【正文】 程度上影響或制約著農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)實行嚴(yán)格審批、登記制度要求房地同屬一個權(quán)利主體。 致使農(nóng)民的房屋財產(chǎn)缺乏有力保護。農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋時不可防止地遇到產(chǎn)權(quán)登記問題,〞“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力但法律另有規(guī)定的除外。〞[2]詳細(xì)而言如學(xué)者指出：“農(nóng)村集體土地歸屬于集體經(jīng)濟組織作為集體組織成員的個人享有成員使用權(quán)。根據(jù)?土地理法?第63條規(guī)定農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立；符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 任何和個人進展建立需要使用土地的必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建立住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)〕村公共設(shè)施和公益事業(yè)建立經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。學(xué)者認(rèn)為“農(nóng)村房屋買賣的根本問題在于如何處理農(nóng)村房屋與宅基地使用權(quán)的關(guān)系。〞而現(xiàn)行?土地理法?第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立。〞可見村民原那么上只能擁有一處宅基地使用權(quán)其轉(zhuǎn)讓宅基地及其之上的房屋后不得再申請獲得宅基地。3〕無限性。申請獲得宅基地使用權(quán)的主體必須是本集體經(jīng)濟組織成員其他集體經(jīng)濟組織成員只有在其戶口遷入本集體時才有資格獲得。私有房屋涉及的是村民宅基地使用權(quán)其他農(nóng)村房屋涉及的是一般集體建立用地使用權(quán)。農(nóng)村集體土地使用權(quán)無是一般集體建立用地使用權(quán)或是宅基地使用權(quán)其流轉(zhuǎn)均受到法律和政策的嚴(yán)格限制不能象國有土地使用權(quán)那樣流轉(zhuǎn)。如?城房屋權(quán)屬登記理?第6條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)利主體一致的原那么。我國現(xiàn)行立法采納土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)不別離的觀點土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)須歸屬于同一主體建筑物與土地之間不存在主從之分。 一〕農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓不可防止地涉及農(nóng)村集體土地權(quán)利問題有民事交易必然產(chǎn)生糾紛特別是由于近年城及其周邊地方的房地產(chǎn)價格飛漲不少出賣房屋的農(nóng)民反悔要求受讓方增加價款、回購房屋或者確認(rèn)無效導(dǎo)致出現(xiàn)了大量糾紛。但是為了保護農(nóng)民的根本利益和農(nóng)村社會的穩(wěn)定防止農(nóng)民失去房屋和土地而流離失所又不得不對農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓設(shè)置法律政策上和上的諸多限制。?土地理法?第62條第4款規(guī)定農(nóng)村村民得出賣、出租住房只是再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。總而言之從社會經(jīng)濟開展看對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓有需有供買賣之勢自然日趨上升。人們到農(nóng)村集鎮(zhèn)經(jīng)商久而久之租房不如買房；城里人向往田園牧歌式生活愿意在農(nóng)村購房居?。怀窍聧徆と松仙较锣l(xiāng)由工業(yè)工人變?yōu)檗r(nóng)業(yè)工人甚至農(nóng)場主者亦有之。2〕眾多農(nóng)民需要擺脫貧困、創(chuàng)業(yè)開展需要創(chuàng)業(yè)資金而房屋作為其最重要的財產(chǎn)卻不能充分利用、處分轉(zhuǎn)讓是不合理的。因為物的價值在于利用和流轉(zhuǎn)農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋一樣也必然存在買賣、轉(zhuǎn)讓此為經(jīng)濟社會的必然規(guī)律。 一〕農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的社會經(jīng)濟根底 [J].合作經(jīng)濟與研究20215〕 同時可以參照城房改房上的有關(guān)做法由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益這樣村民并不能通過房屋而從中獲得宅基地的收益只能獲得建筑物的利益。因此應(yīng)當(dāng)摒棄過去房地一體化——“房隨地走〞或“地隨房走〞的觀念將房和地作為兩個不同的物權(quán)加以評價。根據(jù)該條款只有“符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移〞的情況下農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓因此可以認(rèn)定農(nóng)村村民不能處分自己的房屋。同時?物權(quán)法?55條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅時應(yīng)及時變更登記或注銷登記手續(xù)〞該條款也說明了宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的。 目前我國法律體系中沒有一部專門法律來農(nóng)民的房屋所有權(quán)只是在一些行政規(guī)章中對農(nóng)村房屋問題作了規(guī)定。 首先從法理上講類似于上述的判決結(jié)果與法律價值趨向追求的是公平和正義相悖。本文認(rèn)為從長遠(yuǎn)的社會效果看類似判決帶來的不良效果要比判決本身不公平對社會的負(fù)面影響嚴(yán)重。 2007年7月10日北京通州區(qū)宋莊法庭作出判決認(rèn)為李玉蘭的房屋買賣協(xié)議無效判馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補償限李玉蘭90天內(nèi)“退房〞。 。 財產(chǎn)權(quán) 買賣合同房產(chǎn)糾紛法律咨詢內(nèi)容摘要：在現(xiàn)行的法律法規(guī)中由于農(nóng)村房屋法律定位模糊農(nóng)民對其自有房屋是否有處分權(quán)在立法上存在矛盾導(dǎo)致在理中帶來很多社會問題。房產(chǎn)糾紛法規(guī)字: 只有在簽訂合同前后對所購房產(chǎn)有一個清楚全面的認(rèn)識方能做到在購置時心中有數(shù)購置后不會懊悔。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進展變更、轉(zhuǎn)讓的制止條款?！?合同中止、終止或解除條款?！?解決爭議的方式?！?履行限、地點、方式。　 標(biāo)的。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)以下境內(nèi)、外機構(gòu)、認(rèn)證前方為有效。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？　 合同簽訂時應(yīng)本卷須知　 購置二手房時除了在簽訂二手房合同前要對該房產(chǎn)有一個大體的理解外在簽訂二手房合同時也需要注意以下問題：第一需要準(zhǔn)備的證明材料。在這里假設(shè)該房產(chǎn)已設(shè)定抵押那么抵押方即為售房者抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某或某銀行；受讓人就是購房者。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時也要全部到場。上由于目前我國尚未出臺有關(guān)二手房買賣的格式合同所以在簽訂二手房買賣合同時必須由當(dāng)事人自己協(xié)商議定。宅基地的控制應(yīng)當(dāng)在宅基地的申請上從嚴(yán)把關(guān)。假設(shè)是具有社員身份的人可分為兩種情況：其已有宅基地且到達規(guī)定的可以購置別人的住房但必須繳納一定的土地費用。對城房地產(chǎn)二級持積極的政策?！　?yīng)該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的?！　∥餀?quán)法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)從草案規(guī)定可看出草案允許農(nóng)村房屋。宅基地一旦劃撥給村民使用集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利而無從行使最重要的處分的權(quán)能。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地但假設(shè)使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋房屋的所有權(quán)的完好權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。對待這一問題究其本質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì)以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。售房者首先要審查購房者的詳細(xì)情況這無疑是不現(xiàn)實的。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定對已有宅基地且符合的村民再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的?！　∞r(nóng)村房屋買賣的方一般為農(nóng)村集體組織的村民而購置方存在兩種情況：一是集體組織成員二是集體組織以外的成員。城鎮(zhèn)居民如需使用集體土地建房還應(yīng)經(jīng)其所在或者居民會同意再按上述兩種情況審批手續(xù)。?土地法?明確：珍惜、合理利用土地和實在保護耕地是我國的根本國策。而通過房屋的轉(zhuǎn)讓也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓將宅基地使用權(quán)的主體擴大到非集體組織成員、甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民。另一種認(rèn)為村民對宅基地只享有使用權(quán)而無處分的權(quán)利而住房的行為實際上已處分了宅基地使用權(quán)故合同應(yīng)認(rèn)定無效。〞農(nóng)村房屋買賣合同效力的討近年農(nóng)村的房地產(chǎn)逐漸活潑農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與別人。主要包括轉(zhuǎn)讓含買賣〕以下房地產(chǎn)：①和行政依法裁定、查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形。房屋所有人出賣共有房屋時在同等條件下共有人有優(yōu)先購置權(quán)。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的必須征得共有人同意才能出賣。假設(shè)出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)買受人可以提出這種買賣合同無效。理中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。有些打算購置農(nóng)村房屋的城居民非常關(guān)心自己買了農(nóng)村房屋后能否獲得產(chǎn)權(quán)證以為不能獲得產(chǎn)權(quán)證購置農(nóng)村房屋就是不合法的。假設(shè)擴建需要占用耕地、田地面積那么需經(jīng)過相關(guān)部門審批假設(shè)未經(jīng)審批就增加建筑占地面積那么增加的部就是建筑。當(dāng)然能讓當(dāng)?shù)貐^(qū)、(自治)、或人民土地理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用證書；假設(shè)不能不必強求。當(dāng)村民房屋時僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體村民并不能通過房屋而從中獲得宅基地的收益他只能獲得建筑物的利益。第273條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的在實現(xiàn)該抵押權(quán)時宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。在權(quán)利屬性上沒有動搖農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房一體的可繼承性了其權(quán)利享受主體的可變性?！、缢袡?quán)的占有、使用、收益、處分四項權(quán)能中最核心的權(quán)能是處分權(quán)處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。理由是：認(rèn)定合同無效應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定為根據(jù)。房屋出賣后宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有。〞假設(shè)農(nóng)民的房屋允許買賣就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了本質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進展非農(nóng)業(yè)建立因此為該規(guī)定所制止?！∫环N觀點認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同無效。筆者嘗試對農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力作一討。由此看來??第56條不適用于農(nóng)村房屋買賣當(dāng)然不能作為審理本案的根據(jù)。根據(jù)土地理法的相關(guān)規(guī)定只有本集體經(jīng)濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。根據(jù)1999年?加強土地轉(zhuǎn)讓理嚴(yán)禁炒賣土地的?第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城居民也不得批準(zhǔn)城居民占用農(nóng)民集體土地建住宅有關(guān)部門不得為建造和購置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。至于第三種情況那么可依法申請建房用地。 農(nóng)村房屋買賣的方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民而購置方那么存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟組織成員二是集體經(jīng)濟組織以外的成員。 應(yīng)訂立書面買賣合同、并審批、過戶等手續(xù)。一、農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些必要程序？ 房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民會書面同意。 應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民采取查封等財產(chǎn)保全措施。從上述規(guī)定來看法律雖未制止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅但對售房主體卻有限制。對上列第二種情況村民如再申請第二處宅基地時超過規(guī)定的也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。 假設(shè)是集體經(jīng)濟組織以外的成員會出現(xiàn)兩種情況： 1〕城鎮(zhèn)居民。2〕本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民。但人民1987〕民他字第42解釋對此作了進一步解釋：??第56條規(guī)定的精只適用于解決?城私有房屋理?以下簡稱??〕施行前的歷史遺留問題；??施行后人民審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照??的規(guī)定。農(nóng)村房屋買賣合同是否有效由于規(guī)定雜亂、理解各異導(dǎo)致在理中判決千差萬別。農(nóng)村房屋給集體經(jīng)濟組織以外的人即外村農(nóng)民或城居民合同效力的認(rèn)定目前有兩種截然相反的觀點?！∑涠?土地理法?第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立。理由是：　　其一,1963年3月20日?對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的?第二項規(guī)定：“社員有買賣房屋的權(quán)利?！《?、農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定的沖突解決　筆者認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效?！、姘?土地理法?第663條結(jié)合起來分析?土地理法?的立法本意是制止農(nóng)村集體土地使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓但在農(nóng)村房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下其項下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不制止只是出賣之后不可再申請宅基地而已。說明現(xiàn)行法律并不否認(rèn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。?、檗r(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后新的房屋所有權(quán)人同時成為宅基地使用權(quán)的享有者其法律意義僅在于特定位置、特定面積的農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體發(fā)生了變動。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。因為宅基地一旦劃撥給村民使用集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。別人涂改宅基地使用證書是的而且有可能構(gòu)成犯罪。2. 假設(shè)你打算在購置農(nóng)村房屋以后進展翻建你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建不能擴建到附近耕地面積范圍。從另一個角度看也不存在將房屋建立在其別人享有使用權(quán)的宅基地之上的可能性所以這個證書同時也能證明被該證錄的人享有宅基地之上的房屋所有權(quán)。根據(jù)?合同法?和?民法通那么?有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以證明買方對所購房屋的所有權(quán)所以購置人能否獲得產(chǎn)權(quán)證或宅基地使用證書并不重要。由于房屋是建筑在土地上的為土地的附著物具有不可別離性因此房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。非所有權(quán)人出賣別人房屋的其買賣行為一般無效 。進犯優(yōu)先購置權(quán)合同無效。轉(zhuǎn)讓合同無效。制止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。一種認(rèn)為假設(shè)購房者能獲得宅基地使用權(quán)買賣合同不存在其他行為那么應(yīng)認(rèn)定合同有效。但農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權(quán)。　　對農(nóng)村房屋買賣合同持審慎的態(tài)度緣于對農(nóng)村土地的一貫政策規(guī)定。１９９３年１１月１日施行的?村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建立理?規(guī)定：農(nóng)村村民建房的應(yīng)先向村集體經(jīng)濟組織或者村民會提出建房申請經(jīng)村民會議討通過后假設(shè)是需要使用耕地的經(jīng)鄉(xiāng)級人民審核、級人民建立行政主部門審查同意再向級人民土地理部門申請用地經(jīng)級人民批準(zhǔn)后由級人民土地理部門劃撥土地；假設(shè)是使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地也應(yīng)由鄉(xiāng)級人民根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。假設(shè)這種觀點成立村民售房的權(quán)利將無從行使。三是已在集體組織落戶但尚沒有被分到宅基地。因此即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織成員之間也將難以進展。　　通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定不難看出對宅基地申請是嚴(yán)格控制的而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋但關(guān)系到在房屋問題上發(fā)生爭議如何認(rèn)定。作為宅基地使用權(quán)人有權(quán)在獲得的土地上享有占有、使用的權(quán)利可以在該土地上建造住房以及其他附著物?！　〖僭O(shè)只能允許房隨地走那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。假設(shè)允許地隨房走即村民有權(quán)住房村民對房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權(quán)呢？筆者認(rèn)為并不影響。且允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮的效用。由此可見草案對房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)