【正文】 全新提出作為引導(dǎo)，進(jìn)行實質(zhì)性的概念詮釋，提升項目素質(zhì)，吸引本族群目標(biāo)消費群。心理分析：容易被新事物吸引，個人意識強，關(guān)心生活品位和質(zhì)量。心理分析：關(guān)心項目“實惠“性，容易被高性價比吸引。而樓盤的核心競爭力是針對區(qū)域市場與目標(biāo)客戶而言的，廣方略：第一段，網(wǎng)絡(luò)客戶群體推廣方略：行為分析：20至35歲，生活在時代的前沿，工作或生活中大部分時間與計算機和網(wǎng)絡(luò)為伍，通過網(wǎng)絡(luò)獲得咨訊。我們面臨的問題可能很多，但關(guān)鍵是核心問題的重要解決。對于新時期樓盤銷的思考與界定必須跳出過去與現(xiàn)在框框限制，在一定的高度與戰(zhàn)略層面上把握，以尋找差異性因素與內(nèi)在決斷力，挖掘出樓盤旺銷的核心基因。
經(jīng)過我們的分析，高科廣場D座項目除了在地段上具有一定優(yōu)勢外，其他因素都缺乏特色可以作為術(shù)運用的依據(jù)，即高科廣場D座項目在戰(zhàn)術(shù)界定上較為模糊。
豐富源
項目周邊生活環(huán)境已十分成熟，項目升值空間較大。
規(guī)模戰(zhàn)術(shù)
除了極少數(shù)開發(fā)以外，大多數(shù)開發(fā)商并不具備開發(fā)大規(guī)模即占地50—100萬平方米以上項目的實力，而眾多開發(fā)商卻在中小型項目上大作規(guī)模文章。服務(wù)共享——小區(qū)局域網(wǎng)以10—100Mb/s連接國際互聯(lián)網(wǎng)，為社區(qū)用戶提供高速網(wǎng)絡(luò)出口，戶戶可以享受VOD在線點播，可視電話、網(wǎng)上教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療、資訊瀏覽、電子商務(wù)、家庭大戶室、網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)、網(wǎng)上購物、電郵親友交談、數(shù)字化娛樂、電子閱讀、泛會所信息提取……人性化的智能系統(tǒng)帶您告別普通管理體系。在高科廣場D座，鄰里之間不是冷漠、封閉、不相往來，而是通過精心設(shè)計，將業(yè)主的交流空間安排在一個廣場庭院之中，形成一個只有天（露臺）、地（花園）、人（中庭或內(nèi)庭）的自然空間，創(chuàng)造鄰居之間的交流場和交流機會，營造溫暖人文的親情社區(qū)。在高科廣場D座，強調(diào)私有化，廣場生活的意義包含了公共部分與私有部分的完整契合，構(gòu)筑家庭私有自然空間，實現(xiàn)心靈與天地的無障礙交流?；蛘哌@樣直觀地說，客戶認(rèn)同的不僅是一棟棟樓，而是一間間自己未來居住的房間。對于較大規(guī)模項目，要求他們?nèi)慷际且粯拥难b修風(fēng)格，就會像時裝一樣由于過時而滯銷。這幾種色彩的合理運用可以使建筑外觀帶給人生命力的活躍，體現(xiàn)“都市新銳”的風(fēng)采。C． 建筑外觀建筑本身的品質(zhì)是所有競爭優(yōu)勢中最根本的部分，所以我們認(rèn)為簡約明快的現(xiàn)代風(fēng)格是最適合于本案的總體建筑風(fēng)格。和比例相聯(lián)系的另一個范疇是尺度。B． 超比例住宅革命本原比例研究的就是三個方向度量之間的關(guān)系問題，反復(fù)比較而尋出三者之間最理想的關(guān)系?！彼^原始的體形就是圓、球、正方形、立方體以及正三角形等。CBD與CLD的會聚原點將以上概念性賣點實質(zhì)化、表象化的過程就是塑造真正意義上的精品現(xiàn)代住宅的的過程，高科廣場D座將以一座具有多元化綜合優(yōu)勢的高尚住宅的姿態(tài)挺進(jìn)市場，與西安市的大多數(shù)房地產(chǎn)項目不同，本項目將不是在苦苦營造某一種孤立的概念，高科廣場D座在項目的精準(zhǔn)定位前提下強化自身核心競爭優(yōu)勢，弱化軟性概念與硬件品質(zhì)的界限，多角度、關(guān)聯(lián)性的集中打造利于項目旺銷的核心基因。引領(lǐng)“前沿”生活通過對項目的研究逐步演進(jìn)出項目多元化廣角度的核心競爭力，在項目的企劃執(zhí)行工作中，以多元化的核心要素作為項目推廣的思想指導(dǎo)，完善支撐各要素的細(xì)部工作，將項目的競爭優(yōu)勢具體化，實質(zhì)化。（4） 高科廣場D座項目是具有現(xiàn)代概念及創(chuàng)新精神的建筑綜合體物業(yè)。第三、 采用高檔次概念化社區(qū)服務(wù)，合理規(guī)劃會所功能，包括：咖啡廳、健身房、美容、洗衣店、美發(fā)、餐廳等第四、 多元化購買方式，優(yōu)惠輕松的付款方式。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)。 外窗采用噴塑鋁合金中空窗。[貳]項目賣點研究與策劃戰(zhàn)術(shù)一、 實質(zhì)性賣點提示賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一種價值感。每一位到達(dá)現(xiàn)場的消費者都將被項目的綜合素質(zhì)所吸引，不同消費者的不同需要也將得到最大可能的滿足。l 競爭風(fēng)險。在功能、檔次、戶型、層數(shù)、價格上都比較容易把握。項目較小，一般須分期開發(fā)，投資較少。（4） 公寓，一般居繁華市區(qū)，商業(yè)環(huán)境較好。 （2）規(guī)模的界定，是以占地面積（或用地面積、紅線面積）為標(biāo)準(zhǔn)劃分的，即占地面積在10000平方米以內(nèi)的項目。例如市內(nèi)單體樓與郊區(qū)規(guī)?；^(qū)的競爭優(yōu)勢往往區(qū)分開的，別墅與商務(wù)寫字樓的競爭優(yōu)勢也是迥然而異的。因此，樓盤的核心競爭力具有一定的時間性。房地產(chǎn)開發(fā)不可能脫離區(qū)域市場而盲目開發(fā)，必須是在準(zhǔn)確定位的前提下，打造出適合市場需求的樓盤。正如一個人成功可能有方方面面的條件，而其成功的決定性力量往往是其無可替代的核心因素。二、 塑造多元化核心競爭力隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟與消費者的日益理性，單靠包裝與炒作的就能賣得滿堂紅的時代已成追憶，而將“產(chǎn)品均好性”奉為旺銷上帝的做法，顯然不是明智的競爭選擇。綜合分析以上戰(zhàn)術(shù)，不難發(fā)現(xiàn)無論哪種戰(zhàn)術(shù)的應(yīng)用都必須有項目自身及其周邊環(huán)境的實質(zhì)性依托，戰(zhàn)術(shù)應(yīng)用必須精準(zhǔn)、深入，表面文章只能將項目帶入困難。概念創(chuàng)新新概念的確能夠吸引市場的注意力，但其需要實質(zhì)的支持，如果不能“自圓其說”，概念也就失去了它的意義。黃金區(qū)位戰(zhàn)術(shù)“地段”是衡量房地產(chǎn)項目優(yōu)劣的首要因素，幾乎所有的項目都宣傳自己的地段優(yōu)勢，除非項目具備真正的地段優(yōu)勢，否則所謂的“黃金區(qū)位”只能成為空談?？v觀西安市房地產(chǎn)項目開發(fā)的現(xiàn)狀，可以發(fā)現(xiàn)不同開發(fā)商就不同項目的個體差異而賦予項目的主導(dǎo)戰(zhàn)術(shù)包括：高檔次戰(zhàn)術(shù)即“豪宅”，多被應(yīng)用于大面積高層及別墅住宅，就西安市房地產(chǎn)市場總體消費水而言，之前的“豪宅”項目在西安市并不多，但隨著經(jīng)濟發(fā)展推動市場購買力的提高，“高檔次”住宅已漸漸多見于市場。生態(tài)環(huán)境人們越來越重視生態(tài)、健康、綠色與家居的結(jié)合，住宅周邊的環(huán)境、景觀成為人們選擇住宅的一個重要影響因素。價格優(yōu)勢作為房地產(chǎn)市場消費群關(guān)注的另一個重要因素，價格一旦在同類項目中具有絕對優(yōu)勢，那么該項目的市場認(rèn)可程度也將極大提高。所以我們認(rèn)為，對本項目進(jìn)行深入研究分析，綜合項目特質(zhì)與開發(fā)商實力，發(fā)掘項目獨特的競爭優(yōu)勢，通過對一系列多元化競爭優(yōu)勢的塑造來實現(xiàn)項目旺銷的目標(biāo)是本項目開發(fā)的策略之源。樓盤要實現(xiàn)旺銷必須滿足三個條件：一是定位準(zhǔn)確；二是樹立樓盤獨特競爭優(yōu)勢；三是營銷策略得當(dāng)，這三個方面構(gòu)成一個有機的整體，互相聯(lián)系，互相貫通，是現(xiàn)階段樓盤開發(fā)中的顛撲不破的“熱銷定律”。樓盤的核心競爭力具有針對性與時效性。如果每一個樓盤都具有了這種優(yōu)勢，也就無所謂獨特與核心了，而且隨著人們消費心