【正文】 絕緣墊 5 1,鋁合金升降梯(6M) 1 1, 1,鋁合金升降梯(4M) 1 鋁合金升降梯() 1 手提充電式遠(yuǎn)射燈 2 梅花/開(kāi)口扳手(公制) 1 套筒扳手(公制) 1 各類(lèi)小工具 2 1, 2,角向磨光機(jī) 1 工具箱 3 小型切割機(jī) 1 (2)小計(jì) 14,小型清潔工具 2 1,000 2,000 鋁合金合頁(yè)梯 2 440 880增壓泵水槍 1 780 780 手推車(chē) 2 300 600桶式洗塵機(jī) 2 1,500 3,000清潔其他開(kāi)支 1,000 1,000垃圾桶 12,000(3)小計(jì) 20,260聚光手電筒 6 對(duì)講機(jī) 8 2, 20,警棍 4 1,其余設(shè)備 1, 1,(4)小計(jì) 22, 共計(jì)：123,370元根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定，[海上海新城]小區(qū)物業(yè)管理處籌備“前期開(kāi)辦費(fèi)”，應(yīng)由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供。寧——安寧 物業(yè)區(qū)域治安秩序良好，環(huán)境氛圍安寧、高尚、祥和□財(cái)務(wù)預(yù)算● 物管開(kāi)辦費(fèi)使用前期開(kāi)辦費(fèi)用 前期開(kāi)辦費(fèi)用按照物業(yè)管理行業(yè)通常慣例：由開(kāi)發(fā)商一次性或按分期建設(shè)，分期接管，分期給付的方式，提供給物業(yè)管理公司。3）以上的管理層成員中有1/2還持有其他技能證書(shū)，屬于復(fù)合型人才。公司還考慮，從接管[海上海]項(xiàng)目起，將以全新機(jī)制出現(xiàn)，專(zhuān)門(mén)組建的管理層，將是一個(gè)匯聚物業(yè)管理精英的團(tuán)隊(duì)，他們不僅具有高學(xué)歷、中高級(jí)職稱(chēng)，還具有行業(yè)資深管理經(jīng)歷與豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。[上實(shí)物業(yè)]在多年物業(yè)行業(yè)工作實(shí)踐中形成了用人標(biāo)準(zhǔn)，公司的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛(ài)物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻(xiàn)、能吃苦；重工作態(tài)度，要求員工一專(zhuān)多能，勤奮好學(xué)、善于學(xué)習(xí)；重學(xué)歷更重能力，堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇錄用管理人員，管理隊(duì)伍年齡要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，同時(shí)又充滿銳氣；又不唯高學(xué)歷，更看其發(fā)展?jié)摿湍芰μ嵘?duì)每一件工作、每一塊標(biāo)識(shí)、每一項(xiàng)布置都精心設(shè)計(jì)、精心策劃。178。言而有信，有“做到的比說(shuō)的更好”的口碑。充分尊重產(chǎn)權(quán)人的意志和利益，合理協(xié)調(diào)相關(guān)方的關(guān)系。各管理處配合業(yè)委會(huì)、居委會(huì)開(kāi)展的旨在推動(dòng)精神文明建設(shè)的家居咨詢、便民民服務(wù)、文娛活動(dòng)、消防演習(xí)、業(yè)主聯(lián)誼和專(zhuān)題講座時(shí)，深受業(yè)主/住戶的歡迎，都獲得了很好的效果。因此，引起行業(yè)內(nèi)主管部門(mén)的重視。我公司把“超值服務(wù)”的承諾真正落到實(shí)處，并切實(shí)使業(yè)主/住戶能感受得到。我司首創(chuàng)報(bào)修10分鐘到達(dá)，被《新民晚報(bào)》專(zhuān)題報(bào)道。一經(jīng)確定的，確保按期保質(zhì)保量完成，包括外墻清洗從不間斷。例如，處理[瑞南新苑]業(yè)主聯(lián)名要求封陽(yáng)臺(tái)、協(xié)調(diào)[嘉園]空調(diào)機(jī)安放位置、[劍橋景苑]沿街商業(yè)用房的管理等，都獲得很高的評(píng)價(jià)。我公司大量學(xué)習(xí)和借鑒境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，又結(jié)合本國(guó)國(guó)情，在每個(gè)不同的管理項(xiàng)目設(shè)定不同的標(biāo)準(zhǔn)，采取不同的方式，但都體現(xiàn)了統(tǒng)一的理念、統(tǒng)一的規(guī)范、統(tǒng)一的要求，取得了非常好的社會(huì)效應(yīng)。為了適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，培養(yǎng)一支技術(shù)服務(wù)過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，我公司與錦江集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同投資成立了“錦江物業(yè)工程公司”，為“麥德龍”所有的大賣(mài)場(chǎng)以及上海、沈陽(yáng)等國(guó)際機(jī)場(chǎng)提供專(zhuān)業(yè)保潔服務(wù)。我公司除全權(quán)管理物業(yè)的同時(shí)，還為上海和外地省市的多家物業(yè)公司擔(dān)任顧問(wèn)，經(jīng)過(guò)我司的培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，這些公司物業(yè)管理有了明顯的提高，有的還成為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行業(yè)中的佼佼者。其中[嘉園]在2002年被評(píng)為上海市“四高小區(qū)”。178。在淮海路的[金鐘廣場(chǎng)]已作為上海盧灣區(qū)綠色示范大廈。178。經(jīng)過(guò)幾年來(lái)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，企業(yè)聲譽(yù)逐步提高，員工收入和企業(yè)創(chuàng)利逐年遞增，公司正處在一個(gè)持續(xù)穩(wěn)健的良性發(fā)展階段?！?公司業(yè)績(jī)178。在企業(yè)管理方面，堅(jiān)持“取法乎上，博采眾長(zhǎng)、融合提煉、自成一家”的方針，努力學(xué)習(xí)和吸取境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，結(jié)合國(guó)情實(shí)情，建立了一整套較為有效的管理制度、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理方法、操作程序和用人機(jī)制、行為規(guī)范，要求全體管理人員“把今天的事做到最好，明天的事考慮周到”，為企業(yè)做實(shí)、做強(qiáng)、做大奠定了良好的基礎(chǔ)。我們管理的全部項(xiàng)目沒(méi)有虧損的。[上實(shí)大廈]的設(shè)施、設(shè)備管理是行業(yè)內(nèi)有口皆碑的。公司在上海地區(qū)發(fā)展物業(yè)管理享有天時(shí)地利人和的優(yōu)勢(shì)。[上實(shí)物業(yè)]——目前直接管理項(xiàng)目23個(gè)，總體管業(yè)、合作和顧問(wèn)面積達(dá)到400余萬(wàn)平方米。[海上海]是新文化地產(chǎn)的開(kāi)山之作，它引入了“四新”――新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，這也為今后高端物業(yè)的管理提出新問(wèn)題；它采用了“智能化”技術(shù)，比如寬帶網(wǎng)絡(luò)、三表遠(yuǎn)程、紅外線監(jiān)控、可視對(duì)講、密碼設(shè)定、遠(yuǎn)程設(shè)置、安防技術(shù)手段等等智能化的運(yùn)用體現(xiàn)了高科技含量，也充分體現(xiàn)了“新文化地產(chǎn)”中的“新”的外延。物業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)也將源于以上四種精神去展現(xiàn)、去發(fā)現(xiàn)、去運(yùn)用、去實(shí)踐。生態(tài)住宅區(qū)為全裝修高檔住宅公寓，一起上海的時(shí)尚生活，匯聚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的人群和富于想象與追求的人群?！耙婚T(mén)、一窗、一眼”勾勒出“海上?！蔽幕禺a(chǎn)項(xiàng)目深刻含義。[上實(shí)物業(yè)]未來(lái)也將扛起“物業(yè)管理文化”大旗，順呼“文化地產(chǎn)”，擴(kuò)展和豐富其內(nèi)在的涵義，并借助[海上海]這個(gè)節(jié)點(diǎn)，打造新一輪物業(yè)管理行業(yè)扛旗之作?！靶挛幕禺a(chǎn)”的內(nèi)容，包括完善的理論體系，明確的文化主題，創(chuàng)新的藝術(shù)風(fēng)格，優(yōu)雅的審美品位，獨(dú)特的產(chǎn)品性能，持續(xù)的經(jīng)營(yíng)軟件，領(lǐng)先的科技含量，有效的傳播方式，精致的工藝細(xì)節(jié)，時(shí)尚的生活方式。(3)新文化地產(chǎn)通過(guò)源源不斷的文化活動(dòng)和文化行動(dòng)，持續(xù)不斷地創(chuàng)造文化故事和事件，使地產(chǎn)不只是一種凝固的音樂(lè)，更變成多姿多彩的生活內(nèi)容，成為藝術(shù)創(chuàng)造的常青之地，使文化成為一種最富感染力和持久力的新型人文生態(tài)，力求突破現(xiàn)代都市的文化困境(4)新文化地產(chǎn)把鮮活額人生理念注入到住宅產(chǎn)品及服務(wù)之中，使富有個(gè)性并獨(dú)特的文化感覺(jué)歷久不衰，居住者和消費(fèi)者從新的生活方式之中能夠獲取更多的精神食量。為使[海上海]物管隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰率在3～5%左右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量。各級(jí)人員均有詳細(xì)的績(jī)效考核指標(biāo)，業(yè)績(jī)的好壞、績(jī)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過(guò)量化在“二維”分析圖上反映出來(lái)。對(duì)考核出的佼佼者，需要采用“讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的最有權(quán)”。同時(shí)還會(huì)擬定了每一崗位、每一工種詳細(xì)的工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范企業(yè)和員工的動(dòng)作，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。對(duì)管理層員工實(shí)施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識(shí)。公司的人員組織管理靠的是可見(jiàn)的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章，明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確定不同的報(bào)酬工資福利系統(tǒng)。[上實(shí)物業(yè)]將對(duì)企業(yè)人力資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“全用人、用好人”的思路。經(jīng)理級(jí)決策人員3550歲、管理層員工為2645歲、保安員為2030歲、其他操作層員工可放寬到2050歲。所有管理層人員，除經(jīng)過(guò)正常的筆試、機(jī)試，心理測(cè)試等錄用考核外，必須通過(guò)外語(yǔ)，電腦使用、智能化基本知識(shí)的考核，成績(jī)合格者方可錄用，作業(yè)層人員要通過(guò)技能考試。[上實(shí)物業(yè)]的人員管理體系由五部分組成：人員管理制訂素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格錄用考核培訓(xùn)培養(yǎng)提高素質(zhì)機(jī)制配置機(jī)制工作崗位設(shè)計(jì)合理配置人務(wù)制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施組織機(jī)制量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià)末位淘汰、優(yōu)化組合績(jī)效機(jī)制激勵(lì)機(jī)制工資福利等物質(zhì)保障榮譽(yù)晉升等精神獎(jiǎng)勵(lì)確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘[上實(shí)物業(yè)]在[海上海]項(xiàng)目管理中將遵循上述用人標(biāo)準(zhǔn)，確定了以下幾項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)：a、知識(shí)層次。在[海上海]物業(yè)管理工作中，公司將創(chuàng)立了旨在對(duì)人才創(chuàng)造力進(jìn)行管理對(duì)人才潛能進(jìn)行開(kāi)發(fā)的人力資源管理體系，啟動(dòng)“四優(yōu)”工作，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。企業(yè)只有管理好人，才能管好事。⑩公司要為『海上海新城』管理設(shè)立一個(gè)“文化策劃專(zhuān)員”職位，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)[海上海]營(yíng)運(yùn)商，協(xié)助他們招商、商業(yè)文化策劃和活動(dòng)；弘揚(yáng)發(fā)展商的“文化地產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)理念；制定物業(yè)公司執(zhí)行計(jì)劃，配合行動(dòng)，全面支持創(chuàng)意商業(yè)街、LOFT商業(yè)裙樓的各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)需求。加強(qiáng)引導(dǎo)，杜絕亂停亂放現(xiàn)象，杜絕路面亂停及喇叭噪音。在充分強(qiáng)調(diào)自我防范的前提下，以技防為主，運(yùn)用智能化保安設(shè)施和監(jiān)控系統(tǒng)，綜合布防，確保萬(wàn)無(wú)一失。③由于是開(kāi)放式“城區(qū)和街區(qū)”，在安全管理上，將運(yùn)用現(xiàn)代化手段，三防結(jié)合，確保安全。⑤導(dǎo)入CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，創(chuàng)一個(gè)國(guó)際品牌形象，塑造一流的管理形象。我們將實(shí)施兩步方案：入住期以人防為主，技防為輔。我們可以承諾：項(xiàng)目完工一年內(nèi)創(chuàng)建上海市優(yōu)秀示范小區(qū)；全部項(xiàng)目完工兩年內(nèi)，將『海上海新城』爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)/大廈。目標(biāo)：滿足業(yè)主需求和超越業(yè)主合理期望。理念：時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對(duì)待業(yè)主。：[上實(shí)發(fā)展]文化地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)，為[海上海]的文化積淀夯實(shí)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；[上實(shí)物業(yè)]管理公司聚集人才、品牌、經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)，為『海上海新城』的物業(yè)管理發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。經(jīng)營(yíng)與『海上海新城』配套的服務(wù)功能、開(kāi)設(shè)多項(xiàng)軟硬件設(shè)施，做到想“城民”之所想，提供便民、利民的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)管理要將這五種商業(yè)院落、三座標(biāo)志性建筑串聯(lián)，結(jié)合功能定位特點(diǎn)，設(shè)定二級(jí)管理，三個(gè)層次運(yùn)作機(jī)制，以點(diǎn)面結(jié)合，布局平衡，重點(diǎn)突現(xiàn)的方法劃成5個(gè)業(yè)務(wù)管理部門(mén)，3個(gè)管理區(qū)域。做到統(tǒng)一和多采相結(jié)合，既統(tǒng)一而又不單一。——展現(xiàn)『海上?！灰?guī)劃的層次空間[海上海]規(guī)劃設(shè)計(jì)和定位，充分展現(xiàn)了“五度規(guī)劃空間”即：第一層次的城市空間、第二層次是由[海上海]界定的區(qū)域空間、第三層次由建筑體量構(gòu)成的外部空間、第四層次是為建筑內(nèi)部空間，第五層次是以人文滲透為主體的精神空間。從對(duì)多極生態(tài)的感知，胎孕于上實(shí)發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的[海上海]新城。上海海上海項(xiàng)目物業(yè)管理策劃方案理念篇□導(dǎo)言 1□海上海物業(yè)管理策劃【一】HiSHANGHAI物管總體思路 3● 物管理念● 總體構(gòu)思● 人力資源開(kāi)發(fā)【二】HiSHANGHAI文化與商業(yè)的融合 8● 新文化地產(chǎn)理念延伸● 文化與地產(chǎn)結(jié)合作用● 物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造【三】HiSHANGHAI物管模式創(chuàng)舉與實(shí)踐 15● 集3種業(yè)態(tài)為一體的模式創(chuàng)立● 根植與新文化地產(chǎn)，運(yùn)用與物管實(shí)踐● 物業(yè)管理之文化塑造踐行□導(dǎo)言“出土”于這幾個(gè)關(guān)鍵詞：楊浦、大連路、上海工具廠原址“起源”于這幾個(gè)曾起過(guò)的名字：大連花園、情愛(ài)400、海上?！皠?chuàng)立”于這幾個(gè)關(guān)聯(lián)的名稱(chēng)：上實(shí)發(fā)展、新文化地產(chǎn)、創(chuàng)意商居區(qū)從對(duì)多極生態(tài)的感知，胎孕于上實(shí)發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的[海上海]新城。外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園等均在“海上海”3公里范圍左右。物業(yè)管理公司作為專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)，也將秉承[海上海]的“文化地產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式之精髓，創(chuàng)新服務(wù)理念，創(chuàng)具特色與『海上海新城』內(nèi)，各方共享共獲收益財(cái)富。物業(yè)管理公司全方位配合[海上海]運(yùn)營(yíng)商“四統(tǒng)一”的模式運(yùn)用，即“統(tǒng)一店面裝修、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)布局、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)策劃”。創(chuàng)意商業(yè)街還以海上講堂、海上劇場(chǎng)、海上會(huì)館這三大靈魂建筑，創(chuàng)造連綿不斷文化活動(dòng)與新聞事件的源點(diǎn)。物業(yè)管理也將從產(chǎn)業(yè)源頭開(kāi)始，全方位滲透，全方面體現(xiàn)服務(wù)理念，延伸服務(wù)至終。既引進(jìn)國(guó)內(nèi)外文化企業(yè)的地方總部，又設(shè)立小型的特色鮮明的工作室和專(zhuān)業(yè)店，以實(shí)現(xiàn)對(duì)上海地產(chǎn)文化缺失項(xiàng)目的有效補(bǔ)白?！弊鳛槠髽I(yè)的質(zhì)量方針。要求：把今天的事做到最好，明天的事也考慮周到。精神：務(wù)實(shí)進(jìn)取，追新創(chuàng)優(yōu)，在現(xiàn)代化管理進(jìn)程中不斷追求提升