【正文】 引領(lǐng)的新生活概念，通過公共活動，鞏固項目的市場空間和市場認(rèn)知度。主要突出項目的名稱、項目標(biāo)志，通過標(biāo)準(zhǔn)色和輔助圖形，形成項目獨立的視覺藝術(shù)效果，達(dá)到加深項目印象和形象的目的。建議采用報紙廣告的傳播形式。3．廣告各階段劃分廣告操作架構(gòu)圖4．廣告主題及創(chuàng)意構(gòu)思u 廣告創(chuàng)意分析：形象塑造篇：形象篇是項目取得良好形象，維護項目長期品牌，達(dá)到提升品牌的持續(xù)性宣傳片。教育優(yōu)勢：創(chuàng)建南寧市最優(yōu)質(zhì)的中英文幼兒園，與各大名校強勢聯(lián)合，建立立體式、多方位的教育配套系統(tǒng)。環(huán)境優(yōu)勢：“蘋果園”的規(guī)劃設(shè)計理念是隨形而安，充分利用原有自然山水、地形地貌進行規(guī)劃設(shè)計，真正作到“天外有天、樓外無樓”的真山真水居住環(huán)境，突出整個住區(qū)的“生態(tài)”概念。2．廣告定位策略廣告定位策略：通過十大優(yōu)勢確立本項目在南寧房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者地位?！疤O果園”項目作為恒大公司真正推向市場參與市場競爭的項目，與自身的經(jīng)營目標(biāo)相統(tǒng)一的廣告戰(zhàn)略歸納有四點：品牌樹立目標(biāo)：通過一系列廣告活動，樹立項目的良好品牌，使項目在推廣的目標(biāo)市場上形象鮮明，增強目標(biāo)市場消費者對項目的好感。建議小區(qū)的工程建設(shè)達(dá)到一定的規(guī)模后開始預(yù)售，使現(xiàn)場參觀的買家對發(fā)展商的實力及項目本身規(guī)模的有明確認(rèn)識；同時，完成有關(guān)的園林景觀的布置，通過實景宣揚“旅游城”的營銷主題。（附地圖）5．樣板房的包裝設(shè)計樣板房的裝飾有著很強的示范作用，能潛移默化引導(dǎo)小區(qū)居民的生活方式。透視圖在展廳的適當(dāng)位置，以燈箱形式展示，給人一幅美景如畫的家園感覺，激發(fā)美好的遐想。大屏幕彩電及觸摸顯示屏：大屏幕彩電主要播放項目的基本情況，播放高質(zhì)素錄影帶，以及發(fā)展商、合作商背景情況等，使買家對項目所在地有更深入的了解和認(rèn)識。展板及場地布置：展板編排為展銷會的重要部分。明快的色調(diào)、經(jīng)典的造型、優(yōu)良的品質(zhì)，先聲奪人地樹立起良好的口碑。另一部分為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。 宣傳廣告類168。 VI系統(tǒng)基本組成部分有：n 項目名稱標(biāo)志n 標(biāo)準(zhǔn)字體n 標(biāo)準(zhǔn)色n 標(biāo)志基礎(chǔ)組合（橫式、豎式）n 標(biāo)志象征圖形216。1．項目視覺識別系統(tǒng)的設(shè)計項目的視覺識別系統(tǒng)設(shè)計簡稱VI設(shè)計，是企業(yè)CI設(shè)計中的重要環(huán)節(jié)。前3年售價以每年提升8%的幅度增長，后5年售價以每年提升5%的幅度增長，在每年之初提升價格為宜。住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。本項目采用的媒體主要以報紙、電視及公共活動為主，通過軟性新聞、硬性廣告強化大眾對項目的關(guān)注程度，通過動感視覺效果渲染項目引領(lǐng)的新生活概念，通過公共活動，鞏固項目的市場空間和市場認(rèn)知度。形象策略：通過對項目進行形象的設(shè)計，表達(dá)企業(yè)自身獨特的文化理念、經(jīng)營理念。融匯傳統(tǒng)與國際化的生活，解構(gòu)TLD（旅游居住形象區(qū)）物質(zhì)生存與精神生存全景需求。收入減少15%，內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元；成本增加10%，內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，可見，項目抗風(fēng)險能力較強。. 項目經(jīng)濟性評價根據(jù)以上經(jīng)濟分析，雖然項目開發(fā)時間較長，項目仍然可以取得良好的經(jīng)濟效益，預(yù)計可以獲得 %的內(nèi)部收益率（全投資），財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。 . 項目銷售收入預(yù)測項目銷售原則是快速出貨、迅速回籠資金。建議項目的整體開發(fā)銷售策略走的是“短、平、快”的路線，即開發(fā)建設(shè)周期“短”、樓盤價格“平”、樓盤銷售推廣要“快”。3. 項目發(fā)展計劃及資金流量分析. 項目分期開發(fā)設(shè)想. 依據(jù)根據(jù)南寧市近幾年市場需求增長情況及發(fā)展趨勢，再結(jié)合本項目的地理位置、市場定位、開發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思、營銷思路等，提出項目分期開發(fā)的設(shè)想。為達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，另綜合考慮市場因素和項目綜合成本，,前期犧牲部份建筑面積，通過提高樓盤綜合素質(zhì)贏取市場，回報也是可觀的。4) 根據(jù)前面的市場定位蘋果園通過成本較低的多層入市。2) 蘋果園主入口設(shè)計要強化提前建造。會所不應(yīng)以盈利為目的，像物業(yè)管理費一樣，會所收費夠維持運營及維修就行了。目前大多數(shù)會所微利或不盈利，不少開發(fā)商項目做完后把會所留在自己手上，又沒法把費用分?jǐn)偨o住戶，還想以此來吸引客流、創(chuàng)造利潤，于是就開放會所。你可以把會所看作家庭生活的延伸，住戶的公共客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個人及社區(qū)身份的象征。休閑、運動、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布在小區(qū)的庭院和花園平臺的每一角落，創(chuàng)造一種開放、鄰里間融洽的生活方式，這種設(shè)置也與分期開發(fā)的要求相一致。l 醫(yī)療康復(fù)中心，而附近醫(yī)療設(shè)施缺乏。社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺可使業(yè)主與業(yè)主之間，與物業(yè)管理之間的交流更加密切，而且使物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容更加快捷和完善。而塑鋼門窗、水泥石渣空心磚等新材料也得到廣泛的應(yīng)用。戶型比例建設(shè)：面積（平方米）708080100100120120150150以上戶型一房一廳二房一廳三房/二房一廳四房二廳四房二廳五房三廳比例10%20%30%30%10% . 設(shè)備設(shè)施及智能化應(yīng)用建議圍繞著“蘋果園”的環(huán)保、生態(tài)主題，我們建議可采用新材料、新技術(shù)、新工藝。 11．外飄窗臺
外飄窗臺已深受買家的接受，因此建議住宅窗臺為外飄窗臺。8．異型梁柱結(jié)構(gòu)
異型梁柱增加室內(nèi)美感及使住戶易于裝修，現(xiàn)時異型柱已大受買家歡迎，也是以后的趨向。 5．二房以上單位多為家庭式組合，需放置較大的家具及有足夠的公共活動空間，因此客廳不宜過小，而進深則按1：2的比例，約為7米，大單位客廳開間應(yīng)達(dá)4—。既然有部份首層住宅離地面 ，建議可考慮設(shè)一部份首層復(fù)式帶花園。l 其他建議。 l 細(xì)部設(shè)計。4) 建筑組團的圍合要有利于創(chuàng)造領(lǐng)域感，擴大環(huán)境的認(rèn)同感，增加居民心理的舒適性和便于物業(yè)管理。. 建筑組團設(shè)計建筑組團設(shè)計及規(guī)劃布局除滿足照明、通風(fēng)、噪聲防治等功能要求外，要以創(chuàng)造居住區(qū)豐富的空間形態(tài)，實現(xiàn)居住區(qū)設(shè)計的多樣化為原則。主要指居住區(qū)機動車和非機動車停放處的組織問題。5) 組團綠地、居住區(qū)公園和居住區(qū)的各項服務(wù)設(shè)施，對于老人和兒童均可步行到達(dá)。2) 道路規(guī)劃應(yīng)充分體現(xiàn)快捷、方便、安全的宗旨。. 創(chuàng)造富有特色的景觀環(huán)境環(huán)境場地處理：充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)外自然山水的景觀優(yōu)勢，依山面水、合理布局，使整個住宅區(qū)形成層層躍落的趨勢，既有利于減少宅間景觀視線遮擋和近距離視線干擾，又有助于產(chǎn)生有特色的坡地建筑形式。主要布置形式有：活潑、自由的球形灌木綠地；簡潔、規(guī)整的稀樹綠地；季相明顯的主題綠地；山墻蔓趣綠地等。（3）形象景觀綠地：①點狀景觀綠地：規(guī)劃在交叉路口、回車道、視線匯集點，布置質(zhì)量較高、季節(jié)變化明顯的景觀植物和花卉，以強化、突出其景觀效果。②設(shè)施防護景觀綠地：小區(qū)內(nèi)各種要求“閑人莫進”的日常生活設(shè)施，如變電站、水泵房等，根據(jù)體量大小，設(shè)立喬木防護綠地，或用蔓木隱蔽，以保證居民安全和工作需要。②中央花園景觀綠地：中央花園景觀綠地是本花園居民經(jīng)常往來的地方，結(jié)合會所等服務(wù)設(shè)施，布置景觀有特色、方便交往的綠地空間。 景觀形態(tài)方面——展現(xiàn)優(yōu)美獨特的現(xiàn)代都市山水園林景色1) 遠(yuǎn)山近水，爭取每戶有山水景色；2) 綠滿全景,底層架空，視線進深多在50米以上；3) 以曲代直，還自然園林空間本來面目；4) 依山就勢、錯落有致。2) “動態(tài)”娛樂與“靜態(tài)”休憩的結(jié)合。3) 底層架空使清氣上升、濁氣下降。景觀規(guī)劃師、城市規(guī)劃師、建筑師三師結(jié)合并同時介入是創(chuàng)造良好住區(qū)景觀環(huán)境的前提。并能在空間上形成一種可聚集、聊天的交叉型的南國文化模式。具體處理上，應(yīng)建立于對傳統(tǒng)空間理解基礎(chǔ)上，而非盲目抄襲、模仿歐美樣式。（四）南寧市普通居民目前在消費心理上傾向于追求時尚，追求現(xiàn)代和豪華?！ㄗh在“南方建筑風(fēng)格”或“八桂建筑特色”上作一些突破。中國具有悠久的傳統(tǒng)歷史，現(xiàn)代建筑基本上又是外來的體系，是從西文引入的，而不是本地產(chǎn)生的，地方風(fēng)格、傳統(tǒng)風(fēng)格、民俗風(fēng)格的建筑很少發(fā)展。富有現(xiàn)代氣息，簡約明快的建筑風(fēng)格得到相當(dāng)多購房者的認(rèn)同。買家從注重地段、平面設(shè)計、價格、物業(yè)管理等等逐漸過渡到追求小區(qū)綠化環(huán)境、景觀、建筑外觀等精神領(lǐng)域上來。當(dāng)面積較大時，利用受限制較小。面積越大，利用可能性越大，并可向山腹部位延伸山腰空間方向明確，可隨水平方向的內(nèi)凹或外凸形成內(nèi)斂或發(fā)散的空間，并隨坡度的陡緩產(chǎn)生緊張感或穩(wěn)定性具有單向性的景觀，視野較遠(yuǎn)，可體現(xiàn)層次感。陡坡地25%50%建筑區(qū)內(nèi)車道須與等高線成較小銳角布置，建筑群布置與設(shè)計受到較大的限制。（13）項目會所配置:53400平方米,首期建10000平方米.（14）充分考慮蘋果園的山水景觀，營造南寧市獨一無二的生態(tài)山水住區(qū)。（10）充分考慮分期發(fā)展的需要。（6）提供充足的室外體育休息綜合設(shè)施和山區(qū)緩跑徑，把居民帶往健康鍛煉之路。（3）創(chuàng)造積極多樣的空間，滿足新時代的生活方式和人性個性化發(fā)展的需要，同時注重傳統(tǒng)文化的延續(xù)。力求形成湖光山色、山川秀麗鐘靈、百花盛開、綠樹掩映、山中城、城中湖，“山、水、林、園、花、城”融成一體的美好家園。2) 系統(tǒng)觀——規(guī)劃設(shè)計充分考慮和尊重整體性和可持續(xù)發(fā)展空間。 為克服“偏遠(yuǎn)”、“交通不便”、“配套不全”等項目固有的不利因素的影響。 蘋果園占地達(dá)1000多畝，開發(fā)周期長，必須保持其延續(xù)性。168。. 項目定位實現(xiàn)的可能性與現(xiàn)實性168。168。168。168。 對物業(yè)管理服務(wù)和生活設(shè)施配置要求較高。168。 追逐時尚和創(chuàng)新的人士。 對環(huán)境要求特別高的人士。 主要針對二次置業(yè)者、來南寧置業(yè)的人士及高收入階層。 沿海、邊貿(mào)產(chǎn)生的新客戶。 特殊企事業(yè)單位、政府官員。 第二次置業(yè)者。預(yù)計本項目的客源主要來自如下幾方面：由于折遷補償產(chǎn)生的買家。216。對本項目客戶來源的判斷，基于如下分析：216。在青秀山腳下生長起來的蘋果樹，將圍繞著青秀山一棵棵成長，擴大綠肺的空間邊界。蘋果園 … 生態(tài)園轉(zhuǎn)基因…中西文化的基因合成 由蘋果樹葉上的甘露匯集而成的水源將穿梭于蘋果文化的空間之中——健康的文化、享受生活的文化、豐碩的文化。構(gòu)成了蘋果園的靈魂。8) 服務(wù)優(yōu)勢。6) 配套優(yōu)勢。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，南寧居民購房決策影響因素的第一位為環(huán)境，優(yōu)于價格（第二位），交通（第三位）和物業(yè)管理（第四位）本項目具有南寧市房地產(chǎn)項目中獨一無二的山水景觀，真山真水。3) 價格優(yōu)勢。. 項目主題要點及重要：u 蘋果園—— 南寧最大旅游式山水生態(tài)住區(qū)引領(lǐng)時尚的領(lǐng)跑者，具有8大優(yōu)勢：1) 理念優(yōu)勢。. 項目功能定位方案. 項目定位及經(jīng)營主題綜合市場研究數(shù)據(jù)及結(jié)論，我們可以獲得如下判斷：216。1. 項目定位及開發(fā)主題可行性評估. 項目命名及依據(jù)蘋果園案名釋義：◎ 大眾化品牌：“蘋果”平實而不失高雅，能走上國宴席，亦能進入尋常百姓家，獨具的親和力而廣受歡迎，“蘋果”預(yù)示著我們的產(chǎn)品定位：高品質(zhì)、平價的大眾化品牌?！?生在鳳嶺的蘋果：在鳳嶺，蘋果已成為現(xiàn)代時尚、觀光旅游、休閑娛樂、購物的代名詞。 本項目地塊從位置、形狀、發(fā)展?jié)摿Υ?。本項目為南寧市最大的房地產(chǎn)發(fā)展項目，居住空間和環(huán)境空間廣闊。4) 環(huán)境優(yōu)勢。本項目由著名規(guī)劃設(shè)計師設(shè)計，名師手筆，打造世紀(jì)經(jīng)典，為南寧前所未有的產(chǎn)品。本項目采用當(dāng)前國內(nèi)先進適用的技術(shù)和設(shè)備，為項目住戶提供高品質(zhì)的服務(wù)。三個山勢居住群體的升華。五彩繽紛不同大小的果實就象居住的房子。一片片嫩綠的蘋果樹葉，穿插于蘋果之間，保護它們健康成長，接受著雨露，它們將成為新生態(tài)居住空間的綠地。另外，由于南寧省會城市的集聚效應(yīng)所產(chǎn)生的巨大需求，在今后幾年內(nèi)也會顯現(xiàn)。 南寧市城市經(jīng)濟發(fā)展所帶來的需求分析。 依據(jù)人口增長、收入增加、住房更新?lián)Q代、城建發(fā)展等因素所作的前瞻性研究。（如結(jié)婚產(chǎn)生新家庭）168。168。168。. 核心客戶構(gòu)成來源二次置業(yè)者市內(nèi)暴發(fā)戶、小老板高收入行業(yè)職業(yè)經(jīng)理國家公務(wù)員沿海、邊貿(mào)、礦業(yè)產(chǎn)生的老板、暴發(fā)戶特殊企事業(yè)單位外地來南寧的置業(yè)者比例30%15%5%10%10%10%20%168。168。168。部份購房者屬享受型買家，部份買家為省會置業(yè)者，對樓盤的品質(zhì)要求較高。168。必須用良好的品牌和理念加以引導(dǎo)，以創(chuàng)造新的生活方式為賣點。項目發(fā)展對南寧市城市發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生巨大的影響。 本項目作為南寧市最大的房地產(chǎn)發(fā)展項目，對市內(nèi)的其它項目將形成巨大的競爭力。本項目也將成為廣西房地產(chǎn)業(yè)的第一品牌。 南寧市居民的居住水平已經(jīng)接近10平方米/人，急需升級換代產(chǎn)品，本項目的開發(fā)迎合了市場的需求（尤其是二次置業(yè)的需求）。. 項目定位實現(xiàn)的關(guān)鍵因素分析168。168。（二）哲學(xué)觀1) 體現(xiàn)“天地合一”的自然觀——山地生態(tài)觀。充分利用和保護自然生態(tài)條件——地形、地貌、水源及環(huán)境背景等，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，總體布局要充分體現(xiàn)巧于利用地貌、與環(huán)境融為一體、構(gòu)圖生動活潑、規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰、環(huán)境整合有序、生活出行方便、物業(yè)管理科學(xué)。（2）處理好規(guī)劃結(jié)構(gòu)骨架、組團規(guī)模均衡、居民出行方便、綠地率達(dá)標(biāo)及建筑組群間的合理間距等問題。形成整個住區(qū)山水相融的特色。（9）合理布局服務(wù)設(shè)施，使居民能方便地獲取內(nèi)心安寧和精神愉快，又能擁有物質(zhì)生活的滿足。（12）在“蘋果園”內(nèi)部考慮設(shè)置一所名牌中學(xué)，占地約100畝，并考慮結(jié)合多層次教育，遠(yuǎn)程教育等。緩坡地3%10%建筑區(qū)內(nèi)車道可以縱橫自由布置，不需要梯級，建筑群布置不受地形的約束中坡地10%25%建筑區(qū)內(nèi)須設(shè)梯級，車道不宜垂直等高線布置，建筑群布置受一定限制。具有兩個或三個方向的景觀，視野開闊，體現(xiàn)了山勢。利用困難較大山麓類似于山腰，只是穩(wěn)定性更強視域有限，具有單向性景觀。（四）規(guī)劃設(shè)計分區(qū)方案（附圖）（五）后續(xù)土地儲備建議（附圖 （1）用地平衡表序號用地分類用地面積(平方米)百分比