【正文】 市場(chǎng)知名度達(dá)到最高，但銷(xiāo)售增長(zhǎng)緩慢營(yíng)銷(xiāo)策略以大眾品牌為背景入市，充分利用即成企業(yè)資源。廣告配合：立體、全方位深入系列活動(dòng)之四：關(guān)注老人與兒童活動(dòng)時(shí)間：2006年8－9月活動(dòng)方式：成立老年模特隊(duì)或秧歌隊(duì)等社區(qū)活動(dòng)中心，豐富老年生活。廣告配合：立體、全方位深入系列活動(dòng)之三：我健康，我快樂(lè)活動(dòng)時(shí)間：2006年6－7月活動(dòng)方式：為回報(bào)業(yè)主，組織建立社區(qū)健康檔案，根據(jù)已建成的健身設(shè)施，為業(yè)主提出健身計(jì)劃。 2）. 借助媒體力量提升項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值認(rèn)同，搶先出擊，占領(lǐng)市場(chǎng)，初步鞏固大盤(pán)地位。廣告配合：各個(gè)媒體深度配合系列活動(dòng)之二：業(yè)主游泳競(jìng)賽活動(dòng)時(shí)間：2006年5月（建議在開(kāi)盤(pán)時(shí)間之后）活動(dòng)方式：根據(jù)開(kāi)盤(pán)時(shí)發(fā)售情況，組織業(yè)主家庭在游泳館進(jìn)行競(jìng)賽、游戲。系列活動(dòng)之一：喀什首家擁有會(huì)所的高尚社區(qū)——高檔享受，百姓房?jī)r(jià)活動(dòng)時(shí)間：2006年4月地點(diǎn)：本案現(xiàn)場(chǎng)意義：作為知名樓盤(pán)上市的第一聲吆喝，必須擲地有聲、沉穩(wěn)有力，才能占得住市場(chǎng)，展現(xiàn)企業(yè)實(shí)力，給消費(fèi)者和市場(chǎng)予信心。第二篇：文案系列闡述“運(yùn)動(dòng)與健康、運(yùn)動(dòng)與文化、環(huán)境與教育、環(huán)境與文化”的話(huà)題，廣告設(shè)計(jì)版面?zhèn)戎赜诨盍εc內(nèi)涵，文案筆調(diào)輕松浪漫，趨于更濃郁的文化色彩，以報(bào)紙媒體為主。三、熱銷(xiāo)期廣告策略針對(duì)目前喀什市民對(duì)硬報(bào)紙廣告產(chǎn)生的疲軟情緒，在樓盤(pán)熱銷(xiāo)期主要采用軟硬結(jié)合的廣告方式，環(huán)環(huán)緊扣的方式向市場(chǎng)發(fā)起進(jìn)攻。（7）節(jié)目表演，主要定位為學(xué)生的武術(shù)表演、幼兒園教師體操表演、幼兒及老人的太極或秧歌等體育表演，以體現(xiàn)小區(qū)的主題定位。（3）準(zhǔn)備好嘉賓及記者的禮品，及新聞通稿等。在選定開(kāi)盤(pán)時(shí)間后，連續(xù)在報(bào)紙投放35天的開(kāi)盤(pán)信息廣告，對(duì)開(kāi)盤(pán)儀式的盛況、節(jié)目?jī)?nèi)容、酬賓活動(dòng)進(jìn)行宣傳。重新設(shè)計(jì)制作樓盤(pán)海報(bào)、DM單，突出主題與品位，并集中夾報(bào)投放一次。本案根據(jù)其SWOT分析，優(yōu)勢(shì)絕對(duì)大于劣勢(shì)，以專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略和專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)手段才會(huì)促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)速度。（3）、其它優(yōu)惠活動(dòng)隨活動(dòng)進(jìn)行。住房公積金貸款按一次性付款銷(xiāo)售政策。免費(fèi)看房車(chē)接送客人。備注：先主推二室二廳戶(hù)型，后推三室二廳戶(hù)型。 其他優(yōu)惠政策參照各階段促銷(xiāo)優(yōu)惠政策執(zhí)行。公開(kāi)期執(zhí)行時(shí)間：2006年5月（項(xiàng)目公開(kāi)后1個(gè)月內(nèi)）價(jià)格策略：公開(kāi)期的執(zhí)行價(jià)格為基準(zhǔn)均價(jià)下調(diào)1－2%（均價(jià)1330元/平米），刺激目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)熱情，匯集人氣，達(dá)到一炮打響的目的。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記期執(zhí)行時(shí)間：2006年3月至4月（項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月內(nèi)）價(jià)格策略：為保證本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)期內(nèi)入市價(jià)格不宜過(guò)低，下調(diào)幅度為基準(zhǔn)均價(jià)的2－3%（均價(jià)1310元/平米）。如果在開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月能銷(xiāo)售總體50％以上，將在“金九銀十”時(shí)期價(jià)格上浮2％－4％。 在戰(zhàn)略性原則的指導(dǎo)下，針對(duì)本案不可控因素，在實(shí)際操作中，根據(jù)銷(xiāo)售量的進(jìn)度、客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)狀況、配套設(shè)施完善狀況等予以靈活應(yīng)對(duì)和調(diào)整。每次調(diào)價(jià)的幅度既能給前期購(gòu)房者產(chǎn)生信心，又能給未購(gòu)者帶來(lái)刺激，產(chǎn)生導(dǎo)購(gòu)欲念，同時(shí)，每一步調(diào)價(jià)都應(yīng)明確價(jià)格支撐點(diǎn)，忌人為因素明顯的價(jià)格調(diào)整。調(diào)價(jià)最主要的目的是為了最大可能的刺激銷(xiāo)售。一、 住宅價(jià)格策略雖然本案住宅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上、在區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì)上已具備競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，但從周邊市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)上看，項(xiàng)目周邊即將有其它項(xiàng)目啟動(dòng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然相當(dāng)激烈。（4）建議促銷(xiāo)階段時(shí)活動(dòng)減免住戶(hù)第一年的物業(yè)管理費(fèi)用。包括綠化規(guī)劃中綠地，垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等?！窠M織業(yè)主委員會(huì)，充分開(kāi)發(fā)商體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的人文關(guān)懷。也可聯(lián)系健身房的入駐全面提升本案的品質(zhì)。一、社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施的建設(shè)●本案推廣以“新住宅運(yùn)動(dòng)”主題，社區(qū)中除了游泳館，當(dāng)然還要有其它的健身設(shè)施配合。有少部分消費(fèi)者希望孩子上學(xué)的需求。居行方便，更高的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求。除少數(shù)投資房地產(chǎn)、退休養(yǎng)老等要求外，都購(gòu)房興趣大減?！?26歲以下的年齡層，由于剛走上工作崗位不久，沒(méi)有多大的積蓄，其購(gòu)買(mǎi)能力相對(duì)較弱，如果購(gòu)房，多數(shù)選擇便宜房屋。年齡特征年齡結(jié)構(gòu)是消費(fèi)結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要方面。在房產(chǎn)發(fā)達(dá)的地區(qū)，一般體現(xiàn)出“物以類(lèi)聚，人以群分”的特點(diǎn)。突出本案中擁有以游泳池為主的運(yùn)動(dòng)會(huì)所。 社區(qū)大眾因此，將本案歸類(lèi)于“新住宅運(yùn)動(dòng)”樓盤(pán)。如果政府宏觀(guān)調(diào)控得力，商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)有所收縮，商業(yè)地產(chǎn)按住宅的開(kāi)發(fā)量和人口的增長(zhǎng)率進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)，喀什市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)走向理性化的發(fā)展之路?？κ材壳暗牡禺a(chǎn)消費(fèi)主要是低中收入水平的居民、年輕人及外地來(lái)疆人員的一次置業(yè)，中老年人、成功人士、政府公務(wù)員的二次置業(yè)。（附：CIS基本知識(shí)）三、喀什房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2005年，喀什房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量達(dá)到了至高點(diǎn)，商品房開(kāi)發(fā)總量達(dá)到10萬(wàn)平方米左右，從目前喀什市區(qū)的商品房開(kāi)發(fā)總量及房屋空置率來(lái)看，目前路段較好，小區(qū)規(guī)模較大，周?chē)姓涮纵^好的住宅小區(qū)的銷(xiāo)售情況較好，一般的住宅小區(qū)的銷(xiāo)售狀況不盡人意。目前對(duì)于開(kāi)發(fā)公司而言，完全引進(jìn)CIS系統(tǒng)有相當(dāng)困難。企業(yè)品牌建設(shè)是發(fā)展戰(zhàn)略中的重要環(huán)節(jié)。我們看待大眾公司和本案關(guān)系時(shí)，通過(guò)本案的定位和推廣，均體現(xiàn)大眾公司的文化。它是所有人都信奉并自覺(jué)遵守的行為準(zhǔn)則。一、企業(yè)品牌的建立，文化要鋪路先行。樓宇外觀(guān)是本案比較明顯的優(yōu)勢(shì)。喀什地區(qū)傳媒業(yè)不發(fā)達(dá)，信息無(wú)法有效傳遞，導(dǎo)致人力成本加大。周?chē)邢喈?dāng)?shù)呐f房，會(huì)影響接近本案住宅樓的低層銷(xiāo)售。本案4月左右辦下預(yù)售許可證，5月封頂。二、項(xiàng)目的劣勢(shì)區(qū)域認(rèn)同不足?！?本案戶(hù)型合理，外觀(guān)設(shè)計(jì)優(yōu)美。公司優(yōu)勢(shì)● “大眾公司”在喀什地區(qū)有良好的知名度；● 多種產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)有益于本案營(yíng)銷(xiāo)推廣。● 距二醫(yī)院二百米左右。第一部分 項(xiàng)目SWOT分析一、 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 板塊優(yōu)勢(shì)● 地處規(guī)劃中三運(yùn)司商貿(mào)中心周?chē)?；?地處班超公園附近；● 帕依納甫路和魚(yú)池路交口，不遠(yuǎn)是多來(lái)特巴格路。結(jié)合項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況及各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì)，在綜合以往公司運(yùn)作過(guò)的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣上進(jìn)行了深入細(xì)致的研究，得出了較為適合本項(xiàng)目操作的各項(xiàng)結(jié)論。第二，品牌效益。前言第一部分 項(xiàng)目SWOT分析第二部分 項(xiàng)目定位第三部分 產(chǎn)品修正建議第四部分 價(jià)格策略第五部分 銷(xiāo)售策略第六部分 營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)施方案結(jié) 束 語(yǔ)附：CIS基本知識(shí)前 言“大眾小區(qū)”是大眾公司投資興建的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，公司主要領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃是建立人文環(huán)境相對(duì)優(yōu)美的住宅小區(qū)，針對(duì)的消費(fèi)群體除城市的有住房需求的人群以外，還針對(duì)部分中產(chǎn)階級(jí)對(duì)高尚住宅小區(qū)的需求。通過(guò)銷(xiāo)售會(huì)產(chǎn)生一定的利潤(rùn)。我公司不僅提供的銷(xiāo)售方案，還有“大眾”品牌的建立，旨在闡述我公司對(duì)該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方式的進(jìn)一步深化，并表達(dá)我公司對(duì)代理該項(xiàng)目的誠(chéng)懇態(tài)度以及能夠成功運(yùn)作項(xiàng)目的信心。今天，我們所能做的只有站在企業(yè)的高度上，實(shí)現(xiàn)本案經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化，間接地為喀什人民做點(diǎn)實(shí)事。● 周?chē)袑W(xué)校：三運(yùn)司幼兒園、十二小、三中、三十中、六中等。項(xiàng)目潛在優(yōu)勢(shì)● 附近規(guī)劃中三運(yùn)商貿(mào)城已開(kāi)工建設(shè)；● 附近一建計(jì)劃用地也是建設(shè)大型住宅小區(qū)；● 規(guī)劃中的星級(jí)酒店有利提高社區(qū)品質(zhì)；● 有規(guī)劃附近臨水公園。● 市場(chǎng)需要的優(yōu)勢(shì)。小結(jié)：我們認(rèn)為項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)在與