xxxx年上半年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 寶安區(qū)的住宅租金同比漲幅都超過6%，住宅租金分別為51元/平方米/月、52元/平方米/月、35元/平方米/月；%至57元/平方米/月，繼續(xù)保持全市最高地位；%，住宅租金為39元/平方米/月?！咀ⅲ撼山粩?shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑為二手商品房，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等。，%，是全市二手房成交量最小的區(qū)域，二手房成交套數(shù)為510套，%。從3月份開始，樓市剛需逐步入市，成交量大幅回升，3月份成交量已突破4000套，在隨后的幾個(gè)月份，二手房成交量穩(wěn)步遞增，到6月份達(dá)到上半年成交量的峰值，為5832套，可以看出，2012年上半年，二手樓市呈不斷回暖的態(tài)勢，這說明隨著時(shí)間的推移，評(píng)估價(jià)征稅政策對二手房市場的影響作用逐漸減弱，二手樓市市場供應(yīng)量大，供應(yīng)范圍廣，買家的選擇空間大，越來越多的置業(yè)者選擇自己心儀的二手房實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢想。2012年上半年深圳各行政區(qū)二手房成交分析自2011年7月二手房交易按“評(píng)估價(jià)征稅”這項(xiàng)殺手锏頒布以來，二手樓市成交量一直處于低位震蕩的運(yùn)行態(tài)勢，2012年上半年度二手房總體成交量同比2011年同期下滑明顯，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，%，2012年上半年深圳市二手房成交套數(shù)為23715套，%。2012年上半年成交龍虎榜之開發(fā)商TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，占全市總成交量的6成略多。其中，位于西鄉(xiāng)碧海片區(qū)的招商果嶺共銷售90144㎡，取得了改善型物業(yè)成交龍虎榜冠軍；；。小戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年全市共銷售90㎡。有明顯的回落，說明深圳的房價(jià)正在回歸理性。2012年上半年深圳租售比租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。%，按照同樣的增長比率，預(yù)計(jì)2012年的年人均可支配收入為：（1+%）＝，則夫婦倆的家庭年平均收入為：2＝。2012年上半年深圳新房供求比根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測，供求大致平衡，供求比為1：從個(gè)盤來看，萬科系是上半年龍崗區(qū)的霸主，全區(qū)上半年的成交量TOP10中，萬科系占據(jù)了5席之多，分別為：萬科紅、萬科璞悅山、萬科金域緹香、萬科天譽(yù)、萬科清林徑，再加上成交量位居第13的萬科公園里，整個(gè)萬科系占據(jù)龍崗區(qū)上半年總成交量的1/3。從個(gè)盤來看，龍華花半里、招商果嶺等在售項(xiàng)目持續(xù)保持高熱態(tài)勢，而新入市的中洲華府、星河盛世、水榭春天5期等則表現(xiàn)出巨大的爆發(fā)力，上述五大項(xiàng)目累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)近6成的成交量。鹽田區(qū)上半年沒有新盤入市，市場以消化在售項(xiàng)目的尾盤為主，因此銷售量同比暴減約8成，同比也減少約8成。物業(yè)型態(tài)方面，福田區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型為絕對主力，成交面積占全區(qū)的近8成，144㎡以上的大戶型物業(yè)占近15％，90144㎡的改善型物業(yè)成交相對較少，約占7％。，同比增加約15%，成交套數(shù)14443套，同比增加約10%，同比增加約8%。置業(yè)門檻的回落和還貸壓力的下降促使剛需入市，使得成交量不斷攀升，不斷創(chuàng)新高。各行政區(qū)方面，全市六區(qū)除鹽田區(qū)外，其余五區(qū)上半年的新房成交均價(jià)同比都有不同幅度的下跌，其中寶安區(qū)領(lǐng)跌全市，全區(qū)上半年成交以中低端項(xiàng)目為主，成交量TOP10中，有5個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)在15000元/平方米之下，導(dǎo)致全區(qū)上半年的成交均價(jià)跌至16259元/平方米，%；福田區(qū)由于價(jià)格相對較低的深物業(yè)彩天怡色成交活躍，并取得了全區(qū)的成交量冠軍，同時(shí)，也稀釋了區(qū)域的房價(jià)水平，但仍超過3萬，仍是全市最高，為30074元/平方米，同比下跌約一成；羅湖區(qū)上半年只有港澳8號(hào)一個(gè)項(xiàng)目在支撐區(qū)域的新房市場，而且價(jià)格相對較低，成交均價(jià)為22693元/平方米，同比下跌近8%；南山區(qū)上半年雖然也是高端項(xiàng)目為主力，但房價(jià)“高度”有所下降，如去年上半年全區(qū)成交量TOP10中，有兩個(gè)項(xiàng)目（岸芷汀蘭、鴻威海怡灣畔）的成交均價(jià)超過4萬，而今年上半年的TOP10中則沒有超過4萬的項(xiàng)目，%失守3萬大關(guān)，為29333元/平方米；龍崗區(qū)上半年的房價(jià)相對平穩(wěn)，%，為14204元/平方米；鹽田區(qū)上半年的新房成交均價(jià)在上東灣的拉動(dòng)下有顯著提升，%至21495元/平方米。在以“剛需”為主要消費(fèi)群體的背景下，“性價(jià)比”成為取勝王道，因此，開發(fā)商普遍采取“以價(jià)換量”的營銷策略，以度時(shí)艱。南山區(qū)2012年上半年4個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，預(yù)售住宅套數(shù)2614套，海境界家園、澳城花園是南山區(qū)預(yù)售量較大的兩個(gè)樓盤，預(yù)售住宅套數(shù)631套，預(yù)售住宅套數(shù)624套。上半年度住宅市場預(yù)售體量還算可觀，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，%，住宅預(yù)售套數(shù)16675套，%。1塊工業(yè)住宅混合用地位于南山區(qū)，建筑面積90000平方米，樓面地價(jià)408元/平方米。編號(hào)為A0020042的宗地同樣屬于定向轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目建成后全部建筑面積限自用。1塊商業(yè)性辦公用地位于寶安區(qū)，%，建筑面積63000平方米，%，成交金額11600萬元，%，樓面地價(jià)1841元/平方米，同比降低八成。2012年上半年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究發(fā)展部第一部分：2012年15月深圳主要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2012年15月份，深圳全市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)良好。2012年上半年深圳全市共成交7塊土地，其中1塊商業(yè)性辦公用地、5塊商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地、1塊工業(yè)住宅混合用地，需要指出的是，2012年上半年深圳全市無居住用地成交。這5塊商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地中，2塊分布在南山區(qū)，3塊分布在寶安區(qū)，從寶安區(qū)的出讓情況來看，編號(hào)為A002003A0020038的兩塊宗地捆綁定向轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目開發(fā)的辦公用房出售面積不大于50%，其余用于出租。由于這些商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地均為定向轉(zhuǎn)讓，建成后自用率高，能夠?yàn)槭袌鎏峁┑挠行Ч┙o十分有限，粗略統(tǒng)計(jì)，這5個(gè)地塊能夠?yàn)槭袌鰩淼挠行Ч┙o約為6萬平方米。附一：2012年上半年成交地塊分布情況附二：2012年上半年成交地塊的主要指標(biāo)第三部分：住宅市場一、新房市場2012年上半年新房供應(yīng)分析2012年上半年，深圳樓市繼續(xù)延續(xù)之前遏制高房價(jià)的各種政策和措施，包括限購令、限貸令、提高二套房置業(yè)門檻等，政府主管部門在上半年度多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松，就上半年度本身而言，樓市并無其他重大的調(diào)控措施出臺(tái)，不過主管部門的數(shù)次表態(tài)充分顯現(xiàn)了政府打壓高房價(jià)的決心和力度，在這種高壓的調(diào)控環(huán)境下，2012年上半年深圳樓市在謹(jǐn)慎中前行，從年初到年中，新房市場成
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