【正文】 境規(guī)劃環(huán)境規(guī)劃包括商業(yè)項(xiàng)目整體環(huán)境的規(guī)劃、室外環(huán)境的規(guī)劃、室內(nèi)環(huán)境規(guī)劃以及空中環(huán)境規(guī)劃。景觀設(shè)置大型商業(yè)項(xiàng)目的景觀可以當(dāng)作公園來(lái)設(shè)計(jì)，站購(gòu)物者感覺是在公園漫步。FIP策劃公司通過對(duì)全國(guó)50個(gè)大商場(chǎng)調(diào)查研究，商場(chǎng)外觀形象是消費(fèi)者選擇購(gòu)物場(chǎng)所的第二大要素。如高檔商場(chǎng)外立面以新路、氣派，作為設(shè)計(jì)基準(zhǔn)，彰顯目標(biāo)消費(fèi)者身份；以大眾為目標(biāo)消費(fèi)群定位，商場(chǎng)外立面則以一種流行、新穎作為基準(zhǔn)。原則二：四性（1）、創(chuàng)新性商場(chǎng)外立面是商場(chǎng)的形象、感觀品牌、所以商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)要有創(chuàng)意、新意、不拘一格，以區(qū)別于其它商場(chǎng)。（3）、綜合性外立面設(shè)計(jì)不僅僅是建筑作品，它的設(shè)計(jì)除建筑學(xué)，還要綜合其它學(xué)科，如美學(xué)、心理學(xué)、鳳水學(xué)等進(jìn)行綜合運(yùn)用，達(dá)到最佳組合設(shè)計(jì)。一方面，色彩可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然機(jī)理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足；另一方面，它又可以通過抽象手法，直接表達(dá)出一種鳳格鋪面設(shè)計(jì)商場(chǎng)鋪位劃分的科學(xué)合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)也更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場(chǎng)的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。這有兩方面原因：一為消防，二為使用率的高低會(huì)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不同的效果。甲乙兩個(gè)商場(chǎng)，規(guī)模一樣。FIP對(duì)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：從市場(chǎng)的角度給予專業(yè)的、符合各級(jí)經(jīng)營(yíng)商家要求的建議；從消費(fèi)角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化、及切合主題概念的外立面設(shè)計(jì)建議；從經(jīng)營(yíng)的角度提出保持旺場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；從發(fā)展商利潤(rùn)最大化的角度，給予專業(yè)的建議，如一層的回旋設(shè)計(jì)，二層借力設(shè)計(jì)；從消費(fèi)人性化角度提出設(shè)計(jì)建議，如消費(fèi)者步行時(shí)間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者購(gòu)物路線設(shè)計(jì)、消費(fèi)恬空間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者可達(dá)性設(shè)計(jì)等；FIP宏策劃第四步商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)種選擇　業(yè)種組合比例　業(yè)種功能設(shè)計(jì)　品牌業(yè)種布局　樓層主題業(yè)種品牌組。商場(chǎng)能容納1000個(gè)消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)1000萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額，那么平均每個(gè)鋪位實(shí)現(xiàn)100萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額；乙商場(chǎng)能容納2000個(gè)消費(fèi)者，也有10個(gè)鋪位（只是每個(gè)鋪位的面積比甲商場(chǎng)的?。?，但實(shí)現(xiàn)了2000萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額，則平均每個(gè)鋪位是200萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額，那么它的年租金即使為20萬(wàn)元，也會(huì)成咪追搶的旺鋪。越是高檔新風(fēng)氣，其公共空間就會(huì)越多。面積配比大型商業(yè)項(xiàng)目面積與使用率配置原則：原則一：面積按定位劃分原則二：實(shí)用率適中眾所周知，居住類物業(yè)使用諧波越高越好，以同等的價(jià)格，業(yè)主能夠獲得更多自己實(shí)際使用的面積，而商鋪卻不一樣。所以要求商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)不僅要新穎，而且要具有超前性。色調(diào)與造型通過審美角度，對(duì)色調(diào)與形狀的協(xié)調(diào)，進(jìn)行組合：鳳格與人文外立面能體現(xiàn)商場(chǎng)的鳳格，與區(qū)域人文、價(jià)值取向等必須協(xié)調(diào)一致：用材與環(huán)境外立的材料選取還要與環(huán)境協(xié)調(diào)，包括氣候、日照等。（2）、與商場(chǎng)特色結(jié)合商場(chǎng)外立面是商場(chǎng)的形象包裝，外立面表現(xiàn)不僅是簡(jiǎn)單外殼，它要與商場(chǎng)特色、內(nèi)部設(shè)計(jì)相結(jié)合。外立面設(shè)計(jì)還應(yīng)與建筑鳳格與商業(yè)功能統(tǒng)一。六、項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)立面處理商場(chǎng)外立面不僅是商場(chǎng)的形象標(biāo)志，設(shè)計(jì)新穎、鳳格獨(dú)特的外立面設(shè)計(jì)能使商場(chǎng)在消費(fèi)者心中深刻印象?？偭矿w觀，比較人工化，城市化，最典型的是國(guó)外的步行商業(yè)區(qū)，進(jìn)去之后，一天也逛不完，一天也玩不夠。使用手扶電梯與垂直電梯人數(shù)比為15：1日均人流量與商場(chǎng)高峰人流量比為1：3－4，觀光電梯設(shè)置與否、部數(shù)等，視商場(chǎng)而定；配套布局（1）、洗手間布局要點(diǎn)要點(diǎn)一：“隱性”布局商場(chǎng)洗手間，作為商場(chǎng)的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計(jì)不能有礙商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)功能。但同時(shí)也要注意消費(fèi)過生日逛商場(chǎng)的疲勞度，進(jìn)行合理跨距分析；要點(diǎn)二：垂直電梯布局①貨人分流商場(chǎng)垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效貨流與人流的分流；②專用通道設(shè)置商場(chǎng)垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。比如高檔商場(chǎng)，主要選用高級(jí)燈飾。要點(diǎn)四：地、墻面的圖案選擇商場(chǎng)地、墻面圖案運(yùn)用除了要結(jié)合商場(chǎng)鳳格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運(yùn)用不同圖案。要點(diǎn)二：墻、地面色調(diào)與商場(chǎng)鳳格一致色調(diào)是鳳格的主要表現(xiàn)形式，商場(chǎng)墻、地面作為商場(chǎng)的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場(chǎng)鳳格。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松馳階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購(gòu)物激情。最佳整體規(guī)劃廣場(chǎng)的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合，避免建筑物對(duì)廣場(chǎng)空間造成壓迫感，所以盡是使廣場(chǎng)寬度與周圍建筑高度比例值接近1，這樣的廣場(chǎng)尺度將達(dá)到適度寬敞。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場(chǎng)設(shè)計(jì)之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場(chǎng)使用行為的元素，融自然于廣場(chǎng)。新東安市場(chǎng)地下3層，地上11層，其1－6為購(gòu)物中心，內(nèi)設(shè)21990停車場(chǎng)，購(gòu)物中心內(nèi)有上下各種規(guī)格的電梯37部，構(gòu)成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購(gòu)物中心對(duì)于SHOPPING　MALL的大型中庭空間的設(shè)計(jì)，要做到以下幾點(diǎn)：第一：流暢，明快消費(fèi)者購(gòu)物圖的是一個(gè)心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發(fā)其購(gòu)物、瀏覽的興奮點(diǎn)，是很重要的；第二：體驗(yàn)式的環(huán)境空間消費(fèi)者走進(jìn)來(lái)后，就是一種商業(yè)消費(fèi)的體驗(yàn)，中庭空間設(shè)計(jì)作為大型SHOPPING　MALL的標(biāo)志，在很大程度上就是讓消費(fèi)者有一個(gè)巨大的互不干涉體驗(yàn)氛圍；第三：打造引領(lǐng)的消費(fèi)者的功能一個(gè)SHOPPING　MALL的消費(fèi)空間相當(dāng)大，如何有效地吸引消費(fèi)者，引領(lǐng)消費(fèi)者到SHOPPING　MALL各處購(gòu)物，游玩也是設(shè)計(jì)中很重要的一部分；（5）、內(nèi)部庭院空間設(shè)計(jì)建議一般大型商場(chǎng)都會(huì)有商場(chǎng)內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場(chǎng)緊密購(gòu)物空間帶來(lái)疏散感觀空間，內(nèi)庭的設(shè)計(jì)，除了要有足夠的空間、與內(nèi)庭小品配合外，還要注意兩大要點(diǎn)：要點(diǎn)一：和諧性與均好性以商場(chǎng)核心主題特色為基點(diǎn)，通過內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，與商場(chǎng)主題特色密切聯(lián)系，保證內(nèi)庭景觀、空間及與商場(chǎng)主題特色的和諧性與均好性；要點(diǎn)二：與市場(chǎng)互動(dòng)商場(chǎng)內(nèi)庭與廣場(chǎng)，一“內(nèi)”一“外”，萁　兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動(dòng)活動(dòng)空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場(chǎng)內(nèi)人流的停留時(shí)間，廣場(chǎng)側(cè)重于商場(chǎng)外圈的人流集合。如果開間方向的柱距是6米（111224），那么進(jìn)深方向可以是2346。⑶開間設(shè)計(jì)建議大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。FIP空間設(shè)計(jì)六原則①商業(yè)空間步行化　?、谏虡I(yè)空間室內(nèi)化　　③公共空間社會(huì)化　?、苡邢蘅臻g的利益最大化　?、萆虡I(yè)空間的休閑化　　?、奚虡I(yè)環(huán)境的個(gè)性化⑴商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)建議平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來(lái)穿行人流，提供最多的購(gòu)物機(jī)會(huì)。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運(yùn)用。三、產(chǎn)品高層總體形象設(shè)計(jì)產(chǎn)品功能功能組合設(shè)計(jì)包括整體功能組合設(shè)計(jì)和單層功能組合設(shè)計(jì)；FIP對(duì)疾風(fēng)迅雷樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：要點(diǎn)一：樓層設(shè)計(jì)與業(yè)種組合商場(chǎng)樓層設(shè)計(jì)要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場(chǎng)。此外，現(xiàn)在參加互動(dòng)的顧客越來(lái)越少，為新的參與形式提供了可能性。一旦功能與店家明確，設(shè)計(jì)必然從頭推翻。通過對(duì)項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)；依據(jù)二：商家的需求在考慮商家需求時(shí)，最重要的是主力店的設(shè)計(jì)。正是因?yàn)楫a(chǎn)品是依賴于市場(chǎng)而生存的，因此，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)際的操作中，才是一個(gè)專業(yè)公司責(zé)任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。如何走出傳統(tǒng)大型商場(chǎng)的局限，滿足現(xiàn)代人消費(fèi)購(gòu)物習(xí)慣，并引導(dǎo)他們形成健康新型的消費(fèi)購(gòu)物觀念是經(jīng)營(yíng)定位要解決的問題。二、三樓的租金要相差1,5倍左右按照商場(chǎng)的功能分區(qū)可知，一般商場(chǎng)的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有利消費(fèi)者在商場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場(chǎng)二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)二、三樓進(jìn)行制定；法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會(huì)影響到營(yíng)業(yè)狀況。價(jià)格定位需要依靠科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，基于商業(yè)操作的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析， FIP“宏策劃”確定了商場(chǎng)最佳定價(jià)的三大法則。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營(yíng)造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購(gòu)物空間。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)。在信息化社會(huì)，顧客的購(gòu)物方式發(fā)生了很大變化，購(gòu)物的多元化、個(gè)性化與情感化的傾向越來(lái)越明顯。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進(jìn)深和購(gòu)物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營(yíng)，公攤面積多少方易為經(jīng)營(yíng)商接受，所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。它服務(wù)的多樣性，管理模式的科學(xué)性，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢(shì)，贏得了現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)這種商業(yè)模式的依賴感。倉(cāng)儲(chǔ)商店（DISCONTENT　STORE）在大綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。大型綜合商場(chǎng)（CENTERAL　CHANDISE　STORE）采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)全為一體的，滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)。而業(yè)態(tài)定位即對(duì)商業(yè)項(xiàng)目林做成什么形式的商業(yè)確定定位。產(chǎn)品市場(chǎng)就媽像喜馬拉雅山，底闊頂尖，價(jià)格因素劃分出等高線，處于不同等高線的產(chǎn)品同植物一樣，具有不同的生態(tài)環(huán)境?，F(xiàn)在我司正在進(jìn)行一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，很想聽聽您的意見。通過對(duì)未來(lái)3－5年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)來(lái)決定現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。三、目標(biāo)客戶的研究分析目標(biāo)客戶經(jīng)營(yíng)范圍分析找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。測(cè)量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為：IRS＝（CRE）247。Ⅱ、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等Ⅲ、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)金額、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。其輻射范圍已從過去的絕對(duì)地理距離變?yōu)闀r(shí)間距離，即商圈開始步入以交通時(shí)間來(lái)計(jì)量商圈輻射范圍的時(shí)代。徒步圈走路可忍受的范圍或距離。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級(jí)商圈和邊緣商圈的顧客密度大。Ⅰ、核心商圈核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。信念啟的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。②區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析供求走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、租金走勢(shì)、鋪位分割走勢(shì)、業(yè)態(tài)功能走勢(shì)、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析③區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場(chǎng)配套的要求?！菊{(diào)研分析執(zhí)行】一、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析人口因素分析　　　經(jīng)濟(jì)水平、全國(guó)GDP狀況分析　　　政策法規(guī)市政規(guī)劃和建設(shè)　　社會(huì)環(huán)境及文化分析　　　　　　　　交通狀況二、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)總體分析通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷調(diào)查。②間接調(diào)查通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。工作二：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來(lái)的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)中有計(jì)劃地執(zhí)行。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市場(chǎng)研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡工作任務(wù)：通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì)。此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開如，比住宅開發(fā)過程中具有更重析作用。 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頂級(jí)策劃模式FIP宏策劃模式5F商業(yè)項(xiàng)目前期策劃商業(yè)項(xiàng)目前期策劃一、市場(chǎng)調(diào)研分析宏觀市場(chǎng)分析　　區(qū)域市場(chǎng)分析　　客戶分析　　消費(fèi)者分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析　　SWOT分析　　　未來(lái)商業(yè)預(yù)測(cè)分析二、定位分析戰(zhàn)略性總體定位　　　　商業(yè)定位三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議市場(chǎng)依據(jù)　　　　規(guī)劃設(shè)計(jì)理念　　　　市場(chǎng)總體形象規(guī)劃概念設(shè)計(jì)　　環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)　　建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃五、經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)預(yù)算　　　分析評(píng)估FIP宏策劃第一步商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析一、宏觀市場(chǎng)分析行業(yè)環(huán)境　　城市規(guī)劃　　政策法規(guī)　　宏觀環(huán)境二、區(qū)域市場(chǎng)分析本市商業(yè)環(huán)境　　　　　　區(qū)域商業(yè)環(huán)境　商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）三、客戶分析經(jīng)營(yíng)范圍分析　投資動(dòng)向分析　經(jīng)營(yíng)狀況分析　客戶需求分析四、消費(fèi)者分析消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究　　　　　消費(fèi)水平