【正文】 約責(zé)任的，應(yīng)予支持。1（設(shè)計(jì)瑕疵和變更設(shè)計(jì)問題的處理）房屋存在設(shè)計(jì)瑕疵或在合同簽訂后變更設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能證明買受人明知并接受的，如嚴(yán)重影響買受人正常使用且無法通過其他措施予以補(bǔ)救的，買受人主張解除合同的，應(yīng)予支持。（精裝房質(zhì)量及裝修標(biāo)準(zhǔn)問題的處理）商品房買賣合同中包含裝飾裝修條款，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房買賣合同時(shí)要求買受人與其簽訂的裝飾裝修合同的，因裝飾裝修部分存在質(zhì)量，參照本意見第7條第二款、第三款規(guī)定處理。存在質(zhì)量問題不影響買受人正常使用的，買受人拒收房屋，請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)遲延交房違約責(zé)任的，不予支持。 （商品房質(zhì)量問題的處理）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的房屋存在地基及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題，買受人有權(quán)拒收。轉(zhuǎn)讓人尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，受讓人請求轉(zhuǎn)讓人履行轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)當(dāng)追加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為第三人。（3）擬購房人與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等有關(guān)于簽訂正式商品房買賣合同的時(shí)間約定，但經(jīng)開發(fā)商通知，擬購房人未在約定時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同，事后要求與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同的，不予支持。二、房屋買賣糾紛（一）商品房買賣合同糾紛方面（認(rèn)購金、訂購金、誠意金定性及處理）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了擬購房人的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等且與擬購房人訂立了認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等的，分別情況予以處理：（1）認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且開發(fā)商所收取的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等為認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書中所約定的購房款數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，擬購房人要求繼續(xù)履行的，應(yīng)予支持。（未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同效力問題）房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力。關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的意見(征求意見稿)為統(tǒng)一房地產(chǎn)糾紛案件裁判標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)法律法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，就房地產(chǎn)糾紛案件中若干問題提出以下指導(dǎo)意見，供審判中參照執(zhí)行。抵押人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使受讓人無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人請求解除合同，并要求抵押人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。因開發(fā)商的原因致使合同不能繼續(xù)履行的，擬購房人除可以請求解除合同外，還可要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。開發(fā)商不與擬購房人簽訂正式商品房買賣合同，擬購房人要求開發(fā)商退還所收取的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等的，應(yīng)予支持，但雙方另有約定的除外。受讓人依據(jù)轉(zhuǎn)讓合同，直接請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助其領(lǐng)取權(quán)屬證書或請求人民法院確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有的，不予支持。買受人請求解除合同或賠償損失的，應(yīng)予支持。但在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。裝飾裝修部分用材和施工工藝等應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，合同有約定的按約定進(jìn)行審查，沒有約定或約定不明的，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售時(shí)口頭或書面宣傳內(nèi)容等進(jìn)行審查。通過一定措施予以補(bǔ)救或不嚴(yán)重影響買受人正常使用的，可判令開發(fā)商采取補(bǔ)救措施或根據(jù)影響程度，予以賠償。在違約責(zé)任的承擔(dān)方式上，可以責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退還多收取的土地成本，或者責(zé)令其將土地使用權(quán)的年限予以續(xù)展、補(bǔ)足，也可以責(zé)令其支付費(fèi)用而由買受人辦理續(xù)展手續(xù)。1（辦證問題的處理）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因?qū)е沦I受人只能辦理部分房屋權(quán)屬證書，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持，但可酌情降低違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。最后一手買受人起訴前手出賣人，要求協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將登記權(quán)利人列為第三人參加訴訟，并可判決其協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)。）前款中出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項(xiàng)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用該規(guī)定。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。（一房多份交易合同問題的處理）就同一房屋的買賣，出賣人與買受人簽訂兩份或多份內(nèi)容不同的合同的，應(yīng)當(dāng)按合同雙方的真實(shí)意思表示來確定應(yīng)當(dāng)履行的合同內(nèi)容。借款人無力償還借款，借款人與出借人經(jīng)自愿協(xié)商達(dá)成以房抵款協(xié)議的，出借人請求借款人履行的，原則上予以支持。2（借名買賣問題的處理）當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。2(二手房一房數(shù)賣的處理)一房數(shù)賣情況下，出賣人與多個(gè)買受人之間簽訂的房屋買賣合同均有效合同，且均未辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，買受人均請求履行合同的，按以下順序處理：（1）先行合法占有房屋的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持；（2）均未合法占有房屋，先行支付購房款的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持；(3)合同均未履行，合同成立在先的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持。出賣人不履行遷出戶口義務(wù)，買賣人請求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任的，屬于民事案件的受理范圍。房屋的隱蔽瑕疵系房屋本身所固有，并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，且沒有證據(jù)證明出賣人是知曉的，出賣人不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。合同簽訂后，出賣人已向買受人交付了房屋，一方不愿意繼續(xù)履行合同，而另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行，且能夠繼續(xù)履行的，一般應(yīng)當(dāng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。 守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)格漲跌而產(chǎn)生的差價(jià)損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。發(fā)布：ms4 發(fā)布時(shí)間：2011530 10:05:35（三）農(nóng)村集體土地上房屋買賣糾紛3（宅基地上房屋買賣合同效力問題）當(dāng)事人之間一并轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)及地上住宅房屋所有權(quán)的房屋買賣合同，買賣雙方為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，可以認(rèn)定合同有效。（2）房屋已實(shí)際交付，買受方已入住多時(shí)并已付清房款，或房屋面臨征地拆遷等的，可根據(jù)案件具體情況，對于出賣方返還房屋的請求，不予支持。（四）經(jīng)濟(jì)適用房買賣糾紛3（借名申購經(jīng)濟(jì)適用房的處理）不具備經(jīng)濟(jì)適用房申購資格的人借用具備申購資格人的名義申購經(jīng)濟(jì)適用房后，請求人民法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有的，不予支持。五年期間屆滿，且具備本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房上市轉(zhuǎn)讓其他條件的，合同當(dāng)事人請求人民法院確認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同無效，不予支持。買受人已占有使用房屋的，應(yīng)當(dāng)將房屋返還出賣人。4（稅費(fèi)變化的引發(fā)問題處理）房屋買賣合同的當(dāng)事人以國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策調(diào)整導(dǎo)致交易稅費(fèi)變化為由，請求解除或變更合同的，不予支持。買受人堅(jiān)持不愿意繼續(xù)履行合同的，可以解除合同，出賣人要求買受人按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，或要求買受人賠償包括房屋市場交易差價(jià)在內(nèi)損失的，應(yīng)予支持。4（限購政策引發(fā)問題的處理）房屋買受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購措施的實(shí)施而無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人有權(quán)解除合同。（另一種意見不需要區(qū)分，事實(shí)上也很難區(qū)分：屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康亩獬课葙I賣合同的，損失由合同雙方分擔(dān)。4（因過錯(cuò)導(dǎo)致合同遲延履行產(chǎn)生問題的處理）因合同一方或雙方過錯(cuò)，造成合同遲延履行，并因房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導(dǎo)致稅費(fèi)增加的，以及合同解除、變更所產(chǎn)生的損失，按過錯(cuò)責(zé)任比例承擔(dān)。5房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施實(shí)施期間，當(dāng)事人為規(guī)避住房信貸規(guī)定，借用他人名義簽訂房屋買賣合同并已辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，請求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有的，可認(rèn)予以支持，但因就此情況通知相關(guān)信貸機(jī)構(gòu)。合同當(dāng)事人存在過錯(cuò)或合同另有約定的除外。（二）租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無效；（三）租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕?