【正文】 配置一個(gè)車(chē)位外，還應(yīng)該充分考慮臨時(shí)停車(chē)位。B、 居住小區(qū)組團(tuán)內(nèi)的宅前小路設(shè)2．5米寬的單行道（在組團(tuán)內(nèi)不穿行，僅局部有小場(chǎng)地），區(qū)別于環(huán)行車(chē)道的盡端車(chē)行道，既保證車(chē)輛能通到每戶或每棟門(mén)口，又最大限度地減少對(duì)住戶的干擾；C、 作為小區(qū)主要景觀帶的步行道與車(chē)行道完全分離，既可作人行步道，也可作為供住戶運(yùn)動(dòng)的慢跑徑道。5. 路網(wǎng)交通小區(qū)主入口可考慮項(xiàng)目?jī)蓧K用之間的市政公共綠化用地；兩塊用地分別設(shè)置整個(gè)居住區(qū)的消防、安全、輔助出口。中庭花園作為整個(gè)社區(qū)園藝景觀的集中表現(xiàn)，但與各組團(tuán)之間整合作一個(gè)整體。戶與戶獨(dú)立，院落與院落相連，成為“聯(lián)院住宅”。而應(yīng)相互呼應(yīng)互成風(fēng)景。產(chǎn)品單一化可使客戶的背景更為同質(zhì)化，生活背景，社會(huì)身份、居住方式、思想意識(shí)等相似群體共處同一社區(qū)，共同營(yíng)造屬于自己階層的社區(qū)文化，強(qiáng)化了歸屬感。作為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)、形象較高的項(xiàng)目，產(chǎn)品系列應(yīng)避免出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商為獲取更高利潤(rùn)而將純別墅社區(qū)規(guī)劃成為聯(lián)排、疊拼、甚至低層樓中樓等大雜燴，而降低整個(gè)樓盤(pán)形象。第五章 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃與環(huán)藝創(chuàng)意一、 項(xiàng)目基本情況1． 項(xiàng)目背景（略）2． 地塊資源（略）3． 區(qū)域狀況l 交通（略）l 開(kāi)發(fā)（略）l 配套（略）二、 發(fā)展定位經(jīng)過(guò)對(duì)本地塊資源條件評(píng)價(jià)及北海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)和物業(yè)特點(diǎn)，我們初步將項(xiàng)目發(fā)展概念描繪為：本項(xiàng)目占地分為兩塊，被市政規(guī)劃綠化帶相隔，一塊約31畝，一塊約49畝，合計(jì)80余畝。因此，在目前一些別墅產(chǎn)品甚至和農(nóng)民住宅并無(wú)二致。如廚房考慮到中、西烹飪間的分隔、衛(wèi)生間大小要滿足追求舒適享受的需要，更衣室也不能太促狹等，室內(nèi)空間的趣味性和流動(dòng)性和平面布局的結(jié)合都是戶型設(shè)計(jì)中需要考慮的重點(diǎn)內(nèi)容。戶型對(duì)于高檔別墅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，需要在功能的細(xì)化、空間尺度的準(zhǔn)確把握及空間氣氛的營(yíng)造上多做文章。別墅的本質(zhì)是奢侈，別墅的概念不僅包括建筑本身，更重要的是自家的庭院。迎合客戶需要，挖掘客戶潛在需求，使之成為一個(gè)為客戶量身定造的高品質(zhì)社區(qū)。小獨(dú)棟“八大標(biāo)準(zhǔn)”標(biāo)準(zhǔn)之一：獨(dú)立住宅，獨(dú)門(mén)獨(dú)戶、有天有地，有家庭的私密空間；獨(dú)立私家花園；標(biāo)準(zhǔn)之二：適合作“第一居所”；能達(dá)到邊享受邊增值的完美置業(yè)目的；標(biāo)準(zhǔn)之三：舒適實(shí)用，不求奢華，面積為180 ~250平方米，布局合理，滿足三口至五口之家高品質(zhì)居??；更甚者，在建筑上用框架結(jié)構(gòu)，戶型的設(shè)計(jì)上就可以進(jìn)行模塊式組合，業(yè)主可以根據(jù)自身需要，在框架允許的范圍內(nèi)，自行組合。諾干個(gè)別墅組團(tuán)和諧相對(duì)，各居住組團(tuán)相對(duì)緊湊，向心圍合，形成大面積共享花園中庭。獨(dú)立住宅應(yīng)該最大限度地滿足別墅的生活需求，如擁有兩個(gè)方臥、大空間挑空等，應(yīng)該通過(guò)精確的尺度分析、優(yōu)秀的套房設(shè)計(jì)在空間上進(jìn)行發(fā)揮。在項(xiàng)目的產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)上，充分考慮目標(biāo)客戶個(gè)性、文化的因素，目標(biāo)客戶所在地的社會(huì)背景和文化背景，以目標(biāo)客戶的需求為導(dǎo)向，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。小獨(dú)棟均價(jià)控制在50萬(wàn)左右，大概在45～60萬(wàn)之間。能買(mǎi)得起100萬(wàn)左右的別墅，已經(jīng)將“客戶一”2和3大部分都去掉了。在客戶層面上，我們大膽地預(yù)測(cè)，除了區(qū)外一線城市外，還應(yīng)該充分挖掘北海本地、南寧等區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的客戶。甚至對(duì)于小資、白領(lǐng)一層的人士。同樣的一個(gè)理由，在大城市的別墅對(duì)于他們而言仍然是一種奢侈，對(duì)于聯(lián)排之類(lèi)的“偽別墅”卻也看不上眼。對(duì)于社會(huì)的中產(chǎn)階級(jí)。對(duì)于社會(huì)頂層階級(jí)而言，小獨(dú)棟作為在海濱城市一個(gè)休閑度假場(chǎng)所，是該階層人士眾多房產(chǎn)物業(yè)之一。度假休閑別墅將是北海別墅一個(gè)重要組成部分。鄰近的馬來(lái)西亞和泰國(guó)，新加坡等國(guó)家，正在通過(guò)旅游，加強(qiáng)對(duì)日本、韓國(guó)等國(guó)家進(jìn)行宣傳，鼓勵(lì)老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來(lái)生活。2=(萬(wàn)戶)，上?？粘布彝ゼs有100247。 可以預(yù)見(jiàn)的是，定位作為純獨(dú)棟別墅，是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小的方案，但同時(shí)，也是利潤(rùn)最小的一個(gè)方案。但是，又與北海市場(chǎng)對(duì)大面積別墅需求更受市場(chǎng)歡迎，逐漸成為主流這個(gè)事實(shí)相悖。別墅之后有TOWNHOUSE，那么，今天TOWNHOUSE之后有小獨(dú)棟，本身就是一種升級(jí)，這種升級(jí)還表現(xiàn)在有差異性的拒絕上，不僅是產(chǎn)品和房?jī)r(jià)的問(wèn)題，更主要是精神文化取向問(wèn)題。其密度較高，～，但由于單體面積較小，通常在180～240平米之間，也有一個(gè)小的庭院，因而也能滿足一般的舒適度要求。所以對(duì)別墅這樣一種居住方式的認(rèn)識(shí)上，應(yīng)該有低、中、高、豪宅這樣的概念。據(jù)此分析，不僅能充分實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目得價(jià)值，更是擴(kuò)大了本項(xiàng)目的的客戶群體。北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒(méi)有的。一方面，隨著生產(chǎn)力的提高，國(guó)民收入的增長(zhǎng)，一部分人（尤其是在收入水平較高的上海、江浙、福建等地）先富起來(lái)的原則，他們要追求一種頂尖的生活，所以希望有別墅這樣一種居住方式。第四章 項(xiàng)目定位（一）、市場(chǎng)定位北海從2002年以后，房地產(chǎn)近兩年來(lái)發(fā)展非?？?，大有重新復(fù)蘇，再次起飛之勢(shì)。第三章 項(xiàng)目地塊分析、產(chǎn)品定位（一）、項(xiàng)目所在區(qū)域分析（略）（二）、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目地塊臨海，在推廣上利于造勢(shì)項(xiàng)目位于高速路口，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)土地平整方正，利于規(guī)劃開(kāi)發(fā)土地獲取價(jià)格低，開(kāi)發(fā)成本低劣勢(shì)（W）項(xiàng)目用地被市政規(guī)劃路（綠化帶）隔成兩塊，不利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃位于北海大道與北部灣東路兩條主干道交匯處，噪音、塵灰等污染較大項(xiàng)目所處高德鎮(zhèn)，地塊非北海房地產(chǎn)主流熱點(diǎn)地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤(pán)，地域競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。北海樓價(jià)較低，均價(jià)大概在1500元左右，與一線城市如上海相比，是其的1/6左右，60～80萬(wàn)一棟的獨(dú)棟別墅，同樣的價(jià)錢(qián)，在北海只能買(mǎi)一套兩房的公寓。土地稀缺因素。該階級(jí)在大城市中有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但還沒(méi)有足夠的能力去郊外購(gòu)置真正的別墅，退而求其次。從市場(chǎng)的反映來(lái)看，在我們調(diào)查的幾個(gè)樓盤(pán)中，獨(dú)棟別墅實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售情況最為理想，接近80％的銷(xiāo)售率，已經(jīng)說(shuō)明了問(wèn)題。在最初的規(guī)劃中，總戶數(shù)是190棟；在一、二期推向市場(chǎng)，大戶型受到強(qiáng)烈追捧后，在三、四期中把原先定位為中小戶型的全部改為大戶型，總戶數(shù)減少到170戶。實(shí)際上,市場(chǎng)已經(jīng)證實(shí)了一個(gè)問(wèn)題。價(jià)格已經(jīng)不是此類(lèi)客戶考慮的問(wèn)題。北海別墅市場(chǎng)中,主要來(lái)自于外地客戶。北海別墅樓盤(pán)素質(zhì)參差不齊，整體水平較低在調(diào)查中，北海最著名的明星別墅盤(pán)“華杰馨園”，兵營(yíng)式布局，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)略顯呆板，空間變化少，沒(méi)有動(dòng)感和曲折；園林設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)給人以暴發(fā)戶農(nóng)民房感覺(jué)。10年前的大開(kāi)發(fā)，成片農(nóng)用地征用成為城市建設(shè)用地，作為一個(gè)度假城市，別墅規(guī)劃用地不在少數(shù)。其他幾個(gè)樓盤(pán)，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。外地客戶成了普遍持投資心態(tài)，把北?，F(xiàn)狀跟他們本地當(dāng)年房地產(chǎn)狀況相比，覺(jué)得北海房?jī)r(jià)水位低，有很大的增值空間。如果出手將會(huì)選擇一些投資型的產(chǎn)品，且希望能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)房，其次再看開(kāi)發(fā)商實(shí)力如何，才會(huì)做出購(gòu)買(mǎi)。自從2000年政府啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng),2002年正式復(fù)蘇以來(lái),異地客戶成了支撐北海樓市的主導(dǎo)力量。旅游地產(chǎn)風(fēng)生水起多個(gè)在建或是立項(xiàng)的度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等與旅游相關(guān)的項(xiàng)目的出現(xiàn)，標(biāo)志著旅游地產(chǎn)會(huì)是今后的重頭戲。這些購(gòu)房者對(duì)大海有著無(wú)比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假“基地”。他們之中有本地父母為兒女買(mǎi)，也有成年人為父母買(mǎi)于養(yǎng)老(外省人)，還有年輕的本地女孩買(mǎi)做自己閨房的……由于總價(jià)低，年輕人有能力消費(fèi)；并且擁有一個(gè)自己的家的觀念，早已是深入年輕人的心中，年輕人希望擁有一個(gè)屬于自己的空間，小戶型無(wú)疑是最好的選擇。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將吸納一批的當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力，并且隨著經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，會(huì)吸引越來(lái)越多的當(dāng)?shù)厝四贻p人回流或是留在當(dāng)?shù)毓ぷ?。這里大膽預(yù)測(cè)，由于存在旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及該島獨(dú)特的地理位置、氣候環(huán)境等因素的影響，今后的潿州島將會(huì)成為另一個(gè)海南島，一個(gè)旅游度假的真正的天堂。雖然現(xiàn)在配套設(shè)施等各方面的條件與其他板塊相比，相差甚遠(yuǎn)，但其發(fā)展?jié)摿薮?。包括投資達(dá)5億的“楊帆”酒店、北海碧海銀沙國(guó)際旅游項(xiàng)目、銀灘中區(qū)改造二期工程、海泰別墅改造、銀灘樂(lè)園改造、國(guó)際游艇俱樂(lè)部改造、銀灘中區(qū)A地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銀灘音樂(lè)噴泉改造工程、北海大學(xué)園區(qū)周邊市政配套設(shè)施、北部灣大道改造工程、西藏南路、云南路等道路的完善工程、小街小巷道路排水及路燈工程、僑港鎮(zhèn)改造工程等。擁有如此眾多得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)的四川板塊成為市場(chǎng)寵兒也就不足為奇了。繼續(xù)往南，就進(jìn)入了以外貿(mào)、工商以及寫(xiě)字樓和許多娛樂(lè)休閑場(chǎng)所構(gòu)成的商務(wù)中心。因此，北海城市格局遷移勢(shì)在必行。四川路板塊四川路這一樓盤(pán)新貴依然興彩奪目，并且呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。以上例舉的幾個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)銷(xiāo)售受阻的問(wèn)題，歸根到底主要是與開(kāi)發(fā)商的實(shí)力及策略有關(guān)。北海市項(xiàng)目研究提案第一章 市場(chǎng)狀況北海市場(chǎng)在經(jīng)歷了10年前的“大躍進(jìn)”，而跌入深谷的慘痛后，于2002年開(kāi)始逐漸復(fù)蘇。云南路樓市進(jìn)入到第二季度以來(lái)，失去了以往火爆的風(fēng)光，像是失寵的孩子。這么比喻是因?yàn)椋颇下酚幸粋€(gè)十足的硬傷，散亂的農(nóng)民房成為開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的最大障礙。由于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū)配套、業(yè)態(tài)組合等方面的嚴(yán)重缺陷，舊城區(qū)已經(jīng)難以承載高速、優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代城市運(yùn)作，并將直接限制城市經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展。廣場(chǎng)周邊有新力、粵海、萬(wàn)家興、寶誼等眾多大型商場(chǎng)，構(gòu)成北海重要的商貿(mào)中心，而四川路這條貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不僅僅是北海商業(yè)的騰飛，更是北海城市發(fā)展的繁榮。如此一條黃金干道，貫穿城市娛樂(lè)休閑中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、市政中心四大城市中心，擁有豐富的城市各種成熟配套資源。銀灘板塊近20個(gè)城建重點(diǎn)項(xiàng)目，爭(zhēng)取在年內(nèi)開(kāi)工，這些重點(diǎn)項(xiàng)目近半數(shù)與銀灘有關(guān)。潿州島的熱度在逐漸升溫，已有不少人把目光轉(zhuǎn)向那里。相信一切會(huì)在近年內(nèi)得到完滿的解決，屆時(shí)出現(xiàn)一個(gè)多贏的局面。理由如下：(1)、北海市第二產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，成為消費(fèi)群體來(lái)源的保障。據(jù)了解，E時(shí)代鑫城5月29日開(kāi)盤(pán)的E時(shí)代，最初引來(lái)一批外地投資者，可近期成交客戶中比例最大的還是本地買(mǎi)房者。海景房未來(lái)潛力巨大，還有待挖掘北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒(méi)有的，正是這種無(wú)法比擬的資源，讓全國(guó)各地的人群來(lái)此度假，因此出現(xiàn)了一群“侯鳥(niǎo)”型的居住者。茶亭路蔚藍(lán)海岸和碧海云天作為公寓海景房的一個(gè)典型的代表,其良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),表明了海景房的廣闊的潛力。北海市市區(qū)人口不足30萬(wàn),本地市