【正文】 、研發(fā)中心、銷售中心為目標(biāo)，加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。%增加值億元6410 區(qū)級(jí)財(cái)政收入億元10工業(yè)銷售產(chǎn)值億元12615商業(yè)銷售營業(yè)額億元2575 社會(huì)消費(fèi)品零售額億元987市場成交額億元316103325外貿(mào)出口億美元15合同引進(jìn)外資億美元2715固定資產(chǎn)投資億元45住宅施工面積萬平方米7556801住宅竣工面積萬平方米2231801動(dòng)拆遷戶502040001拆除舊區(qū)萬平方米151新增勞動(dòng)就業(yè)崗位個(gè)3095726000（資料來源：普陀區(qū)統(tǒng)計(jì)局）全年引進(jìn)內(nèi)資企業(yè)1010戶，引進(jìn)外資企業(yè)75戶。；工業(yè)銷售產(chǎn)值達(dá)到64億元；商業(yè)銷售營業(yè)額達(dá)到211億元。到2005年規(guī)劃常住人口控制在100萬左右，戶籍人口控制在88萬以內(nèi)。未來還將建成軌道交通M7線、R3線、中環(huán)線、鎮(zhèn)坪路橋建成。行政區(qū)劃下轄轄6個(gè)街道、3個(gè)鎮(zhèn) 石泉路街道、曹楊新村街道、甘泉路街道、宜川路街道、長風(fēng)新村街道、長壽路街道、真如鎮(zhèn)、桃浦鎮(zhèn)、長征鎮(zhèn)。 銀行升息導(dǎo)致投資寫字樓利息成本增加。商務(wù)吧可以設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)成外帶陽臺(tái)的，可以走出室外，感受外面的空間。 曹楊路廣場布置噴泉水景，提供公共休息景觀。六、景觀規(guī)劃地下室停車場設(shè)避難方向指示燈，以供火警逃生使用。（3） 整幢大樓均依據(jù)消防法令設(shè)置火警自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)和配置滅火設(shè)備。 每戶均配置配電箱。 每戶均統(tǒng)一外設(shè)獨(dú)立電表（3）（2） 各戶皆設(shè)電話插座出線口。電話通訊設(shè)備（1） 寫字樓部分采用五部OTIS豪華高速電梯，其中兩部為觀光電梯，由采光和外部景觀可看。電梯（1） 綠化服務(wù)維修服務(wù)l 巡邏崗服務(wù)l 中介服務(wù)l 收費(fèi)、繳費(fèi)服務(wù)l 問訊服務(wù)l 多功能廳；l 傳真、復(fù)印、打印等商務(wù)服務(wù)；l 無線上網(wǎng)功能；l 供電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)。lll 大堂提供商務(wù)中心和接待服務(wù)，郵政快遞服務(wù)等；l 如公寓不設(shè)計(jì)中央空調(diào)，則改為每戶獨(dú)立小型中央空調(diào)，每戶贈(zèng)送。實(shí)現(xiàn)24小時(shí)辦公的理想。 建議項(xiàng)目寫字樓和公寓都配套中央空調(diào)，共用一套控制系統(tǒng)，多臺(tái)主機(jī)。 地下室聯(lián)通，并與地鐵出口連接，成為獨(dú)一無二的地鐵上蓋物業(yè)。lll不利面：l 裙房挑高設(shè)計(jì)，氣派非凡。又有長城的層疊的感覺。公寓主力面積可定位在50～70平方。 私營中小企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司、SOHO一族、外地企業(yè)、機(jī)構(gòu)駐滬辦事處等：它們的普遍特征為資金實(shí)力不雄厚，需求的辦公面積較小。2.四、目標(biāo)客戶定位根據(jù)我們對(duì)附近個(gè)案的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)寫字樓的客戶以投資客居多，這也是上海樓市的特點(diǎn)。 根據(jù)SWOT理論分析和當(dāng)?shù)鼐用裾{(diào)訪獲悉，該項(xiàng)目適宜建造小戶型房型，主力戶型面積在60～90m2之間。ll 項(xiàng)目在景觀和配套上無法和新湖明珠城，中遠(yuǎn)兩灣城，蘇堤春曉名苑等高檔次樓盤競爭。 項(xiàng)目附近將開發(fā)的西宮綠地商務(wù)城的建設(shè)將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生威脅，其規(guī)模將達(dá)25萬平米，其中有寫字樓規(guī)劃。l市場出現(xiàn)空缺。l機(jī)會(huì)分析l 環(huán)境衛(wèi)生：本地塊位于內(nèi)環(huán)線的主干道中山北路高架旁，毗鄰輕軌3號(hào)線，噪音和空氣污染嚴(yán)重，周圍居民的環(huán)境衛(wèi)生狀況也較一般。ll這樣不僅能夠減少項(xiàng)目配套設(shè)施的建設(shè)投入，而且對(duì)以后的銷售宣傳將會(huì)起到很大的促進(jìn)作用。 交通條件：本項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)線的主干道中山北路和輕軌3號(hào)線的中間，中山西路有公交線十多條，輕軌3號(hào)線近在咫尺，規(guī)劃中的地鐵RM6號(hào)線也由東面經(jīng)過。 其他：本項(xiàng)目地塊附近有印鈔大廈，還有復(fù)興大藥房，蛋糕店等種類繁多的店鋪，普陀區(qū)土地管理局也在旁邊。 體育娛樂設(shè)施：有華東師范大學(xué)、普陀區(qū)體育館、普陀區(qū)圖書館和文化宮等，地塊旁邊有一個(gè)中運(yùn)桑拿健身中心。 中學(xué)；興隆中學(xué)、沙田中學(xué)、新原中學(xué)、梧桐高級(jí)中學(xué)、曹楊二中（重點(diǎn)高中）。 商店、購物中心：華聯(lián)吉買盛、曹楊商場、南部商場、武陵商場，購物十分方便，但除華聯(lián)吉百威外，其他均有一些距離。（詳見下表）路面起點(diǎn)終點(diǎn)途經(jīng)車次地塊所處站名備注中山西路涼城新村怒江路876曹楊路6：13～20：53宜川路冠生園路224曹楊路5：42～22：52龍華南路大渡河路44曹楊路5：05～23：52曹家渡豐莊143曹楊路6：08～23：08管弄路新涇新村846曹楊路6：09～18：39西區(qū)火車站上體館924曹楊路6：16～19：26西體育會(huì)路茅臺(tái)路829曹楊路6：09～22：39襄楊西路建德花園94曹楊路4：39～23：49中華新路新涇五村216曹楊路5：10～23：05公興路虹橋鎮(zhèn)69曹楊路6：24～23：24永和小區(qū)欽州西路609曹楊路62：6～22：56公興路仙霞路309曹楊路夜間24：21：01：42：23：14：02（資料來源：星觀達(dá)陣研展部）臨近輕軌三號(hào)明珠線和延安高架本地塊臨近輕軌三號(hào)明珠線曹楊路站和中山北路高架曹楊路出入口，交通十分便利，這也是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢。來往車輛較多，造成很大的噪音和空氣污染。（二）項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基地面積：11600平方米容積率：總建面積：88000平方米（三）地塊環(huán)境概述在該地塊的東、西和北三個(gè)方向上主要是當(dāng)?shù)氐囊恍┚用駞^(qū)，如曹楊六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑風(fēng)格一般，所以景觀不佳。華東師范大學(xué)和長風(fēng)公園就在該地塊的南面。但該地塊的東西兩側(cè)分別是輕軌3號(hào)線和中山西路主干道。（五）地塊周圍的交通條件環(huán)臨的公共交通條件本地塊兩面為中山西路，是上海市區(qū)內(nèi)環(huán)線的主干道，公交線路較多，車流量很多，有8722143等多條公交線路。 菜市場：本地塊附近就有曹楊市場等綜合菜市場llll二、項(xiàng)目優(yōu)劣分析優(yōu)勢分析l 周圍配套設(shè)施：中山西路項(xiàng)目所處地段，是普陀區(qū)大型的居住區(qū)，附近的配套設(shè)施比較完善，銀行、中小學(xué)等等，一應(yīng)俱全。所以，本地塊所處地段文化氣氛還是比較濃厚，對(duì)于那些希望自己的孩子以后能夠得到更好教育的家長來說，無疑是一個(gè)良好的選擇。 占地面積：該地塊呈長方形的狀態(tài)，占地面積不大，不利于項(xiàng)目整體規(guī)劃，個(gè)案在環(huán)境和景觀規(guī)劃上的余地不大。l 項(xiàng)目如定位成寫字樓，在付款比例，貸款政策，還款利息支出等方面都比住宅成本高。 上海房地產(chǎn)市場整體走勢和需求量也較好。 區(qū)域附近在售個(gè)案較少，只有新湖明珠城后期有住宅供應(yīng)。 辦公房的需求旺盛且價(jià)格高于住宅，是實(shí)現(xiàn)利潤最大化的機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目寫字樓面臨附近的科創(chuàng)、同創(chuàng)和中關(guān)村科技大廈等以高品質(zhì)寫字樓的威脅，ll三、產(chǎn)品定位從項(xiàng)目地塊的性質(zhì)來看，該地塊可定位純辦公樓與商住型酒店式公寓相結(jié)合的開發(fā)模式。 寫字樓的價(jià)格高于住宅1,500～2,000元/平米。l滿足中小型公司的辦公置業(yè)和投資用途。此類公司的啟動(dòng)資金較少，多為私營，而且所需辦公面積較小，但是此類企業(yè)數(shù)量大，是小戶型可售寫字樓主力客戶群體。他們對(duì)寫字樓和公寓的需求特點(diǎn)是： 追求高效率辦公方式； 希望在寫字樓的投資回報(bào)中獲得收益； 經(jīng)常會(huì)加班，希望24小時(shí)辦公； 看重性價(jià)比，實(shí)用性； 希望上班離地鐵，交通方便，節(jié)省交通費(fèi)用； 經(jīng)常通過網(wǎng)絡(luò)辦公，洽談生意； 注重投資回報(bào)率； 希望住在離上班的地方不太遠(yuǎn)； 想實(shí)現(xiàn)在內(nèi)環(huán)線內(nèi)投資置業(yè)的夢想；五、面積定位根據(jù)市調(diào)結(jié)果，寫字樓主力面積可定在70～100平方。投資回報(bào)測算：以項(xiàng)目主力面積70平方計(jì)算總價(jià)：1200070＝84萬首付款：84萬50％＝42萬貸款：84萬50％＝42萬十年月還款：42＝4693元租金換算：4695/70/30＝，就可以達(dá)到以租養(yǎng)房的目的。外觀立面氣派，漂亮。l 主樓的電梯占面積太大，降低裙房的商業(yè)實(shí)用性。 投資期需2－3年以上，資金回收期拉長，不利于滾動(dòng)開發(fā)。 周邊辦公客戶大都為中小型公司，缺乏大型辦公的市場和客戶，無法支撐項(xiàng)目頂級(jí)寫字樓的定位。二、產(chǎn)品建議利于減輕開發(fā)商資金投入壓力。裙房面積在20000平米左右。這樣減少了裙房一、二樓的電梯廳面積，增加了主樓裙房的商業(yè)使用價(jià)值，同時(shí)造成項(xiàng)目獨(dú)特的配套賣點(diǎn)。造成雙星輝映的效果，又互不影響。三、配套建議中央空調(diào)l這樣通過設(shè)備系統(tǒng)共享，即使寫字樓晚上只有一家公司加班也不用獨(dú)自支付全部費(fèi)用，而是合理的和公寓住戶共同分擔(dān)費(fèi)用。ll采用五類線布線，達(dá)到真正高速上網(wǎng)。 安保自動(dòng)化系統(tǒng)：閉路監(jiān)視系統(tǒng)、