【正文】 高走”和“高開高走”，從前文對(duì)項(xiàng)目的銷售推廣方式分析來(lái)看，中原認(rèn)為“低開高走”較合符本項(xiàng)目的銷售動(dòng)作模式，故建議采用此種定價(jià)策略。 接駁未來(lái)地鐵站，升值潛力充足h. h. 地處公交線路必經(jīng)之處，出入非常方便d. d.4） 4） 10月份由于進(jìn)行與發(fā)展商知名度及形象直接相關(guān)的特別活動(dòng)，可配合進(jìn)行小高層單位的公開發(fā)售。1． 1． 小高層住宅，同時(shí)對(duì)高層單位實(shí)行派籌認(rèn)購(gòu)。★ ★在大樓的入口樓，采用電視門鈴系統(tǒng)，當(dāng)樓下有人按門鈴時(shí)，將家用電視的頻道切換到門鈴頻道，就可以看到樓下按門鈴的人，主人就可以決定是否準(zhǔn)入。 停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)包括進(jìn)出口管理收費(fèi)管理和安全防盜管理。 智能化智能化目前已成為二十一世紀(jì)住宅的基本特征，雖然其不是本項(xiàng)目的定位和推廣主攻方向，但也應(yīng)成為本項(xiàng)目的必備條件之一，具體可設(shè)置以下幾項(xiàng)：★ ★ 殘疾人特別服務(wù) 代搬家私★ ★ 代送牛奶★ ★ 清洗車輛★ ★ 常年房屋定期保潔★ ★ 刷油漆★ ★ 修補(bǔ)瓷磚★ ★ 滲漏、堵塞處理：洗臉盆、洗菜盆、浴缸、馬桶、上下水管等★ ★ 有償服務(wù)項(xiàng)目★ ★ 代訂報(bào)刊、雜志★ ★“一號(hào)制”物管服務(wù)：可設(shè)立能提供所有物管服務(wù)的熱線，只要業(yè)主打此熱線，即可解決所有物管的問題。因此物業(yè)管理的形象很重要，建議本項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)采用更人性化的，輕松的，有別于一般嚴(yán)肅的物管形象。建議除平常會(huì)所設(shè)施之外，建議增加“國(guó)寶展示區(qū)”，作為保利小區(qū)業(yè)主的榮耀體現(xiàn)，可將售樓處的國(guó)寶復(fù)制品移至?xí)?，并作?jiǎn)單的國(guó)寶歷程介紹，令業(yè)主可帶領(lǐng)朋友參觀。在園林落成后，利用“園林開放日”活動(dòng)進(jìn)行宣傳，并針對(duì)本項(xiàng)目地處交通要道，周邊居民喜飯后散步的習(xí)慣，開放園林作為周邊居民散步的場(chǎng)所之一，擴(kuò)大對(duì)周邊居民的宣傳力度。而在目前未能具備足夠的條件制作樣板房的時(shí)期，可盡快開始示范單位的選址和設(shè)計(jì)工作，在樣板房完成制作之前，盡量通過宣傳資料來(lái)完成戶型引導(dǎo)工作。 跨越深港兩地家庭動(dòng)機(jī)：購(gòu)房為了給親友居住物業(yè)要求：交通便利，小區(qū)配套設(shè)施齊全戶型要求：二房或三房單位付款傾向：免首期或首期一成銀行按揭四、項(xiàng)目建議付款方式：一成或三成首期銀行按揭，一次性付款。 居住在羅湖較長(zhǎng)時(shí)間，兩代同堂（或以上）的家庭。 生活在南山片區(qū)或周邊區(qū)域，已有物業(yè)，家庭收入穩(wěn)定的一群，包括公房住戶及當(dāng)?shù)赝林?在科技園區(qū)上班的IT人士動(dòng)機(jī)：首次置業(yè)物業(yè)要求：小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，具時(shí)代感戶型要求：兩房、三房及復(fù)式單位付款要求：一次性付款、首期三成或一成銀行按揭IV． IV．動(dòng)機(jī)：擁有真正屬于自己的家，首次置業(yè)物業(yè)要求：交通便利，周邊生活配套齊全，幼兒園、小學(xué)等教育措施齊備，小區(qū)有一定的配套設(shè)施，建筑風(fēng)格有時(shí)代感戶型要求：兩房及三房單位付款要求：一成或三成首期付款I(lǐng)II． III．物業(yè)要求：風(fēng)格新穎，有時(shí)代感，交通便利，不需要太多小區(qū)配套設(shè)施。3） 3）1） 1）1”的意思，即第一的位置，第一的建筑，第一的園林環(huán)境，第一的物業(yè)管理服務(wù)，第一的享受，同時(shí)，本項(xiàng)目的地塊也是中心區(qū)一號(hào)地塊。 形象定位：建議本項(xiàng)目物業(yè)形象定位為：保利城花園——后海灣畔●南山中心區(qū)優(yōu)悠一號(hào)保利精品，共享榮耀定位釋義：“優(yōu)悠一號(hào)”——緊張、繁忙、快節(jié)奏是目前深圳人的真實(shí)生活寫照，尤其是35歲以下的人群，為著事業(yè)或家庭的奮斗目標(biāo)，大部分時(shí)間都需要處于各式各樣的壓力環(huán)境中，工作之余，享受一種休閑的家居生活，為自己松弛、減壓應(yīng)是他們的理想。 威脅來(lái)自于南山其他地區(qū)及關(guān)外區(qū)域的大規(guī)模社區(qū)住宅層出不窮，引領(lǐng)著目前的市場(chǎng)開發(fā)及消費(fèi)潮流，而本項(xiàng)目的圍合式高密度住宅小區(qū)的市場(chǎng)吸引力則相對(duì)降低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)削弱。2） 2）4. 4. 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：1） 1）7） 7） 本項(xiàng)目受制地塊紅線范圍，賣場(chǎng)面積太小，且位置靠?jī)?nèi)，發(fā)布效果受到限制5） 5） 園林面積不大，難營(yíng)造較有特色的園林，應(yīng)在園林設(shè)計(jì)上貫以精神內(nèi)涵，給客戶“在于精而不在于大”2） 2） 本項(xiàng)目的戶型面積定位較為隨意，普遍偏大，令置業(yè)者付出的價(jià)格與所獲得的居住實(shí)惠的比例缺乏吸引力，需以特色包裝改善之H H 產(chǎn)品上的不足：H H 發(fā)展商實(shí)力雄厚，知名度高。6） 6） 片區(qū)教育、醫(yī)療設(shè)施齊備，于業(yè)主子女成長(zhǎng)十分有利。2） 2） 項(xiàng)目所在區(qū)域：本項(xiàng)目位于南油大道與創(chuàng)業(yè)路的交匯處，地處南油、蛇口到市區(qū)的公交線路必經(jīng)之處，交通非常便利。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入2000年下半年，總結(jié)去年及本年度上半年的市場(chǎng)情況，引人注意的是規(guī)模大、素質(zhì)高并伴隨新的操作模式的樓盤不斷涌現(xiàn)市場(chǎng)，如黃埔雅苑、東海花園二期、楓丹雅園等；這一方面引發(fā)了買方市場(chǎng)更趨于成熟、客戶更為理智，客戶市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更趨于白熱化；另一方面對(duì)樓盤的開發(fā)與銷售也提出了更高的要求，包括需要更長(zhǎng)的籌備時(shí)期，以便進(jìn)行更多、更切合市場(chǎng)實(shí)際的調(diào)查；以準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的需求，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群；以厘定更為目標(biāo)市場(chǎng)接受的、具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格；以制定更合理的產(chǎn)品策略、產(chǎn)品組合策略；已制定合適的產(chǎn)品包裝、賣場(chǎng)包裝策略展示產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)；以研究更有效的推廣手法和推廣策略，切入市場(chǎng)和擴(kuò)大產(chǎn)品的影響力及接受力。一、 一、 前言二、 二、 項(xiàng)目分析三、 三、 項(xiàng)目定位1． 1． 物業(yè)定位2． 2． 形象定位3． 3． 市場(chǎng)定位四、 四、 項(xiàng)目建議1． 1． 特色戶型包裝2． 2． 園林建議3． 3． 會(huì)所設(shè)施建議4． 4． 物業(yè)管理建議五、 五、 項(xiàng)目銷售推廣策略1． 1． 推廣思路2． 2． 宣傳重點(diǎn)3． 3． 價(jià)格策略4． 4． 銷售策略5． 5． 宣傳媒介6． 6． 推廣費(fèi)用一、前 言二、項(xiàng)目分析1. 1. 南山區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，是地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)之一，具備吸引市場(chǎng)的前提。包括海雅百貨、WALMART超市、家樂福、人人樂、南油廣場(chǎng)及配套設(shè)施等4） 4） 片區(qū)輻射范圍內(nèi)分布大型公房住宅群，區(qū)內(nèi)居民具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及