綠地杜莎公館年度執(zhí)行提報(bào)-全文預(yù)覽
【正文】 富人群 理想棲居 高貴典雅的世界，濟(jì)南城區(qū)建筑 精品之作 老城區(qū)內(nèi)，又臨近新客站， 無限價(jià)值 寶地 投資性需求減弱 更關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)素 更關(guān)注價(jià)值保障 市場(chǎng) 降溫的市場(chǎng) 后續(xù)情況不定 現(xiàn)實(shí)的機(jī)會(huì) 剛性需求仍存在 品質(zhì) 地段 園林 戶型 配套 品牌 要去創(chuàng)造的機(jī)會(huì) 廣告的切入與爆發(fā)點(diǎn) 營銷工作的重點(diǎn) 既然目前市場(chǎng)最佳切入點(diǎn)為“產(chǎn)品的綜合素質(zhì)”，那我們打組合拳，將賣點(diǎn)綜合，訴求“最大化、最佳化”。 濟(jì)南高端市場(chǎng)結(jié)論： 正是清楚認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的獨(dú)特價(jià)值點(diǎn)，我們矢志立足于 4000年的文脈和地脈之上，為濟(jì)南當(dāng)代財(cái)富階層打造境界大宅。 濟(jì)南高端市場(chǎng)結(jié)論： 從高端品牌線分析： 不缺產(chǎn)品 缺內(nèi)涵 2022年，濟(jì)南共銷售 200多萬平方米建筑面積物業(yè)， 1萬 9千多套房源，這個(gè)市場(chǎng) 不缺滿足居住需求的產(chǎn)品。為建面約 23萬㎡的綜合項(xiàng)目，以住宅為主，還有約 3萬㎡商業(yè)單體、約 ㎡風(fēng)情商業(yè)街， 4000㎡ 寫字樓。以 230290平米超大空間塑造了絕對(duì)私密的尊貴領(lǐng)地。 2022年 12月 17日：城市中央 23 288平米罕有殿堂級(jí)精裝大宅即將公開。建筑形態(tài)分為城市別墅與高層豪宅，整體規(guī)劃遵循龍形地勢(shì)，而賦予 “ 龍圖騰 ” 的設(shè)計(jì)內(nèi)涵，依 “ 龍行清泉 ” 的規(guī)劃理念，別墅區(qū)整體布局呈 “ 二龍戲珠 ” 的形態(tài)，有聯(lián)排和雙拼兩種產(chǎn)品類型，面積段為 255— 545㎡ 。目前正在認(rèn)籌。 2022年 12月 27日：二期別墅載譽(yù)開盤，銷售 。 2022年，海爾綠城的成交價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，目前已達(dá)到 12022元 /平米。 海爾綠城全運(yùn)村推廣分析 主廣告語 ：創(chuàng)造城市的美麗 海爾綠城 2022年 12月 29日：在售房源 110~220平米，高層均價(jià) 10000元 /平米，多層 12022元 /平米。 針對(duì)市場(chǎng)的懷疑作出可以保證、承諾。 本案機(jī)會(huì)： 市場(chǎng)不好的情況下 項(xiàng)目的出路是在哪里 從 2022年市場(chǎng)尋找借鑒 08年市場(chǎng)整體成交趨勢(shì)下滑，但高端產(chǎn)品一支獨(dú)秀 易居研究院 08上半年市場(chǎng)報(bào)告 08年上海豪宅市場(chǎng)也是一片火熱。 客群心里的轉(zhuǎn)變：消費(fèi)者觀望會(huì)逐漸嚴(yán)重，信心缺失 政府頻出，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)后市的信心不足，購買缺乏安全感， 促使他們?cè)谧髻彿康臎Q定時(shí)相對(duì)于理性。 國務(wù)院辦公廳明確要求二套房貸首付不得低于 40%。 2022年的市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 市場(chǎng)動(dòng) 態(tài) 市場(chǎng)動(dòng) 態(tài) 一、濟(jì)南樓市新年慘淡 開市 成交量連續(xù)三天低迷 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1月 3日住宅成交 32套， 1月 4日 61套， 1月 5日 50套。 數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝！ 綠地杜莎公館年度營銷企劃提報(bào) 2022年 1月 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 產(chǎn)品分析 營銷策略 推廣策略 廣告表現(xiàn) 目錄 從一個(gè)看客、旁觀者，到成為“濟(jì)南戰(zhàn)役”的參與者。 2022，屬于我們的時(shí)代來臨。樓市成交量及成交價(jià)格均創(chuàng)出了歷史新高。 對(duì)于發(fā)展商而言，降溫的市場(chǎng)將對(duì)企業(yè)各方面實(shí)力帶來更大的考驗(yàn)。分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過 1年，特殊項(xiàng)目約定在 2年內(nèi)繳清； 稅務(wù)部門將在全國開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn) 6年多后，將推廣至全國。 整個(gè) 2022市場(chǎng)不容樂觀。 政策分析結(jié)論： 面對(duì)自住的剛性需求，可以向高品質(zhì)、品牌開發(fā)商、保值性產(chǎn)品回歸，真正稀缺性高價(jià)值產(chǎn)品才能得到市場(chǎng)的認(rèn)同，有利于提升項(xiàng)目溢價(jià)。 綠地集團(tuán) 6盤啟勢(shì)濟(jì)南，強(qiáng)大實(shí)力、優(yōu)質(zhì)物業(yè)以及升值潛力已經(jīng)的到了市場(chǎng)的檢驗(yàn)。二期將推出法式排屋。 2022年 11月 24日： 110200平米，全景觀高層、稀缺多層精裝修現(xiàn)房加推。秉承綠城桂花、百合、御園三大系列，包括高層、小高層、多層、產(chǎn)權(quán)式酒店、平層官邸、小獨(dú)棟及聯(lián)排多層、五星級(jí)酒店、商業(yè)等物業(yè)。 中海奧龍觀邸 2022年 1月 10日： 115140平米攬景高層 “ 龍璽 ” 23日公開，認(rèn)籌期三萬抵六萬。 2022年 12月 10日：二期龍脈別墅謹(jǐn)呈 72席。奧龍觀邸，總建筑面積約 46萬平米，社區(qū)容積率僅為 ，綠化率達(dá) 40%。 2022年 12月 30日：萬達(dá)公館樣板間 1月 1號(hào)盛大開放，寫字間認(rèn)籌中。集地理中心、市政中心、文化中心、金融中心為一體，萬達(dá)公館出則繁華、入則靜謐，新古典主義風(fēng)格，世界頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)豪華精裝，歐陸皇家園林。 訴求點(diǎn)：地段，地段，還是地段 保利大名湖 保利 ?大名湖距擴(kuò)建后的大明湖僅 200米。 但這種 ” 高端 “ 只是停留在大品牌的高端，而沒有將品牌的高端轉(zhuǎn)換到產(chǎn)品之上。 但是一個(gè)概念的炒作必然不會(huì)長(zhǎng)久，對(duì)于社會(huì)人群階層的劃分，等級(jí)制度的建立才是王道。 地塊位置 來自 宮廷 華貴生活的靈感，演繹大家雍容 精致的 公館建筑
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