原版項(xiàng)目全案策劃-全文預(yù)覽
【正文】 為貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀”的建設(shè)方針，結(jié)合已有的地形地貌，為使居住區(qū)聯(lián)系便捷，因此規(guī)劃的內(nèi)環(huán)路西起三人口的迎賓路，位于第一、二居住小區(qū)之間往東行，途經(jīng)五星級(jí)酒店之南側(cè)繞山腳走，與山腳下的康樂(lè)中心及第三、四、五居住小區(qū)聯(lián)系。 B、居住小區(qū)內(nèi)的通道設(shè)6米寬的半環(huán)形雙車(chē)道。其服務(wù)半徑一般控制在500米左右。以上的居住區(qū)劃分模式使每個(gè)居住組團(tuán)的用地面積控制在710公頃左右。由于建筑單體戶(hù)型類(lèi)別多姿多彩，可隨市場(chǎng)的來(lái)求定位來(lái)建設(shè)。為達(dá)到上述兩個(gè)目的，在居住區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)時(shí)就充分考慮上述因素，使整個(gè)居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)成為一個(gè)半開(kāi)放、半封閉的居住區(qū)管理模式，具有集居住、休息、娛樂(lè)、購(gòu)物、游覽、觀賞于一體的高品位的新環(huán)境、新概念。精心處理好人、建筑、環(huán)境三者的關(guān)系。其上坡之西為現(xiàn)有的廣州番禺大新玻璃鋼廠，地形較平坦；地塊之東是一個(gè)高差不大的小土坡。 新規(guī)劃的居住區(qū)地域西臨迎賓路，南臨小片自然村（局部尚單層的鞋廠），東南臨興業(yè)大道，東北角為有一定高差的小山崗（可利用的山崗地約100畝左右，不計(jì)入規(guī)劃紅線用地范圍內(nèi)），其東面為較平坦的耕地與自然村，可作為居住區(qū)今后持續(xù)發(fā)展的用地（未征用）。由于華南快速干線之華南大橋已通車(chē)，加上原有珠江三角洲四通八達(dá)的高速路網(wǎng)，因此該居住區(qū)交通十分方便、暢順。 現(xiàn)在很多小發(fā)展商往往成立物業(yè)管理公司來(lái)管理自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目規(guī)模小，物業(yè)管理費(fèi)高，還發(fā)生物業(yè)管理服務(wù)不到位的惰況，導(dǎo)致很多住戶(hù)投訴甚至拒交物業(yè)管理費(fèi)。 步驟D：物業(yè)管理 項(xiàng)目達(dá)到一定規(guī)模，就可以有效地降低物業(yè)管理成本，從而降低物業(yè)管理費(fèi)。大項(xiàng)目則不同，由于投資額大，廣告預(yù)算幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)都是正常，還可以在一期發(fā)售時(shí)透支二期、三期工程的廣告費(fèi)，打響物業(yè)品牌和發(fā)展商名聲，以后廣告的地方，都可以見(jiàn)到四季花城的廣告。 步驟C：營(yíng)銷(xiāo)手段 大型項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手法 大項(xiàng)目的一期工程可以以成本或微利價(jià)發(fā)售，低價(jià)入市，吸引買(mǎi)家，聚集人氣，打響品牌。小項(xiàng)目能做到的，大項(xiàng)目也可以做到。規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對(duì)小區(qū)的整體形象、居住環(huán)境和生活質(zhì)量影響很大，現(xiàn)在越來(lái)越 受發(fā)展商重視。 步驟A：規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)是大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中必不可少的重要一環(huán)。 第4操作環(huán)節(jié)：大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本流程 萬(wàn)科四季花簡(jiǎn)介 萬(wàn)科四季花城總占地面積,總建筑面積407479平方米,規(guī)劃設(shè)計(jì)在萬(wàn)科城市花園的基礎(chǔ)上加以發(fā)展和延伸。 發(fā)展商，尤其是有實(shí)力的發(fā)展商都希望做大項(xiàng)目。 優(yōu)勢(shì)C：大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 在大量小項(xiàng)目存在的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體水平難以提高。 當(dāng)大項(xiàng)目挾各種優(yōu)勢(shì)橫掃市場(chǎng)時(shí)，絕大多數(shù)小項(xiàng)目將難以爭(zhēng)敵，市場(chǎng)空間將被急劇壓縮。對(duì)定位為這一細(xì)分市場(chǎng)的小項(xiàng)目而言，唯一出路是降價(jià)，但是能否奏效還很難說(shuō)，因?yàn)檫@些人更關(guān)注居住質(zhì)量。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會(huì)有一定的銷(xiāo)售壓力，但它對(duì)買(mǎi)家的吸引力顯然應(yīng)該更大。在規(guī)劃上統(tǒng)一安排，組團(tuán)、分區(qū)、定位等十分明確，不會(huì)出現(xiàn)那種各自為陣、劃地為牢的混亂局面。規(guī)模大，則配套齊全，會(huì)所、泳池、球場(chǎng)、綠化、景觀、商業(yè)設(shè)施等一應(yīng)俱全，過(guò)起“日子”來(lái)十分舒適、方便。 難題E：價(jià)格難以把握 一個(gè)大型項(xiàng)目，前期如何定價(jià)？高了被動(dòng)，低了不賺錢(qián)。否則規(guī)模經(jīng)營(yíng)，最終變成發(fā)展商的簡(jiǎn)單合作開(kāi)發(fā)。 難題B：客戶(hù)難以定位 尋找客戶(hù)是任何產(chǎn)品的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于大型地產(chǎn)項(xiàng)目同樣必須考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此在戶(hù)型定位上基本上都會(huì)盡可能爭(zhēng)取更多的消費(fèi)群。 第2操作環(huán)節(jié)：開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目常見(jiàn)戰(zhàn)略難題剖析 難題A：規(guī)劃難以超前 大的項(xiàng)目容易做整體全盤(pán)規(guī)劃沒(méi)錯(cuò)。信和公司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部的孫海經(jīng)理介紹說(shuō)，信和公司于周1996年買(mǎi)下布吉那塊不被人看好的地后，經(jīng)過(guò)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，并參照香港和記（黃埔）將地產(chǎn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的做法，開(kāi)發(fā)了“麗湖花園”。前些年發(fā)售的微利房小區(qū)，雖然房子有居住面積不大、采光通風(fēng)不好等缺點(diǎn)，但很快銷(xiāo)售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小區(qū)具有了規(guī)?；A(chǔ)，所以產(chǎn)生了“效益”配套設(shè)施齊備、管理服務(wù)優(yōu)良，能夠滿足業(yè)主在居住環(huán)境上的需求。 洞察B：樓市成熟的標(biāo)志 樓市涌現(xiàn)“航母”不是偶然的現(xiàn)象，它是消費(fèi)者社區(qū)觀念的增強(qiáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果。讓我們一起來(lái)破解大型住宅項(xiàng)目利潤(rùn)之謎。項(xiàng)目全案策劃 第一部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 第一講 項(xiàng)目最優(yōu)開(kāi)發(fā)策略 大型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo) 大有大的難處。如何令這么大的地盤(pán)成為超級(jí)聚寶盆而非被其套牢，操盤(pán)者必須是集團(tuán)軍總指揮級(jí)的領(lǐng)袖。結(jié)合深圳的具體情況，從狹義的角度而言，深圳那些居住現(xiàn)范區(qū)在5000加戶(hù)以上、人口超過(guò)2萬(wàn)人、建筑面積在 30萬(wàn)平方米以上的商品房小區(qū)，可以界定為“大規(guī)模社區(qū)”。 在以前，大現(xiàn)模社區(qū)似乎只是安居房的“特權(quán)”。在這種情況下，房地產(chǎn)商具有很強(qiáng)烈的危機(jī)感，積極尋來(lái)發(fā)展出路。具備實(shí)力的房地產(chǎn)商只有把握住了這個(gè)方向，才能在下個(gè)世紀(jì)更為白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)出優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地。所謂“計(jì)劃趕不上變化”、“船小好調(diào)
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