《區(qū)分所有解釋廈門》ppt課件-全文預(yù)覽
【正文】 權(quán)法 》 第五十二條 “ 國防資產(chǎn)屬于國家所有 ” （ 《 國防法 》 第三十七條 “ 國家為武裝力量建設(shè)、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國防資產(chǎn)。 此類規(guī)范不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。 《 合同法司法解釋（二） 》 第十四條 合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的 “ 強(qiáng)制性規(guī)定 ” ，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。該配置比例不足 2： 1的，每個(gè)專有部分配置車位、車庫的數(shù)量按照一個(gè)計(jì)算；配置比例不足 3： 1的，每個(gè)專有部分配置車位、車庫數(shù)量按照兩個(gè)計(jì)算；依此類推。 第五條 建設(shè)單位違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認(rèn)該行為無效的，應(yīng)予支持。 本條的重大意義： 回答了實(shí)務(wù)中爭論不休的問題； 貫徹了物權(quán)法 “ 物盡其用 ” 的宗旨； 堅(jiān)持了制造者是原始所有權(quán)人的原則； 有利于保護(hù)財(cái)產(chǎn)秩序與所有權(quán)的穩(wěn)定。 8 二 ﹃專有部分﹄ 與﹃專有部分的組成部分﹄ 第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及 車位、攤位等 特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 王澤鑒 《 民法物權(quán) 通則 ?所有權(quán) 》 ： “ 基于區(qū)分所有建筑物專有部分的物權(quán)性，應(yīng)認(rèn)為其須兼具構(gòu)造上及使用上的獨(dú)立性。物業(yè)要注意其無權(quán)代理行為。 一 業(yè)主與其他使用人 6 小區(qū)居住人的不同法律地位 一、業(yè)主與其他使用人 區(qū)分所有解釋第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 5 區(qū)分所有解釋： 第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛 司法解釋對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的影響 顏雪明 2 一、業(yè)主與其他使用人 二、“專有部分”與“專有部分的組成部分” 三、車位權(quán)屬與處分規(guī)則 四、規(guī)劃報(bào)建對所有權(quán)的影響 五、共有部分及其合理利用 六、配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬 七、業(yè)主表決權(quán)的計(jì)算 八、法院判斷物權(quán)歸屬的法律依據(jù) 主要內(nèi)容 3 4 一、業(yè)主與其他使用人 ? 物權(quán)法第九條： 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 ? 解釋從實(shí)際出發(fā)，將業(yè)主分為兩個(gè)層次： “ 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 ” 與 “ 可以認(rèn)定為 ” ，解決了實(shí)務(wù)中的具體問題。 二手房買主不在此列，意在促進(jìn)買受人盡快辦理登記。 業(yè)主與使用人的不同權(quán)利：訴權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、表決權(quán) 合同權(quán)利： “ 業(yè)主子女平價(jià)入讀幼兒園或者名校 ” ； “ 業(yè)主有權(quán)無償使用會所 ” ； “ 小區(qū)開通業(yè)主免費(fèi)班車 ” 。 以登記認(rèn)定專有無異于刻舟求劍。 構(gòu)造上的獨(dú)立性 ，應(yīng)是法律意義上的，以使用時(shí)能夠區(qū)分為滿足； 使用上的獨(dú)立性 ，應(yīng)是指該使用價(jià)值與其它專有部分的使用價(jià)值相互之間沒有必然的聯(lián)系或依賴性； 可單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的 ，應(yīng)是指符合交易習(xí)慣，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。 9 萬科專利戶型 ——戶戶帶露臺的房子 10 二 ﹃專有部分﹄ 與﹃專有部分的組成部分﹄ 解釋第二條明確了： 具有構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立性、能夠登記，是認(rèn)定專有部分的條件； 車位、攤位等特定空間是專有部分； 不具備專用三條件的 “ 露臺等 ” ，在 “ 合法 +約定 ” 條件下，可以成為專有部分的組成部分。 ： 第四條 建設(shè)單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違反物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān) “ 應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 ” 規(guī)定的情形。 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的車位、車庫與專有部分之間的比例。 從有期到無期 車位條文幾經(jīng)變化 13 從無效到有效 區(qū)分所有權(quán)解釋 第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān) “ 應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 ” 的規(guī)定。 問題： 規(guī)劃配置比例的小數(shù)應(yīng)當(dāng)如何處理？ 車位條文幾經(jīng)變化 14 “車位違規(guī)處分”不影響合同效力 三 車位
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