【正文】 經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－2000元范圍內(nèi)為主體購房者；而從預購房者的人群結(jié)構(gòu)來看，近60％的預購者年齡介于21～35歲之間，由此可見，市場的重心在年輕一族。 4 市場消費特征據(jù)調(diào)查，％，其中以經(jīng)濟適用房和商品房為主；在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，％預計在五年內(nèi)購房，％預計明年購房，商品房及經(jīng)濟適用房仍占預購主導地位。 錢好要。 工程量不大但提意見的不少。 利潤率低；216。二、家庭裝飾業(yè)務（一）行業(yè)現(xiàn)狀 1 1990～1999年，家庭裝飾市場年發(fā)展速度為45%，1996~1999年間的平均發(fā)展速度為41％，遠高于同期國民經(jīng)濟8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為4億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括40億平方米已建住宅的二次裝修。——公司的組織機構(gòu)設置不夠合理，沒有有效地激勵機制激發(fā)職工的積極性，造成管理的低效率?！咀?980年以來，在房地產(chǎn)市場交易中有許多成功的經(jīng)驗，另外公司與銀行等金融機構(gòu)有著很好的合作伙伴關系，有著很好的籌、融資能力，這就大大降低了公司進入房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘?！尤隬TO后，我國經(jīng)濟與全球經(jīng)濟息息相關，更深的受到世界經(jīng)濟的影響，這對進入房地產(chǎn)這個本身就是高風險的行業(yè)更加劇了市場風險。調(diào)查表明：隨著住房制度改革的深化，居民對住房的需求在不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的市場空間。（集團）有限公司為建筑裝飾資質(zhì)一級、土建二級、建筑裝潢甲級設計，并擁有國家外經(jīng)貿(mào)部頒發(fā)的對外經(jīng)營權(quán)，是上海市最大的建筑裝飾實體單位。但是，公司的人力資源狀況也存在著一些問題。（三）企業(yè)內(nèi)部條件分析● 上海建筑裝飾（集團）有限公司的人力資源狀況上海建筑裝飾（集團）有限公司總部全體職工120余人，公司員工的平均年齡，專業(yè)技術(shù)人員100名，其中本科畢業(yè)占全部專業(yè)技術(shù)人員的20％左右。最后，“入世”后，大量外資的介入將改變市場開發(fā)模式加入WTO后，將為國際大財團為主的外資介入提供進一步趨向平等化的環(huán)境，外資結(jié)構(gòu)的改變必將影響市場格局，市場的開發(fā)模式也將更趨市場化。此外，“入世”后上海地價將穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)長期價格看漲商品房用地實行招標或拍賣后，地價的上升趨勢已逐漸顯現(xiàn)。 再次，上海的辦公商業(yè)用房市場的空置情況將會明顯改善“入世”以后，隨著我國銀行業(yè)、保險業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、法律服務、中介咨詢、娛樂業(yè)等服務貿(mào)易市場將逐漸向國外開放，外商將會在上海購買辦公或商業(yè)用房，開設分支機構(gòu)、營業(yè)場所乃至大型連鎖店等。其次，國民待遇的實行將會增加境外人員購房、租房活動實行國民待遇原則是加入WTO的條件之一。隨著住房制度改革的深化，福利分房被徹底取消后，在政策導向的作用下，居民的購房意識將明顯提高。不容置疑的是，對上海房地產(chǎn)業(yè)而言，“入世”的機遇將大于挑戰(zhàn)?！?加入WTO對我國尤其是上海市房地產(chǎn)行業(yè)的影響“入世”所營造的對外開放的良好國際環(huán)境，將大大加速房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；M程。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)到銷售由于產(chǎn)品本身的特殊性要經(jīng)歷很長的時間，從資金的大批投入到資金的回籠需要經(jīng)歷很長的時間，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商需要很強的資金實力，無疑這更增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的風險。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)孕育著很大的風險。● 房地產(chǎn)行業(yè)的特征高投入。我國城市平均房價在過去11年中漲了4倍多的事實，已使很多投資者認識到了在我國進行投資性購房的增值潛力和前景。但是，從上海房地產(chǎn)市場體系來看，消費市場尚未健全，投資市場仍未建立。由于房地產(chǎn)具有良好的保值增值功能，房地產(chǎn)投資在國外異?；钴S，房地產(chǎn)占整個社會總投資的比例相當高，但在很長時間里，我國居民比較關注房地產(chǎn)的消費功能，卻忽視了房地產(chǎn)長期的投資價值。而各貸款機構(gòu)各自建立住房信貸部，分散使用住房信貸資金，難以達到資金的整體最佳效益。在這種情況下，銀行為了規(guī)避風險，只好無奈地“少貸”、“惜貸”。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，金額大，風險高，能否拓寬融資渠道，加速資金回籠，在很大程度上決定著房地產(chǎn)項目開發(fā)能否成功。傳統(tǒng)的交易方式盡管簡單明了，但住房作為商品其價格相對普通購房者的收入，還是偏高。難怪有人發(fā)出疑問：為什么國有大中型房產(chǎn)公司擁有資金、人才、政策等許多優(yōu)勢，卻在市場競爭中如此疲軟呢？原因在于：第一，商品房價格偏高，空置嚴重，市場有效需求不足1999年的上海房地產(chǎn)市場，雖然供求差距縮小，空置狀況改善，但是商品房的空置情況還是十分嚴重的。1979年上海的房地產(chǎn)生產(chǎn)領域，率先出現(xiàn)了企業(yè)，打破了由國家直接投資開發(fā)房地產(chǎn)的局面，但隨后相繼成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，仍然以國有企業(yè)為主體，目前上海國有房地產(chǎn)企業(yè)約918家，%，但國有房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)總量卻占據(jù)了上海的半壁江山。1979年，上海首先出現(xiàn)了兩家商品房開發(fā)公司，到1991年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)公司已有94家。另外，隨著上海經(jīng)濟現(xiàn)代化進程的加快，農(nóng)村剩余勞動力不斷被解放出來，城市規(guī)模的擴展和農(nóng)村城市化程度將不斷加快。上海人口眾多，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人均居住面積若提高到16㎡，到2005年全市要開發(fā)近7000萬㎡的住宅。在城市布局、城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整過程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以自覺適用經(jīng)濟杠桿通過市場機制實現(xiàn)調(diào)整。2000年全市商品房銷售量一舉突破1800萬㎡。從未來10 年看，預計上海的房地產(chǎn)業(yè)還會有長足的發(fā)展。通過近十年的比較分析證實，房地產(chǎn)增加值的增長速度平均約為上海市GDP增長速度的2倍，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為上海市財政收入的重要來源之一，將有望成為上海經(jīng)濟新世紀的亮點。住房消費需求的拉動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場前景。隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，居民收入的提高以及住房分配制度改革的推動，居民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，居住消費占家庭支出結(jié)構(gòu)的比重已上升到10%，僅次于事物消費支出，居第二位。國有房地產(chǎn)企業(yè)改革實行政企分開，推動了政府職能轉(zhuǎn)換和現(xiàn)代企業(yè)制度建設。為了更好地引導、支持房地產(chǎn)市場正常、有序、健康、快速地發(fā)展，國務院、財政部、建設部、國家工商行政管理局、國家稅務總局以及地方管理當局制定了相應的法律、法規(guī)，如財政部、國家稅務總局于2000年12月7日頒布的《關于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》、建設部于2000年9月18日頒布的《關于簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導意見》、財政部與2000年9月6日頒布的《關于企業(yè)住房制度改革中有關財務處理問題的通知》等等。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費均須本土化，具有國內(nèi)消費為主的產(chǎn)品特征，正好滿足這一要求。我們的分析主要從宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部能力三個方面進行。公司要想獲得快速的發(fā)展，就應該拓展業(yè)務領域，考慮進入新的業(yè)務市場。據(jù)央行上海分行統(tǒng)計，截止2000年6月底，相當于同期個人住房公積金貸款額的3倍；，同樣、保持了良好勢頭。有數(shù)據(jù)表明，全國城鎮(zhèn)新建住宅裝飾率達90%，大城市和沿海開放地區(qū)家庭裝飾率則達到98%，戶均裝飾消費4萬元。現(xiàn)階段我國裝修市場每年的裝修業(yè)務量為10億平方米。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了上海市住宅建設的快速增長，1990年到1999年的十年間，；㎡㎡，上海市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和銷售業(yè)績均居全國之首。41 / 41上海建筑裝飾（集團）有限公司戰(zhàn)略研究報告問題背景改革開放以來，我國的經(jīng)濟實現(xiàn)了迅猛的騰飛，每年GDP的增長率都保持在7%以上，到上個世紀末，我國城市居民已基本達到了小康生活水平。數(shù)據(jù)表明：上海的住宅面積平均以每年7萬平方米的速度遞增，平均每年的商品房銷售量已突破1200萬㎡，成交金額超過400億元，2000年全市商品房銷售量一舉突破1800萬㎡。住房消費需求的拉動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場前景。就家庭裝飾市場來看， 1990～1999年，其年發(fā)展速度為45%，1996~1999年間的平均發(fā)展速度為41％，遠高于同期國民經(jīng)濟8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為4億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括40億平方米已建住宅的二次裝修。自1992年至1999年，占全國同類貸款的1/6，列全國各省市之首。戰(zhàn)略分析上海建筑裝飾（集團）有限公司的主營業(yè)務是建筑裝飾業(yè)務。戰(zhàn)略分析是制定正確戰(zhàn)略的前提條件。因此，上海在培育一大批具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)的同時，更應將一大批以國內(nèi)消費為主的產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的興起將是上海經(jīng)濟乃至全國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。這不僅對上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的機遇，而且對全國房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，必將產(chǎn)生深遠的影響。以全市、全行業(yè)、全過程的管理為目標，基本建立起覆蓋房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費等各領域的行業(yè)管理體制，強化了土地供應和投資開發(fā)項目的管理，從而達到了“嚴格增量、力求平衡、調(diào)控存量、保證重點”的要求?！?經(jīng)濟環(huán)境自改革開放以來，我國的經(jīng)濟實現(xiàn)了迅猛的騰飛，每年GDP的增長率都保持在7%以上，到上個世紀末，我國城市居民已基本達到了小康生活水平。2000年1月至9月與1999年同期相比，商品房預售量增加36%，%，出現(xiàn)了多年未見的供不應求的局面。據(jù)初步匡算，“十五”期間這一比重還將提高到8~10%，~。將房地產(chǎn)業(yè)作為上海經(jīng)濟持續(xù)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值占GDP的比重將有可能逐步提高到15－20％。平均每年的商品房銷售量已突破1200萬㎡，成交金額超過400億元。商業(yè)性貸款超過公積金貸款，標志著住宅金融發(fā)展進入新階段，負債消費、貸款購房在滬上已成為時尚。未來上海城市的發(fā)展追求的是現(xiàn)有城市化的提升，以及舊城區(qū)都市機能的重建與生活環(huán)境的整體改善。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入提高和住房制度改革的推行，通過計劃方式分配的福利性住房正逐步取消，居民對住房的需求已逐漸通過市場來解決，因此市場化改革的進程是居民對商品住宅的潛在需求得以實現(xiàn)的條件之一。就城市居民的消費模式來看，對基本耐用消費品的需求也已經(jīng)飽和，因此不斷增長的儲蓄存款已是難以依靠家用電器等耐用消費品所能夠吸收的 ，在轎車進入家庭的生活方式由于我國的特殊國情尚不能普及時，商品住宅的購買應該是我國居民儲蓄資金投向的重要領域。房地產(chǎn)企業(yè)作為資產(chǎn)經(jīng)營性運作的主體則應運而生，首先在房地產(chǎn)生產(chǎn)領域出現(xiàn)了專門從事商品房生產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，繼而在流通和消費領域出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理、房地產(chǎn)估價以及信息服務等企業(yè)。上海房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的發(fā)展歷史，很大程度上是國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展史。許多聲譽卓著的國有大型老房產(chǎn)公司舉步維艱，大量房產(chǎn)投資項目套牢不說，市場上眾多美侖美奐的樓盤也難覓蹤影。時下上海房地產(chǎn)市場大量積壓的空置商品住房，與其說是供大于求的結(jié)果，不如更準確地說是高房價阻礙了有效需求的實現(xiàn)。第二，房地產(chǎn)金融信貸機制不完善，金融對住宅消費的支持力度不夠由于房地產(chǎn)金融起步較晚，我國并未形成一種能將金融與房地產(chǎn)行業(yè)特征很好地結(jié)合的信貸機制，首先，在開發(fā)商建設貸款方面，金融風險過高導致銀行“惜貸”，造成房地產(chǎn)開發(fā)難?，F(xiàn)行銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸取向也是進退維谷：發(fā)放抵押貸款會因銷路好的開發(fā)商沒有抵押物，而使信貸資金流向銷路差的開發(fā)商，銀行雖有抵押物在手，也未必能保證資金的安全性與流動性；發(fā)放“盯人貸款”也只能以開發(fā)商以前的經(jīng)營業(yè)績?yōu)閰⒖?，在我國銀行信貸風險評估體系尚未健全的情況下，也不能保證新項目資金的順利收回。目前單靠有限的政策性存款和商業(yè)性存款，是難以滿足個人住房消費信貸需要的。第三，房地產(chǎn)市場體系尚未完善，抑制了住宅市場的發(fā)展房地產(chǎn)作為一種商品，兼具消費與投資價值。在減免稅費、打開市場通道、建章立制方面，做了積極有效的探索。因為賣方必須在找到下家來買的時候才能將房子賣掉，這很不利于活躍房地產(chǎn)市場。因此，建立上海房地產(chǎn)持分權(quán)交易市場以滿足居民的投資需求已是大勢所趨。高風