【正文】 根據(jù)本項目的產(chǎn)品定位、市場定位、業(yè)態(tài)定位、功能定位及形象定位，我們將本項目的招商目標定位為全省以及國內(nèi)，與消費者家庭室內(nèi)裝修裝飾息息相關(guān)的、全方位的、多檔次的、國內(nèi)知名質(zhì)優(yōu)的品牌建材、裝材經(jīng)銷商、享有盛名的室內(nèi)裝飾設(shè)計施工公司和成熟的連鎖餐飲企業(yè)以及滿足社區(qū)生活需要的商業(yè)配套業(yè)種經(jīng)營者。 干洗店 哈爾濱宅急便洗衣連鎖機構(gòu) TEL：0451—82708838 哈爾濱碧潔洗衣連鎖店 TEL：045182388770178。 滿漢樓 TEL：0451－82701669178。 川友餐飲 TEL：0451－84204010178。 廚衛(wèi)電器：熱水器、抽油煙機、灶具、小家電（消毒柜、多用電鍋/電爐、飲水機/濾水器、家用中央空調(diào)系統(tǒng) 風情美食街區(qū)178。 基礎(chǔ)建材：板材類（細木工板、膠合板、集成材、中密度纖維板、刨花板）裝飾板材（木皮飾面板）吊頂材料（鋁扣板、屬件、龍骨）木飾品（扣板/墻板、封邊條）木線 鋸材（龍骨、木方）石膏類（石膏線） 防水劑 室內(nèi)裝飾用品名店街區(qū)178。 廚房用品：水槽及配件、龍頭及配件、灶具、廚用電器178。 電工電料：配線器（開關(guān)、插座、裝飾用面板、）電線電纜（護套線、多心線）視聽制品（音頻、視頻、數(shù)據(jù)專用線）線管/線槽/線盒（PVC電線盒、PVC線管及配件、防雨盒）線路保護器（配電箱、漏電保護器、適配器、放大器）工具及配件178。 大寒工程裝飾有限公司 TEL:0451－87520152178。 黑龍江名都建筑裝飾工程有限公司 TEL：0451－82733222178。 黑龍江省金達裝飾公司 TEL：0451－88612396178。 黑龍江省藝術(shù)裝飾工程公司 TEL：0451－53641072178。 從發(fā)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議。本商業(yè)項目要著力營造商業(yè)的交易性、多元性、服務(wù)性、體驗性、趣味性、休閑性、娛樂性的功能。 娛樂體驗功能：體現(xiàn)在各類體驗式、享受型消費活動中，如餐飲、醫(yī)療醫(yī)藥、美容、美發(fā)、運動、健身、電信、干洗店、社區(qū)社區(qū)綜合超市、汽車維修、等。 租賃經(jīng)營者：經(jīng)營商戶； 消費者定位消費者定位是結(jié)合本項目商業(yè)業(yè)種和業(yè)態(tài)定位進行考慮的，本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)以專業(yè)行業(yè)集合為主導，其它業(yè)種生活服務(wù)配套的形式出現(xiàn)，那么，本項目的消費者定位即可涵蓋社會各階層的消費群體。利民的商業(yè)市場現(xiàn)狀應(yīng)屬于后者，需要進行合理有效的培養(yǎng)與引導。在其內(nèi)部，由于各類功能要素空間組合的差異，大型復合式商業(yè)地產(chǎn)可視為城市大系統(tǒng)中的一個重要組成部分。通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)辦公、會所、居住等多種功能的組合，通過強強聯(lián)合，創(chuàng)造了新的盈利模式；臨街鋪位及步行街高價銷售獲利；住宅則通過成功銷售獲利。178。178。 整體統(tǒng)一性建筑風格統(tǒng)一，復合式商業(yè)地產(chǎn)各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 高可達性HOPSCA通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，城市功能相對集中的區(qū)域，如位于城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。所以在招商時要做好充分準備，利于日后調(diào)整。對于原有購物習慣的阻隔，應(yīng)該積極開展吸引人氣的活動，如恰當?shù)尼槍δ繕祟櫩偷钠髣澬麄?、適時舉辦目標顧客喜愛的促銷活動等。統(tǒng)一經(jīng)營主題核心區(qū)域品類只租不售；對輔助服務(wù)業(yè)種品類，可以銷售，并且用產(chǎn)權(quán)銷售合同附加合同規(guī)定，限制未來經(jīng)營活動接受商鋪區(qū)統(tǒng)一指導范圍，不得與整體商鋪區(qū)經(jīng)營主題相抵觸。專業(yè)技術(shù)員工與企業(yè)文化的快速融合加快專業(yè)化團隊建設(shè)，迅速磨練成熟一支服務(wù)于企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)市場競爭中穩(wěn)步快速發(fā)展的隊伍是很重要的工作。高科技含量與高品質(zhì)硬件是互補的兩個因素，兩者完美結(jié)合，會另有一片天地。努力營造極具輻射力與發(fā)展力的專業(yè)經(jīng)營，技術(shù)領(lǐng)先的特色主題。T5. 公共交通工具的匱乏，制約客流新興城區(qū)的初級階段，由于常在人口保有量相對偏低，社會人員流動次數(shù)偏少，致使新城區(qū)公共交通工具的匱乏，也制約了新興商鋪區(qū)域的客流量。經(jīng)濟的區(qū)域薄弱，勢必影響商鋪投資匯報率。區(qū)域市場需求的單一化，從而制約了商鋪的經(jīng)營范圍。配套基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)生活設(shè)施的不完善和匱乏勢必影響商鋪投資者的投資熱情與對未來發(fā)展的信心。目前，利民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商品房開發(fā)面積很大，預計到2016年常住人口將達到100萬，是現(xiàn)在的4倍多，這么多的人口住房問題的解決是通過新的房地產(chǎn)開發(fā)住宅新區(qū)來完成的。該跨江橋建成后，從江南到江北乘車只需3分鐘。周邊將形成規(guī)模住宅區(qū)和商業(yè)集群，勢必形成多元化商業(yè)業(yè)態(tài)組合群，實現(xiàn)互補性商圈，直追江南商圈。(二） 引進國內(nèi)資金（含技術(shù)、設(shè)備）活動中，起到重要引薦和推薦作用的個人，引薦成功（資金全部到位）并在本區(qū)注冊和納稅的，經(jīng)有關(guān)部門確認，實行以下辦法：第十一條 對投資規(guī)模較大、科技含量高并能對區(qū)域經(jīng)濟起到特殊拉動作用的項目，可采取一事一議的辦法，給予特殊優(yōu)惠。用地規(guī)模在5公頃以下，固定資產(chǎn)投資在5000萬元以上的生產(chǎn)加工型企業(yè)，且年向區(qū)級財政實繳稅金200萬元以上的，土地出讓金按規(guī)定標準收取，由區(qū)財政一次性投入50萬元以下資金為企業(yè)進行紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政建設(shè)；……對投資規(guī)模大、納稅高、效益好、用地節(jié)約、環(huán)境污染小的大企業(yè)，可采取一事一議的辦法給予特殊政策。 新辦企業(yè)。1）Opportunity（機會分析）利民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)五大優(yōu)勢結(jié)合開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策將為投資者創(chuàng)造無限的商機。單一地產(chǎn)型企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)過渡階段，團隊建設(shè)需要一些時間的組建與磨合，逐步形成自己有效的經(jīng)營管理團隊。這些特點約束未來商鋪經(jīng)營者對能具有區(qū)域市場商圈吸引力和競爭力的商業(yè)業(yè)種和業(yè)態(tài)的選擇，商鋪的經(jīng)營品種會局限在檔次相對較高，符合大眾國際目標顧客需求水準的范圍較小的經(jīng)營主題上。W3. 大眾國際商鋪品質(zhì)卓越，約束經(jīng)營級別檔次目前大眾國際商鋪建筑的特點是高檔化商鋪，商鋪西班牙式設(shè)計、高雅獨特，彰顯尊貴品質(zhì)?，F(xiàn)代新興城區(qū)的商圈，都是以單體面積超大的主力店（百貨、超級市場等）和室內(nèi)商鋪區(qū)組成的MALL購物中心的形式，來打造極具區(qū)域吸引力和競爭力的商業(yè)圈。另外，72席20000 m178。，經(jīng)營模式專業(yè)化、規(guī)模化、多元化配套組合，實現(xiàn)經(jīng)營目的瞬息萬變的商業(yè)市場，不同的機制因素和機遇導致不同的發(fā)展方向，企業(yè)經(jīng)營模式如果能快速、適用，通過企業(yè)發(fā)展的不同階段能采取機動靈活的時效性更為強烈的經(jīng)營管理運作方法，運營機動靈活，經(jīng)營模式專業(yè)化、規(guī)?；?、多元化配套組合，實現(xiàn)經(jīng)營目的。商鋪西班牙式設(shè)計、高雅獨特，彰顯尊貴品質(zhì)。適合各類投資者輕松入駐賺得利潤。交通局即將開辟江南至呼蘭區(qū)交通線路。T4. 開業(yè)時間晚于志華等周邊商圈市場，制約新興商鋪區(qū)經(jīng)營吸引力的營造，制約客流1）Strength(優(yōu)勢分析)S1. 大眾的品牌以及實力優(yōu)勢大眾國際的創(chuàng)建者－大眾交通集團享譽國內(nèi)，有雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和商譽信譽，本項目依托其強大實力，必將成為哈爾濱商業(yè)地產(chǎn)市場的一大亮點，在消費者心目中有品牌和商譽優(yōu)勢，有招商感召能力。項目SWOT矩陣分析表內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）內(nèi)部劣勢因素（Weaknesses）S1. 大眾的品牌以及實力優(yōu)勢S2. 區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境、交通優(yōu)勢S3. 商鋪建筑面積戶型多樣并有變化余地S4. 商鋪品質(zhì)卓著，S5. 運營機動靈活，經(jīng)營模式專業(yè)化、規(guī)?；⒍嘣涮捉M合，實現(xiàn)經(jīng)營目的W1. 建筑本身布局和規(guī)模存在“缺憾”W2. 目前大眾國際商鋪格局設(shè)計特點約束經(jīng)營主題W3. 大眾國際商鋪品質(zhì)卓越，約束經(jīng)營級別檔次W4. 地產(chǎn)型企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)過渡階段，團隊建設(shè)仍需時間W5. 已售出商鋪業(yè)主與整體運營主題會存在分歧，阻礙統(tǒng)一經(jīng)營運作外部機會因素（Opportunities）外部威脅因素（Threats）O2. 利民開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展建設(shè)，現(xiàn)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)。運用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進行全面、系統(tǒng)、準確的分析，借此制定相應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。適合各類投資者輕松入駐賺得利潤。大眾國際是上海大眾交通集團在哈爾濱利民開發(fā)區(qū)推出的創(chuàng)新建筑力作。隨著利民新城市中心的崛起，大量的企事業(yè)單位入駐和新居民的遷入，新的商業(yè)需求正在顛覆舊有自然商業(yè)模式。完善的基礎(chǔ)設(shè)施吸引著越來越多的投資者進區(qū)謀求發(fā)展。同時，與開發(fā)商合作，在建成的志華商城、志華廣場的基礎(chǔ)上，再建十五處超市或連鎖店商場，使開發(fā)區(qū)成為集科貿(mào)教學、生產(chǎn)加工、旅游觀光、購物居住為一體的新型城區(qū)。開發(fā)大型游樂項目，增強小區(qū)文化品位，滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)日益需求的文化藝術(shù)的發(fā)展。至2010年，全區(qū)實現(xiàn)國際標準的生態(tài)環(huán)境。預計至2015年，通過引進、聯(lián)合辦學等形式在區(qū)內(nèi)再建七座大學，使區(qū)內(nèi)高等院校達15座，完善初級中學、高級中學、職業(yè)技術(shù)學校教育體系，不斷提高開發(fā)區(qū)的文化層次和教育水平。 2016到2020年階段發(fā)展規(guī)劃。 2008年到2010年階段發(fā)展規(guī)劃。實施規(guī)劃領(lǐng)先，功能開發(fā)、基礎(chǔ)先行的城市發(fā)展戰(zhàn)略；在充分掌握發(fā)展的主動權(quán)上，運用科學管理手段，實施強企富區(qū)戰(zhàn)略；進一步完善管理體制、運行機制，堅持大開放、大招商、大發(fā)展的理念，堅持環(huán)境就是硬道理，實施軟環(huán)境優(yōu)化戰(zhàn)略。黑龍江省目前每天的用電量約為一億千瓦時，這只占全省每天發(fā)電量的三分之二。尤其強調(diào)的是，含哈蘿公路在內(nèi)的貫穿中國南北的黃金大道同三高速公路，就在開發(fā)區(qū)內(nèi)通過。由于哈爾濱市政府北遷和呼蘭區(qū)委、區(qū)政府等政府機關(guān)的入?yún)^(qū)，利民開發(fā)區(qū)正處于哈爾濱政治、文化和經(jīng)濟發(fā)展的中心區(qū)域，開發(fā)區(qū)的各項事業(yè)必將得到前所未有的全面發(fā)展，其前景無可限量； 交通優(yōu)勢濱北、濱州兩條鐵路，哈黑、哈伊、哈蘿及哈大、哈綏等5條公路縱橫交錯在區(qū)內(nèi)通過。具有最新設(shè)計理念，代表新一輪潮流的環(huán)境優(yōu)良的綠色生態(tài)園區(qū)已成為這里發(fā)展的靚點。完善的基礎(chǔ)設(shè)施吸引著越來越多的投資者進區(qū)謀求發(fā)展。1. 利民印象 哈爾濱利民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況哈爾濱利民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是1991年6月經(jīng)省政府批準創(chuàng)辦的省級開發(fā)區(qū)。大眾國際商業(yè)運營策劃方案目 錄0. 前言 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 21. 利民印象 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 32. 項目定位 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 93. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 124. 招商策略 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 155. 營銷推廣 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 176. 運營管理 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 217. 經(jīng)濟概算 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 308. 結(jié)論 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 30利民CBD大眾國際商鋪營銷項目商業(yè)運營策劃方案0. 前言很高興能看到公司高層的前瞻意識，在“利民大眾國際商鋪”項目商業(yè)運營之初即尋找并吸納商業(yè)運營專業(yè)人員，以科學、系統(tǒng)、專業(yè)、規(guī)范、負責的態(tài)度運作本項目。 根據(jù)公司的安排對本項目進行考察后，對本項目的前期策劃工作非常重視，本著負責、嚴謹、客觀、求實的態(tài)度，通過各種方式認真、仔細的對本項目的相關(guān)信息進行了初步的了解、調(diào)研與分析，并根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)全程營銷的專業(yè)運作模式與內(nèi)容及自身的專業(yè)優(yōu)勢，有針對性對本項目提出以下的策劃方案與運營意向。到目前為止累計投入近13億元進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已經(jīng)完成了道路、給水、排水、供電、通訊、供熱、燃氣、有線電視、寬帶網(wǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施配套項目的建設(shè)。現(xiàn)已開發(fā)出宏信廣場、綠海田園、志華商城、名流新城等多處環(huán)境優(yōu)良的住宅小區(qū)。通過即將興建的松花江江底隧道，驅(qū)車5分鐘即能夠進入哈爾濱老市區(qū)； 中心優(yōu)勢呼蘭區(qū)已經(jīng)成為哈爾濱市的一個行政區(qū)。水、陸、空三位一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)，將開發(fā)區(qū)與黑龍江腹地和俄羅斯的遠東地區(qū)以及世界市場緊緊聯(lián)系在一起。 近年來全國約有20余個省市拉閘限電，電力供應(yīng)頻頻告急，令無數(shù)商家叫苦不迭，而黑龍江省卻充分保證了工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活用電的需求。為了實現(xiàn)我國現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標，根據(jù)全省未來發(fā)展方向，落實 “省內(nèi)當龍頭，全國進百強”和提前5年實現(xiàn)小康社會的奮斗目標，牢牢把握改革開放的總方針，站高望遠，審時度勢，迎接新的挑戰(zhàn)。；，；，；電力工程85公里，投資1700萬元；綠化工程141萬平方米，；路燈工程2898盞，投資3595萬元；，鐵路專用貨物25萬平方米，投資3289萬元；煤氣工程主干線165公里，支干線115公里，區(qū)域調(diào)壓站56座，投資2. 45億元；防洪工程6公里，投資6330萬元；消防工程管線33公里，消防站18座，消防栓668個，；污水處理廠1座，投資9000萬元；垃圾處理場1座，投資1000萬元。道路工程100萬平方米，；排水工程10萬米，；，投資1350萬元；電力工程70公里，投資1400萬元；綠化工程110萬平方米，投資8500萬元；路燈工程2000盞，投資2545萬元；煤氣主干線210公里，支干線125公里，區(qū)域調(diào)壓站80座，；消防工程管線50公里，消防站15座，消防栓500個，；污水處理廠完成21座，；垃圾處理場1座，投資2000萬元。進一步完善教育產(chǎn)業(yè)。啟動建設(shè)主題公園，完成規(guī)劃界定，植樹植草，逐步完成景區(qū)建設(shè)；完善亮化工程。充分利用進區(qū)開發(fā)商的資本，在開發(fā)區(qū)中心地帶建一處能接納國內(nèi)外專業(yè)劇團、藝術(shù)團體表演的多功能劇場。開發(fā)若干花園式住宅小區(qū)或別墅區(qū)，香化、綠化、美化水平要達到國內(nèi)領(lǐng)先水平。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)260戶。