【正文】 之外；第二，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導(dǎo)致農(nóng)村土地的浪費(fèi)；第三，住房和宅基地是農(nóng)民安身立命的最后保障，如果允許轉(zhuǎn)讓，一旦農(nóng)民進(jìn)城打工無法在城市立足，就會(huì)造成農(nóng)民流離失所，帶來社會(huì)問題；第四，有經(jīng)濟(jì)能力并希望到農(nóng)村購買宅基地的城鎮(zhèn)居民越來越多，在腐敗問題不能有效遏制的情況下，如果允許城鎮(zhèn)居民購置宅基地，肯定會(huì)有一批人借此斂財(cái)，受害的則是農(nóng)村集體和農(nóng)民。實(shí)際上法院認(rèn)定合同無效是按照政策規(guī)定來決定的，這與我們國家的國情相關(guān)。律師點(diǎn)評(píng)：對(duì)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地的行為法院原則上都認(rèn)定無效。2004年該地區(qū)拆遷，經(jīng)評(píng)估姜某所購房屋評(píng)估價(jià)格約60萬元。在簽約當(dāng)日，廖某將房契及房屋都交給了姜某，姜某則付給了廖某8700元房款?！?004年11月2日，國土資源部在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。在法律適用問題上，由于并沒有任何一部法律明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民的宅基地房屋，因此，在判決書引用法條時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)尷尬局面，法官不得不援引合同法第五十二條關(guān)于合同無效的條款來制作判決。根據(jù)房地一體的規(guī)則，盡管宅基地使用權(quán)本身不可以轉(zhuǎn)讓，但它可以隨著房屋一同轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第一個(gè)問題涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)問題。因此，法院對(duì)其合理部分予以支持——即王鵬夫婦依據(jù)評(píng)估結(jié)果給付田女士宅基地區(qū)位價(jià)的百分之七十。考慮到王鵬夫婦作為出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬于法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故其應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任。田女士要求的締約過失損失指的是宅基地區(qū)位價(jià)，故法院委托評(píng)估公司依法進(jìn)行了評(píng)估。等房?jī)r(jià)上漲，就通過訴訟“要”回自己的房子，“便宜都被王鵬夫婦占了”。因此，法院委托評(píng)估公司對(duì)房屋等地上物的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，結(jié)果為12萬多元。田女士不服判決，提出上訴，后經(jīng)過二審法官的辯法析理，田女士撤回上訴。法院查明田女士確系城鎮(zhèn)居民戶口，而王鵬夫婦是農(nóng)村戶口，該房屋是在宅基地上建設(shè)的房屋。在田女士付了錢后，田女士一家以及田女士的哥哥一家人都搬到了這所房子里居住。2001年，王鵬夫婦打算賣掉房屋，賺點(diǎn)錢。城里人買農(nóng)村房引來6次訴訟法院判退房退款“兩敗俱傷”為賺錢出賣宅基地上的房子2009年3月9日，北京市第二中級(jí)人民法院的一紙終審判決終結(jié)了王、田兩家圍繞一所房子的糾紛。故第三項(xiàng)理由亦不存在法律事實(shí)依據(jù)。而且，小賈每月工資僅有1000元，不應(yīng)當(dāng)讓小賈負(fù)擔(dān)過高的贍養(yǎng)費(fèi)。小賈作為已婚成年人，對(duì)其父母負(fù)有贍養(yǎng)的法定義務(wù)，同時(shí)，他也有贍養(yǎng)的客觀能力。但是，本案中的老賈夫婦作為原房屋所有權(quán)人不僅已經(jīng)將訴爭(zhēng)樓房所有權(quán)人的姓名變更為小賈，而且，小賈也早已實(shí)際占有、使用該樓房，因此，在該樓房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的情況下，老賈夫婦欲行使贈(zèng)與人的任意撤銷權(quán)，已經(jīng)于法無據(jù)。二審法院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。村委會(huì)發(fā)給小賈的每月200元生活費(fèi)已經(jīng)由老賈夫婦連續(xù)領(lǐng)取2年，故老賈夫婦所述小賈不履行贍養(yǎng)義務(wù)，沒有事實(shí)根據(jù)。不符合法定條件 撤銷贈(zèng)與被駁回法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依法成立的合同，具有法律約束力。”關(guān)于贍養(yǎng)問題，小賈說：“我每月的工資只有1000元，妻子沒有固定職業(yè)，還要照顧小孩，因此，我的收入除了養(yǎng)家糊口外所剩無幾。”小賈則說：“賣房前，我已經(jīng)東拼西湊了七八萬元，想替他們還債。2007年，老賈夫婦以小賈得到贈(zèng)與房產(chǎn)后將二老趕出家門、不履行贍養(yǎng)義務(wù)為由要求法院撤銷房屋贈(zèng)與合同。由于老賈住院時(shí)醫(yī)療費(fèi)多是借來的，老賈長(zhǎng)期不還，債主們就找上門來了。該《房屋所有權(quán)證》的注意事項(xiàng)第三條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓變更(如買賣、轉(zhuǎn)讓、繼承等)，房屋狀況變動(dòng)應(yīng)及時(shí)向發(fā)證單位申請(qǐng)登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可有效。父母將小產(chǎn)權(quán)房贈(zèng)兒子被確認(rèn)有效老賈夫婦早年生育一兒一女，2002年秋天，老賈因冠心病住院做了手術(shù)。也就是說，雙方買賣房屋的行為沒有損害國家、集體或者第三人的利益。另外，雙方對(duì)于買賣房屋一事，也是自愿進(jìn)行的，沒有任何脅迫或者乘人之危的情形。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒有明文規(guī)定的情況下，仍然必須作出裁判。其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以優(yōu)惠價(jià)款購買的自住樓。法院依據(jù)《民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回原告王強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求?，F(xiàn)在，租房的人都不交房租了。法律不應(yīng)支持這種見利忘義、背信毀約的行為。2008年4月，王強(qiáng)以國家禁止城市居民購買農(nóng)民房屋，且孫林是城市居民，故房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無效合同為由，起訴要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，讓孫林騰房。本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，買受人應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的有關(guān)制度和規(guī)定。雖然王強(qiáng)是農(nóng)村戶口，孫林是城鎮(zhèn)戶口，但王強(qiáng)所在的村村委會(huì)、黨支部?jī)晌嘧訉?duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒有做出禁止性規(guī)定，對(duì)王強(qiáng)賣房的事情也表示不予干涉。這年12月，王強(qiáng)所在的村進(jìn)行舊村改造，村委會(huì)跟王強(qiáng)簽了房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。通過法院裁判的三個(gè)案例，我們可以看出，在目前沒有法律統(tǒng)一規(guī)定的情況下，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的問題，司法實(shí)踐中是區(qū)別對(duì)待的，一律說買小產(chǎn)權(quán)房有效或無效似乎都有失偏頗；而在能否成為小產(chǎn)權(quán)房主的過程中，是否具有小產(chǎn)權(quán)房所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份是個(gè)至關(guān)重要的問題。雖然深圳市人大有關(guān)負(fù)責(zé)人迅速出來澄清：“轉(zhuǎn)正”一說屬于誤讀，但小產(chǎn)權(quán)房的問題卻在百姓的生活中繼續(xù)存在。三、法官解析：城鎮(zhèn)居民購宅基地上建的房屋無效房?jī)r(jià)一上漲，小產(chǎn)權(quán)房往往就會(huì)受到熱捧。李先生一家應(yīng)當(dāng)返還收取的宅基地款，陳先生一家應(yīng)當(dāng)返還宅基地。賣方承擔(dān)主要責(zé)任法院認(rèn)為，《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，李先生一家是以戶為單位擁有爭(zhēng)議宅基地使用權(quán)的，故是該宅基地權(quán)利人。訴訟期間，經(jīng)李先生申請(qǐng)，上海八達(dá)國瑞房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司作出評(píng)估：“爭(zhēng)議房屋建筑物()及裝修。于是，李先生以當(dāng)時(shí)宅基地的轉(zhuǎn)讓違反有關(guān)規(guī)定為由，將陳先生訴至法院，要求判決確認(rèn)簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。由于妻子病危急需化錢救治，經(jīng)生產(chǎn)隊(duì)長(zhǎng)介紹。由于房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲，李先生心生后悔，以宅基地買賣嚴(yán)重違反國家相關(guān)的法律法規(guī)，且損害了國家利益為由，將陳先生告上法庭，要求判決確認(rèn)簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。綜上，雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓宅基地合同》是無效合同，產(chǎn)生返還財(cái)產(chǎn)等法律后果。四、轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需具備的條件。三、城鎮(zhèn)居民不得購買宅基地的立法依據(jù)。（三）宅基地使用權(quán)具有有限性。二、宅基地使用權(quán)的法律特點(diǎn)：宅基地使用權(quán)是農(nóng)民因建造自有房屋而對(duì)集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利。一、立法背景。二、轉(zhuǎn)讓無效論[案情簡(jiǎn)介]李某是a城市近郊區(qū)某村農(nóng)民，金某是城鎮(zhèn)居民。說明農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體限于本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的規(guī)定，僅僅是原始取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)時(shí)對(duì)享受主體的限制。四《繼承法》規(guī)定農(nóng)村房屋可以繼承，意味著農(nóng)村房屋項(xiàng)下的宅基地也可以繼承。一國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》，不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。其次，原告劉**的行為是違背法律旨意的，并不是為了維護(hù)其合法權(quán)益的，這和民法通則的誠實(shí)信用、公平等原則相違背。筆者觀點(diǎn)：目前因?yàn)椤段餀?quán)法》實(shí)行，北京市函家村案件導(dǎo)火索引起，威海市規(guī)劃，當(dāng)?shù)厣婕氨姸囝愃瓢讣渡綎|省審判工作紀(jì)要》也對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定，筆者也為該類似案件代理三起，作為原告被告不同身份轉(zhuǎn)授的代理業(yè)務(wù)，對(duì)《山東省審判工作紀(jì)要》中當(dāng)時(shí)提到的“只要不是農(nóng)村村民之間的買賣，一律認(rèn)定無效”我們且不能作為定案及審理的依據(jù)?！北桓嬗^點(diǎn)：其一,1963年3月20日中共中央《關(guān)于對(duì)社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》第二項(xiàng)規(guī)定：“社員有買賣房屋的權(quán)利。如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這勢(shì)必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，違反《土地管理法》中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定?！酒恨r(nóng)村房屋買賣案例】農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛案一、有效情形案例：楊**住榮成市某鎮(zhèn)某村，原籍黑龍江省某市某鎮(zhèn)某村，2001年3月25日榮成市某鎮(zhèn)某村村委同意其遷入本村落戶，2001年4月12日黑龍江省某市某鎮(zhèn)某村村委予以遷出，2001年4月23日榮成市公安局同意其遷入。評(píng)估鑒定費(fèi)四千元由被告馬**負(fù)擔(dān)，由原告張義*負(fù)擔(dān)二千元(已交納)。案件受理費(fèi)一千二百*十元，由被告負(fù)擔(dān)，于本判決生效后七日內(nèi)交納。二、被告于本判決生效后七日內(nèi)將位于北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村中的北房四間、廂房三間及院落予以騰退，交付原告張使用。合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，張義*要求*被告騰房，本院亦予支持。根據(jù)已查明的事實(shí)，張將自家坐落在北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村中北房四間、廂房三間出賣給李文*，該房屋土地使用權(quán)人登記為張義*。李購買此房后在該房屋內(nèi)生活多年，并對(duì)其進(jìn)行了修繕。反訴費(fèi)由原告承擔(dān)。二、原告提起訴訟的根本原因是該房屋面臨，房?jī)r(jià)、地價(jià)已經(jīng)翻倍增長(zhǎng)，原告為了取得巨大的經(jīng)濟(jì)利益?，F(xiàn)起訴要求判決原告與李文*簽訂的北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村平房七間的房屋買賣合同無效，被告騰退該房給原告張義*。2005年李去世(戶口未注銷)，上述房屋由其妻子馬管理。委托代理人申紅軍。委托代理人申紅軍。委托代理人田**，男，*67年1月13日出生，漢族，北京市****咨詢服務(wù)中心經(jīng)理，住北京市通州區(qū)**一居*號(hào)樓*室。委托代理人張**，北京市**律師。通州宋莊畫家村就是曾經(jīng)媒體報(bào)道最多的典型案例，至今該案件的負(fù)面影響尚沒有消除。對(duì)方也表示可以調(diào)解。原告的行為明顯違反了合同法的基本原則。所以該土地的權(quán)利人村委會(huì)而不是原告。如果法院支持其主張，意味著原告將有兩處房屋，明顯與法相悖。即本協(xié)議不具備違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形，原告在起訴狀中也沒有明確“相關(guān)法律規(guī)定”的具體內(nèi)容。被告夫婦已經(jīng)78歲高齡，沒有經(jīng)濟(jì)能力購買房屋，也無法承受露宿街頭的折磨。雙方都安居樂業(yè)，平靜生活、互不虧欠。此后，被告夫婦二人長(zhǎng)期連續(xù)穩(wěn)定地居住在此房屋。吳律師接受委托后，親臨80公里外的現(xiàn)場(chǎng)查看房屋，了解房屋買賣的來龍去脈和目前老人的真實(shí)想法，告知可能面臨的局面，最終確定了應(yīng)訴思路和策略。原來李光榮起訴劉大媽，要求確認(rèn)雙方當(dāng)初的房屋買賣協(xié)議無效，并要求劉淑梅將該房屋院落還給李光榮。雙方案結(jié)事了，和諧共處，避免了一場(chǎng)恩怨糾葛的惡性發(fā)展。農(nóng)村房屋買賣案例【篇一：農(nóng)村房屋買賣案例】城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋而引發(fā)的糾紛 時(shí)間:20120508 瀏覽量 0 評(píng)論 0 【引言】 這是北京市達(dá)瑩律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)吳德志律師承辦的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件。本案房屋的買受人是城市居民，在房屋買賣合同無效之后，依目前的司法慣例面臨無效返還的問題，但是經(jīng)過律師細(xì)致的工作，強(qiáng)有力的辯論意見，最終說服對(duì)方當(dāng)事人和法官，達(dá)成調(diào)解協(xié)議：買受人繼續(xù)居住在該房屋，如五年之內(nèi)拆遷得70%補(bǔ)償款；如五年內(nèi)不拆遷，買受人返還房屋，得40萬元補(bǔ)償款。 2011年1月15日，劉淑梅突然接到大興法院送來的一張起訴狀和傳票，打破了劉大媽平靜安寧的生活?？磥恚?jīng)擔(dān)心的事情終于發(fā)生了！在寢食不安、一籌莫展之際，劉淑梅的女兒找到吳德志律師，請(qǐng)求解圍。之后，被告支付給原告5千元房款，原告將房屋交付給了被告。而原告在該村已經(jīng)另有一處宅基地房屋（南各莊街45號(hào)）。居住權(quán)是公民的基本權(quán)利，是生存權(quán)的基本內(nèi)容，如果被告騰退此房屋，其結(jié)果就是露宿街頭。 第二、從法律層面分析： 目前，還沒有明確的法律和行政法規(guī)規(guī)定此類買賣合同無效。根據(jù)土地法的規(guī)定，農(nóng)村村民只能由一處宅基地房屋。 陳各莊村村委會(huì)是房屋所占土地的所有權(quán)人，在原告另有宅基地房屋之時(shí)，該土地的使用權(quán)已經(jīng)由村委會(huì)無償收回。既然買賣行為已經(jīng)完成，就應(yīng)當(dāng)各自遵守契約，信守承諾，不得反悔。之后，法院建議雙方調(diào)解，這正符合我方的意愿。 四、案件受理費(fèi)88元由原告負(fù)擔(dān)（已繳納）【律師點(diǎn)評(píng)】 在城市擴(kuò)張的今天，農(nóng)村房屋買賣，尤其是市民購買村民房屋產(chǎn)生的糾紛常有發(fā)生和報(bào)道?！酒恨r(nóng)村房屋買賣案例】市人民法院民事判決書(2011)通民初字第00102號(hào)原告張(反訴被告)，男，*50年9月9日出生，漢族，北京市**鎮(zhèn)**村農(nóng)民，住該村**號(hào)。委托代理人申紅軍，北京市天安律師事務(wù)所律師。被告李(反訴原告)，女，*73年10月3日出生，回族，北京市****咨詢服務(wù)中心副總經(jīng)理，住北京市通州區(qū)**一居12號(hào)樓251室。被告馬(反訴原告)，女，*21年2月17日出生，回族，北京市通州區(qū)張家灣***村農(nóng)民，住該村。原告張稱：原告原系北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村村民，在該村有平房七間(正房四間、廂房三間)，*95年原告與棗林莊村李文*簽訂房屋買賣合同，原告將上述房屋賣給非本村村民的。被告作為李文*的繼承人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，騰退上述房屋。被告稱：一、原告當(dāng)初在賣房時(shí)明知農(nóng)民房及禁止流轉(zhuǎn)的規(guī)定，但為了追逐利益，依然將房出售，從*95年到2011年時(shí)隔16年房?jī)r(jià)上漲，原告有利用國家的法律政策要求確認(rèn)合同無效謀求更大利益，屬于有失誠信的行為，因此原告是有重大過錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。原告給付被告因土地增值房屋所在土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)價(jià)款的70%。李文*于2005年5月間去世，馬系李之母，馬**系李文*之妻，李均系李之女。本院認(rèn)為，違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，訂立的合同無效?，F(xiàn)張義*要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣契約無效，理由正當(dāng)，本院予以支持。依據(jù)《中國人民共和國》第*十二條第(*)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：一、原告張與李簽訂的房屋買賣合同無效。如果為按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。由被告馬**、李**、李*云、李*煒、馬成*負(fù)擔(dān)一千*百元(已交納)。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。原告觀點(diǎn)：其一，根據(jù)《土地管理法》第62條及其他條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。其三，1999年國務(wù)