【正文】 系關(guān)系到工程進(jìn)度、工程質(zhì)量。（3）工地升空氣球：在項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)，可在工地旁設(shè)置多個(gè)空氣球，掛上公司及項(xiàng)目的宣傳標(biāo)語(yǔ)。指在營(yíng)造出醒目、濃重銷(xiāo)售氛圍，營(yíng)造一種精彩紛呈現(xiàn)的生活氛圍，給目標(biāo)購(gòu)房者深刻、明確的印象。越準(zhǔn)確簡(jiǎn)練，越能給人留下深刻的印象。專(zhuān)題片是以促銷(xiāo)為目的電視片，有一定的階段性和針對(duì)性。形象廣告片創(chuàng)意思路圍繞“西灣國(guó)際社區(qū) 上上生活”的中心主題，用動(dòng)感畫(huà)面表現(xiàn)未來(lái)家居模式和生活夢(mèng)想。軟文：以專(zhuān)家視有透視本區(qū)的未來(lái)居住環(huán)境、項(xiàng)目特色介紹、搶購(gòu)解碼、重大事件的跟蹤報(bào)道等形式進(jìn)行，最好做成新聞形式，并放在報(bào)紙的頭牌頭務(wù)。四、媒體組合以戶外廣告為主，選擇在開(kāi)善路附近、交通干道、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)附近、濱江大道設(shè)備，占50%的投放比例；電視廣告，選擇大英電視臺(tái)，在項(xiàng)目預(yù)熱期重點(diǎn)宣傳；報(bào)版廣告，在預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期、重點(diǎn)活動(dòng)期選擇大英廣播電視報(bào)（占11%）、大英日?qǐng)?bào)作為輔助；直郵廣告（夾報(bào)直郵），占11%的投放比例。（與樓書(shū)做到一起）11月下旬戶型手冊(cè)戶型特點(diǎn)、面積大小、高度、層高等，最好附上房款計(jì)算單11月上旬購(gòu)房指南付款須知、按揭須知、單價(jià)、首付款、年限、優(yōu)惠比例及條件11月上旬DM具體情況介紹、特色、小區(qū)概況、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、簡(jiǎn)要賣(mài)點(diǎn)等11月上旬銷(xiāo)售大廳看板形象墻、銷(xiāo)控表、景觀小圖11月上旬輔助資料各種表單合同文本11月上旬手提袋設(shè)計(jì)調(diào)性：新路、高雅、簡(jiǎn)潔11月上旬其他售樓資料第六節(jié)：廣告推廣策略一、推廣主題高品質(zhì)生活及身份的象征，成功人士引以為榮的居所經(jīng)典名盤(pán) 品尚榮耀西灣國(guó)際社區(qū) 上上生活（上上簽）二、推廣要素：概念領(lǐng)先：針對(duì)消費(fèi)者，展開(kāi)引導(dǎo)、教育的策略，引領(lǐng)市場(chǎng)，與未來(lái)同行。若對(duì)一次性付款者給與較大幅度的優(yōu)惠（如5%），分期付款也給與一定的優(yōu)惠，具體幅度，另行制定。住宅住宅部分根據(jù)位置確定不同起價(jià)，每層上浮2030元，按照朝向確定30—50元的差價(jià)。八、付款方式專(zhuān)為獨(dú)具戰(zhàn)略眼光的您建造時(shí)尚按揭，輕松步入貴族階層您真要等到50年后才能住豪宅？豪宅品質(zhì)、溫情價(jià)位第四節(jié) 價(jià)格策略鑒于項(xiàng)目所在區(qū)位、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，大英房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及房地產(chǎn)運(yùn)作的基本規(guī)律，制定以下基本價(jià)格策略：一、定價(jià)策略價(jià)格策劃的四大目標(biāo)：（1）最大利潤(rùn)目標(biāo)；（2）快速銷(xiāo)售目標(biāo)；（3）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)；（4）品牌積累目標(biāo)。【思路八】整合營(yíng)銷(xiāo)傳播以上所有策略思路的實(shí)現(xiàn)，都需要和消費(fèi)者溝通，都離不開(kāi)信息傳播，本營(yíng)銷(xiāo)推廣方案是以：大型活動(dòng)推廣作為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣中的主線，不斷以有影響力的活動(dòng)點(diǎn)燃消費(fèi)者的購(gòu)房欲望，逐漸以看得見(jiàn)的真實(shí)打動(dòng)消費(fèi)者。但針對(duì)在如銀行、政府機(jī)關(guān)部門(mén)、高校、醫(yī)院、中國(guó)移動(dòng)等收入穩(wěn)定且收入較高的群體，引導(dǎo)其按揭購(gòu)房的消費(fèi)習(xí)慣，將擴(kuò)大本項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)群體?！?針對(duì)在本地有事業(yè)的外地客戶；可在各大賓館大廳設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)，因?yàn)檫@類(lèi)群體多住在酒店。并建立和維護(hù)以“21世紀(jì)城市健康生活”為特征的社區(qū)文化和社區(qū)生活方式，啟動(dòng)業(yè)主“口碑工程”，靠品牌和口碑持續(xù)旺銷(xiāo)。（6）文化社區(qū)——文化廣場(chǎng)、康體中心、運(yùn)動(dòng)中心、豐富多彩的社區(qū)文化和配套設(shè)施，成為業(yè)主感受文明生活的組成部分。全心全意為業(yè)主著想，更應(yīng)為其子孫后代著想。我們將“高品質(zhì)生活及身份的名片，成功人士引以為榮的居所”作為項(xiàng)目形象塑造的目標(biāo)，全面演繹和引導(dǎo)城北社區(qū)居住的新趨勢(shì)。充分認(rèn)識(shí)城北，認(rèn)識(shí)城北在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)上的優(yōu)勢(shì)和不足，揚(yáng)長(zhǎng)避短，重塑城北區(qū)域形象，成為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)第一個(gè)需要攻克的難題，我們?yōu)檫@一輪的營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)定名為“經(jīng)典形象工程”。二、附加價(jià)值本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商（投資商）宏輝開(kāi)發(fā)公司、皆具有較高的知名度，再加上車(chē)馬的顧問(wèn)品牌、物管品牌以及類(lèi)似于“陽(yáng)光生活方式”的社區(qū)文化等，必將為項(xiàng)目提升更多的附加值。第二節(jié) 項(xiàng)目定位一、功能定位● 純宅美地，體現(xiàn)家的寧?kù)o之美● 社區(qū)環(huán)境優(yōu)美和功能設(shè)施具全體現(xiàn)“以人為本”之上上生活。豐富的業(yè)主生活。金融：與項(xiàng)目周邊的金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，為社區(qū)業(yè)主提供“貴賓服務(wù)”。醫(yī)療：與周邊或市區(qū)最好的醫(yī)院合作建立“特約醫(yī)療站”。智能化系統(tǒng)：提供閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、車(chē)輛出入管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)等，業(yè)主高度享受高科技帶來(lái)的舒適和擁有更多的服務(wù)和資源優(yōu)勢(shì)。外立面：美觀、輕快的淺色系、簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格，美觀的飄窗形成大氣的視覺(jué)天際線。區(qū)域形象：城北片區(qū)舊城改造，區(qū)域的整體形象將很快得到改善。品牌力：西灣國(guó)際社區(qū)目前在大英市民中的知名度、被關(guān)注度還不高，企業(yè)品牌想象有待提升。社會(huì)文化：以運(yùn)動(dòng)為主題，營(yíng)造小區(qū)主題文化，提供人文交流條件，創(chuàng)建社區(qū)文化品牌。距離繁華很近，交通極為便捷，轉(zhuǎn)眼可達(dá)大英最繁華之地。第三章 項(xiàng)目自身分析項(xiàng)目SWOT分析結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析第一節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)：良好的政策資源：宏輝開(kāi)發(fā)公司（開(kāi)發(fā)商）擁有良好的政府關(guān)系資源，可以爭(zhēng)取合理優(yōu)惠的稅收、工商等政策。年輕、高收入、較高學(xué)歷的一代已經(jīng)成為最主要的購(gòu)房消費(fèi)群?！?興趣愛(ài)好有文藝、體育、休閑、度假、聚會(huì)等，喜歡優(yōu)美環(huán)境，能夠接受新鮮事物，性格樂(lè)觀開(kāi)朗?！?身份特征為中青年創(chuàng)業(yè)者、職業(yè)管理層、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員（醫(yī)生、律師、工程師）、自由職業(yè)者、金融、文藝工作者、政府機(jī)關(guān)干部，離退休老人、外出打工者等；其中25—45歲的消費(fèi)群體在按揭貸款消費(fèi)上有很大的引導(dǎo)空間?！?多為二次置業(yè)?！?專(zhuān)業(yè)行業(yè)性的買(mǎi)入人群● 職業(yè)背景大多為（想轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的）國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、政府官員、商人、私營(yíng)企業(yè)主、職業(yè)管理層，大英周邊區(qū)域欲到大英置業(yè)的外來(lái)人員（約占20%）?！?目前居住在大英市中心。第二節(jié) 本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位及細(xì)分消費(fèi)者是市場(chǎng)的主盡可能因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費(fèi)者生活價(jià)值觀中基本的欲望與需求，才是樓盤(pán)的生存之本?！?價(jià)位傾向：根據(jù)消費(fèi)者價(jià)格彈性的簡(jiǎn)單分析，市場(chǎng)價(jià)格引導(dǎo)空間有200—300元/m2。第一、三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)?！?大英市距成都約150公里，距重慶市約210公里，離兩區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心較遠(yuǎn)，對(duì)房地產(chǎn)的高端客戶分流量小，可以沉淀下大量的目標(biāo)存量客戶。大英山巒起伏，小溪縱橫，春紅夏綠，秋橙冬翠，古榕參天，獨(dú)具風(fēng)韻。貫徹環(huán)保、安全衛(wèi)生、綠化、消防、節(jié)能、節(jié)約用地的設(shè)計(jì)原則。強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計(jì)思想，處理好人與建筑、人與環(huán)境、人與交通、人與空間以及人與人之間的關(guān)系。目前大英房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，以后的發(fā)展應(yīng)該會(huì)更健康有序。從去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)前端發(fā)展勢(shì)頭看，如果今年宏觀調(diào)控保持穩(wěn)健，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)得以穩(wěn)步發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模會(huì)繼續(xù)有所擴(kuò)大。 大英現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)隨著土地成本、建造費(fèi)用、房屋“以人為本”的人居質(zhì)量等方面的提升，價(jià)格必然有一定漲幅，目前大英處于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期，近幾年來(lái)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求日益增長(zhǎng)。相信通過(guò)貴我雙方的共同努力，西灣國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目能締造上上生活！第一章 大英房地產(chǎn)市場(chǎng)背景簡(jiǎn)析遂寧市場(chǎng)綜述結(jié)構(gòu)遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)概述第一節(jié) 大英市場(chǎng)綜述（1） 市場(chǎng)調(diào)查與分析市場(chǎng)規(guī)模直接影響房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的成敗，過(guò)低估計(jì)會(huì)使企業(yè)失去有利的時(shí)機(jī)，過(guò)高的估計(jì)會(huì)造成產(chǎn)品的積壓，對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)就顯得尤為重要。在銷(xiāo)售過(guò)程中，對(duì)客戶細(xì)致熱忱關(guān)心，具體關(guān)切的解說(shuō)、現(xiàn)場(chǎng)陪同參觀、迎來(lái)送往的禮儀，體現(xiàn)出銷(xiāo)售服務(wù)的直接效果?！?整合傳播理論營(yíng)銷(xiāo)，是識(shí)別人的合理的有效的需求并正確滿足之，如何“正確滿足”，重要的一點(diǎn)是要整合各種可以利用的資源，借助各種行之有效的手段——公關(guān)活動(dòng)、新聞炒作、事件行銷(xiāo)、硬性廣告、口碑傳播等，造就眾人皆知的效應(yīng)，迅速提升品牌知名度、美譽(yù)度及忠誠(chéng)度。通過(guò)前期大量的產(chǎn)品品質(zhì)構(gòu)造、一系列造夢(mèng)造勢(shì)運(yùn)動(dòng)，目的就是要提升銷(xiāo)售勢(shì)能，抬升項(xiàng)目在消費(fèi)群體中的心理價(jià)位，然后在開(kāi)盤(pán)時(shí)低價(jià)入市，達(dá)到快速銷(xiāo)售的目的。這個(gè)夢(mèng)在消費(fèi)者不成熟時(shí)靠炒作、靠引導(dǎo)，在消費(fèi)者成熟之后就要靠展示、靠服務(wù)。為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，四川金港企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司將以專(zhuān)業(yè)理論、實(shí)操精神做好營(yíng)銷(xiāo)咨詢顧問(wèn)服務(wù)。我們?yōu)槲鳛硣?guó)際社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作設(shè)定了以下三項(xiàng)戰(zhàn)略目標(biāo)：● 核心目標(biāo)——快速銷(xiāo)售目標(biāo)把西灣國(guó)際社區(qū)的整體開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售工作分為三個(gè)大的階段，形成三大組團(tuán)，確保用12年的時(shí)間（即2007年年底）實(shí)現(xiàn)全部建完、售完的總體目標(biāo)，確保項(xiàng)目一期在開(kāi)盤(pán)后8個(gè)月內(nèi)全部售完。本策劃方案遵循務(wù)實(shí)的原則，以實(shí)效力、創(chuàng)新力、整合力作為本專(zhuān)案操盤(pán)的基礎(chǔ)理念?！?人才團(tuán)隊(duì)的整合通過(guò)項(xiàng)目的動(dòng)作，為開(kāi)發(fā)商鍛煉出一支強(qiáng)大的人才隊(duì)伍，為以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與公司發(fā)展奠定良好的人才基礎(chǔ)和綜合管理基礎(chǔ)。買(mǎi)房就是買(mǎi)一個(gè)生活夢(mèng)想?！?蓄積銷(xiāo)售勢(shì)能理論所謂銷(xiāo)售勢(shì)能，就是指消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的心理價(jià)位與實(shí)際價(jià)格之間的落差，落差越大，勢(shì)能越大，銷(xiāo)售越暢。當(dāng)池中水不多的時(shí)候，就再關(guān)閘，再蓄水；當(dāng)遇到天公特久干旱時(shí)，就人工降雨或從別的地方引水過(guò)來(lái)；如果水池不夠大，或者水流改道，就再修一個(gè)水池，重新蓄水?！?細(xì)節(jié)服務(wù)理論對(duì)細(xì)節(jié)近乎完美的追求，是為了更充分的掌握大局。本策劃方案在擬定過(guò)程中充分考慮了可調(diào)性。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，消費(fèi)者選擇面增廣，需求決定產(chǎn)品的形態(tài)，多樣化的人群需求決定了住宅產(chǎn)品向著多元化方向發(fā)展。土地購(gòu)置面積大幅增長(zhǎng)，商品房施工面積大幅增長(zhǎng)。但隨著住宅區(qū)域化的蓬勃發(fā)展，周邊人群的吸納能力也在成倍增強(qiáng)。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。堅(jiān)持實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀的原則，積極采用新材料、新設(shè)備、推廣新技術(shù)。目前城區(qū)呈南北向的狹長(zhǎng)形，主要建筑布局在渠河和涪江之間，周邊自然水系環(huán)抱，形成“水城—水在城中走，人在水上游”，帶狀城市在發(fā)展過(guò)程中，由于城市地位不高，造成兩端蕭條，中間繁榮的局面。經(jīng)過(guò)近20年的建設(shè)與發(fā)展，大英這座千年古城早已抖落歷史的風(fēng)塵，展現(xiàn)出迷人的新姿。● 大英大型企業(yè)較多，如：明星電力、川中油礦、華潤(rùn)錦華等?！?配套需要：對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)提高，希望有好的小區(qū)品質(zhì)，但由于目前的低物管收費(fèi)現(xiàn)狀，可能對(duì)以后提高物業(yè)管理品質(zhì)形成制約，對(duì)安全、運(yùn)動(dòng)休閑、教育、醫(yī)療、綠化景觀的配套需求最強(qiáng)?！?對(duì)城北的認(rèn)識(shí)：大部分人都知道開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃在城北，但比較模糊，需要對(duì)消費(fèi)者的投資意識(shí)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)等加以引導(dǎo)?！?年齡層次為30—50歲之間?！?職業(yè)狀況為中高層管理者或?qū)I(yè)技術(shù)人員?！?興趣愛(ài)好有文藝、運(yùn)動(dòng)、休閑、度假、聚會(huì)?！?年齡層次分為兩塊，一是25—45歲的中青年，二是50歲以上的老年人。● 家庭成員以三口之家居多。對(duì)年輕也有了新的理解，25—45皆調(diào)之年輕人。都市年輕一代的理想居住形態(tài)是：需 求詳 細(xì) 訴 求 點(diǎn)地 段滿足工作、生活的方便性，交通便捷社區(qū)環(huán)境尊崇、健康、生態(tài)、和諧、安全會(huì) 所活動(dòng)性、參與性戶 型舒適而適用生活配套盡可能在社區(qū)內(nèi)全面解決智 能 化信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的引用子女教育具有良好的文化氛圍、有益與子女成長(zhǎng)社區(qū)文化積極向上，健康快樂(lè)特以類(lèi)