樂場所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。所以投資風險不會太大.：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。而周邊地段由于某近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。另外知名企業(yè)得到追捧。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800—2700元。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。從目前我縣房地產(chǎn)的消費市場來看，%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。為某縣商品房的銷售提供了契機，這將導致某縣商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。2國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。從市場現(xiàn)狀看，沿線地處城鎮(zhèn)中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的某縣房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。目前某縣住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在80m2以下的占總量的40%,住宅面積在100的占總量的32%,11140占總量的28%。技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標項目單位數(shù)量占地總面積平方米3000總建筑面積平方米17000居住建筑面積平方米12750公共建筑面積平方米居住居數(shù)戶170平均每戶建筑面積平方米100平均每戶居住人數(shù)人3容積率綠化率%45住宅棟數(shù)棟1平均層數(shù)層12停車位個100三．問題與建議考慮到某小區(qū)建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。4. 供電擬采用雙路供電，青蓮路有10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。讓某置業(yè)人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。小區(qū)周邊設(shè)幼兒園、配套有體育場地、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。某小區(qū)選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動縣城橋南集中供熱的初步形成，完善旅游園區(qū)“吃、住、游、玩”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善某開發(fā)區(qū)的面貌。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)某小區(qū)。（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）某縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要（4）某縣2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5某縣城市總體規(guī)劃大綱（2010—2020年）（6）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額（7）某縣及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（8）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（9）其他有關(guān)依據(jù)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。小區(qū)5號住宅樓工程可行性研究報告 某小區(qū)5號住宅樓工程可行性研究報告目 錄一、總 論 4二、市場預(yù)測 10三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 16四、選址方案 20五、節(jié)能節(jié)水措施 24六、環(huán)境影響評價 28七、勞動安全衛(wèi)生與消防 33八、組織機構(gòu)與人力資源配置 36九、項目實施進度 43十、投資估算 44十一、融資方案 48十二、財務(wù)評價 52十三、社會評價 53十四、風險分析 55十五、研究結(jié)論與建議 359一、總 論一．項目背景: 某小區(qū)5號住宅樓工程承辦單位是某置業(yè)有限責任公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。某置業(yè)有限責任公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團的社會價值；為員工創(chuàng)造機會創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，某置業(yè)人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報以長遠利益回報某置業(yè)股東?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。近兩年來，某縣認真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀的集產(chǎn)、學、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的綠色某的奮斗目標。總居住戶數(shù)170戶，規(guī)劃總居住人口600人，綠化覆蓋率45%。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，某置業(yè)人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。3. 供熱擬從青蓮路新敷設(shè)的供熱干線接入。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由某置業(yè)有限責任公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。 本項目完成后，預(yù)計銷售收入為4250萬元，扣除成本2550萬元，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加228萬元、所得稅430萬元、提取法定盈余公積金及公益金370萬元后，預(yù)計累計未分配利潤為672元。二、市場預(yù)測一．市場調(diào)查據(jù)2009年某指數(shù)報告顯示:住宅平均價格為1850元/m2商業(yè)用房平均價格為4000元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。以上調(diào)查結(jié)果顯示,某縣購房者所能承受的價格在20萬元以下，比例占到總量的70%以上,可見是主要購買力的承受范圍。某縣指數(shù)2009第四季度15012010第一季度18502010第二季度18602010第三季度18402010第四季度1850 2010年第四季度某沿線樓盤銷售均價在1850元/平方米左右，且銷售情況良好：商業(yè)用房，均價在5000元/平方米左右。二．產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)調(diào)查，目前某縣房地產(chǎn)投資大幅增加，2010年上半年某完成住宅建設(shè)投資2,57億元，%，施工面積達到3萬平方米。今年某縣基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。，也成為了房市升溫。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。8．某縣城鎮(zhèn)化率只有20%，比全省低25個百分點，新實施的農(nóng)民進城落戶政策明年將大力實施，各項配套政策的落實，預(yù)測有10000人將進城落戶，某縣城鎮(zhèn)化率顯著提升，居民購房的需求將大幅增加。使某房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于青蓮山公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多處游樂廣場，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。一．建設(shè)規(guī)模，新建12層住宅樓一棟，剪力墻框架結(jié)構(gòu)，二期規(guī)劃總居住人口600人，綠化覆蓋率45%。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌。2) 室內(nèi)：：廳、房為乳膠漆。：廳、房為水泥砂漿拉毛。：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。：煤氣管道安裝到廚房。2.“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。欄桿：起安全保護作用。大小高度適宜，便以觀看。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)造就某縣建設(shè)規(guī)劃的要求。滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。項目與城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。如菜場、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和太陽能的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和游樂健身。2. 雨，污水排放青蓮路東側(cè)大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就地排入。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。四．建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e3000平方米，總建筑面積1700萬平方米，總戶數(shù)170戶。2. 污水處理本項目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/=()外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=()門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=()樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=()采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。地基處理采用CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；；電表為DDY17磁卡電表；水