【正文】 設(shè)銀行恩濟花園儲蓄所中國銀行恩濟儲蓄所 中國工商銀行恩濟莊儲蓄所 北京市商業(yè)銀行阜裕支行二、SWOT分析地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。主要的公共交通及其路線公交路線： 121 阜成門—西黃莊 56 菜戶營—定慧寺橋 804 花鄉(xiāng)駕校—姜莊湖 336 阜成門—大峪 701 南湖渠—玉海園南口 850 北七家村—古城西街 921 東湖—大峪 981 蓮花池—上岸種植園 小12路 塔院—南辛莊 小25路 中海雅園小區(qū)—河灘 小15路 中海雅園—銀建公司 967 北崗子—鴻益駕校 746 阜成門—高井 603 草橋欣園—玉泉路北口 850 南七家—張儀村 854 宣頤家園—香山東路 368 左安路—定慧橋 617 廣安門—玉泉路 846 翠福園—定慧橋 982 西客站—西北旺 809 岳各莊西站—北苑輕軌站 851 張儀村—南七家 運通113 吳莊—萊廣營 740 十八里店—十八里店 977 胡春苑—馮村西里 運通106 北宮門—半壁店 運通202 趙公口長途站—定慧寺 運通102 趙公口長途站—錦繡大地市場601 金五星百貨—定慧寺 941北苑家園—恩濟西街康恩專線 恩濟西街—康家溝 759 良鄉(xiāng)鴻順園—頤和園南門733 嘉園—香山 735錦繡大地市場—郁金香花園905 長豐園—頤和園南門 414恩濟西街—翠林小區(qū)748 育新小區(qū)—曉月苑小區(qū)項目對外交通狀況本項目處于交通樞紐地段，向北距離香山公園，八大處公園大約有20分鐘的車程，距中關(guān)村科技園區(qū)也只有10分鐘的車程，到香格里拉飯店大約10分鐘的車程。3．地塊交通條件調(diào)查1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀主要的交通主干道A． 南北干道：西四環(huán)主輔路往北可達(dá)中關(guān)村核心區(qū)，往南可到西澳中心長安街地區(qū)。同時明清期間就建造了大量的園林，皇家的三山五園坐落于此，昆玉河和永定河也流經(jīng)這里。目標(biāo)客戶購房最在意的功能區(qū)目標(biāo)客戶認(rèn)為客廳的主要功能 目標(biāo)客戶認(rèn)為滿意的主臥室面積目標(biāo)客戶心目中衛(wèi)浴的意義 目標(biāo)客戶使用浴缸的程度目標(biāo)客戶對主臥浴室的空間規(guī)劃目標(biāo)客戶對主臥浴室面積需求 目標(biāo)客戶對廚房的面積需求 1目標(biāo)客戶對餐廳的面積需求 1目標(biāo)客戶陽臺的用途13目標(biāo)客戶希望窗臺的高度是 14目標(biāo)客戶認(rèn)為最佳的采暖方式 15目標(biāo)客戶希望小區(qū)的會所功能 運動設(shè)備及空間、社交活動、兒童教育中心3 3%運動設(shè)備及空間、社交活動、生活機構(gòu)27%運動設(shè)備及空間、餐飲、生活機構(gòu)21%其 他19%16目標(biāo)客戶的園林景觀風(fēng)格的偏愛 1目標(biāo)客戶購買西部房產(chǎn)最重視 在對購房影響因素的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有交通環(huán)境、戶型設(shè)計、配套設(shè)施、教育條件和等因素起著決定性作用，而其中尤以大環(huán)境對買房人的影響最大，％。購房關(guān)注因素客戶關(guān)注因素所占比例價格17%位置16%交通10%物業(yè)管理10%戶型9%社區(qū)環(huán)境12%配套設(shè)施11%小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢6%房屋質(zhì)量9%被調(diào)查者購房時首要關(guān)注因素為價格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及社區(qū)環(huán)境。 鄰里素質(zhì)的重要性作為一個高尚社區(qū)，鄰里的素質(zhì)也是衡量該社區(qū)檔次的重要指標(biāo)之一。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，能夠購買單價在7000元/平方米左右的購房者，其家庭年收入大多集中于20萬元以上（見下表）可以說是國家住房金融政策的大力支持和老百姓住房消費意識的轉(zhuǎn)變，使得越來越多的人有想法、有能力購買中高檔商品房。四、客戶群分析本表數(shù)據(jù)分析來源于公司代理西部項目客戶資料鎮(zhèn)里所得（一）客戶類別細(xì)分職業(yè)特征 家庭構(gòu)成行業(yè)所占比例工業(yè)行業(yè)% 商業(yè) %房地產(chǎn)業(yè)%文化行業(yè)%信息行業(yè)%金融行業(yè)%醫(yī)療行業(yè)%其它%被調(diào)查者中三口之家比例最多占46%，三口之家是購房的主力軍，三口以上的大家庭和二口之家亦是購房的中堅力量，%的比例，所以應(yīng)考慮各類客戶的不同需求，有針對性按比例地設(shè)計各種戶型，考慮房屋面積大小。本地區(qū)近兩年的項目銷售都比較理想，因此市場潛力巨大。高端物業(yè)如觀瀾國際花園、湯泉逸墅、誠品建筑的銷售價格在6800—8300元/平方米，其中，湯泉逸墅、誠品建筑的均價最高，同時達(dá)到了8300元/平方米。l 由于四居的面積大，總價高，市場需求有限，使之逐漸演變成為一種身份的象征。l 8個項目中，三居的面積跨度比較大，但主要都在130㎡左右。所以看來，本案的一居室在比較迎合大環(huán)境的需求性以及區(qū)域市場的稀缺性的前提下銷售，會在短時間內(nèi)被市場消化。漫板智能化系統(tǒng)：周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)，廚房設(shè)煤氣泄漏瓦斯報警器、停車場管理系統(tǒng)毛坯世紀(jì)城3期日本日立牌電梯周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)毛坯觀瀾國際花園廣州日立變頻調(diào)速電梯可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)毛坯北京印象周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修樂府江南周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修湯泉逸墅周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修酈城周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)毛坯樓宇設(shè)施分析：從以上表格可以看出，社區(qū)的智能化已成為每個項目必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施，完善的智能化不僅可以方便小區(qū)業(yè)主的日常生活、為物業(yè)管理創(chuàng)造便利性還可以為項目增加賣點，本案的占地不是很大，非常適合建設(shè)成為智能化住宅小區(qū)，使本案成為本區(qū)域具有顯著特色的住宅小區(qū)。以文化為主題的綠化帶35%觀瀾國際花園社區(qū)內(nèi)噴泉主題園林、噴泉水景廣場的主體景觀64%北京印象“ 私家花園—院落綠化—小區(qū)綠化—城市綠化”層層迭進(jìn)，突出了局部與整體、水景的布置作為重點。l 本案從建筑面積上來看比較適中，但由于所處位置的緣故，決定了容積率相對較高，這些都是由于地塊和設(shè)計上的因素，所以本案應(yīng)從自身品質(zhì)，包括立面，材質(zhì)等方面上尋求突破口來彌補弱化這些因素?？梢钥闯觯?guī)模大的項目是以勢取勝，而較小的項目則以品質(zhì)取勝，所以建筑面積的大小并不是決定銷售情況的主導(dǎo)因素。酈城1030000㎡872700㎡超現(xiàn)實主義建筑設(shè)計大師六角鬼丈建筑設(shè)計。建筑外觀現(xiàn)代簡約，融入中國建筑元素。世紀(jì)城3期1200000㎡2480000㎡板塔結(jié)合，分為十個園區(qū)。l 本案從配套設(shè)施上來講，所處的位置周邊臨近的華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟莊郵局等商業(yè)設(shè)施、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)齊全，作為居住地非常理想。從交通的便利性上講，本案處于橫跨西三環(huán)、西四環(huán)的二大城市快速主干道之間的地段，并輔以阜石路，結(jié)合成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，出行便利。觀瀾國際花園海淀紫竹橋西昆玉河畔項目緊鄰昆玉河，距三環(huán)路僅2000米公交線路: 33803461812等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)相對匱乏北京印象海淀區(qū)阜成路西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟莊郵局樂府江南半壁店永定路一號緊鄰西四環(huán)，永定路、田村路交匯處。這類人群的突出特點是對自然景觀有特殊的偏好，在生活上有相當(dāng)?shù)钠肺?。由于一些項目分幾期推出，?jù)統(tǒng)計在售樓盤的未來供應(yīng)量為３５０萬平方米，在未來３年內(nèi)將會逐步釋放。在硬件系統(tǒng)方面，幾個高端住宅產(chǎn)品項目已經(jīng)把通訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)匹配到了極致。本區(qū)域住宅大多是在純粹住宅品質(zhì)上做文章，相對于其他區(qū)域更多了一些生活的味道。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點 　　隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，高收入的私營企業(yè)主、國家企事業(yè)單位中高級管理人員、外企或私企的高級管理人員、海歸人士、高收入自由職業(yè)者越來越多，這些人的共同特點是追求自然、健康、文化、舒適的高品質(zhì)生活。以位于四季青橋板塊的湯泉逸墅作為四季青板塊中熱得發(fā)燙的項目，除了規(guī)劃、產(chǎn)品方面是四季青板塊中獨一無二的稀缺產(chǎn)品以外，在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業(yè)界和消費者的強烈關(guān)注。此外，此地公共交通發(fā)達(dá)，香山、頤和園等景區(qū)有許多公交路線直達(dá)市區(qū)各地，四環(huán)路上更有四通八達(dá)的公交路網(wǎng)為居民出行提供更多便利。其得天獨厚、不可再生、獨一無二的自然、文化環(huán)境對于追求生活質(zhì)量及文化品味的富有階層及知識階層具有巨大的吸引力。雖然是人工景觀，但依托西山優(yōu)美的自然原生態(tài)景觀，加上四周高校林立、交通便捷，也算是“上風(fēng)上水”的風(fēng)水寶地。其實，隨著南城的高品質(zhì)項目的不斷推出，加上南城本身的價位優(yōu)勢，交通優(yōu)勢才會更加明顯。 以位于南四環(huán)西段的怡?；▓@為例，以往的一些客戶對項目的各方面都比較滿意，但最終使他們打退堂鼓的是覺得太遠(yuǎn)了。 l 城北目前正在蓄勢調(diào)整從北四環(huán)沿線分布的樓盤廣告還不難看出，從近幾年的供應(yīng)量看，城北的房地產(chǎn)供應(yīng)似乎沒有城東、城西甚至城南大，而城北擁堵的交通也是大家公認(rèn)的，但2008年的奧運會、五環(huán)路的免收費、立湯路的改造，加上“上風(fēng)上水”的優(yōu)勢，城北正在“蓄勢調(diào)整”，無論是寬house、林溪別墅這樣的郊區(qū)低密度住宅，還是俊峰華亭、銀谷大廈這樣的商務(wù)物業(yè)，城北的房地產(chǎn)項目正在自信而又耐心地等待北京買房人的選擇。而城北上風(fēng)上水的優(yōu)勢也吸引了北京有錢人到這個區(qū)域購置產(chǎn)業(yè)，城北正在成為以自住為特色的、經(jīng)濟型別墅或獨立住宅較多的區(qū)域。北京電視臺制片人仲文透露，單位貨幣分房最多到90萬，而北京電視臺在編的3800人，中央電視臺將近1萬人，這么多人必須在東區(qū)解決房子的問題，因為他們和醫(yī)生一樣，要隨時準(zhǔn)備到崗，基于此，有人提出了15分鐘的生活法則，“這是生存與生活的必須。朝陽北路為中檔，均價不低于4000元；東壩等邊緣區(qū)域價格在3000元以上；而東四環(huán)邊高檔樓盤價格最高，均價不低于8000元?？梢哉f，生活成本讓CBD白領(lǐng)選擇東四環(huán)。位于緊臨西奧中心的紫金長安，預(yù)計四月份上市亮相，從目前認(rèn)購形勢看，預(yù)計開盤后房價最終會升至9000至10000元。l 市場需求上升價格將大幅上揚土地存量的進(jìn)一步減少，更是堅定了該區(qū)域房價在2004年必定上漲的判斷，另外西部地區(qū)存在的大量軍隊、機關(guān)的住房補貼的落實也大大擴充了西部市場的承接力，市場需求上升已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢?！鞑康貐^(qū)l 供應(yīng)量逐年減少西北四環(huán)沿線的整體價格呈現(xiàn)出集體上揚之勢，同時也伴隨著產(chǎn)品的進(jìn)一步升級換代。 ——智能化有良好的智能化體系。 ——配套有更加完善的生活配套設(shè)施體系。戶型大小符合國家制定的居住標(biāo)準(zhǔn)要求，以多元化的戶型適應(yīng)消費者日益增長的個性化住房需求，并能以靈活的戶型結(jié)構(gòu)適應(yīng)消費者家庭階段性改變所導(dǎo)致的布局調(diào)整，使住房具有較長使用期。二、產(chǎn)品發(fā)展設(shè)計趨勢　——規(guī)劃總體規(guī)劃注重利用自然、地理、文化、交通、社會等大環(huán)境資源，并使小區(qū)與城市空間、用地環(huán)境有良好的協(xié)調(diào)。因舊房周邊環(huán)境、舊房結(jié)構(gòu)的局限和新房供給的影響，舊房會逐年降價（2004年政府開始發(fā)布指導(dǎo)價），而新房因為2008年奧運會效應(yīng)將會漲價。 　　b、從居民家庭消費性支出結(jié)構(gòu)分析，改善居住條件的消費比重將有比較大的增長。60%以上的購房者希望用以舊換新或押舊換新的方式購房，60%以上購房者愿意采用分期付款或按揭方式購房?，F(xiàn)階段90%以上的購房居民對住宅建筑面積的需求為60－150平方米，其中大部分居民的需求又在80－100平方米之間。 　　考慮未來10年是我市建設(shè)現(xiàn)代化國際城市的關(guān)鍵時期，居民收入水平穩(wěn)步提高，以及舉辦2008年奧運會、城區(qū)危舊房改造、綠化隔離地區(qū)建設(shè)、城市邊緣集團和衛(wèi)星城開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的綜合影響，可以得出：今后一段時期住房的供給與需求都處于比較旺盛的階段。這也就是說，到2010年前后，北京家庭住房平均面積將提高到一個比較穩(wěn)定的合理水平。有關(guān)資料表明，三口之家住房建筑面積在80－100平方米這個區(qū)間是比較經(jīng)濟、適用的一個套型。這一情況說明了目前北京商品房中的住宅依舊是保持一個比較適中的價格?！獌r格結(jié)構(gòu)合理，保持平穩(wěn)。經(jīng)濟適用房和中低價位商品住宅的建設(shè)無疑仍將是政府的重點工作和百姓關(guān)注的熱點之一。