【正文】 、研發(fā)中心、銷售中心為目標，加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟。%增加值億元6410 區(qū)級財政收入億元10工業(yè)銷售產(chǎn)值億元12615商業(yè)銷售營業(yè)額億元2575 社會消費品零售額億元987市場成交額億元316103325外貿(mào)出口億美元15合同引進外資億美元2715固定資產(chǎn)投資億元45住宅施工面積萬平方米7556801住宅竣工面積萬平方米2231801動拆遷戶502040001拆除舊區(qū)萬平方米151新增勞動就業(yè)崗位個3095726000（資料來源：普陀區(qū)統(tǒng)計局）全年引進內(nèi)資企業(yè)1010戶，引進外資企業(yè)75戶。；工業(yè)銷售產(chǎn)值達到64億元；商業(yè)銷售營業(yè)額達到211億元。到2005年規(guī)劃常住人口控制在100萬左右，戶籍人口控制在88萬以內(nèi)。未來還將建成軌道交通M7線、R3線、中環(huán)線、鎮(zhèn)坪路橋建成。行政區(qū)劃下轄轄6個街道、3個鎮(zhèn) 石泉路街道、曹楊新村街道、甘泉路街道、宜川路街道、長風新村街道、長壽路街道、真如鎮(zhèn)、桃浦鎮(zhèn)、長征鎮(zhèn)。 銀行升息導致投資寫字樓利息成本增加。商務(wù)吧可以設(shè)計設(shè)計成外帶陽臺的，可以走出室外，感受外面的空間。 曹楊路廣場布置噴泉水景，提供公共休息景觀。六、景觀規(guī)劃地下室停車場設(shè)避難方向指示燈，以供火警逃生使用。（3） 整幢大樓均依據(jù)消防法令設(shè)置火警自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)和配置滅火設(shè)備。 每戶均配置配電箱。 每戶均統(tǒng)一外設(shè)獨立電表（3）（2） 各戶皆設(shè)電話插座出線口。電話通訊設(shè)備（1） 寫字樓部分采用五部OTIS豪華高速電梯，其中兩部為觀光電梯，由采光和外部景觀可看。電梯（1） 綠化服務(wù)維修服務(wù)l 巡邏崗服務(wù)l 中介服務(wù)l 收費、繳費服務(wù)l 問訊服務(wù)l 多功能廳；l 傳真、復印、打印等商務(wù)服務(wù)；l 無線上網(wǎng)功能；l 供電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)。lll 大堂提供商務(wù)中心和接待服務(wù)，郵政快遞服務(wù)等；l 如公寓不設(shè)計中央空調(diào)，則改為每戶獨立小型中央空調(diào)，每戶贈送。實現(xiàn)24小時辦公的理想。 建議項目寫字樓和公寓都配套中央空調(diào)，共用一套控制系統(tǒng)，多臺主機。 地下室聯(lián)通，并與地鐵出口連接，成為獨一無二的地鐵上蓋物業(yè)。lll不利面：l 裙房挑高設(shè)計，氣派非凡。又有長城的層疊的感覺。公寓主力面積可定位在50～70平方。 私營中小企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司、SOHO一族、外地企業(yè)、機構(gòu)駐滬辦事處等：它們的普遍特征為資金實力不雄厚，需求的辦公面積較小。2.四、目標客戶定位根據(jù)我們對附近個案的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)寫字樓的客戶以投資客居多，這也是上海樓市的特點。 根據(jù)SWOT理論分析和當?shù)鼐用裾{(diào)訪獲悉，該項目適宜建造小戶型房型，主力戶型面積在60～90m2之間。ll 項目在景觀和配套上無法和新湖明珠城，中遠兩灣城，蘇堤春曉名苑等高檔次樓盤競爭。 項目附近將開發(fā)的西宮綠地商務(wù)城的建設(shè)將會對項目產(chǎn)生威脅，其規(guī)模將達25萬平米，其中有寫字樓規(guī)劃。l市場出現(xiàn)空缺。l機會分析l 環(huán)境衛(wèi)生：本地塊位于內(nèi)環(huán)線的主干道中山北路高架旁，毗鄰輕軌3號線，噪音和空氣污染嚴重，周圍居民的環(huán)境衛(wèi)生狀況也較一般。ll這樣不僅能夠減少項目配套設(shè)施的建設(shè)投入，而且對以后的銷售宣傳將會起到很大的促進作用。 交通條件：本項目位于內(nèi)環(huán)線的主干道中山北路和輕軌3號線的中間，中山西路有公交線十多條，輕軌3號線近在咫尺，規(guī)劃中的地鐵RM6號線也由東面經(jīng)過。 其他：本項目地塊附近有印鈔大廈，還有復興大藥房，蛋糕店等種類繁多的店鋪，普陀區(qū)土地管理局也在旁邊。 體育娛樂設(shè)施：有華東師范大學、普陀區(qū)體育館、普陀區(qū)圖書館和文化宮等，地塊旁邊有一個中運桑拿健身中心。 中學；興隆中學、沙田中學、新原中學、梧桐高級中學、曹楊二中（重點高中）。 商店、購物中心：華聯(lián)吉買盛、曹楊商場、南部商場、武陵商場，購物十分方便，但除華聯(lián)吉百威外，其他均有一些距離。（詳見下表）路面起點終點途經(jīng)車次地塊所處站名備注中山西路涼城新村怒江路876曹楊路6：13～20：53宜川路冠生園路224曹楊路5：42～22：52龍華南路大渡河路44曹楊路5：05～23：52曹家渡豐莊143曹楊路6：08～23：08管弄路新涇新村846曹楊路6：09～18：39西區(qū)火車站上體館924曹楊路6：16～19：26西體育會路茅臺路829曹楊路6：09～22：39襄楊西路建德花園94曹楊路4：39～23：49中華新路新涇五村216曹楊路5：10～23：05公興路虹橋鎮(zhèn)69曹楊路6：24～23：24永和小區(qū)欽州西路609曹楊路62：6～22：56公興路仙霞路309曹楊路夜間24：21：01：42：23：14：02（資料來源：星觀達陣研展部）臨近輕軌三號明珠線和延安高架本地塊臨近輕軌三號明珠線曹楊路站和中山北路高架曹楊路出入口，交通十分便利，這也是本項目的最大優(yōu)勢。來往車輛較多，造成很大的噪音和空氣污染。（二）項目技術(shù)經(jīng)濟指標基地面積：11600平方米容積率：總建面積：88000平方米（三）地塊環(huán)境概述在該地塊的東、西和北三個方向上主要是當?shù)氐囊恍┚用駞^(qū)，如曹楊六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑風格一般，所以景觀不佳。華東師范大學和長風公園就在該地塊的南面。但該地塊的東西兩側(cè)分別是輕軌3號線和中山西路主干道。（五）地塊周圍的交通條件環(huán)臨的公共交通條件本地塊兩面為中山西路，是上海市區(qū)內(nèi)環(huán)線的主干道，公交線路較多，車流量很多，有8722143等多條公交線路。 菜市場：本地塊附近就有曹楊市場等綜合菜市場llll二、項目優(yōu)劣分析優(yōu)勢分析l 周圍配套設(shè)施：中山西路項目所處地段，是普陀區(qū)大型的居住區(qū)，附近的配套設(shè)施比較完善，銀行、中小學等等，一應(yīng)俱全。所以，本地塊所處地段文化氣氛還是比較濃厚，對于那些希望自己的孩子以后能夠得到更好教育的家長來說，無疑是一個良好的選擇。 占地面積：該地塊呈長方形的狀態(tài)，占地面積不大，不利于項目整體規(guī)劃，個案在環(huán)境和景觀規(guī)劃上的余地不大。l 項目如定位成寫字樓，在付款比例，貸款政策，還款利息支出等方面都比住宅成本高。 上海房地產(chǎn)市場整體走勢和需求量也較好。 區(qū)域附近在售個案較少，只有新湖明珠城后期有住宅供應(yīng)。 辦公房的需求旺盛且價格高于住宅，是實現(xiàn)利潤最大化的機會。 本項目寫字樓面臨附近的科創(chuàng)、同創(chuàng)和中關(guān)村科技大廈等以高品質(zhì)寫字樓的威脅，ll三、產(chǎn)品定位從項目地塊的性質(zhì)來看，該地塊可定位純辦公樓與商住型酒店式公寓相結(jié)合的開發(fā)模式。 寫字樓的價格高于住宅1,500～2,000元/平米。l滿足中小型公司的辦公置業(yè)和投資用途。此類公司的啟動資金較少，多為私營，而且所需辦公面積較小，但是此類企業(yè)數(shù)量大，是小戶型可售寫字樓主力客戶群體。他們對寫字樓和公寓的需求特點是： 追求高效率辦公方式； 希望在寫字樓的投資回報中獲得收益； 經(jīng)常會加班，希望24小時辦公； 看重性價比，實用性； 希望上班離地鐵，交通方便，節(jié)省交通費用； 經(jīng)常通過網(wǎng)絡(luò)辦公，洽談生意； 注重投資回報率； 希望住在離上班的地方不太遠； 想實現(xiàn)在內(nèi)環(huán)線內(nèi)投資置業(yè)的夢想；五、面積定位根據(jù)市調(diào)結(jié)果，寫字樓主力面積可定在70～100平方。投資回報測算：以項目主力面積70平方計算總價：1200070＝84萬首付款：84萬50％＝42萬貸款：84萬50％＝42萬十年月還款：42＝4693元租金換算：4695/70/30＝，就可以達到以租養(yǎng)房的目的。外觀立面氣派，漂亮。l 主樓的電梯占面積太大，降低裙房的商業(yè)實用性。 投資期需2－3年以上，資金回收期拉長，不利于滾動開發(fā)。 周邊辦公客戶大都為中小型公司，缺乏大型辦公的市場和客戶，無法支撐項目頂級寫字樓的定位。二、產(chǎn)品建議利于減輕開發(fā)商資金投入壓力。裙房面積在20000平米左右。這樣減少了裙房一、二樓的電梯廳面積，增加了主樓裙房的商業(yè)使用價值，同時造成項目獨特的配套賣點。造成雙星輝映的效果，又互不影響。三、配套建議中央空調(diào)l這樣通過設(shè)備系統(tǒng)共享，即使寫字樓晚上只有一家公司加班也不用獨自支付全部費用，而是合理的和公寓住戶共同分擔費用。ll采用五類線布線，達到真正高速上網(wǎng)。 安保自動化系統(tǒng)：閉路監(jiān)視系統(tǒng)、