【正文】 經(jīng)營用途【步行街西主入口廣場】舉辦各類戶外推廣活動，吸引人群關(guān)注聚集，并設(shè)置X硯文化村形象代表的建筑裝飾物，引導(dǎo)人群由西入口進(jìn)入項(xiàng)目【中心廣場】在主街中央的中心廣場將吸納各方進(jìn)入人群聚集及再擴(kuò)散，通過各類活動表演，互動娛樂特色帶動周邊商鋪經(jīng)營，增強(qiáng)一、二組團(tuán)東面商鋪經(jīng)營價值【東廣場】主要目的在于使人群向二、三期項(xiàng)目過渡，通過設(shè)置特色景觀聚集人氣，帶動?xùn)|X商鋪經(jīng)營價值上海豫園古建筑的商業(yè)街豫園始建于明嘉靖三十八年（公元1559年），園林布局具有吳越建筑特點(diǎn)，保存完整，占地40余畝，向有“城市山林”之譽(yù)。具引導(dǎo)性的縱橫向人流動線本項(xiàng)目以東、西兩X作為主入口，人流動線也將以東、西縱向?yàn)橹?，而本?xiàng)目的關(guān)鍵在于通過每一個組團(tuán)設(shè)定的經(jīng)營主題，景觀特色，互動娛樂特色進(jìn)行南、北橫向吸納，形成南、北橫向人流動線，與東、西人流動線匯合，使其產(chǎn)生交替循環(huán)，也將通過制定旅游參觀購物線路進(jìn)行引導(dǎo)。主要包括以下幾方面：①為了充分利用商業(yè)設(shè)施，最大限度地吸引消費(fèi)者，建議在項(xiàng)目的前庭設(shè)置大型休閑廣場及設(shè)置項(xiàng)目的標(biāo)致性建筑物（大型X硯或電動磨墨機(jī)），目的是令客戶有強(qiáng)烈的視覺沖擊效果及留下深刻的記憶②建議在項(xiàng)目的中央位置設(shè)置主題情景中心廣場（必須帶有藝術(shù)化和富有感染力），不但易給消費(fèi)者以深刻的感受和記憶，而且可將客戶吸引項(xiàng)目中間位置形成集中購買后再自然向四周擴(kuò)散③在一期項(xiàng)目的后段利用功能設(shè)施的配置和娛樂活動開展的休閑廣場進(jìn)行再次匯聚游客，達(dá)到引導(dǎo)客戶不知不覺地將二、三期項(xiàng)目消費(fèi)另外，在經(jīng)營功能劃分方面考慮到，第一組團(tuán)靠近X硯展覽館，因此功能規(guī)劃以與硯相關(guān)聯(lián)的功能屬性進(jìn)行設(shè)置，目標(biāo)以經(jīng)營X硯商家及X硯歷史的展示為主。門票定價：根據(jù)前期對消費(fèi)群體的市場調(diào)研的報告分析顯示，旅游參觀客戶基本接受2025元的門票收費(fèi)。市場的唯一性綜觀現(xiàn)時廣東省內(nèi)暫未有雷同的集中經(jīng)營X硯及文房用品的專業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)，因此本項(xiàng)目具有較大潛力的市場可塑空間及發(fā)展空間。水路交通網(wǎng)絡(luò)本項(xiàng)目的二、三期緊靠西江流域，西江是徑流量僅次于長江的全國第二大河和肇慶的出?？?，被譽(yù)為“黃金水道”。肇慶交通樞紐本項(xiàng)目位于肇慶與其他市、縣的重要交通咽喉位置，連接國道321線（廣州至成都）、324線（福州至昆明）、四連線（四會至連縣）縱貫全境，與廣（州）茂（名）鐵路和西江、綏江水道交匯。據(jù)了解，為提高道路的等級，市城區(qū)已實(shí)施改造的重點(diǎn)道路，側(cè)平石將改用花崗巖，人行道也采用高質(zhì)量、高檔次的行人道磚鋪設(shè)。總建面積：22442㎡展覽館面積：8690㎡商鋪建筑面積：13567㎡臨時商鋪建筑面積：1444㎡門樓建筑面積：70㎡商鋪總數(shù)：341間交鋪時間：8月31日裝修期：9月1日——9月30日開業(yè)時間：2004年10月1日X州一路一直以來是X州的郊區(qū)，是X硯商家加工、銷售一條街，缺乏其他經(jīng)營類別，因此商業(yè)氛圍不濃厚，周邊圍繞的主要是村落及自建的平房，給人的印象是臟、亂、差，且只有三條公交線路途徑，交通狀況不理想。中國X硯文化村策劃案 一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析本項(xiàng)目位于X州一路與沙湖大道交匯處的黃崗鎮(zhèn)白石村，北接321國道，南靠沙湖路，西臨黃崗路，東依肇慶大橋及江濱東路。本項(xiàng)目第一期開發(fā)的土地緊靠X州一路及西江流域，水陸交通極為便利且首期開發(fā)土地平坦，極具開發(fā)潛力。目前，X州一路的花基大部已拆除。將原來的普通瀝青改鋪為進(jìn)口瀝青；人行道全部改為用花崗巖鋪設(shè)，兩邊最寬10米。火車向東直通深圳和香港九龍，向西南在省內(nèi)可直達(dá)湛江，省外可直達(dá)重慶。肇慶有著豐富及很深的文化底蘊(yùn)，區(qū)域文化博大精深，X硯與其它硯類相比有著不可取代的地位，這也是外區(qū)商業(yè)難以復(fù)制及遷移的特點(diǎn)。本項(xiàng)目定位具有：首創(chuàng)性唯一性特色性差異性創(chuàng)新性領(lǐng)先性是中國X硯產(chǎn)業(yè)集中展示、銷售、推廣、商務(wù)、飲食、文化七大功能于一體的硯文化旅游商貿(mào)平臺中心案名：中國X硯文化村產(chǎn)品定位語:中國X硯文化旅游觀光購物新天地廣告宣傳語：中國文化產(chǎn)業(yè)新傳奇（略）全力打造成為中國首創(chuàng)的X硯文化產(chǎn)業(yè)基地與全新硯文化主題旅游公園相結(jié)合的現(xiàn)代旅游市場及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展模式，并通過創(chuàng)造本項(xiàng)目的首創(chuàng)性、唯一性、增加經(jīng)營類別，“中國首座X硯文化旅游購物公園”主力經(jīng)營：以經(jīng)營硯、文房用品、古玩、玉器、根雕、粵西特色商品輔助經(jīng)營產(chǎn)品：餐飲、娛樂表演備注：（以上為第一期的產(chǎn)品類型定位）二期：主力經(jīng)營：娛樂景點(diǎn)及粵西特色美食三期：主力經(jīng)營：度假式公寓、別墅及商務(wù)酒店㈠肇慶X州路及白石村一帶的硯行業(yè)經(jīng)營商家㈡國內(nèi)、外經(jīng)營硯行業(yè)的龍頭商家㈢國內(nèi)經(jīng)營文房用品的品牌商家㈣粵西地區(qū)經(jīng)營特色商品的品牌商家㈤四會、廣州經(jīng)營玉器、古玩的品牌商家㈥肇慶經(jīng)營特色飲食的知名商家㈠國內(nèi)、外區(qū)域的分銷商、經(jīng)營戶㈡國內(nèi)、外的X硯愛好者㈢以華南地區(qū)的個人消費(fèi)群體，社會機(jī)構(gòu)消費(fèi)群體㈠廣東珠三角、港澳商鋪投資群體㈡粵西地區(qū)商鋪投資群體㈢肇慶硯行業(yè)經(jīng)營商戶門票投資回收定價為了確保投資按期收回，并獲取預(yù)期利潤，根據(jù)投資的成本費(fèi)用及預(yù)期的生產(chǎn)成本或勞務(wù)成本，確定能夠?qū)崿F(xiàn)營銷目標(biāo)的價格定價方法。為了使本項(xiàng)目達(dá)到吸引顧客的目的，必須提供良好的購物環(huán)境。形成循環(huán)消費(fèi)購買模式，全場皆旺場各組團(tuán)經(jīng)營功能由多功能、多業(yè)態(tài)、多元化的組合基礎(chǔ)上，吸引消費(fèi)群體從各方向進(jìn)入本項(xiàng)目內(nèi)產(chǎn)生循環(huán)消費(fèi)購買模式，使每個組團(tuán)、每間商鋪、每個樓層均可吸引消費(fèi)群體，形成全場旺場經(jīng)營目標(biāo)。商品銷售功能以X硯商品銷售為主，占整體商品銷售30%35%文房四寶配套商品，占10%15%粵西各鎮(zhèn)區(qū)特色旅游商品、土特名優(yōu)產(chǎn)品占20%25%古玩、字畫、根雕、陶瓷、水晶、玉器、珠寶類工藝品占2025%旅游相關(guān)食用品3%5%旅游經(jīng)營功能以文化專業(yè)旅游景點(diǎn)作為本項(xiàng)目的形象包裝，向全社會推廣，吸引旅游群體前來參觀游樂同時在項(xiàng)目的規(guī)劃方面，融入各類互動旅游功能，景點(diǎn)參觀旅游功能，整體項(xiàng)目采用旅游市場方式，進(jìn)行國內(nèi)外經(jīng)營推廣，包括吸引專業(yè)群體及旅游個體消費(fèi)粵西各鎮(zhèn)區(qū)及肇慶旅游景點(diǎn)集中展示、旅游線路銷售推廣歷史文化展示及學(xué)習(xí)教育功能以X硯文化為主，粵西文化、嶺南文化、宋文化為輔助的集中展示，吸引各機(jī)關(guān)團(tuán)體，教育機(jī)構(gòu)參觀學(xué)習(xí)，形成寓教于樂的歷史文化學(xué)習(xí)教育基地功能，通過展覽館及項(xiàng)目各功能進(jìn)行經(jīng)營推廣服務(wù)配套功能主題特色餐飲、休閑、游樂功能銀行、電信、商務(wù)、儲運(yùn)等經(jīng)營服務(wù)配套功能會展經(jīng)營功能舉辦各類會議及文化商品、旅游市場商品展示推廣文化傳播交流及活動推廣功能形成X硯文化對外傳播及文化商品產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，消費(fèi)群體交流的基地，形成大量的購買群體各類文化活動，相關(guān)商品推廣活動的集中地，形成長期活動舉辦點(diǎn)，吸納各類群體產(chǎn)生消費(fèi)，提升項(xiàng)目知名度展覽館：首層——X硯及粵西旅游商品商場 二層——X硯展覽館三層——會展中心四層——管理中心，各行業(yè)機(jī)構(gòu)辦事處、接待中心【第一組團(tuán)】X硯及文房四寶商品銷售功能Ⅰ、商鋪數(shù)量及面積D棟——15棟商鋪，