【正文】 區(qū)景觀環(huán)境的前提。蘋(píng)果園的住區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)要求規(guī)劃、建筑、景觀環(huán)境三者從一開(kāi)始就同時(shí)介入。并能在空間上形成一種可聚集、聊天的交叉型的南國(guó)文化模式。南寧氣候潮濕、悶熱。具體處理上，應(yīng)建立于對(duì)傳統(tǒng)空間理解基礎(chǔ)上，而非盲目抄襲、模仿歐美樣式。規(guī)模宏大，發(fā)展空間廣闊。（四）南寧市普通居民目前在消費(fèi)心理上傾向于追求時(shí)尚，追求現(xiàn)代和豪華。4) 對(duì)傳統(tǒng)重新詮釋。——建議在“南方建筑風(fēng)格”或“八桂建筑特色”上作一些突破。——南寧市的建筑（無(wú)論是新建筑還是舊建筑）均很少體現(xiàn)地方特色和文化底蘊(yùn)。中國(guó)具有悠久的傳統(tǒng)歷史，現(xiàn)代建筑基本上又是外來(lái)的體系，是從西文引入的，而不是本地產(chǎn)生的，地方風(fēng)格、傳統(tǒng)風(fēng)格、民俗風(fēng)格的建筑很少發(fā)展。（三）當(dāng)今世界建筑設(shè)計(jì)流派中，出現(xiàn)了一種所謂的“地方主義”（Regionalism或Localism），是指在建筑上吸收本地的、民族的、民俗的風(fēng)格，使現(xiàn)代建筑中體現(xiàn)出地方特定的風(fēng)格。富有現(xiàn)代氣息，簡(jiǎn)約明快的建筑風(fēng)格得到相當(dāng)多購(gòu)房者的認(rèn)同。（二）目前，南寧市熱銷(xiāo)樓盤(pán)的建筑風(fēng)格主要集中在如下幾方面：歐陸式，帶有異國(guó)情調(diào)的建筑風(fēng)格仍然受到購(gòu)房者的追捧。買(mǎi)家從注重地段、平面設(shè)計(jì)、價(jià)格、物業(yè)管理等等逐漸過(guò)渡到追求小區(qū)綠化環(huán)境、景觀、建筑外觀等精神領(lǐng)域上來(lái)。盆地內(nèi)向性、封閉性強(qiáng)產(chǎn)生視覺(jué)聚焦當(dāng)面積較大時(shí)，利用受限制較小。當(dāng)面積較大時(shí)，利用受限制較小。山崖由于坡度陡，具有一定的緊張感，離心力強(qiáng)具有單向性景觀，其本身給人以一定的視覺(jué)緊張度。面積越大，利用可能性越大，并可向山腹部位延伸山腰空間方向明確，可隨水平方向的內(nèi)凹或外凸形成內(nèi)斂或發(fā)散的空間，并隨坡度的陡緩產(chǎn)生緊張感或穩(wěn)定性具有單向性的景觀，視野較遠(yuǎn)，可體現(xiàn)層次感。懸崖坡地100%以上車(chē)道及梯道布置極困難，修建房屋工程費(fèi)用大表6,12 山位特征與景觀利用山位空間特征景觀特征利用可能山頂中心性、標(biāo)志性強(qiáng)具有全方位的景觀、視野開(kāi)闊、深遠(yuǎn)、對(duì)山體輪廓影響大面積越大，利用可能性越大，并可向山腹部位延伸山脊具有一定的導(dǎo)向性，對(duì)山脊兩側(cè)的空間有分割作用。陡坡地25%50%建筑區(qū)內(nèi)車(chē)道須與等高線成較小銳角布置，建筑群布置與設(shè)計(jì)受到較大的限制。見(jiàn)表： 坡度與山地建筑的生存關(guān)系類(lèi)別坡度建筑場(chǎng)地布置及設(shè)計(jì)基本特征平坡地3%以下基本上是平地，道路及房屋可自由布置，但須注意排水。（13）項(xiàng)目會(huì)所配置:53400平方米,首期建10000平方米.（14）充分考慮蘋(píng)果園的山水景觀，營(yíng)造南寧市獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)山水住區(qū)。（11）強(qiáng)調(diào)主入口的設(shè)計(jì)，形成宏大的氣勢(shì)。（10）充分考慮分期發(fā)展的需要。（8）考慮設(shè)置先進(jìn)完善的通訊系統(tǒng)，令使用者可以方便快捷地與外界溝通。（6）提供充足的室外體育休息綜合設(shè)施和山區(qū)緩跑徑，把居民帶往健康鍛煉之路。（5）充分利用原有水系，構(gòu)造富于動(dòng)感的景觀水系，滿足人們的親水本性。（3）創(chuàng)造積極多樣的空間，滿足新時(shí)代的生活方式和人性個(gè)性化發(fā)展的需要，同時(shí)注重傳統(tǒng)文化的延續(xù)。規(guī)劃過(guò)程中要貫徹可持續(xù)發(fā)展理論中著名的3R理論：通過(guò)對(duì)山地生態(tài)系統(tǒng)的有效調(diào)控，減少（Reduce）山地環(huán)境中可能產(chǎn)生的各種危害；通過(guò)合理運(yùn)用山地建筑形態(tài)（如掩土建筑或架空建筑），利用建筑頂部的覆土層或架空的底部增加植被，以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的再利用（Reuse）；通過(guò)悉心保護(hù)山地生態(tài)系統(tǒng)中的各個(gè)要素，促成山地生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)各要素的良性循環(huán)（Recycle）。力求形成湖光山色、山川秀麗鐘靈、百花盛開(kāi)、綠樹(shù)掩映、山中城、城中湖，“山、水、林、園、花、城”融成一體的美好家園。充分體現(xiàn)“旅游住區(qū)”、“山水住區(qū)”、“生態(tài)住區(qū)”三個(gè)特點(diǎn)。2) 系統(tǒng)觀——規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮和尊重整體性和可持續(xù)發(fā)展空間。2. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議. 總體布局建議（一）核心規(guī)劃理念：以人為本，體現(xiàn)生態(tài)、科技、文化的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造南寧最佳的園林山水生態(tài)住區(qū)，構(gòu)建引領(lǐng)21世紀(jì)居住水平的高品質(zhì)示范居住區(qū)。 為克服“偏遠(yuǎn)”、“交通不便”、“配套不全”等項(xiàng)目固有的不利因素的影響。否則不足以吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)也不利于項(xiàng)目整體價(jià)值的提升。 蘋(píng)果園占地達(dá)1000多畝，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，必須保持其延續(xù)性。本項(xiàng)目正迎合了這一需要。168。168。. 項(xiàng)目定位實(shí)現(xiàn)的可能性與現(xiàn)實(shí)性168?！暗谖宕鷳B(tài)住宅”的概念將帶動(dòng)南寧乃至廣西房地產(chǎn)業(yè)的的產(chǎn)品升級(jí)換代。168。168。168。. 項(xiàng)目定位可行性評(píng)估. 項(xiàng)目定位對(duì)周邊地區(qū)及南寧市相似項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局的影響，%。168。 購(gòu)房專(zhuān)業(yè)知識(shí)較強(qiáng)。 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和生活設(shè)施配置要求較高。對(duì)價(jià)格反應(yīng)的敏感度較弱。168。 潛在購(gòu)房者追尋“物超所值”的物業(yè)。 追逐時(shí)尚和創(chuàng)新的人士。 對(duì)配套設(shè)施和服務(wù)相當(dāng)看重的人士。 對(duì)環(huán)境要求特別高的人士。 別墅定價(jià)約4080萬(wàn)元/棟，多層定價(jià)18萬(wàn)25萬(wàn)/套。 主要針對(duì)二次置業(yè)者、來(lái)南寧置業(yè)的人士及高收入階層。 南寧周邊縣市先富起來(lái)的小老板、暴發(fā)戶(hù)、特殊企事業(yè)單位、政府官員，有意愿在南寧購(gòu)房置業(yè)者。 沿海、邊貿(mào)產(chǎn)生的新客戶(hù)。 城市化進(jìn)程（如撤縣改區(qū)），人口入城產(chǎn)生的需求。 特殊企事業(yè)單位、政府官員。 多次置業(yè)者。 第二次置業(yè)者。 第一次置業(yè)者。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的客源主要來(lái)自如下幾方面：由于折遷補(bǔ)償產(chǎn)生的買(mǎi)家。216。216。216。對(duì)本項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源的判斷，基于如下分析：216。. 項(xiàng)目潛在銷(xiāo)售客戶(hù)來(lái)源及消費(fèi)行為分析. 潛在客戶(hù)來(lái)源南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段和高速發(fā)展階段，客源廣泛。在青秀山腳下生長(zhǎng)起來(lái)的蘋(píng)果樹(shù)，將圍繞著青秀山一棵棵成長(zhǎng)，擴(kuò)大綠肺的空間邊界。兩條貫穿的步行街把文化與生態(tài)融匯在一起——這就是蘋(píng)果成長(zhǎng)的故事。蘋(píng)果園 … 生態(tài)園轉(zhuǎn)基因…中西文化的基因合成 由蘋(píng)果樹(shù)葉上的甘露匯集而成的水源將穿梭于蘋(píng)果文化的空間之中——健康的文化、享受生活的文化、豐碩的文化。所有建筑物都象蘋(píng)果一樣結(jié)成豐碩的果實(shí)。構(gòu)成了蘋(píng)果園的靈魂。l 主題要點(diǎn)：兩個(gè)飄逸的廣場(chǎng)，兩個(gè)現(xiàn)代（西方）文化與古樸（廣西）文化相融匯，集文化、休閑、旅游、步行街為一體的商業(yè)文化。8) 服務(wù)優(yōu)勢(shì)。7) 科技優(yōu)勢(shì)。6) 配套優(yōu)勢(shì)。5) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，南寧居民購(gòu)房決策影響因素的第一位為環(huán)境，優(yōu)于價(jià)格（第二位），交通（第三位）和物業(yè)管理（第四位）本項(xiàng)目具有南寧市房地產(chǎn)項(xiàng)目中獨(dú)一無(wú)二的山水景觀，真山真水。突顯本項(xiàng)目物超所值的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。3) 價(jià)格優(yōu)勢(shì)。2) 規(guī)模優(yōu)勢(shì)。. 項(xiàng)目主題要點(diǎn)及重要：u 蘋(píng)果園—— 南寧最大旅游式山水生態(tài)住區(qū)引領(lǐng)時(shí)尚的領(lǐng)跑者，具有8大優(yōu)勢(shì)：1) 理念優(yōu)勢(shì)。216。. 項(xiàng)目功能定位方案. 項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)主題綜合市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)及結(jié)論，我們可以獲得如下判斷：216。◎ 不動(dòng)聲色的浪漫：蘋(píng)果豐碩圓潤(rùn)，獨(dú)立又依存既有著自然的恬淡，又有著自由自我的快樂(lè)，透露出一種不動(dòng)聲色的浪漫。1. 項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)主題可行性評(píng)估. 項(xiàng)目命名及依據(jù)蘋(píng)果園案名釋義：◎ 大眾化品牌：“蘋(píng)果”平實(shí)而不失高雅，能走上國(guó)宴席，亦能進(jìn)入尋常百姓家，獨(dú)具的親和力而廣受歡迎，“蘋(píng)果”預(yù)示著我們的產(chǎn)品定位：高品質(zhì)、平價(jià)的大眾化品牌?！?充滿健康活力的生活：“蘋(píng)果”秀出自然、充滿健康、活力、親切以及田園野趣的快樂(lè)。◎ 生在鳳嶺的蘋(píng)果：在鳳嶺，蘋(píng)果已成為現(xiàn)代時(shí)尚、觀光旅游、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物的代名詞。 本項(xiàng)目規(guī)模宏大，客戶(hù)定位必須有廣度，單一狹窄的客戶(hù)定位不能滿足本項(xiàng)目發(fā)展的需要。 本項(xiàng)目地塊從位置、形狀、發(fā)展?jié)摿Υ?。為南寧第五代生態(tài)型住宅社區(qū)，以?xún)?yōu)質(zhì)居住空間引領(lǐng)時(shí)尚，倡導(dǎo)全新的生活方式和居住模式。本項(xiàng)目為南寧市最大的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，居住空間和環(huán)境空間廣闊。本項(xiàng)目定位為南寧市的優(yōu)質(zhì)高檔物業(yè)，在價(jià)格上卻屬中檔。4) 環(huán)境優(yōu)勢(shì)。只要合理利用地形地貌，定可打造出南寧市最具特色的山水住區(qū)。本項(xiàng)目由著名規(guī)劃設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，名師手筆，打造世紀(jì)經(jīng)典，為南寧前所未有的產(chǎn)品。本項(xiàng)目配備有學(xué)校、超市、醫(yī)院、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等設(shè)施，小城規(guī)模，足不出戶(hù)，一切無(wú)憂。本項(xiàng)目采用當(dāng)前國(guó)內(nèi)先進(jìn)適用的技術(shù)和設(shè)備，為項(xiàng)目住戶(hù)提供高品質(zhì)的服務(wù)。本項(xiàng)目強(qiáng)化和提升物業(yè)管理職能，優(yōu)化社區(qū)服務(wù)，倡導(dǎo)社區(qū)文化，力創(chuàng)南寧最佳居住環(huán)境和文明住區(qū)。三個(gè)山勢(shì)居住群體的升華。在青秀山的綠肺功能夢(mèng)想成真之前，蘋(píng)果園的綠肺呼吸節(jié)奏已經(jīng)開(kāi)始了。五彩繽紛不同大小的果實(shí)就象居住的房子。一幅動(dòng)人的蘋(píng)果生長(zhǎng)故事的畫(huà)面，將在蘋(píng)果電影院中展現(xiàn)于世。一片片嫩綠的蘋(píng)果樹(shù)葉，穿插于蘋(píng)果之間，保護(hù)它們健康成長(zhǎng)，接受著雨露，它們將成為新生態(tài)居住空間的綠地。最終人們?cè)谔O(píng)果樹(shù)下釣魚(yú)。另外，由于南寧省會(huì)城市的集聚效應(yīng)所產(chǎn)生的巨大需求，在今后幾年內(nèi)也會(huì)顯現(xiàn)。 南寧市在售樓盤(pán)的客戶(hù)情況分析。 南寧市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的需求分析。 外地客源需求的增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。 依據(jù)人口增長(zhǎng)、收入增加、住房更新?lián)Q代、城建發(fā)展等因素所作的前瞻性研究。168。（如結(jié)婚產(chǎn)生新家庭）168。168。168。168。168。168。. 核心客戶(hù)構(gòu)成來(lái)源二次置業(yè)者市內(nèi)暴發(fā)戶(hù)、小老板高收入行業(yè)職業(yè)經(jīng)理國(guó)家公務(wù)員沿海、邊貿(mào)、礦業(yè)產(chǎn)生的老板、暴發(fā)戶(hù)特殊企事業(yè)單位外地來(lái)南寧的置業(yè)者比例30%15%5%10%10%10%20%168。168。168。168。168。. 潛在客戶(hù)消費(fèi)心理及消費(fèi)行為168。部份購(gòu)房者屬享受型買(mǎi)家，部份買(mǎi)家為省會(huì)置業(yè)者，對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)要求較高。 收入較高，對(duì)綜合居住環(huán)境要求較高。168。168。必須用良好的品牌和理念加以引導(dǎo)，以創(chuàng)造新的生活方式為賣(mài)點(diǎn)。 對(duì)時(shí)尚、創(chuàng)新和高科技的住宅產(chǎn)品較感興趣。項(xiàng)目發(fā)展對(duì)南寧市城市發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生巨大的影響。 本項(xiàng)目的發(fā)展，將大大改善居住社區(qū)的形象，打破南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的舊有格局。 本項(xiàng)目作為南寧市最大的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，對(duì)市內(nèi)的其它項(xiàng)目將形成巨大的競(jìng)爭(zhēng)力。 本項(xiàng)目“旅游小區(qū)”、“山水住區(qū)”、“花園式生態(tài)家園”的理念將使本項(xiàng)目徹底超越南寧市現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，起到強(qiáng)大的示范作用。本項(xiàng)目也將成為廣西房地產(chǎn)業(yè)的第一品牌。 南寧首席“旅游式山水生態(tài)住區(qū)”理念的提出和實(shí)施，使本項(xiàng)目具有超越其它項(xiàng)目的品質(zhì),以產(chǎn)品創(chuàng)造市場(chǎng)。 南寧市居民的居住水平已經(jīng)接近10平方米/人，急需升級(jí)換代產(chǎn)品，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)迎合了市場(chǎng)的需求（尤其是二次置業(yè)的需求）。 城市的發(fā)展、人口的增加，外來(lái)人口入駐省城，都使本項(xiàng)目的發(fā)展獲得契機(jī)。. 項(xiàng)目定位實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素分析168。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起點(diǎn)必須高，做成中高檔，使項(xiàng)目形成“領(lǐng)跑者”、“示范小區(qū)”的形象。168。蘋(píng)果園須在“生態(tài)”、“環(huán)境”、“戶(hù)型”上下功夫，力求在樓盤(pán)品質(zhì)上有一個(gè)飛躍提高，先造環(huán)境后賣(mài)樓。（二）哲學(xué)觀1) 體現(xiàn)“天地合一”的自然觀——山地生態(tài)觀。（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思貫徹項(xiàng)目“南寧市首創(chuàng)旅游式山水生態(tài)住區(qū)”的項(xiàng)目定位。充分利用和保護(hù)自然生態(tài)條件——地形、地貌、水源及環(huán)境背景等，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，總體布局要充分體現(xiàn)巧于利用地貌、與環(huán)境融為一體、構(gòu)圖生動(dòng)活潑、規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰、環(huán)境整合有序、生活出行方便、物業(yè)管理科學(xué)。（1）從項(xiàng)目?jī)?nèi)外部空間環(huán)境的整體考慮，注重處理規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)與體現(xiàn)自然環(huán)境及地域文化特征的關(guān)系，達(dá)到人與自然的和諧。（2）處理好規(guī)劃結(jié)構(gòu)骨架、組團(tuán)規(guī)模均衡、居民出行方便、綠地率達(dá)標(biāo)及建筑組群間的合理間距等問(wèn)題。（4）合理布局以獲得良好的聲環(huán)境，最大限度降低噪音污染。形成整個(gè)住區(qū)山水相融的特色。（7）居住區(qū)內(nèi)實(shí)施無(wú)障礙設(shè)計(jì)，方便休閑，渡假人士生活之便。（9）合理布局服務(wù)設(shè)施，使居民能方便地獲取內(nèi)心安寧和精神愉快，又能擁有物質(zhì)生活的滿足。每一區(qū)的住宅發(fā)展具有獨(dú)立性，能享受到自然的環(huán)境，并且在發(fā)展的過(guò)程中可以保持相對(duì)的完整性，直至整個(gè)居住小區(qū)完全落成。（12）在“蘋(píng)果園”內(nèi)部考慮設(shè)置一所名牌中學(xué)，占地約100畝，并考慮結(jié)合多層次教育，遠(yuǎn)程教育等。營(yíng)造體現(xiàn)居住環(huán)境自然化的綠化體系。緩坡地3%10%建筑區(qū)內(nèi)車(chē)道可以縱橫自由布置，不需要梯級(jí)，建筑群布置不受地形的約束中坡地10%25%建筑區(qū)內(nèi)須設(shè)梯級(jí)，車(chē)道不宜垂直等高線布置，建筑群布置受一定限制。急坡地50%100%車(chē)道須曲折盤(pán)旋而上，梯道須與等高線成斜角布置，建筑設(shè)計(jì)需作特殊處理。具有兩個(gè)或三個(gè)方向的景觀，視野開(kāi)闊，體現(xiàn)了山勢(shì)。使用受坡向限制，寬度越大、坡度越緩，越有利于使用。利用困難較大山麓類(lèi)似于山腰，只是穩(wěn)定性更強(qiáng)視域有限，具有單向性景觀。山谷具有內(nèi)向性、內(nèi)斂性和一定程度封閉感視域有限，在開(kāi)敞方向形成視覺(jué)通廊當(dāng)面積較大時(shí)，利用受限制較小。（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)分區(qū)方案（附圖）（五）后續(xù)土地儲(chǔ)備建議（附圖 （1）用地平衡表序號(hào)用地分類(lèi)用地面積(平方米)百分比(%)1總用地面積2居住用地面積3市政道路用地4多層住宅用地面積5別墅用地面積6公建用地面積7道路廣場(chǎng)用地面積8公共綠地面積(2)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)(平方米)1總用地面積2總建筑面積其中住宅建筑面積公建建筑面積3居住總戶(hù)數(shù)4總居住人口()5人口毛密度人/公頃6平均住宅層數(shù)別墅3層,多層6層7建筑密度%8容積率(平均)9綠地率%停車(chē)位. 建筑風(fēng)格建議（一）隨著生活水平的日益提高，消費(fèi)者的精神需要得到進(jìn)一步體現(xiàn)。南寧市的消費(fèi)者對(duì)住宅建筑風(fēng)格的要求也越來(lái)越高，如何把握這些消費(fèi)心理，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成敗的主要因素之一。如澳洲麗園。具有豪華高貴氣氛的建筑外觀在南寧最受買(mǎi)家歡迎?！暗胤街髁x”不等于地方傳統(tǒng)建筑的仿古、復(fù)舊，“地方主義”建筑歸根到底還是屬于現(xiàn)代建筑，在形體