天津?yàn)I海金融街全案策劃-全文預(yù)覽
【正文】 0月1日項(xiàng)目開盤的鋪墊、準(zhǔn)備、告知工作：積攢意向客戶，為開盤“蓄水”。劃出一小塊較差品質(zhì)的區(qū)域，作為創(chuàng)業(yè)型公司的辦公區(qū)域，以小開間的辦公室為主。一般高檔大型寫字樓普遍具有的軟性服務(wù)配套設(shè)施，如票務(wù)中心、商務(wù)中心、咖啡廳、公共洽談廳、健身房、餐飲娛樂中心等，盡可能早的進(jìn)駐和完善，這是保障人流的最佳方法。中行的進(jìn)入當(dāng)然是個喜訊，但尚顯孤單，其他主力店的引入更是重中之重。SECITON2銷售控制策略本案銷售的兩大中心點(diǎn)為：核心定位和人流量。、建立二級銷售網(wǎng)絡(luò)：如與戴得梁行、戴維斯第一太平、21世紀(jì)不動產(chǎn)等專業(yè)公司合作，其銷售網(wǎng)絡(luò)分布于國內(nèi)、外。利用9月6日“金融鉆石論壇”在本項(xiàng)目舉行的良機(jī)，與組委會共同成立秘書處，進(jìn)行后續(xù)長期的活動組織，以延伸論壇的影響。必須讓銷售人員成功地溶入目標(biāo)客戶群的行業(yè)圈，牽頭或協(xié)助至少是參與組織各種行業(yè)內(nèi)的活動。SECITON1銷售模式初探現(xiàn)場銷售：現(xiàn)場銷售是最直觀地展示方式，利用現(xiàn)場氣氛可促進(jìn)成交進(jìn)程。PARTD宣傳推廣策略房產(chǎn)的價值可分作“硬價值”和“軟價值”兩部分，硬價值就是成本加利潤，沒有彈性。由于本案的主要競爭對手源自經(jīng)營相同產(chǎn)品的津?yàn)I發(fā)展和中原置業(yè)，因此在競爭策略上要強(qiáng)調(diào)與該公司的差異，在對價格敏感性較低的目標(biāo)客戶群的爭奪中，占領(lǐng)制高點(diǎn)。其原因在于：由于本案產(chǎn)品的趨同性，因此難以遴選足以代表商圈的地標(biāo)性建筑，故對于區(qū)域的宣傳應(yīng)緊緊與管委會的形象聯(lián)系在一起，以強(qiáng)化目標(biāo)客戶的歸屬感，在經(jīng)過一段時間的宣傳積累后，力圖成為人們心目中開發(fā)區(qū)最美好的建筑地標(biāo)之一。目標(biāo)客戶群特征：、屬于資金密集型行業(yè)或其服務(wù)機(jī)構(gòu)；、對于經(jīng)營、交易的安全性有苛刻要求；、對于辦公自動化和資訊快速交換有較高需求；、高度關(guān)注企業(yè)形象；、對價格的敏感性相對較低；、購買意向的考慮期較長；、對寫字樓的功能要求很高，也對物業(yè)服務(wù)的依賴性很強(qiáng)。替代性產(chǎn)品競爭目前項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)，無重大在建商業(yè)樓盤，現(xiàn)有新建寫字樓明顯體量不足，難于適應(yīng)目標(biāo)客戶的需求。因此，本案的競爭格局主要將會由共同開發(fā)本項(xiàng)目的三家開發(fā)商——濱海分公司、津?yàn)I發(fā)展和中原置業(yè)形成三足鼎立的局面。、服務(wù)本案將由國內(nèi)一流的物業(yè)管理公司——深圳長城與天孚共同管理，可以全方位滿足客戶的各項(xiàng)需求。、建材標(biāo)準(zhǔn)很多建材的選擇檔次較高，增加了本案的品質(zhì)。、世界級的規(guī)劃水平濱海?金融街的整體規(guī)劃設(shè)計由法國AREP公司完成。本案的落成，將使開發(fā)區(qū)新的城市格局定型。天津開發(fā)區(qū)的城市格局隨著歷史的變遷已經(jīng)進(jìn)行了重大的調(diào)整。管委會大樓、泰達(dá)圖書館、海關(guān)大樓環(huán)列四周，便于從事商務(wù)活動。目前全區(qū)三資企業(yè)已超過6000家，吸引外資達(dá)200億美元，世界500強(qiáng)企業(yè)的40多家落戶，國民生產(chǎn)總值已經(jīng)占到全市的60%左右。SECITON3項(xiàng)目意義完善區(qū)域投資服務(wù)功能，為區(qū)域的良性發(fā)展注入強(qiáng)勁的動力；合理構(gòu)劃濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，避免走向單一的生產(chǎn)加工區(qū)，從而全面提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險能力；滿足并刺激現(xiàn)有的金融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的需求，豐富房產(chǎn)服務(wù)品種；運(yùn)用新技術(shù)全面提升區(qū)域金融房地產(chǎn)品質(zhì)，增加稅收、增加就業(yè)，有效拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展；維系一批優(yōu)質(zhì)客戶。作為環(huán)渤海地區(qū)的中心城市，天津市扼守京津城市帶和環(huán)渤海灣城市帶構(gòu)成的“T”字型的交匯點(diǎn)，而作為天津市改革開放的前沿，濱海新區(qū)在招商引資方面一直名列國內(nèi)前茅，國內(nèi)生產(chǎn)總值已占到全市的40%，區(qū)域內(nèi)集中了大量的跨國公司和國際知名企業(yè)。項(xiàng)目占地113,200平方米，總建筑面積433,000平方米，%，主體工程分為三期。作為高端的區(qū)域壟斷性產(chǎn)品，本案在開發(fā)區(qū)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)型地位毋庸置疑。天津?yàn)I海金融街全案策劃濱海?金融街項(xiàng)目系天津?yàn)I海新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的核心建筑群落，由泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)濱海分公司承建的濱海?金融街一期工程，位于天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心城區(qū)。本案的優(yōu)勢在于與開發(fā)區(qū)發(fā)展趨勢相配合的超前的具有國際水準(zhǔn)的規(guī)劃與服務(wù)水平。PARTA項(xiàng)目總論SECITON1項(xiàng)目簡述濱海?金融街項(xiàng)目系天津?yàn)I海新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的核心建筑群落，由泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)濱海分公司與天津津?yàn)I發(fā)展有限公司聯(lián)袂承建。SECITON2項(xiàng)目背景自加入WTO以來，中國成為全球經(jīng)濟(jì)一體化的主要一環(huán)，在世界經(jīng)濟(jì)全球化、貿(mào)易自由化和資本市場一體化形成與發(fā)展的進(jìn)程中，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)日益成為繼珠江三角洲和長江三角洲之后的全球性投資熱點(diǎn)區(qū)域。金融中心的外遷昭示著區(qū)域內(nèi)潛在的、得不到滿足的巨大需求，因此徹底解決生產(chǎn)中心與結(jié)算中心分離的唯一途徑是加強(qiáng)建設(shè)區(qū)域性的金融中心，這也是符合天津市建設(shè)北方金融中心的取向的。濱海新區(qū)以天津港開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)為骨架，現(xiàn)代工業(yè)為基礎(chǔ)，外向經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，形成一個基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)功能齊全高度開放的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)新區(qū)。以本案為圓心，半徑一公里內(nèi)有泰達(dá)一幼、泰達(dá)一小、泰達(dá)一中、泰達(dá)學(xué)院、泰達(dá)醫(yī)院、體育場館、泰豐公園以及翠亨餐飲購物廣場，生活設(shè)施完備、齊全。城市布局分析：由于開發(fā)區(qū)具有行政、辦公、商業(yè)集約的特點(diǎn)，因此其商圈一直是在以管委會為圓心、直徑一公里之內(nèi)的區(qū)域。這些寫字樓在曾經(jīng)在開發(fā)區(qū)發(fā)展的進(jìn)程中起到過重要的歷史作用，但隨著時間的推移和開發(fā)區(qū)城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，原先的寫字樓格局不夠整齊劃一、配套設(shè)施相對滯后的問題暴露無疑。、規(guī)模濱海?金融街作為開發(fā)區(qū)目前唯一的甲A級寫字樓群落，通常寫字樓體量超過50000平方米以上，方能顯現(xiàn)規(guī)模效益，因此本案其規(guī)模優(yōu)
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