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xx大道地塊項(xiàng)目可研報(bào)告-全文預(yù)覽

2025-06-03 22:45 上一頁面

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【正文】 :一切出發(fā)點(diǎn)基于當(dāng)?shù)厥袌龅母偁?、需求及市場接受程度之上。(二)產(chǎn)品類別以多層(六層以下)為主,部分點(diǎn)綴疊加別墅(聯(lián)排別墅)及景觀小高層(小高層比例可根據(jù)開發(fā)、銷售情況再定)??紤]采光、觀景因素,建議樓體擺布均應(yīng)南北朝向,南北樓體高度采用由低到高布局,并前后錯(cuò)開。突出單元入口、頂部、窗、陽臺、空調(diào)隔板、道路、上下水道管道口、大門造型風(fēng)格等細(xì)部處理。就地塊位置而言是X市土地市場上僅次于東區(qū)的住宅宗地。26。目前該地塊起拍價(jià)為4000萬元,和東區(qū)70萬/畝左右的地價(jià)相比較低,隨著X城市的東移南擴(kuò),該地塊周遍將形成新的居住區(qū),目前在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的整理規(guī)劃中,地塊西側(cè)800米規(guī)劃建設(shè)為X市的副城市中心區(qū),規(guī)劃建設(shè)有賓館、大型商場、寫字樓、高檔公寓、醫(yī)院等設(shè)施。產(chǎn)品方案一:產(chǎn)品方案二:六、 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)9月下旬獲取土地并進(jìn)行初步產(chǎn)品策劃及項(xiàng)目地位→10月底完成規(guī)劃設(shè)計(jì)→(同時(shí)開始形象宣傳)→3月正式引爆市場并開始認(rèn)籌→。另可考慮庭院式的建筑規(guī)劃與景觀布置,在市場推廣時(shí)也可因產(chǎn)品方面的創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)有效的市場傳播,加強(qiáng)與競爭對手之間的差異性。(三)總平面布局盡量考慮小區(qū)遠(yuǎn)距離景觀效果。超前、品質(zhì):在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰬粜汀⒕坝^、風(fēng)格,做到適度超前、突出品質(zhì),以實(shí)現(xiàn)以高品質(zhì)產(chǎn)品攻打中端市場、占領(lǐng)市場的戰(zhàn)略目的。銷售策略該項(xiàng)目由于整體開發(fā)體量并不是很大,故而在實(shí)際運(yùn)作過程中可以實(shí)行一期開發(fā)、集中銷售,以產(chǎn)品品質(zhì)取勝,占領(lǐng)中小戶型市場。功能定位以中檔中小型戶型為主,高檔大戶型為輔,為處于不同人生階段的社會精英人士打造一個(gè)具有高檔品質(zhì)的社區(qū)。針對這樣的市場情況,該地塊應(yīng)以建設(shè)中檔住宅為主,在保證高品質(zhì)的條件下主要進(jìn)攻中端市場,尤其是要考慮要以低總價(jià)來實(shí)現(xiàn)進(jìn)攻市場的目的,以與目前市場上其他樓盤實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭,同時(shí)如果能與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)在一定范圍內(nèi)對宗地原有規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)做一定調(diào)整(原規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)沒有商業(yè),但如果我們能通過與政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)充分利用宗地三面臨形象大道的優(yōu)勢開發(fā)商業(yè)房),就可以通過住宅產(chǎn)品與商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的相互彌補(bǔ)大大降低項(xiàng)目的操作風(fēng)險(xiǎn),提高項(xiàng)目的利潤空間。(3)位置處于開發(fā)區(qū)的邊緣位置,雖然周邊已經(jīng)有很多土地處于開發(fā)中,路網(wǎng)也已經(jīng)基本修建到位,但市場的認(rèn)知仍需要有一個(gè)過程。(2)新城區(qū)是政府城市化建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)展方向,進(jìn)入新區(qū)發(fā)展符合政府對企業(yè)的期望;(3)我們有在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)成功第一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),也積累了很大一批老業(yè)主和老客戶,培養(yǎng)了一大批忠誠客戶,建業(yè)品質(zhì)已經(jīng)得到了當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)可,所有這一切都有利于企業(yè)在X市場持續(xù)性發(fā)展。(7)宗地三面臨市政重點(diǎn)道路,具有較大的商業(yè)物業(yè)開發(fā)潛力。(4)土地成本40萬元/畝(初步意向),與老城區(qū)和東區(qū)相比土地價(jià)格較低,而且采用跟土地方合作的方式,項(xiàng)目運(yùn)作前期資金壓力不大。宗地所在區(qū)位生活、文化氛圍濃厚,西距規(guī)劃建設(shè)1300多畝、25000余人的X師范學(xué)院不到500米,同時(shí)在宗地西500米處高新區(qū)已開始規(guī)劃建設(shè)生活、商務(wù)中心,因此該區(qū)域未來3—5年內(nèi)將形成良好的居住與生活氛圍,宗地具有良好的發(fā)展前景。25—35歲的青年人第一次置業(yè),主要職業(yè)為大型企業(yè)的中基層員工,有改善居住需求的個(gè)體工商戶,企事業(yè)單位的一般員工,市民中從事自由職業(yè)的中低收入者等。(3)目標(biāo)客戶群對住宅的需求分析從商品住宅購房者構(gòu)成情況看,本市購房者占90%左右,周遍縣鎮(zhèn)購房者占10%左右。(2)從事水泥、建筑、鋼材鋼材產(chǎn)業(yè)上下游衍生產(chǎn)業(yè)的企業(yè)主,桂花居現(xiàn)有業(yè)主260余戶,70%以上為私營企業(yè)主或個(gè)體工商戶。高端消費(fèi)群體一般都有2—3套住房,家庭結(jié)構(gòu)為2—3代,有購買高檔住宅的趨勢,對住房的環(huán)境、面積和配套有較高的要求。中央公園一期300多套房源,經(jīng)過半年的推廣,目前銷售已達(dá)到85%左右,其他幾個(gè)大盤項(xiàng)目正處于前期推廣期和內(nèi)部認(rèn)購期,如香格里拉花園,這些新盤大多將在今年年底、明年年初才能入市正式銷售。各類商品住宅銷售價(jià)格情況如下:多層銷售均價(jià)集中在1600—2600元/平方米,但東區(qū)銷售價(jià)格普遍較高,如京林中央公園的銷售均價(jià)在2600元/平方,參考這一價(jià)格,即將上市銷售的幾個(gè)大盤銷售價(jià)格也將在2600元/平方左右。(7)由于新增加的幾個(gè)大盤大都位于東區(qū),土地價(jià)格相對較高,產(chǎn)品定位也大多為大戶型和中高檔次,這就增加了這一層次產(chǎn)品競爭的激烈程度。(4)2006年,X房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)集中爆發(fā)的階段,X樓市的大盤時(shí)代應(yīng)運(yùn)而生,在東區(qū),30萬平米的京林中央公園、上海城房置業(yè)26萬平迷的香格里拉城市花園,叢臺房地產(chǎn)公司開發(fā)占地500畝,開發(fā)面積達(dá)50萬平方米的新世紀(jì)花園項(xiàng)目,在西區(qū),則有貞元集團(tuán)30萬平米的楓林水郡和大華集團(tuán)的大華金商都綜合項(xiàng)目等,另外還有三角湖公園、濱河花園、藍(lán)灣假日、萬潤園等中小型項(xiàng)目,市場競爭逐漸開始激烈。(2)商品房平均價(jià)格略有上漲,市場反映平穩(wěn)。今年上半年,相當(dāng)于2003年全年的銷售量,%。從而進(jìn)一步提高X市在國內(nèi)國際的知名度,在周邊和同等規(guī)模的城市群中,具有自己獨(dú)有的優(yōu)勢。狠抓招商引資和城鎮(zhèn)化建設(shè),大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)、非公經(jīng)濟(jì),取得了顯著成績。整體上看,今后一段,開發(fā)區(qū)的建設(shè)速度勢必加快,結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看,未來該區(qū)域?qū)⑹荴市工業(yè)企業(yè)集中、文化氣息濃厚、商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)的區(qū)域。其中高新技術(shù)項(xiàng)目72個(gè),批準(zhǔn)設(shè)立三資企業(yè)29城市發(fā)展總體規(guī)劃及項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃。居全省第10位,居全省第4位。X經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng),已形成鋼鐵、電子、機(jī)械、醫(yī)藥、化工、食品等支柱產(chǎn)業(yè)和工業(yè)生產(chǎn)體系。四、市場狀況(一)城市基本情況X為中國七大古都之一,位于河南省最北部,面積7413平方公里,人口500萬。綜合以上分析,該宗地綜合素質(zhì)良好。綜合該宗地現(xiàn)場勘踏情況分析,該地塊雖然目前周邊交通情況及基礎(chǔ)設(shè)施情況還未到位,但隨著開發(fā)區(qū)1513工程的逐步開展,中華大道及黃河大道的逐步開通及安彩小區(qū)、企業(yè)家公寓、安鋼小區(qū)的交房入住,宗地周邊將形成較為成熟的居住環(huán)境。熱力工程規(guī)劃:均已規(guī)劃設(shè)計(jì)到開發(fā)區(qū),但目前未建造到宗地。電力工程規(guī)劃:道路照明間距20——30米。宗地東側(cè)為規(guī)劃中的居住用地,目前還未掛牌出讓。學(xué)院現(xiàn)設(shè)有50多個(gè)專業(yè),涉及工學(xué)、理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、文學(xué)、管理學(xué)、農(nóng)學(xué)等7個(gè)學(xué)科門類。近年來,學(xué)院共有33位教師被評為全國和河南省優(yōu)秀教師、模范教師,省級骨干教師,14人獲得曾憲梓全國師范院校教師獎。學(xué)院分三個(gè)校區(qū),主校區(qū)黃河大道校區(qū)占地1305畝,預(yù)留700畝,規(guī)劃規(guī)模25000人。規(guī)模較大。2001年,新建現(xiàn)代化實(shí)驗(yàn)樓一座,建筑總面積1827平方米,內(nèi)有標(biāo)準(zhǔn)化物理實(shí)驗(yàn)室、化學(xué)實(shí)驗(yàn)室各2個(gè),生物實(shí)驗(yàn)室1個(gè),準(zhǔn)備室5個(gè),儀器室5個(gè),另有體藝室8個(gè),計(jì)算機(jī)室2個(gè)、語音室2個(gè)。該校128畝,投資近7000萬元,與X大學(xué)比鄰而居,校園內(nèi)高樓林立,設(shè)施齊全,環(huán)境優(yōu)雅,是一所面向新世紀(jì)的現(xiàn)代化學(xué)校。環(huán)境條件高新技術(shù)區(qū)的企業(yè)廠礦建設(shè)規(guī)劃在西南方向,因此在項(xiàng)目地塊周圍的規(guī)劃建設(shè)中沒有直接的工業(yè)廠礦和污染源,宗地西側(cè)和南側(cè)為郭吳村民安置小區(qū)、安鋼小區(qū)、X師院、民營企業(yè)家公寓和規(guī)劃中的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)、文化、休閑、娛樂中心區(qū);西南側(cè)隔路相望為已建成的安彩400畝居住小區(qū),中華路東側(cè)為中高檔居住小區(qū)的規(guī)劃用地,環(huán)境綜合評估較好。海河大道:東西走向,東接中華大道,往西橫穿整個(gè)X高新技術(shù)開發(fā)區(qū),直到107國道,雙向6車道50米標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),為高新區(qū)形象道路。項(xiàng)目宗地產(chǎn)權(quán)歷史變遷及現(xiàn)狀資料該項(xiàng)目原為郭吳村民集體所有制的耕地,后被X市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)征收后作為高新區(qū)建設(shè)儲備用地。該地塊呈東西寬100米南北長700米的矩形分布,地面平整,109余畝,(),宗地周遍已建有安彩小區(qū)、企業(yè)家公寓、安鋼家屬區(qū)、X師院家屬院、郭吳村家園等多個(gè)居住小區(qū),中華大道與黃河大道年底建成通行后,周遍將形成良好的居住氛圍。
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