【正文】 城區(qū)酒店式公寓火爆的一個(gè)主要原因。 地塊年限市場(chǎng)敏感度極低 ? 從使用年限考慮，絕大多數(shù)城區(qū)在建酒店式公寓使用 的是商業(yè)用地，直接導(dǎo)致其使用年限受到限制，僅為 40 年，這是部分購(gòu)房者在實(shí)際購(gòu)買中會(huì)考慮到的問(wèn)題，但是從實(shí)際的銷售情況來(lái)看，不會(huì)成為太大的阻礙。對(duì)于需要在城中購(gòu)房的年輕白領(lǐng)而言，時(shí)很好的過(guò)渡產(chǎn)品。 核心區(qū)域，高層建筑 ? “酒店式公寓”大多分布中心商務(wù)區(qū)，其中亞?wèn)|名座、君臨國(guó)際都位于南京新街口CBD，主要原因是其客戶以白領(lǐng)為主，從交通便利、商業(yè)便捷方面考慮對(duì)居住區(qū)位有嚴(yán)格的要求，同時(shí)小戶型自身的高品質(zhì)使其對(duì)自身配套和周邊配套提出要求，也決定了其地段的選擇性。從南京目前所開(kāi)發(fā)的小戶型項(xiàng)目中，就存在大量的此類產(chǎn)品，以亞?wèn)|名座和君臨國(guó)際及目前已經(jīng)銷售完畢的金陵王府為代表，其火爆的銷售形式再次證明了這一點(diǎn)。 四、南京小戶型市場(chǎng)分析 南京市酒店式公寓分析 南京酒店式公寓供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式 類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)。同時(shí)小戶型自身的弊端也會(huì)逐步的在市場(chǎng)中反映出來(lái)，而高昂的價(jià)格已經(jīng)使得公寓型小戶型樓盤(pán)失去了它總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，使得購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)的普通住宅類型，這也是目前城中挑高小戶型銷售較前段時(shí)間銷售逐步放緩的主要原因。也就是說(shuō)，即便中介公司把房子空在那里，業(yè)主每月也能從中介手上拿到 3500 元的租金收益。 所有這些都是前段時(shí)間南京城中小戶型銷售市場(chǎng)最真實(shí)的反映。究其主要原因，我們認(rèn)為首先這是由于地段優(yōu)勢(shì)決定的，其次城中小戶型市場(chǎng)巨大的市場(chǎng)需求也決定了其價(jià)格曲線的上揚(yáng)。更有甚者與開(kāi)發(fā)商宣傳的承諾發(fā)生了嚴(yán)重的背離，造成在目前糾紛不斷，嚴(yán)重影響了開(kāi)發(fā)商在消費(fèi)者心目中的印象。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 在近幾年內(nèi)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展，成熟。但江寧其它板塊小戶型發(fā)展前景將依舊不是太明朗，這是由江寧各板塊自身發(fā)展特點(diǎn)所決定的，所以建議開(kāi)發(fā)商在考慮此戶型時(shí)一定要考慮小戶型市 場(chǎng)特點(diǎn)，市場(chǎng)需求的特點(diǎn)。但隨著國(guó)家銀行利率的上調(diào)，使得購(gòu)房投資者的心理壓力陡增，龐大的二手房拋出量將在一定程度上會(huì)壓制目前新盤(pán)銷售的速度。 而東山鎮(zhèn)的萬(wàn)新翠園小戶型產(chǎn)品的定位中，則完全脫離了市場(chǎng)。此區(qū)域大戶型樓盤(pán)銷售十分喜人，但對(duì)于小戶型 當(dāng)?shù)亟邮芏炔⒉桓摺? 開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域距離主城區(qū)有著 相當(dāng)遠(yuǎn)的距離，周邊的配套設(shè)施也非常不完善。可以預(yù)計(jì)此區(qū)域小戶型商務(wù)辦公市場(chǎng)潛力巨大。在城市先鋒樓盤(pán)銷售中中央門(mén)商圈所支撐下的巨大的創(chuàng)業(yè)需求得到了有效的釋放。同時(shí)我們?cè)诠谋倍址拷灰滓部梢钥吹竭@一點(diǎn)， 鼓樓以北的片區(qū)在一年的時(shí)間里，二手房?jī)r(jià)格快速上漲了近 1000 元 /平米。這也是目前商住兩用 的物業(yè)普遍都存在著的問(wèn)題，但迫于銷售壓力，針對(duì)南京目前蕭條的辦公樓銷售市場(chǎng)，更多的開(kāi)發(fā)商還是選擇了商住兩用的類型設(shè)計(jì)。兩年前這里商品房的均價(jià)僅是 3100 元 /平方米，自從地鐵開(kāi)建后，沒(méi)有均價(jià)低于 4500 元 /平方米的樓盤(pán)。中央門(mén) 商業(yè)圈、長(zhǎng)途汽車站、火車站均給該板塊帶來(lái)了更為完善的配套。白領(lǐng)公寓 邁皋橋地鐵出口 正在規(guī)劃中 ? 地理位臵分析 城市先鋒所在的區(qū)域鼓北板塊是目前開(kāi)盤(pán)熱點(diǎn)區(qū)域， 一直擁有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 ? 前景預(yù)期分析 我們認(rèn)為從目前城南生活配套分布現(xiàn)狀來(lái)看，目前城南小戶型在門(mén)東板塊及中山南路板塊有著非常大的市場(chǎng)空間，但由于目前此上述板塊城市改造已經(jīng)在前幾年內(nèi)完成，而近期從城市拆遷辦了解到，目前此區(qū)域也沒(méi)有大規(guī)模的拆遷計(jì)劃，所以我們預(yù)計(jì)門(mén)東板塊及中山南路板塊如果出現(xiàn)小戶型樓盤(pán)，在價(jià) 格定位合理的情況下，樓盤(pán)銷售將會(huì)十分火爆。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 從藍(lán)籌谷產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)看，充分的注意到居住舒適度的考慮，每層居住四戶人家，并且多層配備電梯，精裝修的標(biāo)準(zhǔn)使得樓盤(pán)整體設(shè)計(jì)品質(zhì)有了非常大的提高。樓盤(pán)銷售火爆在一定程度上說(shuō)明在目前南京市場(chǎng)上價(jià)格仍然是吸引絕大多數(shù)消費(fèi)者的最關(guān)鍵因素。 城南小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) 樓盤(pán)名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價(jià)格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 藍(lán)籌谷 共青團(tuán)廣場(chǎng)旁 50～ 60 6/6 4 5500（精裝修） 3 尚未開(kāi)盤(pán) 1， 2 棟為辦公寫(xiě)字樓 ? 地理位臵分析 南京城市居民形容城南有句古話：“好女不嫁城南郎”，雖然目前隨著城市 化進(jìn)程步伐的加快，目前經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的發(fā)展有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。而奧體板塊小戶型進(jìn)入銷售市場(chǎng)以來(lái)，特別是金馬酈城單身公寓也受到了消費(fèi)者一定的追捧。但其多層物業(yè)設(shè)計(jì)，優(yōu)美的環(huán)境配套使得產(chǎn)品在目前南京小戶型市場(chǎng)中，非常難得。“城市假 日”挑高戶型銷售均價(jià) 7300 元 /平方米放眼南京整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，此售價(jià)仍屬于十分適中的，目前龍江已經(jīng)出現(xiàn)了普通居住樓盤(pán)均價(jià)達(dá)到 6500 元 /平方米，而樓盤(pán)的地理位臵與龍江中心區(qū)域 —— 城市假日仍有著很長(zhǎng)的距離。而目前河西奧體“韻動(dòng)匯”在商業(yè)與小戶型公寓的處理上則代表著一個(gè)非常好的方向，有力的避免了上述矛盾。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 從南京目前小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)看，還是擺脫不了其整體“投資型”的產(chǎn)品定位，雖然在戶型設(shè)計(jì)上有部分產(chǎn)品已經(jīng)向著舒適型、居住型小戶型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，但還存在相當(dāng)部分的產(chǎn)品在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上其樓下部分樓層作為商業(yè)廣場(chǎng)，從一方面來(lái)說(shuō)，商業(yè)核心地段決定了其商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)的可理解性，但地理位臵的優(yōu)越性與居住的舒適度產(chǎn)生了某些不可調(diào)和的矛盾，產(chǎn)品商業(yè)部分的設(shè)計(jì)對(duì)居住、工作、生活環(huán)境的舒適提出了相當(dāng)高的要求。究其主要原因主要因?yàn)槠涞锰飒?dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，特別是城市假日開(kāi)發(fā)商新城市商業(yè)臵業(yè)現(xiàn)先做配套后開(kāi)發(fā)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念在樓盤(pán)銷售中已經(jīng)得到了很好的回報(bào)。而奧體板塊由于起點(diǎn)較高，南京市 360 多億元巨資 打造，從南京市發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，奧體區(qū)域?qū)⑴c南京新街口一道，成為南京兩大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其發(fā)展前景非常廣闊。 ? 前景預(yù)期分析 在目前國(guó)家遏制房地產(chǎn)投資的各項(xiàng)宏觀政策紛紛出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)聞到了一絲的寒流，所以在目前情況來(lái)看，很難說(shuō)下一步會(huì)發(fā)生什么事情，對(duì)于南京并不開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)有多大影響還有待觀察之中。南京房產(chǎn)局相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看， 40～ 60 平方米戶型僅僅占城東所有戶型推出量的的 3％，而需求群體放大，特別是對(duì)紫金山沿線一帶，需求旺盛。 ? 價(jià)格系數(shù)分析 城東的房地產(chǎn)發(fā)展供需關(guān)系嚴(yán)重失衡，價(jià)格也大幅上揚(yáng)，其中小戶型也當(dāng)仁不讓，“御道家園 ” 9000 元 /平方米（毛坯）直逼新街口核心區(qū)域德房?jī)r(jià)，而在城東東郊衛(wèi)崗的“都市公社 ” 高達(dá) 6700 元 /平方米（精裝修），比周邊“東郊美樹(shù)苑 ” 普通住宅物業(yè)價(jià)格高出近 1000 元 /平方米，同時(shí)其產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶定位朝著投資型方向發(fā)展，不挑高的戶型設(shè)計(jì)，每層高達(dá) 39 戶生活人口。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 目前南京小戶型設(shè)計(jì)正在向兩個(gè)方向發(fā)展，一個(gè)是不挑高投資型小戶型，另外一面就是 5 米挑高戶型，其已經(jīng)逐步向 舒適居住戶型轉(zhuǎn)化，適合夫妻雙人居住，替代了部分普通住宅類產(chǎn)品的相關(guān)功能。 南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點(diǎn) 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) 樓盤(pán)名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價(jià)格（元/平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 都市公社 小衛(wèi)街 20 號(hào) 35 6 月 1 日 39 6700（精裝修） 140 多套（ 10 月12 日） 1～ 2 層用于商鋪（本地塊屬于商 業(yè)用的） 御道家園 御道街 54 號(hào) 50 5 月 1 日 15 9000（毛坯） 開(kāi)盤(pán) 1周銷售完畢 ? 地理位臵分析 城東板塊處于紫金風(fēng)景風(fēng)光帶，自古以來(lái)有著紫氣東來(lái)一說(shuō)，無(wú)論從自然景觀、環(huán)境、交通還是從風(fēng)水學(xué)角度來(lái)講，此地域的樓盤(pán)在與南京其它各大板塊相比，其外界都擁有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。而 1— 8月，江南八區(qū)累計(jì)銷售 60 平方米以下的住宅 2330 套，超過(guò)了 140 平方米以上的住宅銷售量。所以我們認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)使得南京一大批購(gòu)房者面臨著巨大的資金壓力。但也有些樓盤(pán)銷售遇到了相當(dāng)大的阻力，如江寧東山的“萬(wàn)欣翠園”，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)定位中發(fā)生了明顯的誤差。但由于目前產(chǎn)權(quán)年限限制發(fā) 展還處于第一循環(huán)，以后的長(zhǎng)遠(yuǎn)的情況消費(fèi)者還沒(méi)有個(gè)充分的認(rèn)識(shí)，所以目前市場(chǎng)上對(duì)于年限的規(guī)定并沒(méi)有積極的反映。朗詩(shī)熙園以及錦虹麗都的單身公寓在推出之時(shí)都遭遇瘋搶。但同時(shí)其本身的功能欠缺性，已經(jīng)嚴(yán)重的限制了相當(dāng)部分的購(gòu)房者，所以目前南京單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。 、目前南京單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 單身公寓顧名思義是為單身人士定身打造的物業(yè)類型，它的成長(zhǎng)和發(fā)展一般與這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系，南京作為一個(gè)地域性中心城市的作用越來(lái)越明顯，隨著南京經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，來(lái)南京就業(yè)求職的人數(shù)也在不斷增長(zhǎng)，南京單身公寓市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭也越發(fā)的強(qiáng)勁。譬如亞?wèn)|名座其價(jià)格早期開(kāi)盤(pán)價(jià)大約在 7000 元 /平方米左右，金陵王府更高達(dá) 12020 元 /平方米，這樣的單價(jià)使得其總價(jià)在面對(duì)通地段的 其他項(xiàng)目時(shí)沒(méi)有明顯的競(jìng)爭(zhēng)力，但該盤(pán)銷售形式確相當(dāng)火爆，此現(xiàn)象表明目前的南京城中酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)量尚未飽和，大量的臵業(yè)者和購(gòu)房投資者對(duì)該產(chǎn)品存在濃厚興趣。 ? 城區(qū)的酒店式公寓價(jià)格要超出周邊樓盤(pán)一定范圍，但面積相對(duì)較小，金陵王府、君臨國(guó)際、亞?wèn)|名座的主力戶型面積都在 50 平方米上下浮動(dòng) ，使得其總價(jià)相對(duì)較低。 ? 從中國(guó)各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來(lái)看，酒店式公寓與別墅一樣，是房地產(chǎn)商品房供應(yīng)中的一類，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，它會(huì)作為一個(gè)品種長(zhǎng)久存在。 對(duì)于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)酒店式公寓還屬于起步階段。開(kāi)發(fā)商麻木定位仍然表現(xiàn)的相當(dāng)明顯。 如果說(shuō)中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有些區(qū)域小戶型市場(chǎng)遭遇了寒流，但南京小戶型確根據(jù)南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，產(chǎn)品的發(fā)展衍生，目前已經(jīng)發(fā)展成為一 個(gè)與住宅普通公寓、別墅并列的一種住宅產(chǎn)品，雖然這種定義并沒(méi)有得到業(yè)內(nèi)的共識(shí)，但開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)明確提出了小戶型樓盤(pán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的定位，已經(jīng)并不滿足小區(qū)部分戶型小型化。 目前小戶型市場(chǎng)的火爆并不代表著所有的目前所有小戶型的衍生產(chǎn)品都可以在未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可以生存下來(lái)，任何一種產(chǎn)品的產(chǎn)生與發(fā)展都要在市場(chǎng)中得到驗(yàn)證，而不是一種“概念上的炒作”。一旦其業(yè)主結(jié)婚成家，它就將“淪為偏房”。據(jù)悉，目前小戶型公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在 600— 800 元 /平方米之間，但開(kāi)發(fā)商宣稱的多以 1000 元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)告知。 雖然開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，但一層 30 戶房間并不是增加幾部電梯所能解決問(wèn)題的。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進(jìn)出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。裝修質(zhì)量粗糙不堪、會(huì)所設(shè)施不見(jiàn)蹤影、物業(yè)公司提供的所謂 “ 保姆式服務(wù) ” 原來(lái)需要另外付費(fèi)等等問(wèn)題已經(jīng)不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端。 完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值 理想的小戶型公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照顧了住戶的入住要求。 案名 地理位臵 天空之都 新街口戶步街 君臨國(guó)際 南京廣州路 未來(lái)城 南京珠江路 江南青年城 江寧將軍南路佛城西路交界處 都市公社 南京市小衛(wèi)街 但隨著小戶型產(chǎn) 品發(fā)展的進(jìn)一步明細(xì)化，占據(jù)南京黃金地段的小戶型逐漸向商務(wù)辦公型功能轉(zhuǎn)移，脫離了居住要求，同時(shí)這種轉(zhuǎn)變也驗(yàn)證了市場(chǎng)的要求。住宅門(mén)口有四通八達(dá)的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前小戶型公寓最明顯的特征之一。成就南京小戶型市場(chǎng)兩翅雙飛的局面?？v觀南京小戶型市場(chǎng)，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上推出的小戶型具有以下一些基本特點(diǎn) 最大程度的控制面積 以下是幾個(gè)典型小戶型公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場(chǎng)上的小戶型公寓產(chǎn)品面積集中在 24— 78 平方米之間，主力面積大多控制在 40～ 50 平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。而南京小戶型則是由 鼓樓進(jìn)香河 路上的劍橋國(guó)際公寓率先拉起了南京小戶型的大旗，在當(dāng)時(shí)就掀起了一股小戶型投資熱，此樓盤(pán)在預(yù) 定時(shí)就被搶定一空，在此銷售奇跡的誘導(dǎo)之下，2020 年，僅主城區(qū)就出現(xiàn)了多達(dá) 20 個(gè)左右的小戶型或者住宅小區(qū)包括小戶型設(shè)計(jì)的樓盤(pán)，而銷售速度依舊十分強(qiáng)勁。 在本次針對(duì)小戶型的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查中， 我們主要對(duì)供應(yīng)量相對(duì)較多的小戶型公寓作為切入點(diǎn)，進(jìn)行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)信息及相關(guān)分析匯總?cè)缦?。它是一種具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的酒店，集商住為一體的物業(yè)品種，一般房間內(nèi)無(wú)煤氣等居家生活所必備的配套設(shè)施。 ■ 單身公寓。 目前關(guān)于小戶型還沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格規(guī)范的界定，不同的國(guó)家，不同的城市，由于其歷史、文化以及經(jīng)濟(jì)水平等眾多因素影響而有所不同。 南京 07 小戶型公寓研究分析 緒言： 近年來(lái)，隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快，