【正文】 越的優(yōu)勢，但價格確比平頂山同等項目低很多。政府規(guī)劃重點發(fā)展地區(qū)，除縣委大樓外，財政局、防疫中心等都在建設(shè)中，并規(guī)劃兩處大型廣場，其中一廣場緊鄰本項目。普遍不能接受超過1000元/平方米的價格。許多調(diào)查者偏好假山、噴泉和鵝卵石做點綴的綠化景觀。7%都選擇150平方米以上的大戶型。由于本項目的市場定位較高，單套房總價平均在十萬元左右，定位的目標(biāo)客戶群為中高端客戶，所以我們將市場調(diào)查的區(qū)域主要集中在縣政府附近、文化廣場商圈及舊城區(qū)的部分地區(qū)。在建筑形態(tài)上最常見的模式，主要是下面為門面上面為住房，且通常用為兩排或三排開間小、進(jìn)深深的24層單體或與其他單體建筑相連的建筑。葉縣境內(nèi)有鹽巖、大理石、白云巖、石墨、鐵等多種金屬礦和非金屬礦。本報告針對項目的特殊性，采用各種適用的調(diào)研方法、調(diào)研手段，獲取第一手真實的市場相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術(shù)，形成了我們對該項目的真實認(rèn)知和感受。全縣已形成以公路為主，鐵路相配合的交通網(wǎng)絡(luò)。在整個城市規(guī)劃上，由于各自為政，難以與周邊建筑真正協(xié)調(diào)，隨城市的發(fā)展，規(guī)劃意識的加強，這種房子必將不為人們所喜愛。1政府機關(guān)公務(wù)人員在上班時間，在辦公樓的相關(guān)部門中尋找調(diào)查對象，進(jìn)行訪問。這將對規(guī)劃合理、配套完善、建筑外觀漂亮的新項目帶來市場機會。從戶型結(jié)構(gòu)來看，受訪問者喜歡的房屋結(jié)構(gòu)為三房二廳面積在110150平方米之間，占近市場的七成。2消費者的基本情況職業(yè)從職業(yè)分布上分析，購買群體為具有較高收入的私營業(yè)主、政府公務(wù)員、企事業(yè)單位的高級管理人員和金融機構(gòu)工作人員，由此分析可知，對高價位的本項目有一定的市場支持。二、樓市個案對比分析（一）、競爭項目分析11廣安花園（縣委旁邊）地 址：文化路與廣安路交叉 開 發(fā) 商：私人合伙開發(fā)建筑類別：多層（6層）占地面積：約6000平方米價格范圍：700元/平方米（均價） 總 戶 數(shù)：108戶銷 售 率：60%主力面積：138㎡、152㎡、166㎡（待建）售樓熱線：8230333項目點評：該項目采用現(xiàn)代、流暢、明快的建筑立面和時尚的戶型設(shè)計取得了較好的銷售效果。 2觀念：在調(diào)查中分析得出，區(qū)域內(nèi)的許多有經(jīng)濟實力的消費者喜歡居住在大城市，認(rèn)為那是一種身份的象征，這樣從而對項目的營銷產(chǎn)生一定的影響。以突出盛世名城的高貴品質(zhì)和業(yè)主的尊貴身份。產(chǎn)品主題現(xiàn)代的2在定價策略上鑒于本項目在公開發(fā)售前，綠化、配套、景觀等設(shè)施不能完善呈現(xiàn)。營銷重點分析強調(diào)社區(qū)化居住體系。涉及部門市場營銷部、綜合管理部、工程部所需道具橫幅、路邊廣告、平面示意圖、鳥瞰圖等道具2 活動名稱：“盛世名城”動工儀式 活動時間2005年7月下旬（待定）活動地點工地現(xiàn)場活動目的開始正式的內(nèi)部認(rèn)購，制造現(xiàn)場的熱賣氣氛。3車身POP廣告：車身POP廣告（不干膠制作）在葉縣不是很普遍，訴求力有限，在消費者心目中的影響深度有限；但與消費者接觸廣，接觸頻率較高，制作及租賃費用較實惠，可以適當(dāng)考慮。2整體策略概念設(shè)計項目規(guī)劃理念+居住理念1 產(chǎn)品前期整體概念認(rèn)識+銷售信息 2 形成購買欲望，產(chǎn)生初次購買行為+居住概念信息傳遞3 堅定購買決心，肯定初次購買行為，產(chǎn)生二次購買行為。（二）、推廣銷售策略 由于項目所處的區(qū)域環(huán)境缺乏在售的高品質(zhì)商品房樓盤，本項目的出現(xiàn)，填補了這一真空地帶，供求現(xiàn)狀的稀缺性使得本項目具有很大的吸引力。主概念對營銷策劃的指導(dǎo)意義：；； ；；。 4宏觀經(jīng)濟帶來的威脅：國家宏觀政策的調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響在今后也會對本項目造成一定的不利影響四、項目的定位其核心詞：現(xiàn)代的 縣疾病控制中心就在項目對面，中醫(yī)院，擴建中的中醫(yī)院，縣人民醫(yī)院近在咫尺，縣實驗小學(xué)，只距小區(qū)幾百米，為小區(qū)孩子上學(xué)提供方便條件；并且項目鄰街商鋪將建造菜市場、超市來補充小區(qū)其他需要。第二部分 [盛世名城]個案研究及項目定位一、項目概況：（一）、綜述葉縣盛世名城項目位于縣城新城區(qū)中心大道文化路東，是新城區(qū)未來的中心， 距縣委辦公大樓僅300米。本項目價格調(diào)查在保證小區(qū)檔次高，配套全，景觀優(yōu)美的前提下，高端調(diào)查對象給出的樓盤均價為750800元/平方米。三室一廳14% 三房兩廳一衛(wèi)11% 三房兩廳二衛(wèi) 61% 四房兩廳14%景觀購買者對小區(qū)環(huán)境設(shè)施要求較高，除新穎、精致外，還必須有深刻的文化內(nèi)涵。 需求面積統(tǒng)計表明：消費者中，計劃購買的面積主要集中于110150平方米的，占總調(diào)查對象的93 %,（其中110130平方米為最多，為57%；130150平方米其次，為36%）。根據(jù)對市場的調(diào)查和了解，葉縣市場的高檔住宅區(qū)是集中在水閘區(qū)別墅樣式的自建洋樓，縣政府附近和城區(qū)的文化廣場附近也集中了一部分中高檔的住宅。農(nóng)村人員到縣城購地建房，在地段選擇上往往選擇臨街可以建商業(yè)門面的宗地。第一部分 [盛世名城]項目市調(diào)分析一、 葉縣房地產(chǎn)宏觀市場分析（一）、宏觀環(huán)境分析11社會經(jīng)濟環(huán)境分析葉縣距平頂山市區(qū)20公里，周邊與魯山、方城、舞鋼、舞陽、襄城等6縣區(qū)接壤，是平頂山中心城市的大郊區(qū)，商業(yè)較為發(fā)達(dá)。我們在進(jìn)行項目的調(diào)查過程及策劃過程中，絲毫不敢大意，專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，保證了本次報告及其建議的科學(xué)性、真實性以及可參考性。距平頂山市區(qū)僅20公里，極有利于對外商品流通，促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。城市機關(guān)單位、事業(yè)單位的職員或企業(yè)單位員工集資建房。1金融機構(gòu)工作人員選擇中午空閑時段，對銀行、信用社進(jìn)行訪問。建議項目在規(guī)劃設(shè)計時大膽采用新的設(shè)計理念，占領(lǐng)市場的空白點，形成自己的獨特競爭力。也樂于接受錯層、復(fù)式等立體結(jié)構(gòu)。年齡從年齡上分析，潛在消費群主要以中青年為主，集中在2545歲這個年齡段，占了調(diào)查對象的九成以上，其中2535歲年齡段的最多，占近總體調(diào)查對象的六成。12昆仁開發(fā)樓地 址：廣安路北段 開 發(fā) 商：葉縣昆仁房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑類別：多層+底商價格范圍：600元/平方米（均價） 總 戶 數(shù)：約50戶銷 售 率：30%主力面積：㎡售樓熱線：1378244793913513751999項目點評：該項目位于縣委后側(cè)，是政府規(guī)劃的重點區(qū)域， 地段較好，但整體品質(zhì)感不高13廣安小區(qū)（葉廉路）地 址：葉廉路與二環(huán)路交叉 開 發(fā) 商：葉縣建筑公司建筑類別：多層占地面積：約5000平方米價格范圍：630元/平方米（均價） 總 戶 數(shù)：約70戶銷 售 率：35%主力面積：二房（90㎡）、三房（132㎡）售樓熱線：13937599668項目點評：該項目地理位置較為優(yōu)越。 2認(rèn)識度：在項目的所在區(qū)域及周邊區(qū)域，有購買力的人群中，對本項目將來的前景比較看好，但他們對本項目現(xiàn)在升值空間很迷茫，認(rèn)為該區(qū)域真正成熟還需要很長時間。（三）、項目規(guī)劃建議3圍墻規(guī)劃圍墻應(yīng)采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個大門，一為正對文化路的正門，一為項目與東邊廣場之間的門，同時在這兩個出口處設(shè)置治安崗?fù)?。生態(tài)的建議本項目以800元/㎡的低價推出，以“物超所值”、“價廉質(zhì)高”的確切形象，搶奪該區(qū)域的購房客戶，這也是入市發(fā)售最為謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的策略之一，在測試市場承受力及項目吸收力后，進(jìn)一步作好其它樓層的價格調(diào)整，使均價一路走高。強調(diào)價格優(yōu)勢?；顒有问窖埛绞?，發(fā)邀請函活動內(nèi)容邀請平頂山市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、葉縣政府領(lǐng)導(dǎo)、一些知名人士，邀請葉縣電視臺對這次活動進(jìn)行采訪跟蹤涉及部門市場營銷部、綜合管理部、工程部所需道具橫幅、樂隊、現(xiàn)場租用臺凳、臺子搭建、音響設(shè)備、小禮品等2活動名稱：“盛世名城”開盤儀式活動時間2005年X月X日活動地點工地現(xiàn)場活動目的聚集人氣，形成轟動效應(yīng)，進(jìn)一步提高盛世名城的知名度，強化盛世名城的名宅形象活動形式邀請方式，發(fā)邀請函活動內(nèi)容邀請葉縣政府領(lǐng)導(dǎo)、一些知名人士，邀請葉縣電視臺對這次活動進(jìn)行采訪跟蹤涉及部門市場營銷部、綜合管理部、工程部所需道具需要模型、效果圖、路邊廣告、橫幅等道具備 注有可能的話可拿出一套樣板房（裝修方案競標(biāo)），讓業(yè)主在現(xiàn)場深刻感受到“家”的溫馨感覺2“盛世名城”文化月活動時間時間待定活動地點葉縣縣城（建議地點：文化廣場）活動目的可以通過該活動，為盛世名城的促銷起到造勢和宣傳作用活動形式促銷及公關(guān)活動活動內(nèi)容在葉縣舉辦各種形式的文化娛樂活動，以盛世名城的名義舉辦呼啦圈比賽、跳繩比賽等各種形式的室外體育運