【正文】 一定理解但不深入，重視圈層文化及圈層文化的交流，強調(diào)球會帶來的圈層價值轉(zhuǎn)化為自我實現(xiàn)價值的動態(tài)過程，顯性頂級人群。二、 重點項目核心競爭力分析根據(jù)對全國重點高球球會運營情況的整理，國內(nèi)市場上運營優(yōu)秀的高球球會基本可分為：精神領(lǐng)袖私密型、圈層文化集散型、綜合娛樂功能型三大類，不同類型的球會的核心競爭力的打造也不同，我們進行了如下的分析： 精神領(lǐng)袖私密型：代表球會：上海佘山高爾夫、北京華彬高爾夫、觀讕湖高爾夫；目標客戶：對高球運動本身和高球文化有較深厚的理解，重視精神享受及私密性，強調(diào)自我價值實現(xiàn)感，隱性頂級人群。因此可以看到，如果到一個中等城市投資球場，我們要更關(guān)心和促進這個城市練習場的投資，來推動互補市場的發(fā)展。例如，球具品牌之間的競爭導致價格的下降；周邊練習場數(shù)量的增加導致練球價格的便宜等；均會直接有利于球場的投資，因為這些市場競爭的結(jié)果，造就了更多的打球人。再例如，15年前的BB機尋呼市場，基站、頻段資源、座席等固定投資也是非常的巨大，日后受到手機市場的嚴重替代，特別是手機短信的迅速興起，徹底把BB機趕出移動通訊市場。4)替代市場 替代市場是指啟動高爾夫市場。3)客戶球場的實際營業(yè)收入來自兩種性質(zhì)的消費：1)會員會籍的收入；2)會員、訪客的打球消費。退出成本越大其進入壁壘也越大，特別是那些沒有拿到高爾夫項目開發(fā)許可權(quán)的投資項目。例如，近年的桶裝礦泉水市場，就是因為沒有任何的進入壁壘(技術(shù)的、專利的或客戶使用技能等)，使得一旦形成可以盈利的市場，馬上引起更多新的投資者進入，直到處于完成競爭狀況，這樣同質(zhì)化產(chǎn)品的市場競爭只有價格競爭是其唯一的手段，使得這樣的行業(yè)回歸到無利可圖的境界了。如果供應商數(shù)量很多，他們將出于一種完全競爭的狀態(tài)，那么我們投資這些方面就會處于一個游刃有余的談判地位，比較有利于控制我們的投資成本。如果二者混在一起進行分析，就會感到非常迷茫。這里要解決的是，如何產(chǎn)生持續(xù)的核心競爭能力，是投資利益最大化的行動能力。這樣的高爾夫球場的產(chǎn)生，使得球場投資的定位、創(chuàng)意、設(shè)計、建設(shè)以及管理和運營都留下難以彌補的困難。因此，三期康郡風笛洲規(guī)劃有純粹一線高爾夫景觀獨立別墅、高爾夫球場內(nèi)湖景別墅及高爾夫疊墅三類產(chǎn)品，獨棟戶型銷售面積在400~500平方米。雅音島別墅組團已經(jīng)交付使用，二期康郡在獨幢建筑設(shè)計中，充分考慮黃金社交特色，創(chuàng)作了挑高約6米多的宴客廳、多個露臺空間及采光地下私人俱樂部空間。風笛洲高爾夫別墅群在思路上以高爾夫球場為中心，充分享受高爾夫球場價值；在地段上卻是以康郡各院落間可通過竹籬、藤架、種植等形成小型的私家花園，住戶可隨意裝點自己的私人空間，同時也使整個組團充滿濃郁的綠色生態(tài)氣息。設(shè)計師用最直接的空間布置方式為居住者營造出便利舒適的生活空間，并且室內(nèi)空間尺度的確定完全依據(jù)居住者的活動及其活動所需家具的擺放來確定。各種風格的戶型經(jīng)過精心的布置加上綠化環(huán)境的配合，把居住者帶到了歐洲典雅安靜的小鎮(zhèn)里，同時又有著中式的生活感受?？悼误w建筑立面為歐洲古典以及北美設(shè)計風格又同時兼顧到了建筑物本身建設(shè)地點本地的消費者的審美情趣、風俗習慣以及對建筑設(shè)計本身的接受程度做了適當?shù)男薷?，力求在建筑風格境外原創(chuàng)的基礎(chǔ)上融入了許多本土化的元素。別墅被球場環(huán)繞其中，分成三個相對獨立的組團，由西向東依次為：風笛洲Bagpipe Continent、雅音島Melidy Island、頌恩谷Eulogia Valley。寬敞舒適的會員專用真草打區(qū), 30個半封閉打席,會員休息區(qū)及餐飲設(shè)施 ，將為您提供最好的會員服務。物業(yè)銷售情況2006年9月，均價3000美元/平米 3200萬5000萬/套，目前均價達到4500美金/平米。至2007年10月，個人會籍費用升至35萬美金，12月31日前再次升至40萬美金。會所設(shè)有中餐廳、韓餐廳、咖啡廳、英式酒廊、露臺茶座、花園酒吧、董事會議廳以及會員交誼廳。 物業(yè)銷售情況贈送黃山高爾夫白金（家庭）會籍一套，全家共享54洞會員待遇；每年贈送22天免費住宿權(quán)益；5年贈送15萬或18萬（根據(jù)房價）黃山高爾夫免費現(xiàn)金禮券（包含住宿、餐飲、揮桿、會議、旅游）；5年后本俱樂部承諾可原價收購業(yè)主所擁有的房產(chǎn)；5年后如業(yè)主想繼續(xù)委托租賃，本俱樂部承諾其租賃回報不低于前5年的標準。會員度假公寓建于彩虹谷球場前9洞與后9洞的中間位置，具有極佳的景觀效果。1芙蓉谷球場開業(yè)后半年（180天）內(nèi)，會員若不滿意，可提出本會籍原價退會的權(quán)益。會員每次可攜同3名嘉賓，其消費按會員嘉賓價優(yōu)惠。入會前5年，每年贈送12天果嶺壹號免費住宿（標準間）權(quán)益，國定7天長假（春節(jié)、五一、十一）使用，一天按兩天計算。會籍情況內(nèi)容產(chǎn)品說明會籍種類創(chuàng)始金芙蓉白金（個人）會籍招募數(shù)量限量100名開業(yè)時間A場：18洞彩虹谷球場（營業(yè)中）B場：18洞翡翠谷球場（2007年開業(yè)）C場：18洞芙蓉谷球場（2008年開業(yè)）會籍主卡記名個人卡一張會籍眷屬卡贈送記名眷屬卡一張轉(zhuǎn)讓權(quán)二年后可獨立轉(zhuǎn)讓入會價格RMB:280，000元金芙蓉白金（個人）會籍的主要權(quán)益：專享私人會員制球會（芙蓉谷球場）18洞球場會員權(quán)益。 “兩帶一軸”是指將“三區(qū)”分割開的兩條南北干道及將“三區(qū)”聯(lián)系在一起的東西次干道。物業(yè)銷售情況：在售為高爾夫雅園別墅，為整體項目的第二期，于2007年9月底入市，起價16000元/平米，同時購998元風情卡，免費享受2萬別墅酒店度假住宿，2次早餐、一場古城高爾夫。除配有獨立化妝間及SPA空間外，還有一個特大的室外景觀平臺，形成了一個小型空中花園。半山生態(tài)住宅小區(qū)規(guī)劃了豐富合理的戶型結(jié)構(gòu)及裝修設(shè)計，為不同入住者提供恰當適宜的空間選擇。 五、麗江古城高爾夫項目概況坐落于文筆鋒下文筆海畔的麗江古城高爾夫，用地4000余畝，水域面積2600余畝，由美國著名設(shè)計師JOEOBRINGER主持設(shè)計，是集度假別墅、酒店、餐飲、會議，高爾夫球會等多項功能為一體的高爾夫度假區(qū)。 酒店開業(yè)或半年內(nèi)支付30%（開業(yè)或半年內(nèi)以先到時間為準）。 付款方式與優(yōu)惠政策 1．。注：業(yè)主自住需事先按業(yè)主與酒店管理者約定的自住管理辦法，辦理相應手續(xù)。 關(guān)于使用權(quán) 業(yè)主投資產(chǎn)權(quán)式酒店購買酒店物業(yè)后，必須同時簽訂委托酒店統(tǒng)一管理協(xié)議，所購物業(yè)交梓山湖高爾夫俱樂部統(tǒng)一按五星級酒店經(jīng)營管理。B型別墅包括一個球道景觀溫泉豪華間與三個球道景觀豪華間以及一個多功能會議室和餐廳，能滿足小型商務聚會及高爾夫休閑度假組合多種需求。 酒店物業(yè)情況說明 “梓山湖高爾夫莊園”酒店分二期建設(shè)，一期工程包括梓山湖高爾夫俱樂部永久會所、會員公寓、聯(lián)排別墅、B型別墅與企業(yè)會所。梓山湖高爾夫會員公寓、聯(lián)排別墅、B型別墅于06年6月份完工。整座建筑舒展大方，并設(shè)有多個室外觀光平臺。還考慮了小型開敞式廚房，該戶型建筑面積6887平方米不等。平日年度會籍1001年RMB 4800只可預定平日打球，不接受假日打球，同時可攜帶2名嘉賓享受嘉賓價，僅限記名人使用，免年費，不可轉(zhuǎn)讓，不帶附屬卡。第二期用地1400畝，為9洞燈光球場、園林式五星級酒店及純高爾夫別墅開發(fā)。度假村別墅依山傍水，采用法國地中海式建筑風格，精美窗體頂端裝修外帶全套家電，并附贈終生會員卡，是置業(yè)投資不容錯過的最佳選擇。Jack Nicklaus 設(shè)計的山地球場穿插在海拔1900米的群山中，鐘靈秀，匯壯闊；而Robert Trent Jones Jr. 設(shè)計的湖畔球場則洞洞依山而建，驚為天人，球道狹窄，湖面強風陣陣，令多少高球名家黯然失色后又豪情倍生，立誓不下此城，決不罷休。從錦標賽開球從錦標賽開球處測量共7204碼，湖景球場是linksstyle高爾夫最后的挑戰(zhàn)，其強調(diào)的是精確性。位于海拔2100米的高地，稀薄的空氣能使每次正確的擊球增加額外的距離。沙坑的隨意噴灑和草洞需要準確的近距離擊球，而高大、精心修剪的“常綠草”草地都使擊球入洞很具有挑戰(zhàn)性。 它擁有兩個錦標賽高爾夫球場，分別由 Jack Nicklaus 和 Robert Trent Jones Jr. 設(shè)計。物業(yè)類型南京鐘山國際高爾夫別墅 一期紫檀園共有18棟純獨棟別墅，錯落分布于球場的中段，8號球道與9號球道旁側(cè)；鄰近酒店和會所，更方便休閑娛樂；靠近環(huán)陵路景觀大道，交通方便，生態(tài)宜人。整個球場及配套設(shè)施均按舉行國際賽事的標準設(shè)計建造。二、南京鐘山國際高爾夫項目概況：鐘山國際項目坐落于紫金山腳下，是南京市惟一在市區(qū)內(nèi)的高爾夫球場別墅項目，占地面積達3671畝。內(nèi)部配套會所、高爾夫俱樂部,中小學:高爾夫?qū)W校,幼兒園:附近有地段幼兒園,綜合商場:180萬國家森林公園旅游區(qū)，高爾夫球場，度假酒店，社區(qū)雙會所,郵局,銀行, 酒店式管理醫(yī)院。物業(yè)類型100套左右獨立別墅項目特點：小區(qū)地處佘山度假區(qū)內(nèi)，全部由獨棟別墅組成。每幢別墅還根據(jù)不同地塊擁有310畝的獨立私家花園。這些不僅使球場保留了原有的自然風景，更增添了整個球場的趣味性和歷史文化的內(nèi)涵。球場設(shè)計不僅以茂密的森林為主題，更為突出的是地勢的起伏使整個球場成為山體的延伸。中國高爾夫球會及高爾夫地產(chǎn)研究報告目 錄第一部分 全國重點高爾夫項目運營及其地產(chǎn)情況概覽 3一、上海佘山高爾夫 3二、南京鐘山國際高爾夫 4三、春城湖畔高爾夫 6四、湖南梓山湖高爾夫 7五、麗江古城高爾夫 11六、黃山高爾夫 12七、北京華彬莊園 14八、紹興鑒湖高爾夫 16第二部分 高爾夫球會運營分析 20一、 中國高爾夫球會投資市場整體情況分析 20二、 重點項目核心競爭力分析 24 精神領(lǐng)袖私密型： 24 圈層文化集散型： 25 綜合娛樂功能型： 26三、 高爾夫球會營銷推廣模式分析 27 營銷模式的現(xiàn)狀及分析 27 推廣模式現(xiàn)狀及分析 28第三部分 高爾夫地產(chǎn)市場分析 31一、 高爾夫地產(chǎn)整體市場概況 31中國高爾夫地產(chǎn)歷史發(fā)展回顧 31中國高爾夫地產(chǎn)現(xiàn)狀 32二、 中國高爾夫地產(chǎn)項目走勢 33價格走勢 33開發(fā)走勢 33市場走勢 34第四部分 梁子湖高爾夫運營模戰(zhàn)略建議 35一、 項目運營模式原則： 35品牌先導原則 35適度開發(fā)原則 35市場化原則 35二、 項目運營模式甄選及盈利模式分析： 35運營模式甄選標準 35梁子湖高爾夫運營模式研判： 37第一部分 全國重點高爾夫項目運營及其地產(chǎn)情況概覽一、上海佘山高爾夫項目概況：佘山國際高爾夫俱樂部位于松江區(qū)佘山國家旅游度假區(qū)核心區(qū)域林蔭道，占地面積2200畝。HAWORTH設(shè)計規(guī)劃，總標準桿72桿，總長6605M/Yd。其中第16洞和第17洞為上海地區(qū)獨有的設(shè)計師標志性簽名球洞。 經(jīng)設(shè)計師妙手細心營造的托斯卡納神韻，將在上海重現(xiàn)意大利文藝復興之榮光。個人會籍轉(zhuǎn)讓給個人記名者，公司會籍2記名須同時轉(zhuǎn)讓2人，不可分開轉(zhuǎn)讓。采用意大利托斯卡納風格，使別墅看上去華麗，高貴。目前該項目2手別墅價格在32000元/平米。俱樂部會所將包含有五星級標準的運動員及裁判用房、標準客房、中西餐廳、壁球館、健身房等設(shè)施。除附屬卡外，其余卡種均須繳年費4000元/人。三、春城湖畔高爾夫春城湖畔度假村座落在綿延的山脈和美麗的湖泊之間，擁有豪華的會所，同時提供舒適的房間、精美的食品和多種娛樂設(shè)施。寬敞的球道使球員輕松揮桿，而山脈的海拔高度給球員的擊球增加了額外的距離。湖景球場：由Robert Trent Jones ，保留了天然的美景、突兀的巖石和起伏的山脈。從 18個球洞都能看到迷人的湖光山色，特別是從8號洞至11號洞。兩個國際級的經(jīng)典球場，36洞洞洞精彩。總之，度假村愿以齊全的設(shè)施配備及完善的服務令您的春城之行愉快而難忘。 首期18洞，用地1000畝，標準桿72桿，總長7200碼，由國際知名設(shè)計師CJ Tan(馬來西亞