【正文】 的銷售和招商。軟環(huán)境：強調(diào)以人為本的設計理念，渲染住宅區(qū)坐擁繁華，又享寧靜的居住氛圍。 外門市房采用玻璃門進出，內(nèi)部也采用玻璃門相連。 入口上方懸掛導購指引牌。樓內(nèi)導購招牌、公共廊道吊旗效果、廣告燈廂效果等；硬環(huán)境： 總體上視覺通透、易選用亮色為主基調(diào)、突出商業(yè)氛圍。單元區(qū)隔與功能布局詳見各層平面規(guī)劃圖 商態(tài)模式 全新室內(nèi)精品步行街概念，參考“南京湖南路”概念（五） 商業(yè)環(huán)境設計建議：設計風格建議：外觀：典雅 自然內(nèi)部：休閑 時尚鋪位概念設計：一樓室外步行街格局，各商鋪各自獨立間隔。四、 商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)環(huán)境設計優(yōu)化建議（四） 商業(yè)規(guī)劃建議 業(yè)種分布 一樓：知名品牌服飾、鞋帽、皮具箱包、鐘表、眼鏡、工藝禮品、酒吧茶室、游藝、婚紗攝影、化妝品、美容、通訊器材、音像制品、超市、風味小吃、金融網(wǎng)點等二樓以組團形式分成人服飾（男區(qū)、女區(qū)）、兒童服飾、運動休閑用品等 組團案名 時尚街區(qū)春天百合美食街區(qū)零距離超市ULIFE歡樂谷嘉年華雅士閣說明： 延續(xù)了東大街以服飾為主原有經(jīng)營業(yè)種，又與現(xiàn)代商業(yè)步行街主流業(yè)種分布相吻合。三、定位策略思想：l 市場細分差別化策略l 比附策略l l 情感營銷策略l 商業(yè)文化營銷策略l 合作競爭策略四、定位建議：商住樓定位：集購物、餐飲、休閑、居住于一體的淮安市標志性生活空間！大眾市民歸屬感的真正象征！住宅定位：擁金攬翠的時尚住宅區(qū)如果說以淮海廣場為中心的核心商圈是淮安的繁華所在，那么我們就是一個休閑時尚、寫意生活，品涵歷史底蘊、感受時代脈動的生活空間！五、本項目目標客戶定位（一）終端消費者市場定位：類型：u 三淮市區(qū)有固定收入者（中等），包括部分高收入階層；u 周邊縣市來淮旅游購物者；u 其他外地來淮工作、商旅人員；u 商城社區(qū)其他消費者。 對今后租金有強的保證，那么投資者收益可以越來越好，長遠收益大，物業(yè)就會升值幅度大，可以吸引投資者；252。本項目定位要延續(xù)東大街傳統(tǒng)經(jīng)營種類，又引進現(xiàn)代先進商業(yè)模式，在發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢基礎上全面提升商街價值。u 推廣系統(tǒng)：動之以情，曉之以理，先賣文化，先賣概念，先賣服務，先賣管理，先賣形象，以情切入，作到感人、誘人，從而口碑相傳，提升形象；同時繼以具體的理性價值訴求，作到在商言商，有根有據(jù)，以理服人，最終使目標客戶、消費者實實在在地真切感受嶄新的商業(yè)業(yè)態(tài)，享受嶄新的消費生活，從而產(chǎn)生情感升華、情感積淀，使本案成為淮安市民生活的不可分割的一部分，淮安商界新標志。但大多商業(yè)物業(yè)都停留在低價經(jīng)營管理水平， 缺少良好經(jīng)營、購物環(huán)境，形象有待提升，管理水平有待提高，而且作為一種城市商業(yè)文化、生活文化的專門商住合一的步行街商業(yè)業(yè)態(tài)、生活形態(tài)還沒有形成。商流、物流、人流的交往會更加方便，其輻射力與影響力將會進一步的加強，這對于商業(yè)會起到一個大的促進作用。本案帶動、提升東大街形象，從而形成互動，發(fā)展商勢單力薄。,在貴我雙方的共同努力下,可進一步營造項目的更多優(yōu)勢,主要體現(xiàn)在以下方面:l 商業(yè)規(guī)劃l 商業(yè)環(huán)境與配套設施l 商業(yè)前景l(fā) 項目包裝l 營銷推廣l 經(jīng)營管理l 物業(yè)管理l 服務體系l 項目投資價值l 項目升值潛力 以上優(yōu)勢體現(xiàn),詳見策劃報告.（二）項目劣勢分析：l 前期開發(fā)商造成的爛尾工程形象的負面口碑，影響目標客戶對項目的投資信心；u 住宅外立面不夠新穎和戶型結(jié)構(gòu)上存在不合理的硬傷；u 敞開式經(jīng)營的商業(yè)步行街與住宅相對封閉的物業(yè)管理的矛盾。七、項目SWOT與競爭力分析（一） 項目優(yōu)勢分析：u 地段位置的優(yōu)勢。 周邊環(huán)境 百年老街，歷史底蘊濃厚，東臨慈云寺、文廟，南邊傍依環(huán)境優(yōu)美的楚秀公園；與規(guī)劃建設中的慈云寺文化市場連成一片，北接里運河與即將興建的運河文化廣場相望。本項目須因勢利導，化弊為利，在競爭中勝出。規(guī)劃：主營服裝、鞋帽、小百貨，一、二層共計1500個商鋪。位 置單價（元/平方）備 注沿街門面房968860882530平方內(nèi)部攤位50005800住宅1088146865139平方 現(xiàn)狀與銷售：本月已開工，2002年10月竣工交付。 銷售與現(xiàn)狀：月底竣工，02年4月交付使用， 住宅銷售80%多，商鋪銷售60%左右。金龍商城 位置：北臨和平路，南接越河路與里運河相望，東連圩北路。北邊組團一樓沿街為商鋪。規(guī)劃：五金、舊貨、農(nóng)貿(mào)市場。售價：一樓承德路店面8000元/平方，年租金660元/平方； 河南路門面40006000元/平方；二樓售價為3000元/平方米，年租金為420元/平方米；沿街商鋪單位面積40平方米左右。售價 單位商鋪在14平方左右 主力總價在812萬位 置臨街商鋪 室內(nèi)商鋪臨大治路一 層 8500二 層5800地 下4800銷售情況 12月28日開工，目前接受內(nèi)部預定。l 從銷售的形式看，目前淮安市的市場與商鋪銷售比較簡單，基本上沒有什么投資分析，也沒有什么主題性，對于市場與商鋪的未來沒有清楚明確的概念和界定；（二）典型個案情況 匯通商城 位置 匯通市場原一區(qū)臨大治東路規(guī)模 總建筑面積44620平方，其中商業(yè)面積23000平方。 目前淮安市的專業(yè)批發(fā)市場基本上處于一種簡單的商品匯聚集中狀態(tài)，對于相關的同類商品兼收并蓄，經(jīng)營者以及經(jīng)營的商品良莠不齊，其中上檔次、上水平的市場并不多。而目前在建在售的店鋪出售價格從位置地段的角度來說商鋪售價沒有相應租金的差別大，價格與租金對應關系還不是那么準確，大的差別主要體現(xiàn)在店面的層次上。目前，已形成了一個以匯通市場為龍頭，以布匹市場、家電市場、五金市場為主體的匯通市場群。主營：五金、木材、陶瓷、鋁材、水暖等；概況：整個市場品種齊全，人流量大，本市居民裝修一般都來此購買，零售較多；租金價格（抽樣調(diào)查）：地點經(jīng)營品種面積平米年租金年租金/平米其他過道門市房廚房材料37．515600416元現(xiàn)代陶瓷6026400440元轉(zhuǎn)讓費6萬元 門市房租金采取拍租方式，租金水平8040元/平方月，淮汽市場年租金收入200萬元。租售價格（抽樣調(diào)查）： 地點面積（平米）月租金年租金/平米場內(nèi)門市房11．8210210臨街店鋪304012001500450480臨街店面3040總價1519萬45005000元/平方米 淮海北路汽配城位置：淮海北路黃河路附近規(guī)模：4層永久建筑物，6000平方米租售價格（抽樣調(diào)查）：位 置面積（平米）月租金/平方年租金/平米一樓38元456二樓22元264場外門面房28元336附近農(nóng)科所臨街門面： 兩層75+754000元267 淮海廣場附近商圈： A、家具市場市場名稱規(guī) 模月租金/平方年租金/平方備注 龍鳳家具城淮安最大45元/38元540元/456元共兩層經(jīng)營好 五星家具城8000平方43元/30元516元/360元共兩層經(jīng)營一般 淮陰家具城4000平方30元360元一層經(jīng)營差淮陰電子市場位置：水門橋南邊規(guī)模面積：經(jīng)營面積15000平方，經(jīng)營戶230戶。希望再提升。消費對象以低檔為主（3）市郊、縣和周邊地區(qū)批發(fā)商 消費對象以中低檔為主，國內(nèi)品牌普遍接受，國際品牌消費量不大，多為冒牌品（2）郊區(qū)、郊縣消費者 日常生活用品的消費，目前在超市消費越來越成為主流時尚 開發(fā)商投資建設商鋪分為兩種情況：大型綜合市場出租與出售并舉，臨街商鋪以出售為主，位置不同，租售水平相差較大。 淮海北路：最繁華商業(yè)街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機構(gòu)、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布10多家專業(yè)市場，淮海廣場有本市最大購物中心。外圍商業(yè)圈 蘇北市場、南方批發(fā)城、淮揚裝飾城等組成 主要商業(yè)街：淮海南北路（新世紀廣場解放路）、昌盛路、 東、西大街、健康路、淮海東、西路商業(yè)形態(tài)分析主要商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評價傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)商品陳列雜亂檔次低購物中心新亞商城 清江商場淮海廣場市民購物休閑、流行時尚中心，商品質(zhì)量信任度高，硬件設施佳，購物環(huán)境好 專營店報喜鳥 DOBON，婚紗影樓 大光明眼鏡淮海北路裝修好，面積大，服務意識好，能跟上時代潮流超市時代超市 蘇果超市，華聯(lián)超市 一剪梅超市淮海路 人民路清河路數(shù)量不夠多， 缺少24H便利店，發(fā)展較規(guī)范，貨品略不足市場類匯通市場 五金、布匹、電子、食品、裝飾材料、汽配、農(nóng)貿(mào)市場主要沿淮海南北路分布 較集中市場種類齊全，但大都停留在初級經(jīng)營水平，市場環(huán)境、管理水平落后特色專營商業(yè)街女裝街、美食街昌盛路豐登路、人民南路環(huán)境差、檔次低、規(guī)模小縱述核心商業(yè)圈 以淮海路為主線，匯通市場、淮海廣場為中心。以淮海南北路為主軸分布，主中心為淮海廣場至淮萃廣場地段，八個片區(qū)級中心為：水渡口廣場、火車站廣場地區(qū)、城南路與淮海南路交叉口臨近街區(qū)、解放路與淮海南路交叉口臨近街區(qū)、東西大街地區(qū)、西園廣場、北京西路與淮海北路交叉口臨近街區(qū)、小營廣場。,其中各類規(guī)模商品市場200多個，年成交額近110億元，其中成交額超億元的市場20多個。l 王營分區(qū)：總面積20平方公里，是以淮陰縣城為依托的市域居住、倉儲、貨運中心。l 城南分區(qū)：,規(guī)劃建成區(qū)15平方公里,是淮陰外向型農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū) ，主要發(fā)展高新技術綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè).l 青浦分區(qū):總面積15平方公里,是老城游購區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)?！叭础睂⒔ㄔO成為“江蘇新興的交通樞紐和工業(yè)城市、淮河下游的商貿(mào)中心”。農(nóng)民人均純收入:3302元,%。,%。目前，淮安工業(yè)主導地位逐步確立，形成了以機械、化工、冶金、紡織、煙草為支柱的工業(yè)體系，擁有淮陰卷煙廠、淮鋼集團、韓泰輪胎公司、中石化清江石化公司、安邦集團、華新集團、輝煌太陽能公司、清拖、清棉集團等一批重點骨干企業(yè)?；窗彩薪?jīng)濟基礎相對薄弱，在整個江蘇省相對排后，屬于欠發(fā)達地區(qū)。摸摸營銷策劃報告目 錄1. 市場調(diào)研與項目競爭力分析2. 項目市場定位及概念設計3. 項目建筑規(guī)劃設計優(yōu)化建議4. 項目商業(yè)規(guī)劃建議5. 項目商業(yè)環(huán)境設計建議6. 項目物業(yè)管理策略建議7. 項目經(jīng)營管理策略建議一、市場環(huán)境研究及項目競爭力分析目 錄1) 城市背景及宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究2) 整體商業(yè)環(huán)境研究3) 針對性商業(yè)環(huán)境分析4) 典型商業(yè)場所調(diào)研分析5) 在建、在售商鋪住房調(diào)研分析6) 基地概況7) 項目SWOT分析一 城市背景及宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析研究（一）城市概況淮安市是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)，地處江蘇腹地，位于江淮平原北部下游，轄清河、清浦、楚州、淮陰4個區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個縣；面積約10072平方公里，人口505萬。淮安人文薈萃，歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、愛國將領關天培、《老殘游記》作者劉鶚等。如今淮安公路、鐵路、水路四通八達，同三（京滬）高速、寧徐高速、寧連高速以及新沂到長興的鐵路均已在此相會，京杭運河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入海水道等縱橫交錯，形成了一個以高等級公路為主骨架、水路并舉的交 通網(wǎng)絡，又新成為了江蘇南北交通交匯中心。,%.,%。在崗職工平均工資:7978元,%。 （三）城市規(guī)劃與目標根據(jù)“三淮一體”的規(guī)劃目標：到2020年，“三淮”城鎮(zhèn)人口將達到115萬，建成區(qū)面積120平方公里。 六大功能分區(qū)l 淮安分區(qū)：總面積30平方公里，是以淮安市區(qū)為依托的歷史文化名城、旅游度假區(qū)，主要發(fā)展旅游業(yè)以及配套的餐飲、旅館、休閑娛樂等服務業(yè)。l 清河分區(qū)：總面積20平方公里，是以清河區(qū)為依托的政治、金融、信息、科教、商貿(mào)中心。二、淮安市區(qū)商業(yè)市場整體情況研究 （一）總體概況位置上、交通上以及對蘇北輻射面的優(yōu)勢與發(fā)展，有力地促進了商貿(mào)流通的日趨活躍。（二）商業(yè)金融業(yè)規(guī)劃與目標根據(jù)19952010年淮陰城市總體規(guī)劃，在城區(qū)內(nèi)形成一個主中心、八個片區(qū)級及若干居住區(qū)級中心和八條商業(yè)街道組成商業(yè)服務體系。三、針對性商業(yè)環(huán)境分析商圈劃分次級商業(yè)圈 圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成主要商區(qū)及專業(yè)市場分布 在淮安市最主要商業(yè)街淮海路從北而南分布了20多家專業(yè)市場，自北而南排列： 蘇北市場淮陰汽配城南方電腦城淮海市場匯通市場、淮萃市場紡織、五金、食品市場清中電子城東方電腦城淮海地下商城電信商城、金三角電訊城淮陰裝飾材料市場五星家具城、龍風家具城、淮陰家具城城中城商業(yè)街淮陰電子市場東、西大街步行商業(yè)區(qū)清江市場和東郊南方批發(fā)市場。 4．商鋪權屬形態(tài)分析 本市商鋪在權屬上分為業(yè)主自有經(jīng)營和出租給他人兩種形式?；窗彩邢M者分析 我們將消費者按區(qū)域劃分