【正文】 樓一層面積為 883平米，中間商業(yè)部分一層面積為 1500 平米，板樓一層面積為 2325 平米。服務(wù)項目中不僅包含對小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備，公用設(shè)施、綠化、等項目進(jìn)行日常的維護(hù)、修繕、整治；提供 24 小時保安、保潔服務(wù)，還提供其他與住戶生活相關(guān)的服務(wù)：送餐服務(wù)；衣物洗燙；房間清潔；秘書服務(wù)；醫(yī)療服務(wù)、保險41 / 80箱服務(wù)；汽車清洗；兒童接送；寵物代管；公寓出租；預(yù)定飛機(jī)、火車、船票；酒店預(yù)定；旅游服務(wù)；報刊定閱；電話及訪客留言；空房代管業(yè)務(wù)等。建議在園林環(huán)境中加設(shè)以灰色為主的主題雕塑、以園內(nèi)小品、雕塑、回廊、水車、水景、綠植配彩色道路結(jié)合百米綠色走廊，把人們的休閑和娛樂緊密結(jié)合。418 層公寓部分（板樓及塔樓）為高檔面磚配金箔金屬材料。公共樓梯間：地磚臺階，環(huán)保乳膠漆墻面?？蛷d、臥室：進(jìn)口實木地板，墻面、天花板為環(huán)保乳膠漆。每戶設(shè)獨立電表 10（40）A—15（60）A；視戶型大小每戶預(yù)留 6—10KW 電容配電箱，房間內(nèi)預(yù)留空調(diào)電源及足夠的電源插座供水系統(tǒng)：設(shè) 24 小時生活熱水，并集中設(shè)置紫外線消毒系統(tǒng)以供生活飲用水。設(shè)可視對講系統(tǒng)，門磁開關(guān)及與樓內(nèi)保安中心連接的緊急報警按鈕。如果項目成本降低，發(fā)展商已獲取 5%的利潤。板樓均價定為 8000 元/平米，塔樓均價為 8467 元/平米，底商均價 20220 元/ 平米。反之，消費者則很可能打消購買念頭。待到銷售中期，根據(jù)工程的進(jìn)展，配套設(shè)施日趨完善之后，價格上揚(yáng)，這一時期獲利最為豐厚，在銷售尾期的時候，做限量發(fā)售，應(yīng)該保持產(chǎn)品在消費者心中固有的形象，不應(yīng)該采用為了快速出清而回籠資金，而應(yīng)采用高開低走的價格策略。當(dāng)大量的購房者到現(xiàn)場觀看后，普遍會為其高品質(zhì)所打動，一時間銷售自然會如高山滾巨石，一氣呵成。注：價格將依據(jù)項目在市場的認(rèn)知度及工程進(jìn)展和銷售狀況作階段性調(diào)整，最終實現(xiàn)均價根據(jù)市場情況，向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。46 / 802）強(qiáng)銷價 在前期帶動下，進(jìn)入熱銷期后，隨著工期的進(jìn)展，板樓均價定為 7800 元/平米，塔樓均價為 8267 元/平米，底商均價 18000 元/ 平米。本案的價格是依據(jù)項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價，又結(jié)合區(qū)域同類產(chǎn)品的市場價及顧客感受價，在項目存在其特殊性，成本較高的情況下，結(jié)合不同類別的物業(yè)，采取不同的銷售定價辦法。燃?xì)庀到y(tǒng)：管道天燃?xì)庀老到y(tǒng)：大廈設(shè)智能火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，設(shè)有煙感、溫感及可燃?xì)怏w探測器，大廈設(shè)消火栓、消防卷盤及自動噴淋系統(tǒng)，并在必要場所設(shè)正壓送風(fēng)及防排煙系統(tǒng)，所有消防設(shè)備均通過消防中心進(jìn)行聯(lián)鎖，一旦發(fā)生火情可立即有效進(jìn)行補(bǔ)救。4）廚用配件：刀架、原料用掛籃、增圾桶、刀叉分配盒主衛(wèi)生間：1）地面：優(yōu)質(zhì)地磚 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚 天花：鋁扣板吊頂43 / 802）設(shè)備、五金及浴室配件：優(yōu)質(zhì)座便器、浴盆、臺盆（含大理石臺面）雙溫控水龍頭及花灑、排風(fēng)扇，吸頂燈，廁紙盒、毛巾架、裝飾鏡注：頂層復(fù)式主衛(wèi)生間配豪華按摩浴缸次衛(wèi)生間：1）地面：優(yōu)質(zhì)地磚 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚 天花：鋁扣板吊頂2）設(shè)備、五金及浴室配件：優(yōu)質(zhì)座便器、淋浴箱及柱盆、雙溫控水龍頭及花灑、排風(fēng)扇，吸頂燈，廁紙盒、毛巾架、裝飾鏡散熱器：進(jìn)口節(jié)能裝飾散熱器內(nèi)門：裝飾木門戶內(nèi)安全系統(tǒng)：1）贈送家庭保安設(shè)備一套，其中包括：控制主機(jī)、數(shù)碼電話2）戶門布門磁報警開關(guān)3）紅外報警探頭：主臥室、起居廳各一個4）報警緊急按鈕：主臥室、起居廳各一個5）可視對講機(jī)一臺戶內(nèi)消防系統(tǒng)：起居廳設(shè)置煙感探頭一個，廚房設(shè)置天然氣泄露報警探頭一個，并與家庭安保設(shè)備相連。窗戶：斷橋鋁合金噴塑窗、雙層中空無色玻璃窗陽臺：鋁合金落地推拉門，半落地（上部中空雙玻，下部加膠安全玻璃窗）玻璃門窗封陽臺，天花板為環(huán)保乳膠漆，墻身、地面為普通石材。大理石電梯門套，豪華花紋不銹鋼電梯門。 E、建材與設(shè)備及智能系統(tǒng)設(shè)定作為價格不菲的項目，在樓體外觀及室內(nèi)裝修配置上，可謂是不惜高昂的成本投入，我們要做就做成兩廣路沿線最高檔的項目。本案的 2022 平米空中花園的園林景觀在底商三層的屋頂實現(xiàn)，主旨是將建筑風(fēng)格與園林設(shè)計風(fēng)格保持統(tǒng)一。C、物業(yè)管理 物業(yè)提前到銷售階段是銷售期房成功的關(guān)鍵，也是最有效的市場推廣手段，這直接關(guān)系到日后項目能否順利銷售以及傳達(dá)給消費者的信譽(yù)度及公司形象的美譽(yù)度，故必須提倡物業(yè)提前進(jìn)場。供業(yè)主休閑娛樂的會所應(yīng)是以一個輕松、舒緩、合諧的主題出現(xiàn)，并且應(yīng)設(shè)置屬于中青年人士的元素，使這些人能在工作之余身心得到徹底的放松，而滿足其精神層面的最大需求。西南或東南角的窗設(shè)置為 180 度觀景角窗。要求做成可變式組合戶型（1+1 或 2+1）原 G 戶型門廳入口處的工人房設(shè)置不夠合理，要求改變設(shè)計，兼顧各使用功能更趨合理。而本案不同于其他項目之處則在于塔樓戶型內(nèi)部空間的設(shè)計上實現(xiàn)超小戶型，實現(xiàn)一層 16 戶設(shè)計，10 套小的，面積在 5253平米，6 套大的，面積在前 7582 平米，總價控制在 45 萬元左右一套，再配以全套精裝修及奉送全套家俱，免去您的操心勞神，一切替您周到解決。除去緊鄰兩廣路，交通便利以外，獨特罕見的設(shè)計形式是本案的最主要賣點。? 交通環(huán)境——毗鄰兩廣路，咫尺間的便捷，風(fēng)行萬里轉(zhuǎn)瞬間。37 / 80四、產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向1．重要賣點? 產(chǎn)品創(chuàng)新——整體外觀的高檔、全套精裝小戶型，高配置的現(xiàn)代辦公模式，優(yōu)良的酒店式物業(yè)管理，啟動城南未有的全新住宅風(fēng)尚，是對居住和辦公的創(chuàng)新，是滿足人們對物質(zhì)文化和精神文化的更高需求。一千人中五個人的比例還是有很大市場空間的。這些群體應(yīng)是能夠欣賞這種產(chǎn)品形式，并希望通過這種產(chǎn)品去體現(xiàn)自身不凡的品味和實現(xiàn)自身的價值，他們需求的是一種輕松、舒緩、和諧的氣氛。我們要做成星級的物業(yè)服務(wù)，更要做成星級的產(chǎn)品，要給市場注入新的生命，給集團(tuán)樹立新的發(fā)展里程碑。這不是一對矛盾的共榮體，而是一種商住概念的升級版，我們提供您的是一種多元的生活方式，您可以在板樓中實現(xiàn)純居住，在塔樓實現(xiàn)純辦公、純居住、又商又住。如果工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)計劃進(jìn)行，讓消費者看到項目的成長過程，會極大增強(qiáng)消費者的信心保障，這一點也是當(dāng)前的重工之重。市場千變?nèi)f化，但有規(guī)律可尋，只有我們在不斷地摸清市場的脈搏，及時調(diào)整銷售策略，相信會出現(xiàn)銷售的奇跡。十、項目市場風(fēng)險分析本案地處南城，等于貼上低人一等的標(biāo)記，一般買家對南城的印象不佳，這無疑會影響本案在地段、交通、環(huán)境等生活水平方面的特點發(fā)揮。用金子蓋樓，金碧輝煌，豪華府邸，您如31 / 80同置身于皇宮、生活在中世紀(jì)的歐洲，在這里，您的聯(lián)想可以任意的弛騁；您的個性可以充分的發(fā)揮；您的虛榮心給您帶來最大的滿足。“大東華國際公寓”不同于時下的一般項目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活；我們所要做的，是從普遍的“經(jīng)濟(jì)適用區(qū)”中獨樹一面品質(zhì)的大旗，創(chuàng)造南城真正的精品；我們的配置是最先進(jìn)的，居住的配套能與寫字樓高昂的成本配套相應(yīng)；我們的服務(wù)是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照料您的一切必需?？梢哉f，本案的建筑形式是創(chuàng)新的，是板塔結(jié)合，是公寓小戶型，是大氣的豪宅，是 SOHO 一族、中小公司的溫室；是集商業(yè)、居住、商務(wù)辦公三位為一體，具有全面滿足居家、辦公、消閑、娛樂、投資的五大功能，是豪華、尊貴、時尚、現(xiàn)代的聚集體。面積指標(biāo)為二居 110120 平米，三居 150180 平米，四居 180250平米，所以我們時下推出的精裝小戶型，有很大的市場前景，會吸引一部分目標(biāo)客戶。 目前本地區(qū)在售項目有：信恒大廈、似海怡家、凌云居、廣信家園以及本案。全部精裝修，外觀的豪華氣派，配以室內(nèi)全套高檔精裝修，小戶型送全套家俱，把外銷房的配置用在內(nèi)銷住宅上，形成市場強(qiáng)烈的反差和對應(yīng)，是我們的銷售思想貫穿。平方米 [交通狀況] 公共汽車：10101050、53 路等，項目與最近車站間步行需 1分鐘。蝶翠華庭必將成為北京新世紀(jì)豪華邸宅的經(jīng)典之作。其規(guī)模盛大，足以傲視京城。（二）市場調(diào)研內(nèi)容 本 次 調(diào) 研 在 參 考 了 周 邊 項 目 的 數(shù) 據(jù) 分 析 ， 依 據(jù) 本 案 的 市 場 定 位 ， 有針 對 性 地 選 取 了 下 列 5 個 樣 板 樓 盤 ：似海怡家 廣信嘉園蝶翠華庭 朗琴園楓樺豪景22 / 80物業(yè)名稱 似海怡家 物業(yè)類型 公寓 地理位置 廣安門內(nèi)大街與長椿街交匯路口東南角 項目描述 位于牛街和廣安大街相交路口西南的似海怡家，以 45～120 平方米的小戶型為主。 通過代表性樓盤了解北京兩廣路沿線市場的總體特征。由于它的上述弱點，它對主流寫字樓并沒有較大的影響和威脅。20 / 80對于需要安全、安靜、安寧生活的住戶來說，商住樓的社區(qū)氛圍根本無從談起。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商住公寓對“住”不太公平。如果項目是商住樓，銷售合同中會注明此住宅的用途為“商住”，租戶既可以自住，又可以經(jīng)商。同一地段的寫字樓，比住宅的地價要高大約 20%到 30%。在為“商”服務(wù)方面，硬件設(shè)施完全能滿足不同客戶群體的不同商務(wù)需求。現(xiàn)代城等項目也有一些幫助業(yè)主購置物品、上門維修等服務(wù)項目。一般來說，在商務(wù)公寓辦公的公司要比在正規(guī)寫字樓辦公的公司在形象上稍遜一籌，商住公寓更因成本低、價位低、居住辦公環(huán)境較差、未形成成熟的商務(wù)氛圍而在形象上不如寫字樓及商務(wù)公寓。在生活上，新生代有一般商住公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，工作上有大多商住公寓不可能具備的一流的辦公、商務(wù)設(shè)施，再加上商務(wù)公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細(xì)致的服務(wù)項目和全天候商務(wù)服務(wù)，它可以作為老板或高級員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間。例如新世界太華公寓位于崇外大街的黃金地段；都會國際位于 CBD 的周邊地帶東四環(huán)華堂商場附近，不僅避免了 CBD 核心區(qū)域的擁擠，商務(wù)氛圍亦絲毫不差。近一時期，北京的房地產(chǎn)市場上又出現(xiàn)了一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業(yè)于一體的公寓新品種，即酒店式商務(wù)公寓。已經(jīng)吸引總部企業(yè) 20 余家到此落戶，更有數(shù)家駐京辦事處在此辦公，現(xiàn)在宣武區(qū)已經(jīng)把廣安門辦公商務(wù)區(qū)作為發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的中心地區(qū)。 目前廣安大街的商業(yè)建設(shè)還處在初級階段，對商業(yè)整體規(guī)劃不理想，道路兩旁的商鋪規(guī)劃比較混亂無序，沒有大型的、密集的商業(yè)網(wǎng)點。六、區(qū)域市場分析廣安大街改造工程是北京市年度五十項重點工程之一，工程建設(shè)及拆遷工作動用資金近 50 億元人民幣，現(xiàn)在正值政府大力改造南城之即，宣武區(qū)推出了國際傳媒大道、文化一條街、奧林匹克精品走廊等項目。前不久，似海怡家與世紀(jì)陽光公寓相繼舉辦了產(chǎn)品說明會，圍繞工程進(jìn)度、戶型設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)、電力配置等方面向業(yè)主細(xì)細(xì)講述，似海怡家還為每位業(yè)主派發(fā)了《樓盤技術(shù)手冊》。住宅流行“本體創(chuàng)新論” 與去年樓市狂炒概念不同，今年樓市開始注重建筑本體的創(chuàng)新。 Town House――非主流市場的主流產(chǎn)品需求放大 在 2022 年樓市上，Town House――這種介于公寓和別墅之間的新型住宅無疑是最受關(guān)注的一個亮點。2022 年春季房展會有所改觀，不僅中低檔房賣得紅火，而且每平方米 10000 元的高檔房也有多人問津。14 / 80? 泛 CBD 地區(qū)。? 泛中關(guān)村地區(qū)。個人消費品市場的擴(kuò)大及個人收入水平的增長，使中高檔內(nèi)銷房的需求大大的提升。三、北京市住宅市場需求特點1．整體增長 商品房市場需求將持續(xù)快速增長。加入WTO 雖然給外銷房帶來了一些契機(jī)，但外銷房的開發(fā)量仍有所下降。2．規(guī)劃設(shè)計水平明顯提高，樓盤品質(zhì)不斷上升 現(xiàn)階段上市的大型項目中，不少項目均吸收了上海、深圳、甚至引入香港、加拿大、美國等海外的設(shè)計理念，整體環(huán)境有極大的改善，也給北京歐陸成風(fēng)的樓市帶來一陣新風(fēng)。具體到北京市內(nèi)銷住宅市場，由于近年來政府大力扶持住宅建設(shè)，再加上住房制度改革的不斷深化，取消福利分房，市場購買主體由集團(tuán)逐步向個人轉(zhuǎn)化，實行貨幣拆遷制度，銀行降息及加大貸款力度等利好因素的影響，加之二11 / 80級市場的開放，這些利好因素的出現(xiàn)給予了購房者最大程度的優(yōu)惠，打消了購房者持幣觀望的心態(tài)，拉動了有效消費需求，個人購房比例正在逐年激增。然而，在北京市政府對高檔物業(yè)建設(shè)的嚴(yán)格控制下，北京外銷物業(yè)的供給有了明顯的降低，加上 北京獲得奧運會的舉辦權(quán)、2022 年末中國加入 WTO 的利好形式，無疑加深了北京的外銷市場需求的刺激，以及迅猛發(fā)展的 IT 行業(yè)所衍生的 IT 新貴對高檔物業(yè)的增加，使住宅市場出現(xiàn)了整體回暖的趨勢。我們堅信，在貴司與我公司的精誠合作與共同努力下，該項目必將成為北京市的銷售熱點。前期經(jīng)過了近一個月的工作，與開發(fā)商共同參與了項目市場定位、產(chǎn)品定位及客戶群的定位，戶型的修改設(shè)計、案名及 LOGO 的設(shè)計，售樓處方案設(shè)計等的討論并最終定案。前期我公司對北京房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀的整體分析，對目標(biāo)區(qū)域市場進(jìn)行了微觀的細(xì)致研究，基于對市場有了正確的評估和判斷后，我方對項目產(chǎn)品有了整體定位構(gòu)想?；谏鲜鲈?，我公司提供的整合營銷策劃方案含概了市場分析和研究、營銷企劃、廣告策略等內(nèi)容，全部內(nèi)容由下列四個部分組成：6 / 80第一部分： 市場分析篇第二部分： 營銷定位篇第三部分： 營銷實戰(zhàn)篇第四部分： 廣告綜合篇“優(yōu)質(zhì)、高效、高信譽(yù)”，是我公司一貫的工作作風(fēng)和經(jīng)營理念。1995 年年末以后，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場普遍步入低谷時，北京房地產(chǎn)市