【正文】 準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程?來訪者及施工人員進(jìn)入轄區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品時，當(dāng)值安保員應(yīng)禮貌的拒絕物主將此類物業(yè)帶入轄區(qū)內(nèi)。?交接雙方在確認(rèn)無誤后在上一班值記錄本上簽名，并開始接崗值勤。?發(fā)生意外交通事故，安保員應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班及主管以上管理人員或向“110”報(bào)警、具體操作按《突發(fā)事件處理程序》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。?火警—立即向監(jiān)控中心報(bào)告并及時采取有效消防急救措施，具體參照《突發(fā)事件處理程序》處理。如遇有罪案發(fā)生時，應(yīng)采取下列步驟處理：178。178。 安裝了玻璃警告系統(tǒng)位前發(fā)訊號，開關(guān)閉房門跟火熱的源頭隔離：178。178。 開啟通住走廊的大門時，先弄清楚是否燙手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢開啟，若情況許可，應(yīng)前往預(yù)先指定的樓梯然后跟隨撤離程序逃生。178。178。 凡停電后，除發(fā)電區(qū)外，其它應(yīng)馬上將總掣關(guān)閉，如恢復(fù)供電，須逐漸開啟。 注意項(xiàng)目內(nèi)外有否煙火發(fā)生：178。178。178。178。178。 利用服裝城背景音響或擴(kuò)音喇叭向被困業(yè)主通知并指導(dǎo)業(yè)主脫離現(xiàn)場。178。?對轄區(qū)穿梭的出租汽車的上下客人進(jìn)行管理：?指揮出租車到指定地點(diǎn)或靠道路的右側(cè)停車等候；?在糾正司機(jī)亂停放時，應(yīng)面向司機(jī)敬禮，再有禮貌地要求司機(jī)將車停放到指 定的停車位置。?接客車輛進(jìn)出高峰時，應(yīng)協(xié)助管理車輛有序進(jìn)出，規(guī)范停放。?如遇違章停車，應(yīng)在該車的擋風(fēng)玻璃上粘貼標(biāo)記，并作記錄。?交接班人員相互敬禮并問好。3)監(jiān)控管理：實(shí)行24小時監(jiān)控，制訂并嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)控程序和規(guī)章制度。力爭使[海上海新城]的火災(zāi)控制在零。● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑的服務(wù)定位● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式● 海上海LOFT商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述運(yùn)作篇物業(yè)管理實(shí)務(wù)運(yùn)作Ⅰ 消防安全管理Ⅱ 安保與交通管理Ⅲ 環(huán)境營造與維護(hù)管理Ⅳ 設(shè)備設(shè)施維護(hù)和工程維修管理Ⅴ 客戶服務(wù)管理Ⅵ 行政事務(wù)管理其他物業(yè)管理運(yùn)作方案概述：物業(yè)管理運(yùn)作通常的工作就是“四?！保ū０?、保潔、保綠、保全）等具體事務(wù)工作。月18,000m2=135,900元/月物業(yè)管理費(fèi)總收入=生態(tài)住宅管理費(fèi)+LOFT創(chuàng)意居管理費(fèi)+LOFT裙樓商鋪管理費(fèi)+創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi)則為：208,113+213,424+73964+135,900=631,401元/月● 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議總物業(yè)管理費(fèi)用收支差結(jié)果如下：管理費(fèi)收支差=總管理費(fèi)收入總管理費(fèi)支出=631,401元/月639,699元/月=8298元/月。40人184。12月5,117餐費(fèi)61人6元/天21天7,686服裝500元/套2套61人184。7人184。精誠合作、熱忱奉獻(xiàn)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、管理規(guī)范，科技先導(dǎo)、服務(wù)創(chuàng)新。經(jīng)過幾年實(shí)踐積累，我司管理特色可概括為四個字，即“新、嚴(yán)、精、細(xì)”新──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用新方法，建立新機(jī)制。178。178。178。2004年4月中旬我司在昆山，通過公開招投一舉中標(biāo)[四季華城]項(xiàng)目（178。[上實(shí)物業(yè)]所擁有的保潔、保安和特殊服務(wù)經(jīng)營人員隊(duì)伍，專業(yè)技能都達(dá)到了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊(duì)伍的技能足以應(yīng)對目前物業(yè)管理所涉及的專業(yè)技術(shù)要求。● 物業(yè)管理之文化塑造踐行從本行業(yè)二十年的發(fā)展歷程來看，物業(yè)管理早已不限于“四保一維”的具體事務(wù)運(yùn)行上，理念優(yōu)化，觀點(diǎn)更新，服務(wù)更細(xì)化，深入至人文關(guān)懷和至尚人本管理。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)鏈中一環(huán)，在我們實(shí)務(wù)操作孤傲成，也應(yīng)體現(xiàn)文化理念的指導(dǎo)性和先進(jìn)性，將日常繁瑣的事務(wù)與“新文化地產(chǎn)”中對應(yīng)理念作相應(yīng)的結(jié)合。通過實(shí)踐總結(jié)出包括考核評鑒、行為測評、專項(xiàng)考試等三種評介方法在內(nèi)的管理人員素質(zhì)評價體系，對員工的“德、能、勤、績”進(jìn)行全面客觀的評鑒。規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng)，到基層進(jìn)行試用實(shí)習(xí)，并在實(shí)習(xí)過程中，全面測定和驗(yàn)證新員工的個人工作能力，對不合崗位要求而又有其他專長的，實(shí)行調(diào)崗安排使用。特別需要擇優(yōu)一批懂得文化藝術(shù)與文化經(jīng)營和管理人才。垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)。我們的工作措施是：①智能化管理上的三步到位：住戶培訓(xùn)到位，物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)到位，工程維修到位。宗旨：業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中?！獫M足它的功能定位，點(diǎn)面結(jié)合，布局平衡，重點(diǎn)突現(xiàn)；[海上海]以創(chuàng)意商業(yè)街為中心，東面是創(chuàng)意生態(tài)居，西面為引領(lǐng)時尚創(chuàng)意LOFT。[海上海]臨近和平公園和控江路商圈，距上海新一輪城市開發(fā)的世紀(jì)性工程――黃浦江兩岸綜合開發(fā)區(qū)域北外灘僅300米?！?wù)體系盡善盡全，滲透全方位、體現(xiàn)全方面；[海上海]確立的創(chuàng)意行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，也提供完備服務(wù)體系。誠信：說到的一定做到，做到的比說到的更好。中控統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，“巡崗”與“固定崗”相結(jié)合。員工一崗多能，一專多能。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人、保安人員，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修崗要求全部持證上崗。b、分工協(xié)作，層級管理。使考核起到獎勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的確切作用，同時也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。LOFT謂之“創(chuàng)意商居”是三幢高80米地匣型建筑，黑灰底色鋁板和玻璃幕墻構(gòu)成藝術(shù)與技術(shù)交織地形象。商務(wù)篇□公司簡介 ● 公司概況● 企業(yè)信譽(yù)● 公司業(yè)績● 管理經(jīng)驗(yàn)● 管理特色● 管理團(tuán)隊(duì)□財(cái)務(wù)預(yù)算● 物管開辦費(fèi)使用● 物管運(yùn)營財(cái)務(wù)收支預(yù)案● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說明與分析● 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議□公共場所營運(yùn)策劃建議● 海上劇院、海上講堂、海上會館功能定位● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑服務(wù)定位● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式● 海上海LOFT商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述□公司簡介● 公司概況上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（簡稱“上實(shí)物業(yè)”）是上海實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的全資子公司，是專門從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，注冊資金62萬美元（折合人民幣513萬元）。[上實(shí)物業(yè)]通過幾年的實(shí)踐運(yùn)作積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是在與物業(yè)管理相關(guān)各方的溝通、協(xié)調(diào)解決各類矛盾和問題方面，以及制止違章裝修、違章搭建、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，處理棘手問題很有方法，而且不會引起很大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。2002年2月又通過了ISO9001:2000的改版認(rèn)證。長海醫(yī)院后勤保障通過社會公開招標(biāo)形式一攬子委托專業(yè)公司管理，我司在20多家公司的激烈角逐中，以理念好、思路新、措施全、形式實(shí)的標(biāo)書編寫獲得好評，又以最高分現(xiàn)場考察獲得優(yōu)異成績，過五關(guān)斬六將，一舉中標(biāo)。178。始終堅(jiān)持物業(yè)管理的主題就是管理物業(yè)，一切活動圍繞這一主線展開，從而使物業(yè)保值增值得以實(shí)現(xiàn)。環(huán)境衛(wèi)生沒有死角，并最大限度地滿足和超越顧客合理的要求與期望。這項(xiàng)費(fèi)用是指[海上海]正常運(yùn)作前后，應(yīng)配置的設(shè)備、工具、物品（包括辦公、維修、保安器材、保潔用品），需要開發(fā)商承擔(dān)，物業(yè)公司開出詳細(xì)清單，在一定時間內(nèi)陸續(xù)購置到位。12月2,041工程人員節(jié)假日值班(1,5000184。21天180。300%)元/班180。月，[海上海]消防設(shè)施是整個城區(qū)構(gòu)成的重要部分。安保和交通管理根據(jù)[海上海]項(xiàng)目“創(chuàng)意居”的特點(diǎn)要求，我們將采取封閉式和開放式相結(jié)合的管理。?當(dāng)值安保員應(yīng)對施工人員帶入轄區(qū)的施工用具、材料作好登記工作。 3安保交班?各崗位在交班前30分鐘需進(jìn)行崗位清潔工作；?保持地面無明顯積塵，無煙頭、紙屑、果皮等雜物，無痰跡；?滅火器排放整齊表面無積塵，電風(fēng)扇表面無污垢、整潔光亮，掛鐘鏡面干凈無積塵，門窗無積塵，墻面無腳印，天花板無蜘蛛網(wǎng)；?公物擺放整齊有序，桌面、桌椅干凈無灰塵、無雜物。?準(zhǔn)時交班，按《接交班基本要求》執(zhí)行。?準(zhǔn)時交班，按《交接班基本要求》執(zhí)行。 及時向物業(yè)經(jīng)理／保安主管匯報(bào)。 及時與業(yè)委會進(jìn)行溝通，將事件的起因、目前處理的情況等公布給服裝城各位業(yè)主知曉，以確保業(yè)主的情緒穩(wěn)定，并可根據(jù)事件發(fā)生前因后果進(jìn)行分析，適時開展一系列的普法活動。 緊記煙和熱空氣都是向上升的，接近地面的空氣較清新，溫度亦較低，故應(yīng)蹲著身子或爬行逃生：178。 設(shè)法確定家中是否有人（電話、敲門、破門）。178。 有精神疾患的，如病發(fā)，應(yīng)先設(shè)法制止病人的行動，疏散群眾，并撥打相關(guān)病院，如病患嚴(yán)重應(yīng)勸告家屬遣送醫(yī)院。 預(yù)先準(zhǔn)備備用電池、電筒、蠟燭等物，以備不時之需，也可給予業(yè)主便利。178。 如全物業(yè)無電，屆情況不明，則須立即通知電力公司查詢是否地區(qū)停電，并要求協(xié)助；178。 配合警察作好事件的善后和調(diào)查工作，并登記入冊。 對于一般的意外傷害，管理處可嘗試給予傷者治療和救護(hù)（管理處急救包），嘗試了解傷者之身份及通知親人或公司。 當(dāng)發(fā)生火警或任何其它緊急事故，所有人必須完全撤離，不能有所例外。 事后遞交事故報(bào)告予管理處并報(bào)公司，如有需要可交公安和消防局，并對事故進(jìn)行分析匯報(bào)，及時張榜向服裝城業(yè)主予以說明。178。 禁止閑雜人士和無關(guān)人員在現(xiàn)場走動，并應(yīng)禮貌地勸諭該等人士離去，以方便公安人員到現(xiàn)場調(diào)查。?嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。?早班接班后，將夜班填寫的《巡邏情況匯總表》送到管理處。?指揮出入轄區(qū)的車輛，有序停放及時疏散，確保道路暢通。?所有當(dāng)值人員提前5分鐘趕到各自崗位進(jìn)行崗位交接工作。2)車輛管理：建立健全的車輛登記和停放制度。物業(yè)公司將不定期組織消防檢查，對重點(diǎn)地段、重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┫辣O(jiān)控。很顯然，LOFT創(chuàng)意商業(yè)街上三座標(biāo)志性建筑的功能定位——原創(chuàng)文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集的公眾場所。月計(jì)創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi)=創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi)單價創(chuàng)意商業(yè)街面積=24月933保險(xiǎn)110元/年180。％2,149雙薪61,400元184。12月410管理人員節(jié)假日值班(2,0000184。3）以上的管理層成員中有1/2還持有其他技能證書，屬于復(fù)合型人才。178。因此，引起行業(yè)內(nèi)主管部門的重視。例如，處理[瑞南新苑]業(yè)主聯(lián)名要求封陽臺、協(xié)調(diào)[嘉園]空調(diào)機(jī)安放位置、[劍橋景苑]沿街商業(yè)用房的管理等，都獲得很高的評價。其中[嘉園]在2002年被評為上海市“四高小區(qū)”。經(jīng)過幾年來參與市場競爭，企業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，企業(yè)聲譽(yù)逐步提高，員工收入和企業(yè)創(chuàng)利逐年遞增，公司正處在一個持續(xù)穩(wěn)健的良性發(fā)展階段。[上實(shí)大廈]的設(shè)施、設(shè)備管理是行業(yè)內(nèi)有口皆碑的。物業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)也將源于以上四種精神去展現(xiàn)、去發(fā)現(xiàn)、去運(yùn)用、去實(shí)踐?！靶挛幕禺a(chǎn)”的內(nèi)容，包括完善的理論體系，明確的文化主題，創(chuàng)新的藝術(shù)風(fēng)格，優(yōu)雅的審美品位，獨(dú)特的產(chǎn)品性能，持續(xù)的經(jīng)營軟件，領(lǐng)先的科技含量，有效的傳播方式，精致的工藝細(xì)節(jié)，時尚的生活方式。對考核出的佼佼者，需要采用“讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的最有權(quán)”。[上實(shí)物業(yè)]將對企業(yè)人力資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“全用人、用好人”的思路。在[海上海]物業(yè)管理工作中，公司將創(chuàng)立了旨在對人才創(chuàng)造力進(jìn)行管理對人才潛能進(jìn)行開發(fā)的人力資源管理體系，啟動“四優(yōu)”工作，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。⑤導(dǎo)入CIS形象識別系統(tǒng)，創(chuàng)一個國際品牌形象，塑造一流的管理形象。理念：時時以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對待業(yè)主。做到統(tǒng)一和多采相結(jié)合，既統(tǒng)一而又不單一。外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園等均在“海上?！?公里范圍左右。物業(yè)管理也將從產(chǎn)業(yè)源頭開始，全方位滲透，全方面體現(xiàn)服務(wù)理念，延伸服務(wù)至終。精神：務(wù)實(shí)進(jìn)取，追新創(chuàng)優(yōu)，在現(xiàn)代化管理進(jìn)程中不斷追求提升和完美，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流。全面防范與重點(diǎn)防范結(jié)合，“小圍合”和“大圍合”結(jié)合。⑨發(fā)揮公司整體優(yōu)勢，對電梯、保潔、保安、道路、水域、商務(wù)、文化娛樂、車輛管理等方面實(shí)行專業(yè)化管理，全方位降低成本，為業(yè)主/商戶提供更多的無償服務(wù)，讓它們受益受惠。b、錄用考核。由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。b、末位淘汰，吐故納新。從外觀看到三幢大廈分別開有巨型一豎門――隱喻理想之門；一橫窗――隱喻思想之窗；一天眼――隱喻幻想之眼。公司于2002年下半年通過了國家建設(shè)部物業(yè)管理一級資質(zhì)的審核，成為滬上13家一級物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)之一。在服務(wù)觀念方面，堅(jiān)持“時時以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對待業(yè)戶”的理念，奉行“業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中”的宗旨，倡導(dǎo)“業(yè)主并不總是對的，但他永遠(yuǎn)是第一位”的思想；要求服務(wù)接待保持“不能帶‘不’字作結(jié)束語”的態(tài)度；實(shí)現(xiàn)“滿足和超越業(yè)主合理期望”的目標(biāo)。公司還對下轄的各個管理項(xiàng)目進(jìn)行了ISO14001環(huán)境管理體系的認(rèn)證，尤其是[上實(shí)大廈]、[金鐘廣場]的商務(wù)樓綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行達(dá)標(biāo)，憑借自身踏實(shí)工作作風(fēng)和顯著的工作成績，得到了區(qū)領(lǐng)導(dǎo)一致首肯和好評。178。在遵守規(guī)范的前提下，為不同業(yè)主提供人性化的情感服務(wù)。178。嚴(yán)──在企業(yè)管理中充分體現(xiàn)高效、精干、嚴(yán)格的要求，堅(jiān)持能進(jìn)能出、能上能下的激勵機(jī)制，提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰分明的競爭機(jī)制，以嚴(yán)格的管理、嚴(yán)明的紀(jì)律、嚴(yán)肅的態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)范、嚴(yán)密的措施，確保各項(xiàng)管理工作落到實(shí)處，使委托方和全體被服務(wù)對象滿意。根據(jù)一期交房的規(guī)模，我們估算在440,305元（購置清單見下詳列）。12人184。10天180。25人184。月，可以基本持平運(yùn)營。[上實(shí)物業(yè)]將定期組織專職消防隊(duì)員、保安隊(duì)員及維修人員定期實(shí)施檢查管理制度，確保[國際服裝城]各項(xiàng)消防設(shè)施能最大限度地保證有效性。建立專業(yè)化的安保隊(duì)伍，預(yù)防和終止任何危及或影響業(yè)主、訪客和工作人員的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為和因素，確保街區(qū)內(nèi)人員正常生活秩序以及設(shè)施設(shè)備不受損失。?來訪者及施工人員攜帶物品離開轄區(qū)時，當(dāng)值安保員應(yīng)禮貌檢查及執(zhí)行放行手續(xù)：如已經(jīng)辦理了有效的放行手續(xù)時，禮貌核查放行物品與放行單列明的物品