【正文】 新文化地產(chǎn)的概念已經(jīng)清晰，我們所要做的，就是通過(guò)務(wù)實(shí)營(yíng)銷，把文化落地，把全部的理想轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)。而在上海，盡管10年前就已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)風(fēng)行一時(shí)的概念地產(chǎn)，但伴隨著市場(chǎng)成熟的速度加快，整個(gè)行業(yè)強(qiáng)調(diào)的是從優(yōu)化中形成新價(jià)值，所以對(duì)于產(chǎn)品的關(guān)注日益加重，加上實(shí)用主義的上海消費(fèi)者關(guān)心的就是產(chǎn)品，同時(shí)上海嚴(yán)格的廣告審查制度，使得純粹概念的樓盤推廣舉步維艱，所以以文化包裝為核心的概念地產(chǎn)早在幾年前就退出了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史舞臺(tái)。而作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)龍頭的上海，兼容并序和諧共存成為海派文化的特有氣質(zhì)，廣泛的交流促進(jìn)了城市氣度的提升，文化的包容性成為顯著的特色。優(yōu)勝劣汰是整個(gè)人類社會(huì)進(jìn)化的基本原則，在房地產(chǎn)營(yíng)銷不同的發(fā)展階段，受制于社會(huì)監(jiān)督機(jī)制的完善程度，必然會(huì)有一些令人遺憾的不足和缺陷，但是傳統(tǒng)營(yíng)銷正在不斷的自我優(yōu)化和自我完善，推陳出新的最大好處在于繼承中加以改善，我們?cè)诔Ｒ?guī)營(yíng)銷的基礎(chǔ)上逐步形成了許多的創(chuàng)新，我們跨行業(yè)地整和通路資源，形成了由“互動(dòng)傳媒加上通路營(yíng)銷”的立體化、多元化營(yíng)銷體系，并取得了良好的運(yùn)行效果和豐富的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，但盡管如此，我們還是沒有放棄常規(guī)的營(yíng)銷手段和媒體資源，因?yàn)槲覀冎廊魏涡率挛锒急仨毥?jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)的過(guò)程，任何的改革都不可能一蹴而就，在批判的基礎(chǔ)上放棄傳統(tǒng)搞創(chuàng)新，無(wú)異于憑空發(fā)明，成功的概率到底有多少，誰(shuí)也不知道。作為行業(yè)的一分子，采用如此敵對(duì)的眼光和孤立的態(tài)度進(jìn)入市場(chǎng)，使人產(chǎn)生很多疑慮。如果開發(fā)商意圖通過(guò)這種手段來(lái)反證自己的清白，那么就更加危險(xiǎn)和荒謬。我們認(rèn)為宏揚(yáng)項(xiàng)目個(gè)性無(wú)可非議，但是在包裝地段價(jià)值時(shí)，把自己孤立于同區(qū)域開發(fā)商群體之外，肯定是不明智的。l 觀點(diǎn)之三：對(duì)區(qū)域價(jià)值的研判和顛覆《海上海》中對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值研判的觀點(diǎn)非常尖銳，開發(fā)商認(rèn)為海上海項(xiàng)目所背負(fù)的歷史使命，就是要突破傳統(tǒng)意義上的住區(qū)概念，要徹底顛覆人們傳統(tǒng)意識(shí)上對(duì)于大楊浦“下只角”的評(píng)判，要演繹新時(shí)代的上海城市精神，海上海要?jiǎng)?chuàng)造上海居住文明中的“精神文化上只角”，要為以上海為代表的中國(guó)新一輪城市復(fù)興畫上一個(gè)醒目的冒號(hào)……誠(chéng)然，所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都是對(duì)原有地理位置的更新與再造，我們欽佩于開發(fā)商的宏偉抱負(fù)，也非常認(rèn)同地段包裝對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升所帶來(lái)的幫助。我們注意到這樣的細(xì)節(jié)，在引用上海市政府“科教興市”的發(fā)展戰(zhàn)略和全球三大城市對(duì)于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高度重視來(lái)證明創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將在未來(lái)上海獲得長(zhǎng)足發(fā)展時(shí)，并沒有提到這樣的戰(zhàn)略和重視是基于何種基礎(chǔ)和背景條件下形成的？忽略了這些城市高度發(fā)達(dá)的常規(guī)產(chǎn)業(yè)背景和理性經(jīng)濟(jì)環(huán)境。因?yàn)槠湟?、上海的地產(chǎn)項(xiàng)目本來(lái)就不缺乏文化，有不少位于特定地理位置的項(xiàng)目甚至于浸潤(rùn)著濃郁的文化氣息，諸如外灘文化、弄堂文化、老城廂文化、蘇州河文化、浦江文化等等。而“海上?！表?xiàng)目本身究竟是怎樣的產(chǎn)品卻在沒有任何清晰完整的定義和可信賴的公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行依托的前提下，對(duì)出人意料地被一句“其品質(zhì)和性價(jià)比是一種必然的素質(zhì)，已不是競(jìng)爭(zhēng)中最重要的比較優(yōu)勢(shì)”輕描淡寫地一筆帶過(guò)。異域文化盡管很新鮮很具備差異性，但是如果缺乏必要的證據(jù)就強(qiáng)勢(shì)傳播，那必須花費(fèi)巨大成本來(lái)加強(qiáng)說(shuō)服，效果如何卻是未知數(shù)，與其勞命傷財(cái)先說(shuō)后做，倒不如踏踏實(shí)實(shí)先做后說(shuō)，這可能正是漢斯這樣的國(guó)際級(jí)開發(fā)商的存在之道和強(qiáng)大之道。在提交給開發(fā)商的營(yíng)銷策劃報(bào)告中，既沒有故弄玄虛的空泛概念，也沒有狂轟濫炸的廣告計(jì)劃，立足于項(xiàng)目產(chǎn)品分析和目標(biāo)客戶分析基礎(chǔ)上的通路營(yíng)銷計(jì)劃，終于讓矜持的美國(guó)人興奮起來(lái)，不用面臨概念炒作可能對(duì)品牌所造成的危機(jī)，不用消耗大量的廣告費(fèi)用，而是將營(yíng)銷資金用在產(chǎn)品宣傳和系統(tǒng)化的客戶挖掘、客戶服務(wù)之上，這種腳踏實(shí)地的營(yíng)銷方式，再一次和漢斯的文化形成了默契……時(shí)間過(guò)得很快，到今天為止，美國(guó)漢斯和公園大道已經(jīng)雙雙成為京城地產(chǎn)圈和豪宅市場(chǎng)上的著名品牌。開發(fā)商認(rèn)為上房銷售這種建立在“以客戶為核心、為客戶創(chuàng)造價(jià)值”企業(yè)理念之上的運(yùn)營(yíng)機(jī)制已經(jīng)超越了傳統(tǒng)房產(chǎn)代理的概念，上房銷售已經(jīng)成為真正意義上的地產(chǎn)流通服務(wù)供應(yīng)商。嚴(yán)謹(jǐn)而務(wù)實(shí)的漢斯沒有選擇來(lái)自香港臺(tái)灣的營(yíng)銷商和廣告商，也沒有選擇京城代理業(yè)和廣告業(yè)的十大品牌企業(yè)，為時(shí)三個(gè)多月的反復(fù)甑選，一家來(lái)自上海的營(yíng)銷公司悄然摘走了代理權(quán)，這就是金豐易居上房銷售，剛剛進(jìn)入北京市場(chǎng)，默默無(wú)聞低調(diào)耕耘的地產(chǎn)代理服務(wù)生。如果把這些經(jīng)驗(yàn)和成果用歸納的方式表述一下，那就是“用理智發(fā)現(xiàn)價(jià)值、用信譽(yù)創(chuàng)造價(jià)值、用標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)價(jià)值”。創(chuàng)造價(jià)值的內(nèi)涵就是物業(yè)要保值升值，而保值升值的根本保障就是依靠標(biāo)準(zhǔn)。盡管在租賃式物業(yè)、寫字樓和大型高檔住宅社區(qū)開發(fā)領(lǐng)域都取得了令人稱羨的業(yè)績(jī)；盡管有著在47年大企業(yè)發(fā)展史上有著縱橫全球17個(gè)國(guó)家和地區(qū)的輝煌歷程；盡管已經(jīng)建造了包括13個(gè)500強(qiáng)企業(yè)總部在內(nèi)的全球780余個(gè)項(xiàng)目；盡管已經(jīng)在國(guó)際房地產(chǎn)、建筑和金融領(lǐng)域已經(jīng)榮獲了270余個(gè)全球大獎(jiǎng)……有太多太多資源可以炫耀的漢斯，哪怕是在概念紛飛的北京，8年來(lái)從沒有對(duì)其企業(yè)和產(chǎn)品作過(guò)主動(dòng)的宣傳和包裝，其低調(diào)的程度實(shí)在讓京城的代理商和廣告商想不同，或許是因?yàn)閲?guó)際級(jí)大品牌的特有矜持，或許因?yàn)橄惹皾h斯在京開發(fā)建設(shè)的均為高檔涉外服務(wù)公寓和超級(jí)寫字樓項(xiàng)目，所以就自然而然地與近年來(lái)異?；鸨木┏菢鞘斜３种熬环负铀钡年P(guān)系，或許只是因?yàn)闈h斯公司在其他開發(fā)商都熱衷于概念制造和包裝宣傳的時(shí)候把其所有的注意力都放在了高品質(zhì)的設(shè)計(jì)、優(yōu)良的地段選擇和精細(xì)的工程施工之上了。經(jīng)過(guò)8年蟄伏的漢斯公司，于無(wú)聲處求發(fā)展，截止目前，已經(jīng)在北京開發(fā)了三個(gè)大型項(xiàng)目，它們分別是代表著北京真正比肩國(guó)際頂尖標(biāo)準(zhǔn)、為世界500強(qiáng)的駐京CEO們所青睞的服務(wù)式公寓萬(wàn)國(guó)公寓（EMBASSY HOUSE）；代表著北京真正符合國(guó)際頂尖標(biāo)準(zhǔn)、為微軟、寶馬、現(xiàn)代等國(guó)際500強(qiáng)品牌所選擇進(jìn)駐的盛世大廈（MILLENNIUM TOWER）；以及代表著北京真正接軌國(guó)際頂尖標(biāo)準(zhǔn)、為中外名人所爭(zhēng)相選購(gòu)的大型高尚住宅社區(qū)—公園大道（PARK AVENUE）。漢斯的開發(fā)理念由兩個(gè)組成部分：一是創(chuàng)造價(jià)值；二是堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)。漢斯把其在全球競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中多年積累的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成果，自然流暢地運(yùn)用到其住宅項(xiàng)目之中。無(wú)獨(dú)有偶，2002年10月，漢斯公園大道項(xiàng)目的營(yíng)銷權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，又再一次地讓京城的代理商和廣告商們大跌眼鏡。盡管沒有在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上呼風(fēng)喚雨的資歷背景和神乎其技的豐功偉績(jī)，但是經(jīng)營(yíng)理念上的不謀而合與高度統(tǒng)一，加上一份用兩年時(shí)間細(xì)致調(diào)研和分析的客戶報(bào)告，再加上一整套對(duì)于項(xiàng)目客戶服務(wù)的完整計(jì)劃和圍繞客戶服務(wù)的需求所建立起來(lái)的系統(tǒng)而完善的代理運(yùn)營(yíng)機(jī)制、技術(shù)和保障流程卻獲得了美國(guó)開發(fā)商的高度認(rèn)可。不靠概念、不靠炒作賣房子的務(wù)實(shí)銷售，是驅(qū)動(dòng)漢斯將代理權(quán)交給金豐易居的最終原因。哪怕?lián)碛性俸玫母拍睢⒃俳^的創(chuàng)意，只有真正做到了、做好了，形成具體的事實(shí)，才能夠讓人心服口服，正所謂“事實(shí)勝于雄辯”，理想大于實(shí)現(xiàn)會(huì)眾叛親離，而收獲大于想像卻會(huì)讓追隨者樹立信心。l 觀點(diǎn)之一：文化已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中最重要的比較優(yōu)勢(shì)開發(fā)商所推崇的“新文化