【正文】 編制人：馮尚民 2008年4月27日52 － 52。“提升人民生活品質(zhì)、引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)文化”是我們的使命，“滿足顧客需求并超越顧客期望”是我們的理念，“改寫(xiě)利民商業(yè)業(yè)態(tài)格局、補(bǔ)充利民商業(yè)市場(chǎng)空白、促使家裝消費(fèi)回歸”是我們的目標(biāo)，“消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者共贏”是我們的任務(wù)。②運(yùn)營(yíng)費(fèi)用只是進(jìn)行了大概的測(cè)算，必須參考當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平并根據(jù)本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)際情況進(jìn)行精準(zhǔn)周密的預(yù)算。 持續(xù)改進(jìn)原則 工作計(jì)劃大眾國(guó)際商鋪營(yíng)銷工作安排計(jì)劃表[]序號(hào)執(zhí)行時(shí)間營(yíng)銷工作項(xiàng)目具體工作內(nèi)容備注1—項(xiàng)目定位及形象系統(tǒng)確定項(xiàng)目定位、名稱及產(chǎn)品規(guī)劃確定2項(xiàng)目形象定位確定3項(xiàng)目LOGO確定4項(xiàng)目VI系統(tǒng)確定5—營(yíng)銷中心建設(shè)營(yíng)銷中心選址確定 6營(yíng)銷中心設(shè)計(jì)方案確定7售樓部裝修裝飾8—銷售招商組織結(jié)構(gòu)建設(shè)銷售招商人員架構(gòu)確定9銷售招商人員基本素質(zhì)考核、培養(yǎng)10銷售招商人員專業(yè)技能培訓(xùn)、考核11項(xiàng)目情況熟悉、考核12銷售人員到位13—相關(guān)政策確認(rèn)可招商面積、分?jǐn)傁禂?shù)確認(rèn)14預(yù)售證、廣告登記證、工商登記證15政府優(yōu)惠政策確認(rèn)16營(yíng)銷行動(dòng)方案推廣思路17推廣策略（入市策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷方式等）18各階段執(zhí)行方案19廣告配套準(zhǔn)備平面、效果圖廣告公司選擇、確定20統(tǒng)一廣告公司認(rèn)識(shí)、職責(zé)21廣告推廣計(jì)劃、預(yù)算審核22廣告推廣方案、預(yù)算確定23—銷售物料設(shè)計(jì)制作工地包裝（圍墻、道旗、橫幅）24網(wǎng)絡(luò)廣告25戶外廣告26平面物料（樓書(shū)、單張、DM、招商投資手冊(cè)）27銷售賣場(chǎng)包裝（模型、展板、效果圖等）28統(tǒng)一銷售說(shuō)辭裝修標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)29設(shè)施、設(shè)備明細(xì)清單30銷售手冊(cè)31物業(yè)公司確定、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)物業(yè)管理方案物業(yè)公司不宜確定太早，好根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)。 透明、公開(kāi)、公平、公正原則178。 團(tuán)隊(duì)合作原則178。 日事日畢、日清日高原則178。 現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)制原則178。 一個(gè)上級(jí)的原則178。178。 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 管理原則引用“ISO9000:2000標(biāo)準(zhǔn)”中的一段話，來(lái)闡述管理體系的指導(dǎo)思想：為了成功地領(lǐng)導(dǎo)和運(yùn)作一個(gè)組織，需要采取一種系統(tǒng)和透明的方式進(jìn)行管理；針對(duì)所有相關(guān)方的需求，實(shí)施并保持持續(xù)改進(jìn)其業(yè)績(jī)的管理體系，可使組織獲得成功。 設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定178。 物業(yè)費(fèi)收繳管理規(guī)定178。 市場(chǎng)調(diào)研管理規(guī)定178。 投訴處理管理規(guī)定178。 營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定178。 經(jīng)營(yíng)商戶結(jié)算管理規(guī)定178。 檔案管理規(guī)定178。 糾正與預(yù)防措施管理規(guī)定178。 目標(biāo)計(jì)劃管理規(guī)定178。 考勤管理規(guī)定178。 人事管理規(guī)定178。 員工手冊(cè)178。 文件控制管理規(guī)定178。 部門(mén)職能178。19 管理體系管理文件目錄：178。 經(jīng)營(yíng)商戶意見(jiàn)及建議的收集、整理、分析、報(bào)告與反饋 A公司完整員工編制部門(mén)名稱職位及人數(shù)合計(jì)總經(jīng)辦總經(jīng)理1，副總經(jīng)理1，2招商部經(jīng)理1，招商專員2，招商文員14企劃部經(jīng)理1，文案1，平面1，美工25商管部經(jīng)理1，商管員23人事部部長(zhǎng)1，人事專員1，2總務(wù)部部長(zhǎng)1，采購(gòu)員1，保管員1，廚師1，勤雜工15財(cái)務(wù)部經(jīng)理1，會(huì)計(jì)1，出納13物業(yè)部經(jīng)理1，助理1，內(nèi)勤13工程部部長(zhǎng)1，運(yùn)行電工2，維修電工2，機(jī)修工2，萬(wàn)能工29保安部部長(zhǎng)1，班長(zhǎng)1，保安員6，消控員210保潔部部長(zhǎng)1，保潔員67總 計(jì)注：此員工編制可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、經(jīng)營(yíng)發(fā)展及管理要求進(jìn)行適時(shí)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 公司各部門(mén)及經(jīng)營(yíng)商戶衛(wèi)生責(zé)任區(qū)環(huán)境衛(wèi)生情況的監(jiān)督、檢查、管理與控制252。 公司及所轄物業(yè)的綠化管理252。 公司及所轄物業(yè)門(mén)前三包區(qū)域的清潔252。 公司及所轄物業(yè)公共區(qū)域的清潔252。 保潔部252。 制定安全消防預(yù)案，組織義務(wù)消防員進(jìn)行訓(xùn)練、演習(xí)及撲救火災(zāi)工作252。252。 定期檢查公司及所轄物業(yè)消防設(shè)施設(shè)備的配置和維護(hù)情況并負(fù)責(zé)更換252。 經(jīng)營(yíng)商戶裝修的安全管理與服務(wù)252。 保護(hù)顧客的人身安全與財(cái)產(chǎn)安全252。 保護(hù)公司員工的人身安全、財(cái)產(chǎn)安全與公司的財(cái)產(chǎn)安全252。 保安部252。 經(jīng)營(yíng)商戶裝修的審核、監(jiān)督、檢查、服務(wù)、管理與控制252。 編制所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備改造工程、基建工程及裝修裝飾工程的預(yù)算及采購(gòu)計(jì)劃252。 所轄物業(yè)所需能源的供給與管理，并進(jìn)行費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、核實(shí)與上報(bào)252。 公司所需能源的供給與管理，并進(jìn)行費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、匯總與上報(bào)252。 公司各種設(shè)施、設(shè)備、工具、用具、配件及相關(guān)能源的管理與控制252。 工程部所屬設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行、日常保養(yǎng)、管理與控制252。 編制公司設(shè)施設(shè)備改造工程、基建工程及裝修裝飾工程的預(yù)算及采購(gòu)計(jì)劃252。 編制公司設(shè)施設(shè)備工具用具及配件的采購(gòu)計(jì)劃252。 經(jīng)營(yíng)商戶意見(jiàn)及建議的收集、整理、分析、報(bào)告與反饋178。 協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)商戶與物業(yè)相關(guān)部門(mén)之間的關(guān)系252。 公司及所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備文件、資料、圖紙的建檔、使用、管理與控制252。 物業(yè)部252。 公司采購(gòu)物品的市場(chǎng)詢價(jià)、對(duì)比、分析、報(bào)告與上報(bào)252。 固定資產(chǎn)的登記、發(fā)票保管及定期盤(pán)查與管理252。 公司相關(guān)費(fèi)用的支付與管理252。 銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的溝通與辦理252。 公司財(cái)務(wù)印章的使用與管理252。 相關(guān)稅務(wù)報(bào)表的編制與申報(bào)252。 公司運(yùn)營(yíng)獲利能力的分析與論證252。 各部門(mén)經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用的核算與報(bào)告252。 公司各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的辦理252。 公司長(zhǎng)短期采購(gòu)計(jì)劃的審核與控制252。 公司各部門(mén)長(zhǎng)短期費(fèi)用計(jì)劃的收取、匯總與審核252。 與政府對(duì)口職能部門(mén)進(jìn)行聯(lián)系與協(xié)調(diào)252。 公司員工就餐及住宿管理178。 倉(cāng)庫(kù)工具、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與管理252。 辦理物品出庫(kù)手續(xù)，登記物品領(lǐng)用臺(tái)帳、核查財(cái)產(chǎn)登記卡252。 庫(kù)存物品報(bào)損、報(bào)失、報(bào)廢工作，并制定預(yù)防與糾正措施252。 每月進(jìn)行庫(kù)存分析，編制各部門(mén)領(lǐng)取用品明細(xì)帳252。 對(duì)庫(kù)存物品進(jìn)行分類存放與管理，對(duì)特殊物品進(jìn)行特殊管理或存儲(chǔ)252。 入庫(kù)物品驗(yàn)收，辦理入庫(kù)手續(xù)并登記臺(tái)帳252。 匯總統(tǒng)計(jì)公司各部門(mén)設(shè)施設(shè)備物資用品的采購(gòu)計(jì)劃252。 進(jìn)行員工訪談，解決員工抱怨178。 法定社會(huì)保險(xiǎn)事務(wù)的辦理252。 勞動(dòng)合同管理252。 員工考勤管理252。 建立培訓(xùn)檔案，組織培訓(xùn)考核，衡量、評(píng)價(jià)培訓(xùn)工作252。 組織編寫(xiě)、收集、整理、管理相關(guān)培訓(xùn)教材252。 辦理公司員工招聘、錄用、任免、調(diào)動(dòng)、離職252。 公司年度人員配置計(jì)劃與長(zhǎng)短期培訓(xùn)計(jì)劃及預(yù)算的制定與實(shí)施252。 人事部252。 搜集、整理行業(yè)相關(guān)信息，為公司決策提供有效的信息支持252。 公司領(lǐng)導(dǎo)日常辦公服務(wù)252。 公司法律事務(wù)處理252。 負(fù)責(zé)公司重大活動(dòng)的籌備、組織、協(xié)調(diào)、控制與服務(wù)252。 公司印信工作的統(tǒng)籌管理，相關(guān)證照的存放、審驗(yàn)、使用、控制與管理252。 公司網(wǎng)絡(luò)及電腦系統(tǒng)的規(guī)劃、建設(shè)、應(yīng)用、維護(hù)、升級(jí)與安全管理252。 高層會(huì)議和部門(mén)間會(huì)議會(huì)務(wù)的管理與服務(wù)252。 公司長(zhǎng)短期工作計(jì)劃的編制，各部門(mén)工作計(jì)劃的審核252。 處理國(guó)家職能部門(mén)、地方關(guān)系及社會(huì)公益事務(wù)252。 同行業(yè)先進(jìn)服務(wù)知識(shí)的調(diào)研與學(xué)習(xí)178。 經(jīng)銷商引進(jìn)、調(diào)整、撤出的參與實(shí)施252。 各類經(jīng)營(yíng)情況分析與報(bào)告252。 接待并處理顧客的相關(guān)投訴252。 商品陳列及布展管理252。 商品檢驗(yàn)、檢查252。 經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)服務(wù)及相關(guān)證件憑證管理252。 與對(duì)口政府職能部門(mén)進(jìn)行聯(lián)系與協(xié)調(diào)252。 公司相關(guān)宣傳推廣實(shí)施設(shè)備的操作、使用、管理與維護(hù)178。 對(duì)公司組織的大型活動(dòng)，進(jìn)行場(chǎng)面設(shè)計(jì)與布置252。 對(duì)公司內(nèi)外進(jìn)行布展與美化252。 對(duì)公司的視覺(jué)形象識(shí)別系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、導(dǎo)入與推廣252。 企劃部252。 監(jiān)督與檢查經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)情況并進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定、分析與報(bào)告252。 監(jiān)督與審核經(jīng)營(yíng)商戶的促銷計(jì)劃及執(zhí)行情況252。 經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)整252。 經(jīng)營(yíng)商戶裝修及品牌形象的審批與管理252。 選擇、接洽并引進(jìn)適合品牌經(jīng)銷商252。 對(duì)區(qū)域市場(chǎng)品牌經(jīng)營(yíng)進(jìn)行調(diào)查252。 組織機(jī)構(gòu)大眾新苑房地產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司總經(jīng)理副總經(jīng)理財(cái)務(wù)部物業(yè)部行政部商管部企劃部招商部保潔部保安部工程部總務(wù)部人事部部 部門(mén)職能178。執(zhí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一調(diào)整、統(tǒng)一管理的運(yùn)營(yíng)模式，形成步調(diào)協(xié)調(diào)、業(yè)態(tài)搭配、功能互補(bǔ)的整合型商業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展及各利益攸關(guān)方的效益最大化。 視覺(jué)導(dǎo)入制定本項(xiàng)目的《VI體系手冊(cè)》并進(jìn)行有效的導(dǎo)入與推廣。178。178。 推廣手段178。178。 火爆招商期：項(xiàng)目市場(chǎng)形象的進(jìn)一步確立；簽約一定數(shù)量的租賃客戶，確保項(xiàng)目的承租率。 強(qiáng)勢(shì)亮相期：迅速確立項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象；積累一定數(shù)量的意向客戶，為下一步簽約奠定一定基礎(chǔ)；形成市場(chǎng)良好口碑宣傳。 火爆招商期178。 推廣計(jì)劃 推廣周期178。 提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)服務(wù)與統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。 作為利哈爾濱新亮點(diǎn)給客戶帶來(lái)的特殊心理感受(自豪感、歸屬感、尊貴感)。 時(shí)尚休閑商務(wù)會(huì)所的超級(jí)大配套。 創(chuàng)新的交易空間設(shè)計(jì)與室內(nèi)景觀營(yíng)造。 提供多種交易功能。 營(yíng)造完善的服務(wù)配套功能。 精益求精的工程質(zhì)量與卓越的項(xiàng)目品質(zhì)。 策略六：做性價(jià)比在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上要嚴(yán)格控制成本，保持價(jià)格上相對(duì)優(yōu)勢(shì)。做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)，以點(diǎn)出發(fā)直接激起市場(chǎng)與消費(fèi)者的亢奮狀態(tài)。從推廣手段上，要多采用有爆炸性效果的手段，如大面積的戶外媒體、連續(xù)大版面的報(bào)紙廣告、大型SP活動(dòng)等。結(jié)論：速戰(zhàn)速?zèng)Q，不給對(duì)手以喘息的機(jī)會(huì)。我們的項(xiàng)目從品質(zhì)上不需要這樣，從時(shí)間上也不可能允許我們這樣，我們的戰(zhàn)略應(yīng)該是縮短時(shí)間，增加單位時(shí)間內(nèi)的銷售與招商速度，用氣勢(shì)去贏得客戶。 策略四：速戰(zhàn)速?zèng)Q，一擊制勝?gòu)?qiáng)者的策略就是一擊致命，因?yàn)槲覀兪菑?qiáng)者，所以我們要一擊制勝。樹(shù)立高人一等的市場(chǎng)形象，可以讓我們站在一個(gè)高平臺(tái)向市場(chǎng)說(shuō)話，才有引領(lǐng)市場(chǎng)的品牌魅力，才能最終讓我們成為具有標(biāo)準(zhǔn)制定者的身份資格。結(jié)論：項(xiàng)目運(yùn)作求精求穩(wěn)，品牌運(yùn)作求快求新。本項(xiàng)目通過(guò)第一個(gè)提出“家居室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)施工園區(qū)”、“復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)”的概念，根據(jù)這一概念進(jìn)行功能的策劃與規(guī)劃，并集中精力進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的形象展示，做出較好的賣場(chǎng)包裝，展開(kāi)市場(chǎng)推廣攻勢(shì)，從而在哈爾濱引起震蕩，在商業(yè)領(lǐng)域引人注目，并波及全省。結(jié)論：品牌策略，本項(xiàng)目的形象定位為新業(yè)態(tài)、新亮點(diǎn)。本項(xiàng)目的順利實(shí)施，也會(huì)為利民經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)吸引更多的裝材和飾材生產(chǎn)企業(yè)的匯聚加盟，并成為開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展新的亮點(diǎn)，未來(lái)必將成為全省家居裝飾設(shè)計(jì)、施工、經(jīng)銷、生產(chǎn)的基地位。這種經(jīng)營(yíng)模式屬于全新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 優(yōu)化購(gòu)物環(huán)境中高端的購(gòu)物環(huán)境是市場(chǎng)的空白點(diǎn)，應(yīng)予以充分利用并在項(xiàng)目中充分體現(xiàn)。如何實(shí)現(xiàn)選擇新穎、獨(dú)特的商品，并實(shí)現(xiàn)購(gòu)物的小批量，多品種而不增加過(guò)高的成本是很重要的環(huán)節(jié)。重點(diǎn)工作語(yǔ)句：全新的市場(chǎng)帶來(lái)全新的機(jī)遇5. 營(yíng)銷推廣 營(yíng)銷思考 同質(zhì)化的時(shí)代差異化的策略是創(chuàng)造成功機(jī)會(huì)的關(guān)鍵點(diǎn)。同時(shí)對(duì)具有市場(chǎng)知名度高，本品類經(jīng)營(yíng)實(shí)力雄厚的裝材、飾材經(jīng)營(yíng)商戶也重點(diǎn)引進(jìn)。實(shí)現(xiàn)招商工作第一步走。 招商執(zhí)行步驟：A、首先重點(diǎn)引進(jìn)符合本項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)的專業(yè)家裝設(shè)計(jì)施工全流程公司。 招商調(diào)整根據(jù)各業(yè)態(tài)商戶的經(jīng)營(yíng)狀況及市場(chǎng)變化情況，進(jìn)行有效的調(diào)整性招商，嚴(yán)禁產(chǎn)權(quán)業(yè)主私自出租商服鋪面，影響項(xiàng)目的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃及形象。 全省以及國(guó)內(nèi)，能夠滿足社區(qū)生活需要的商業(yè)配套業(yè)種經(jīng)營(yíng)者。 全省以及國(guó)內(nèi)，成熟的連鎖餐飲企業(yè)以及經(jīng)營(yíng)者。 全省以及國(guó)內(nèi)，與消費(fèi)者家庭室內(nèi)裝修裝飾息息相關(guān)的、全方位的、多檔次的、國(guó)內(nèi)知名質(zhì)優(yōu)的品牌裝材經(jīng)銷商。 售后返租可根據(jù)部分商服產(chǎn)權(quán)業(yè)主的意愿，適量地進(jìn)行售后返租，根據(jù)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)管理，賺取租金差額利潤(rùn)，形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 產(chǎn)權(quán)未銷售商服對(duì)于產(chǎn)權(quán)未銷售的商服，可根據(jù)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)管理，賺取租金利潤(rùn)，同時(shí)創(chuàng)造物業(yè)價(jià)值的提升空間，并可隨時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)代租約出售。 產(chǎn)權(quán)已銷售商服對(duì)于產(chǎn)權(quán)已銷售且由業(yè)主自營(yíng)的商服，應(yīng)與自營(yíng)業(yè)主簽訂《經(jīng)營(yíng)管理合同》，對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一的布局規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)管理。 家裝設(shè)計(jì)施工公司：全省以及國(guó)內(nèi)，享有盛名的室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)施工公司要具有這樣的優(yōu)勢(shì)：裝潢服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化/店鋪供材環(huán)?；?施工管理軍事化/質(zhì)量監(jiān)督交警化/室內(nèi)施工無(wú)塵化/預(yù)算報(bào)價(jià)透明化要具有這樣的裝潢業(yè)務(wù)流程：業(yè)務(wù)咨詢接待－簽訂設(shè)計(jì)訂單－完成設(shè)計(jì)圖紙－客戶自選材料或推薦用料－完成工程預(yù)算－簽訂工程合同－進(jìn)入施工管理－竣工驗(yàn)收全省以及國(guó)內(nèi)，與消費(fèi)者家庭室內(nèi)裝修