【正文】 位于葉縣未來新城區(qū)中心位置，緊鄰新城區(qū)文化路，距離許南路只有100米，文化路又是新城區(qū)最寬敞、最主要的道路，出行平頂山市以及外界地區(qū)極為方便。（二）、 個案價格分析個案最高價格表：案 名廣安花園（縣委旁邊）文化廣場昆仁開發(fā)樓廣安小區(qū)（葉廉路）歷史價格700780最新價格750820680680銷 售 率60%30%35%備 注有漲價趨勢結(jié)束銷售 廣安花園：該項(xiàng)目憑借時尚外立面，不錯的戶型設(shè)計(jì)自去年正式銷售以來，一直銷售良好，現(xiàn)階段該項(xiàng)目已進(jìn)入現(xiàn)房銷售，價格有小幅上揚(yáng)，較為平穩(wěn)。（二）、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：如下表所示 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號項(xiàng) 目單 位數(shù) 值備 注1總用地面積平方米14500100%2總建筑面積平方米300003總居住戶數(shù)戶約2204居住總?cè)丝谌思s9005容積率/6建筑密度%30%7綠地率%40注：相應(yīng)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)會根據(jù)特殊情況作出相應(yīng)調(diào)整，等正式方案確定下來以后，按實(shí)際技術(shù)指標(biāo)作相應(yīng)調(diào)整。應(yīng)協(xié)調(diào)把與本項(xiàng)目緊臨的廣場的景觀做出來，以進(jìn)一步突出本項(xiàng)目周邊環(huán)境，讓此廣場為我所用。消費(fèi)者對項(xiàng)目地周邊的生活配套設(shè)施十分不滿意，占總調(diào)研人數(shù)的大部分。例如外觀、傳播口號、消費(fèi)品設(shè)置等。總結(jié)購買者對其可能的購買行為持如下看法：（1）、物業(yè)的購買資金將主要來源于家庭儲蓄，它為購買者主要的資金來源；（2）、受訪者可以接受按揭購房，我們項(xiàng)目的大面積戶型較多，單套房款總額較大，單套房貸款額度也相對較大，其總價承受能力將在10萬至15萬元之間，首期款則在27萬元之間，這就界定了項(xiàng)目在上市銷售時，應(yīng)盡量提供八成左右的銀行按揭貸款和其它靈活的付款方式。接受縣城內(nèi)價格 400600元/平方米的占32% ，600800元/平方米的占61%，800以上的占7%。周邊生活配套及市政配套從市場調(diào)查研究顯示，由于項(xiàng)目地處新城區(qū)，還處于建設(shè)階段，各種配套的完善需要時間，有大部分調(diào)查者認(rèn)為不方便。但在縣城居民還是對此強(qiáng)烈關(guān)注，調(diào)查中幾乎100%的人都把質(zhì)量擺在第一位，因此開發(fā)公司應(yīng)力抓工程質(zhì)量，做好工地宣傳，努力提高企業(yè)形象?？偨Y(jié)：受訪問者對小區(qū)內(nèi)部環(huán)境設(shè)施要求完善，外部景觀明暢，生活配套設(shè)施完善。戶型從購買者理想的購買物業(yè)來看，8成多人選擇三房一廳、三房兩廳的住宅物業(yè)。但是本項(xiàng)目的110平方米以下的也有一部分，市場對本項(xiàng)目的有一定壓力?；A(chǔ)需求特征總結(jié)通過對以上數(shù)據(jù)的分析和整理，我司確定購買市場對本項(xiàng)目需求的基礎(chǔ)特征如下：（1）、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)多集中在企業(yè)管理者和金融機(jī)構(gòu)工作人員、政府公務(wù)員、私營業(yè)主及另外一部分中高收入者，他們購買物業(yè)的目的主要是“住房享受”的二次置業(yè)者。面積比例建筑風(fēng)格 統(tǒng)計(jì)表明，目前葉縣居民比較中意大戶型、建筑風(fēng)格獨(dú)特有現(xiàn)代氣息的房子，可見葉縣居民希望原有的古板建筑風(fēng)格，追求相對現(xiàn)代的設(shè)計(jì)，在調(diào)查中有21%的人強(qiáng)調(diào)大落地窗設(shè)計(jì)?？梢婋S著生活水平的提高，對住宅水平的要求也越來越高，這將會給處于環(huán)境配套好、物業(yè)素質(zhì)良好的項(xiàng)目帶來市場機(jī)會。因本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為中高檔收入者，客戶群有限，投放樣本量為35份，經(jīng)過篩選，選擇有價值樣本28份。采用上下班時間，直接訪問其辦公室。調(diào)查方式為入店，直接訪問進(jìn)行意見征詢。二、葉縣住宅消費(fèi)市場分析（一）、關(guān)于本縣住宅消費(fèi)市場分析的說明本次市場調(diào)查， 主要目的是尋找與項(xiàng)目目標(biāo)客戶可形成類比的群體特征及其對項(xiàng)目的需求表現(xiàn)、接受信息渠道等，以便為未來營銷策劃的確定和實(shí)施能做好準(zhǔn)確有效的市場支持。因而，隨房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范化，這種開發(fā)模式將會被取締。隨貨幣補(bǔ)償與住房公積金制度的施行、深入，集資建房逐步退出住房供應(yīng)市場是歷史的必然。居住方面由于臨街，比較嘈雜且環(huán)境較差，沒有安全感和私密性。主要有以下幾種形式： 農(nóng)業(yè)居民到縣城里購地建房。這不僅影響地方財(cái)政收入，也對該縣整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響，有礙于葉縣的進(jìn)步發(fā)展，對政府及各行政主管部門壓力很大。雖然該縣工業(yè)發(fā)展很快，但他仍是一個以農(nóng)業(yè)為主，農(nóng)民收入對全縣經(jīng)濟(jì)有很大影響。工業(yè)成為主要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。3.“城”：具有很強(qiáng)的氣勢，能體現(xiàn)小區(qū)強(qiáng)大的規(guī)模性。，體現(xiàn)了樓盤的高貴、曠達(dá)大氣的品質(zhì)。LOGO形象和釋義：LOGO形象：LOGO釋義：、推廣名組成?？傮w營銷推廣方案 全程企劃：鄭州匯知行地產(chǎn)機(jī)構(gòu)目 錄前 言LOGO形象和釋義： 第一部分 【盛世名城】項(xiàng)目市調(diào)分析第二部分 【盛世名城】個案研究及項(xiàng)目定位第三部分 【盛世名城】營銷推廣策略第四部分 【盛世名城】營銷費(fèi)用預(yù)算第五部分 附件：盛世名城動工典禮方案 前 言“決斷于謀劃，善行于智慧”，受鄭州三得利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，我司為其在葉縣新城區(qū)文化路項(xiàng)目進(jìn)行全程營銷策劃，經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)查研究及分析，形成了此報告。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和我們積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，形成了以下營銷策劃報告。，界定了一個尊貴的盛世空間。從一定程度上可提升產(chǎn)品的品質(zhì)感。其中鹽巖儲量豐富，品位高，有中國第二大內(nèi)陸鹽田葉縣鹽田。12人口因素分析全縣現(xiàn)轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，581個行政村。13政府因素分析近幾年來，在全國國有企業(yè)“抓大放小”、“資產(chǎn)重組”，經(jīng)營機(jī)制深化改革的大背景下，葉縣由于工礦企業(yè)多為中小企業(yè)，在管理體制和市場競爭方面都出現(xiàn)了不少問題，大多數(shù)企業(yè)都出現(xiàn)了入不敷出的狀態(tài)。（二）、房地產(chǎn)市場預(yù)測21 市場供給分析在市場供給方面，從總體上看，葉縣與河南其他縣級城市大致情況一樣。這種建筑從商業(yè)經(jīng)營上看，其商業(yè)門面主要依靠地理位置，一個城市真正好的商業(yè)地段是有限的，因此限制了該種方式建房的發(fā)展空間。集資建房實(shí)質(zhì)上是實(shí)物分房的一個變種，在一定程度上是與政府的住房改革政策相抵觸的，且極不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這種方式的房子，在規(guī)模上雖然大于上面第一種，但由于其開發(fā)者不是正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其不僅在實(shí)際操作中很可能違法房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律與政策，而且，往往會由于資金不足、技術(shù)力量不夠、或?yàn)楂@取暴利，容易出現(xiàn)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度等損害購房者利益的事故。此外，我們對葉縣的住宅消費(fèi)市場進(jìn)行了深入的市場調(diào)查，我們把第二部分做為專項(xiàng)的調(diào)查分析。項(xiàng)目的目標(biāo)及潛在置業(yè)客戶群將以二次置業(yè)者和中高檔收入者為主，結(jié)合葉縣的經(jīng)濟(jì)分布情況和居住生活習(xí)慣，我們將這次市場調(diào)查的對象及訪問方式做以下安排：1私營業(yè)主主要針對經(jīng)營各種品牌服裝、品牌皮具、家用電器、通訊器材、汽車銷售及修理等的私營業(yè)主。1企事業(yè)單位的管理人員主要是縣城一些單位的部門主管。1周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)家進(jìn)行電話訪問。購房動機(jī)調(diào)研潛在消費(fèi)者購買住宅的目的：結(jié)婚自用占25%，改善居住條件占53%，商住兩用占18%，投資占4 %。這說明現(xiàn)時的葉縣居民對大戶型還是比較看好的。廚衛(wèi)設(shè)計(jì)縣城中人大多數(shù)來自農(nóng)村，幾乎所有人都要求廚衛(wèi)分開；30%的人要求廚房設(shè)計(jì)寬敞，個別人希望有陽臺，衛(wèi)生間分出盥洗間。（3）、面積據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，購買面積主要集中在110150平方米（其中又以110130平方米為最多）90110平方的僅占2%。 2消費(fèi)者對個體產(chǎn)品的要求購買者市場對個體物業(yè)的要求，直接反映出他們對所購買物業(yè)的理想素質(zhì)，因此，我司將它獨(dú)立放入一個小節(jié)來研究。理想中的住宅：傳統(tǒng)與現(xiàn)代戶型設(shè)計(jì)選擇調(diào)查：普通戶型：28% 躍式：8% 錯層：36% 復(fù)式：28%其中特別強(qiáng)調(diào)要求設(shè)計(jì)落地飄窗的占21%。1對項(xiàng)目的綜合素質(zhì)調(diào)研房屋質(zhì)量 城市中項(xiàng)目的施工質(zhì)量差距很小，市民對此已經(jīng)很放心。 項(xiàng)目居住環(huán)境從潛在購買者對項(xiàng)目地區(qū)域的居住環(huán)境評價來看，較認(rèn)同政府的規(guī)劃，對綠化和健身娛樂設(shè)施較重視，在項(xiàng)目所在地目前都還不成熟。2消費(fèi)能力調(diào)研價格承受能力潛在消費(fèi)對象對所購物業(yè)的承受能力基本上在10萬以下，占調(diào)研對象的61%?？刹扇　暗烷_高走”的價格策略。25歲以下：14% ， 2529歲：21%， 3034歲：28%，3539歲： 18%， 4044歲：12%， 45歲以上：7%受訪人年齡結(jié)構(gòu)%家庭人口從潛在消費(fèi)群體目前現(xiàn)有的家庭成員數(shù)量上分析，三口之家占了調(diào)查對象的近六成（57