【正文】 I物管總體思路● 物管理念——秉承『海上?！坏膶I(yè)運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理之模式；『海上海新城』投資方充分考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資，保障其利益。[海上海]位于上海楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路，建筑用地面積近八萬平方米，總建筑面積為二十三萬平方米，其中7幢住宅建筑面積為九萬多平方米，3幢LOFT建筑面積為七萬多平方米，商業(yè)面積近三萬平方米。[海上海]臨近和平公園和控江路商圈，距上海新一輪城市開發(fā)的世紀(jì)性工程――黃浦江兩岸綜合開發(fā)區(qū)域北外灘僅300米。投資商上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司、發(fā)展商上海上實(shí)房地產(chǎn)有限公司，將聘請(qǐng)文化經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行專業(yè)運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一管理及全程服務(wù)達(dá)到前所未有的投資方、發(fā)展方、經(jīng)營(yíng)者、業(yè)主、消費(fèi)者、物業(yè)公司六方共贏。——統(tǒng)領(lǐng)總體布局，“四統(tǒng)一”模式運(yùn)用；要做好[海上海]物業(yè)管理，就必須要將它的層次空間與功能定位相結(jié)合，充分運(yùn)用其特點(diǎn)，進(jìn)行總體構(gòu)思布局，在縱橫交錯(cuò)的建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術(shù)，忠實(shí)服務(wù)于“城民”。[海上海]創(chuàng)意商業(yè)街用“建筑語言：劃分成五大場(chǎng)景制造區(qū)塊，即：（一）混凝土,（二）金屬，（三）玻璃，（四）磚，（五）木材?！?wù)體系盡善盡全，滲透全方位、體現(xiàn)全方面；[海上海]確立的創(chuàng)意行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，也提供完備服務(wù)體系。：[上實(shí)發(fā)展]正在開發(fā)的[海上海]，它不僅是要在文化本體要素中，實(shí)現(xiàn)常態(tài)生活和文化狂歡、物質(zhì)消費(fèi)和精神享受、建筑空間和概念空間、進(jìn)行式情節(jié)和未來式前景的有機(jī)融合，還要按照產(chǎn)業(yè)生態(tài)原則，主動(dòng)促進(jìn)人才與資本的自由結(jié)合。明確的發(fā)展方向如下：[上實(shí)物業(yè)]以“專業(yè)規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾恚C合高效熱忱的服務(wù)，為業(yè)主/使用人創(chuàng)造美好的生活和工作環(huán)境而不懈努力。思想：業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位。誠信：說到的一定做到，做到的比說到的更好。②積極與政府部門加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，取得支持，溝通創(chuàng)建一流的文明城區(qū)。依靠現(xiàn)代化的實(shí)施和[上實(shí)物業(yè)]卓越的管理，讓[海上海]的業(yè)戶盡享安寧與平安。②定期與政府部門溝通，多開工作會(huì)、聯(lián)誼會(huì)。中控統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，“巡崗”與“固定崗”相結(jié)合。在審核上嚴(yán)格把關(guān)，職能部門齊抓共管，將違章消滅在萌芽之中。⑥加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，整合各區(qū)域形象，開展各種形式的文化娛樂健康活動(dòng)，建立商戶健康檔案，讓商戶享受溫馨，陶冶性情，形成一種健康向上的氛圍。員工一崗多能，一專多能。全面導(dǎo)入CIS形象和ISO90014000體系①管理CIS形象導(dǎo)入是『海上海』 整體形象的組成部分；②將ISO90014001質(zhì)量和環(huán)境體系引入[海上海]物業(yè)管理范疇，為提升『海上海新城』整體管理形象打下良好的基礎(chǔ)。而做人的工作，應(yīng)在自我培養(yǎng)與開發(fā)的同時(shí)，積極從外部招聘引進(jìn)“專才”，為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊(duì)伍。為企業(yè)文化再造奠定基礎(chǔ)、為公司今后承接類似『海上海新城』這樣的物管項(xiàng)目創(chuàng)造條件。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人、保安人員，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修崗要求全部持證上崗。加大管理人員的配置比率（本項(xiàng)目物業(yè)管理人員與操作人員的比率為1:），符合高科技、高智能化管理的要求，使管理隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷，也包括物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)尚不足的、年輕的員工。尤其是在一專多能、何者為專的問題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個(gè)人專長(zhǎng)。b、分工協(xié)作，層級(jí)管理。c、規(guī)范言行、注重儀表，實(shí)施BI形象戰(zhàn)略BI即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。人員管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套突出績(jī)效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的確切作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感?！径縃iSHANGHAI文化與商業(yè)的融合● 新文化地產(chǎn)理念延伸新文化地產(chǎn)理念的形成有著極深內(nèi)涵意義，歸納起來主要有這么些：（1）新文化地產(chǎn)著意于文化的創(chuàng)新與進(jìn)步，地產(chǎn)被賦予文化的靈魂，文化與地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系被充分發(fā)掘，人們?cè)谌司拥男蓍e與游戲之中感悟人生的幸福、優(yōu)雅與美好?！?文化與地產(chǎn)結(jié)合作用新文化地產(chǎn)從它構(gòu)筑雛形到完善一個(gè)理論體系，一個(gè)重要突顯的作用就是把文化理念與房地產(chǎn)作了有機(jī)結(jié)合?！?物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造在新文化地產(chǎn)包含眾多分支理念之下，物業(yè)管理與服務(wù)的理念如何塑造其應(yīng)有的文化內(nèi)涵，這是擺在我們[上實(shí)物業(yè)]面前的一個(gè)重要論題。LOFT謂之“創(chuàng)意商居”是三幢高80米地匣型建筑，黑灰底色鋁板和玻璃幕墻構(gòu)成藝術(shù)與技術(shù)交織地形象。創(chuàng)意商業(yè)街是一個(gè)有明顯主題的街區(qū)，它是以原創(chuàng)精神為主題的藝術(shù)文化街?！?根植與新文化地產(chǎn)，運(yùn)用與物管實(shí)踐[海上海]在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面獨(dú)具匠心，它秉承新文化地產(chǎn)理念內(nèi)涵，豐富地創(chuàng)造出四種體現(xiàn)人文的精神：自然精神、建筑精神、藝術(shù)精神、時(shí)代精神。[上實(shí)物業(yè)]借助[海上海]這個(gè)平臺(tái)，又將成為文化塑造物業(yè)管理企業(yè)，并努力借助于實(shí)際行動(dòng)作為又一個(gè)提升。商務(wù)篇□公司簡(jiǎn)介 ● 公司概況● 企業(yè)信譽(yù)● 公司業(yè)績(jī)● 管理經(jīng)驗(yàn)● 管理特色● 管理團(tuán)隊(duì)□財(cái)務(wù)預(yù)算● 物管開辦費(fèi)使用● 物管運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)收支預(yù)案● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說明與分析● 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議□公共場(chǎng)所營(yíng)運(yùn)策劃建議● 海上劇院、海上講堂、海上會(huì)館功能定位● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑服務(wù)定位● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式● 海上海LOFT商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述□公司簡(jiǎn)介● 公司概況上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（簡(jiǎn)稱“上實(shí)物業(yè)”）是上海實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的全資子公司，是專門從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，注冊(cè)資金62萬美元（折合人民幣513萬元）。其中已獲得“部?jī)?yōu)”的管理項(xiàng)目5個(gè)，“市優(yōu)”的管理項(xiàng)目6個(gè)。[上實(shí)物業(yè)]管理的物業(yè)涉及面較廣，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，包括現(xiàn)代化商業(yè)/辦公大廈[金鐘廣場(chǎng)]和[上實(shí)大廈]，樓高208米、150米，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和樓齡達(dá)100余年的近代保護(hù)建筑。我們管理生態(tài)環(huán)保小區(qū)—御景園和高樓齡的近代保護(hù)建筑—高陽大樓時(shí)也能泰然自若，得心應(yīng)手。[上實(shí)物業(yè)]通過幾年的實(shí)踐運(yùn)作積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是在與物業(yè)管理相關(guān)各方的溝通、協(xié)調(diào)解決各類矛盾和問題方面，以及制止違章裝修、違章搭建、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，處理棘手問題很有方法，而且不會(huì)引起很大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。沒有“規(guī)范”，就沒有“發(fā)展”；沒有“規(guī)范”，就是“發(fā)展”了也不會(huì)持久。且每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)都融入了統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的規(guī)范，統(tǒng)一的要求，在業(yè)內(nèi)有“精品物業(yè)”之稱。），此舉也是我司向外省市拓展業(yè)務(wù)一個(gè)標(biāo)志；也為我們打開昆山市場(chǎng)創(chuàng)造了條件。2002年2月又通過了ISO9001:2000的改版認(rèn)證。[上海實(shí)業(yè)大廈]1999年11月被評(píng)為國(guó)家建設(shè)部“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”；1998年起歷年被評(píng)為市治安消防先進(jìn)單位。178。2000年9月，我公司被選為市里的“上海市物業(yè)管理顧客滿意度指數(shù)課題組”成員單位。長(zhǎng)海醫(yī)院后勤保障通過社會(huì)公開招標(biāo)形式一攬子委托專業(yè)公司管理，我司在20多家公司的激烈角逐中，以理念好、思路新、措施全、形式實(shí)的標(biāo)書編寫獲得好評(píng)，又以最高分現(xiàn)場(chǎng)考察獲得優(yōu)異成績(jī)，過五關(guān)斬六將，一舉中標(biāo)。據(jù)2003年底調(diào)查統(tǒng)計(jì)，每個(gè)管理處的業(yè)主滿意和較滿意的都在96％以上，并且都與發(fā)展商、業(yè)委會(huì)和業(yè)主建立了良好的關(guān)系。遵守國(guó)家、政府法律法規(guī)，堅(jiān)持“合法、合理、合情”地處理一切事務(wù)是我司的一貫原則。我司將管理物業(yè)作為物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容，非常關(guān)注對(duì)房屋、設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。178。雖然我們堅(jiān)持管理原則非常強(qiáng)硬，但幾年來基本沒有收到有效投訴。178。2002年由上海市房產(chǎn)局牽頭的物業(yè)管理行業(yè)業(yè)主滿意度指數(shù)課題研究，我司是二個(gè)物業(yè)管理企業(yè)之一，我司管理的樓宇在此課題調(diào)研中名列前茅。始終堅(jiān)持物業(yè)管理的主題就是管理物業(yè)，一切活動(dòng)圍繞這一主線展開，從而使物業(yè)保值增值得以實(shí)現(xiàn)。每個(gè)管理項(xiàng)目在該區(qū)域都是最好的，使委托方得到物有所值，物超所值的利益和價(jià)值。公司只提取固定酬金。公司在發(fā)展過程中，不斷提升和完善管理思想，學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，力求在管理與服務(wù)上有所突破，有所創(chuàng)新。環(huán)境衛(wèi)生沒有死角，并最大限度地滿足和超越顧客合理的要求與期望。更突出的理由：現(xiàn)在的[上實(shí)物業(yè)]管理團(tuán)隊(duì)已具備了：一種共同的 信念一樣執(zhí)著的 追求一致奮斗的 目標(biāo)一支優(yōu)秀的 隊(duì)伍 還有相應(yīng)的 經(jīng)濟(jì)實(shí)力……高層領(lǐng)銜管理人——李勝來先生，是勞動(dòng)和社會(huì)保障部國(guó)家職業(yè)資格培訓(xùn)教程（物業(yè)管理）編審委員會(huì)委員、主審，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)手冊(cè)》副主編，上海市人民政府采購中心咨詢專家（物業(yè)管理），上海市物業(yè)管理招投標(biāo)專家委員會(huì)成員，上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司總經(jīng)理，上海上實(shí)金馬物業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理。在專門組建的這個(gè)管理高層直接策劃和指導(dǎo)下開展工作，這一管理層的成員如下表：主要管理層簡(jiǎn)況表管理層 主要人員年齡學(xué)歷職稱從事物 管年限現(xiàn)任職位李勝來48歲研究生（工商）高級(jí)經(jīng)營(yíng)師11年上實(shí)物業(yè)總經(jīng)理王永華34歲大學(xué)（英Napier unversity大學(xué)）經(jīng)營(yíng)師6年上實(shí)物業(yè)副總經(jīng)理（曾在酒店工作4年）朱 曄40歲碩士研究生講師4年上實(shí)物業(yè)副總經(jīng)理高九紅35歲（女）大專（文秘）政工師6年上實(shí)物業(yè)公司辦公室主任江 慧40歲（女）碩士研究生講師8年上實(shí)物業(yè)公司品保部經(jīng)理陳毅龍30歲MBA（財(cái)經(jīng)）注冊(cè)會(huì)計(jì)師4年上實(shí)物業(yè)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理唐林華48歲大專（電氣工程）工程師11年上實(shí)物業(yè)公司工程技術(shù)總監(jiān)姚曉蘭53歲（女）本科（經(jīng)濟(jì)管理）經(jīng)濟(jì)師10年上實(shí)物業(yè)資深經(jīng)理，曾管理2幢辦公樓并獲建設(shè)部示范大廈稱號(hào)李忠民52歲本科（設(shè)備工程）總 工程師2年上實(shí)物業(yè)公司維修中心總工陳鳳歧49歲大專（土木工程）造價(jià) 工程師10年上實(shí)金馬物業(yè)公司總助沈 忠44歲大專（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)）助理 統(tǒng)計(jì)師9年上實(shí)物業(yè)市場(chǎng)二部經(jīng)理（曾從事商業(yè)百貨業(yè)，工作6年）資源利用說明1）經(jīng)過公司的人力資源整合，形成精干的主要骨干隊(duì)伍。[上實(shí)物業(yè)]還倡導(dǎo)了物業(yè)管理的一種文化氛圍：凈、暢、寧凈——干凈 物業(yè)環(huán)境舒適干凈，建筑外觀整潔。這項(xiàng)費(fèi)用是指[海上海]正常運(yùn)作前后，應(yīng)配置的設(shè)備、工具、物品（包括辦公、維修、保安器材、保潔用品），需要開發(fā)商承擔(dān)，物業(yè)公司開出詳細(xì)清單，在一定時(shí)間內(nèi)陸續(xù)購置到位。● 物管運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)收支預(yù)案物業(yè)管理費(fèi)用支出匯總表項(xiàng)目?jī)?nèi)容月支出（元/月）年支出（元/年）備注管理費(fèi)管理人員工資90,2001,082,400表一管理人員福利63,687764,244表二辦公費(fèi)用10,000120,000表三小計(jì)163,8871,966,644保安費(fèi)保安人員工資61,400736,800表四保安人員福利51,992623,904表五保安設(shè)備設(shè)施費(fèi)用4,00048,000表六小計(jì)117,3921408,704保潔費(fèi)保潔人員工資39,600475,200表七保潔人員福利28,166337,992表八清潔衛(wèi)生費(fèi)用28,000336,000表九小計(jì)95,7661,149,192相關(guān)費(fèi)用其他費(fèi)用8,00096,000表十酬金及稅金費(fèi)用81,904982,848表十一小計(jì)89,9041,078,848設(shè)備設(shè)施相關(guān)費(fèi)用公共能耗費(fèi)用101,7501,221,000表十二設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)71,000852,000表十三小計(jì)172,7502,073,000支出合計(jì)639,6994,436,388216。30月1,230保險(xiǎn)120元/年180。21天180。12月2,041工程人員節(jié)假日值班(1,5000184。300%)元/班180。1,830小計(jì)63,687表三：辦公及折舊費(fèi)用支出（RMB） 項(xiàng)目月費(fèi)用文具費(fèi)800通訊費(fèi)（手機(jī)、BP等）2,500交通費(fèi)800公共交際費(fèi)2,400廣告宣傳（節(jié)假日布置）1,000書報(bào)雜志300水電費(fèi)1,000辦公設(shè)備維保費(fèi)500辦證費(fèi)600小計(jì)10,000216。24月2,542保險(xiǎn)120元/年180。21天180。12月744保安人員值班15人180。％1,386雙薪（年終獎(jiǎng)）39,600元184。12月367保潔人員節(jié)假日值班(20000184。300%)元/班180。月計(jì)生態(tài)住宅管理費(fèi)=住宅管理費(fèi)單價(jià)住宅面積=月計(jì)LOFT裙樓商鋪管理費(fèi)=LOFT裙樓商鋪管理費(fèi)單價(jià)LOFT裙樓商鋪面積=停車費(fèi)收入剔除人員成本后，與管理費(fèi)收支差相抵，則收支基本持平。月，三座標(biāo)志性建筑位于商業(yè)街的三處節(jié)點(diǎn)，形成從地理到情感到精神的全方面位輻射。上演劇目的建筑形態(tài)交相輝映。這些工作涉及面廣，必須做細(xì)、做全、做實(shí)。[海上海]消防設(shè)施是整個(gè)城區(qū)構(gòu)成的重要部分。、消防規(guī)章制度的建立，研究解決消防人員，設(shè)備中的重大問題，組織定期的消防安全檢查及消防演習(xí)。在日常消防管理工作中，對(duì)消防安全隱患絕不放過，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即整改?！昂Ｉ虾Ｐ鲁恰毕拦芾碇袠I(yè)主自救培訓(xùn)定期由[國(guó)際服裝城]專職消防人員對(duì)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者進(jìn)行自救培