【正文】 夠舉證證明買受人屬于投資性購買住房的，在合同解除后，可以依據(jù)公平原則要求買受人對出賣人承擔相應(yīng)的補償責任，補償數(shù)額一般以合同約定的定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，一般不宜超過合同標的額的10%。（另一種意見：利息不應(yīng)返還。4合同未明確約定以按揭貸款式付款的，買受人一般不得以信貸政策變化為由請求解除買賣合同，但買受人能夠舉證證明訂立合同時出賣人明知且接受其實際將以按揭方式付款的除外。買受人能夠舉證證明出賣人合同隱瞞房屋相關(guān)情況，造成其實際需要支付稅費超過其合理預(yù)期數(shù)額時，對于超出合理預(yù)期部分買受人要求出賣人承擔或賠償?shù)?，?yīng)予支持。3（以經(jīng)濟適用房抵償問題的處理）購買經(jīng)濟適用房不滿五年,經(jīng)濟適用房申購人與他人簽訂的以經(jīng)濟適用房抵償債務(wù)合同，人民法院應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條的規(guī)定，確認合同無效。因不具備本地區(qū)經(jīng)濟適用房上市轉(zhuǎn)讓其他條件導(dǎo)致合同無法履行的，當事人請求解除合同的，應(yīng)予支持。3（不滿五年買賣經(jīng)濟適用房問題的處理）購買經(jīng)濟適用房不滿五年,經(jīng)濟適用房申購人與他人簽訂的經(jīng)濟適用房買賣合同，違反國家關(guān)于經(jīng)濟適用房上市交易的規(guī)定，屬于效力待定的合同。3（小產(chǎn)權(quán)房買賣的處理）就農(nóng)村集體土地上修建的“小產(chǎn)權(quán)房”所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由合同雙方按過錯責任大小承擔。城鎮(zhèn)居民買受農(nóng)村宅基地使用權(quán)及地上住宅房屋的，應(yīng)認定合同無效。房屋價格漲跌而產(chǎn)生的差價損失的確定，雙方可以通過協(xié)商確定的，從其約定；雙方不能協(xié)商確定的：（1）可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（2）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。合同簽訂后，買受人支付了部分房款，房屋尚未轉(zhuǎn)移占有，出賣人不愿意繼續(xù)履行合同，且出賣人有能力退還房款并承擔違約責任的，可以解除合同。對于基本信息以外，可能影響房屋價值的其他信息，經(jīng)買受人詢問后，出賣人故意隱瞞或作為虛假陳述的，買受人請求出賣人應(yīng)承擔賠償責任，應(yīng)予支持。2（出賣人就房屋相關(guān)信息的披露義務(wù)問題）出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量存在瑕疵的，買受人請求出賣人應(yīng)承擔賠償責任，應(yīng)予支持。買受人請求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)，應(yīng)予支持。當事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。2（共同居住人主張買賣無效的處理）出賣人因婚前購買、拆遷安置等原因單獨享有房屋所有權(quán)，其配偶、其他親屬或被拆遷安置人因婚姻、親屬關(guān)系或拆遷政策規(guī)定有權(quán)居住該房屋，并形成共居事實，居住人以出賣人轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意，侵害其居住權(quán)益為由，要求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。2（名為買賣，實為借款擔保問題的處理）借款人以房屋作為借款的擔保，與出借人虛構(gòu)買賣事實，訂立房屋買賣合同，借款人在償還借款后，請求解除房屋買賣合同的，應(yīng)予支持。出賣人轉(zhuǎn)讓房屋后，有權(quán)國家機關(guān)對房屋采取了查封等強制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。1（未經(jīng)共有人同意擅自轉(zhuǎn)讓房屋問題的處理）出賣人將登記在其個人名下的共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人符合《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。轉(zhuǎn)讓的標的物屬于因生效法律文書、繼承或者受遺贈、合法建造取得物權(quán)而未辦理登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，應(yīng)當依照《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定認定合同有效，并判決辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記手續(xù)。合同未約定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代為辦理房屋權(quán)屬證書的，出賣人完成協(xié)助辦證義務(wù)的時間，為其采用了合理的通知方式，將辦證所需的相關(guān)資料交付給買受人之時；雙方約定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代為辦理房屋權(quán)屬證書，買受人主張出賣人未盡辦證義務(wù)的，應(yīng)證明其已向出賣人提供了身份證復(fù)印件等辦證所需的材料。1（房屋交付問題的處理）房地產(chǎn)開發(fā)項目未向建設(shè)行政主管部門備案并取得工程竣工驗收備案證明的，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全的，買受人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交付責任由出賣人承擔。通過一定措施予以補救或不嚴重影響買受人正常使用的，可判令開發(fā)商采取補救措施或根據(jù)影響程度，予以賠償。裝飾裝修部分用材和施工工藝應(yīng)達到的標準，合同有約定的按約定進行審查；沒有約定或約定不明的，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或裝修企業(yè)口頭或書面宣傳內(nèi)容等進行審查。但質(zhì)量問題是因買受人改造設(shè)計原因產(chǎn)生，且與施工無關(guān)的除外。買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行修復(fù)義務(wù)并賠償損失的，合同有約定按約定處理，沒有約定或約定不明的，買受人不能按時使用房屋所產(chǎn)生損失，參照遲延交房的違約責任確定。 （經(jīng)有關(guān)部門審核的設(shè)計圖是否是合同組成部分問題）商品房買賣合同對層高、外立面等未約定或約定不明的，買賣受人主張將經(jīng)有關(guān)部門審核批準的設(shè)計圖視為合同內(nèi)容的，應(yīng)予支持。（未取得權(quán)屬證書情況下轉(zhuǎn)讓商品房合同的效力問題）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得行政審批后，依法銷售可以登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的商品房，買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同后未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書情況下，再與他人簽訂轉(zhuǎn)讓該商品房的合同，受讓人在轉(zhuǎn)讓人取得權(quán)屬證書或已可以領(lǐng)取權(quán)屬證書情況下，請求轉(zhuǎn)讓人履行轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)予支持。擬購房人不愿意繼續(xù)履行的，一般可以解除認購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書，認購金、訂購金、誠意金等根據(jù)雙方約定的性質(zhì)處理。法院可以根據(jù)案件具體情況征詢抵押權(quán)人的意見，必要時可以追加抵押權(quán)人作為無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟。違法建筑的建造人、繼受人或者占有人因其對違法建筑的占有受到侵害而產(chǎn)生的爭議，屬民事案件受案范圍。一、物權(quán)法適用糾紛（違法建筑確權(quán)之訴是否受理問題）當事人請求確認違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，不予受理，已經(jīng)受理的應(yīng)駁回起訴。受讓人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但受讓人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。（2）認購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等雖具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，但開發(fā)商僅收取了少量認購金、訂購金、誠意金等，擬購房人要求繼續(xù)履行，且能夠繼續(xù)履行的，應(yīng)予支持。（4）認購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，但構(gòu)成預(yù)約合同的，按預(yù)約合同相關(guān)規(guī)則處理。（商品一房數(shù)賣的處理問題）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就同一商品房訂立數(shù)個預(yù)售合同，在預(yù)售合同均有效，買受人均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（1）已經(jīng)辦理過商品房預(yù)售合同登記備案的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持；（2）均未辦理商品房預(yù)售合同登記備案，先行合法占有房屋的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持；（3）均已或均未辦理商品房預(yù)售合同登記備案，亦未合法占有房屋，先行支付購房款的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持；(4)均未辦理商品房預(yù)售合同登記備案，合同均未履行，合同成立在先的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持。存在其他質(zhì)量問題足以影響買受人正常使用的，買受人有權(quán)拒收。（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按買受人要求改造房屋問題的處理）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按買受人的要求，對房屋結(jié)構(gòu)進行改造，產(chǎn)生質(zhì)量問題的，參照本上一條規(guī)定處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房買賣合同時，要求買受人與第三方裝修企業(yè)另行簽訂裝飾裝修合同的，對于裝飾裝修質(zhì)量問題，合同有約定的按約定處理，沒有約定或約定不明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與裝修企業(yè)對裝飾裝修質(zhì)量問題承擔連帶責任。1房屋內(nèi)鋪設(shè)有公共管道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能證明買受人明知并接受的，如嚴重影響買受人正常使用且無法通過其他措施予以補救的，買受人主張解除合同的，應(yīng)予支持?！　?（套內(nèi)面積縮水問題的處理）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付房屋的建筑面積與合同約定相差在合理范圍內(nèi)，而套內(nèi)面積少于合同約定且超出合理范圍的，買受人請求依據(jù)《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》第十七條的規(guī)定，解除合同或進行結(jié)算的，應(yīng)予支持。因房地產(chǎn)開發(fā)