【正文】 必須作為本項目定位的重要依據。/I61478。滬上水景別墅舉不勝舉，一般的水景概念已無新意，應在水景概念上有所創(chuàng)新；Iamp。/I61478。房型\規(guī)劃設計：水、樹、草、橋\香港富人區(qū)淺水灣的原版移植備注二期獨棟63棟價格272446平方米178000基地面積m2上海莘淞路990號發(fā)展商備注一期聯排26棟(104套),獨棟84套,另有少許雙拼。聯體206/207。212588基地面積m2美國鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注總套數KGB13萬建筑總面積m2廈門大洋集團股份有限公司生態(tài)、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍天碧水，沒有污染捷運概念：外懷線、龍東大道、羅山路、浦東機場、南浦、楊浦大橋、地鐵2號線、磁懸浮列車備注會所面積295平方米由獨狀、聯體和少量小高層構成，小區(qū)內多水近河道。孫橋路202號（華夏路口）海派休閑文化，藝術氛圍備注共51套，其中一期28套，二期23套。472m2德國現代式452m2396m2荷蘭鄉(xiāng)村式44620建筑覆蓋率基地面積m2上海南匯華東大道188號（離上海野生動物園半公里）投資商銷售情況首期35幢D(二層)綠化面積15萬平方米九亭滬松公路1789弄發(fā)展商6000平方米主力總價F(三層)B型(二層)建筑風格上海富淘房地產有限公司建筑設計總價130260萬銷售情況65009500總套數北歐式A型NC英國式建筑風格與面積一期750畝\二期500由本案確立因素決定的基準競爭對象基準參考別墅分析綠洲比華利位置【第五章Iamp。青青旅游世界位于松江城北6公里處，園區(qū)面積3600畝。周邊配套Iamp。二、基地資源及周邊配套基地資源基地內無坡，呈平地地貌。項目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地310公頃的松江大學城(5分鐘車程)和占地114公頃的十字中央綠地，南向松江新城。天然水系和魚塘,一期2萬方人工湖\【第四章水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州三盛頤景園淀浦河麗水華庭理想墅70%別墅依水而建,親水空間零距離佘山銀湖別墅帝濤灣上海別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。但很大程度取決于該區(qū)域的路政完整情況。泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠，又與佘山風景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。從95年開始，新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點，到2000年為止，新閔園區(qū)共占地7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。16的低容積率刷新了紀錄。由于所處地段珍貴，所以規(guī)劃中的別墅項目多為高檔、豪華型別墅，一般具有山水環(huán)境好、容積率非常低、綠化率水花率高、花園面積大、單棟占地面積大等特點。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源，加上穿過該區(qū)域的通波塘、辰山塘等河流構筑了松江乃至上海別墅的頂級地段，佘山國家旅游度假區(qū)更是形成了對佘山別墅的強大支持。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達到平均半年銷售65％以上的業(yè)績。九亭別墅價格已經基本消除了區(qū)位概念影響，直逼莘莊的同類物業(yè)。/I61478。2000年之后，特別是2001年，半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎上，別墅市場連續(xù)出現了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等的大體量別墅物業(yè)項目，強烈的產品吸引力和集中廣告效應引起了市場的強烈反響，需求大幅拉動。已成為與莘莊、新閔園區(qū)并駕齊驅的別墅勝地。建設中的松江大學城以及十五期間實施的綜合交通、行政中心、商務中心、信息網絡等十大工程，將努力把松江建設成一座體現上海郊區(qū)綜合實力和水平、居住環(huán)境優(yōu)越、中等規(guī)模的文化旅游園林城市。歷史上曾有蘇（蘇州府）松（松江府）財賦半天下之美譽。重點競爭市場研究】 一、松江板塊松江概況松江區(qū)，位于上海西南，黃浦江上游。/I61478。創(chuàng)造品質優(yōu)越、市場接受度高的產品Iamp。/I61478。/I61478。六、目前上海別墅市場的開發(fā)風險及對策風險點目前，別墅市場紅紅火火，但高位風險也隨之凸現，集中表現為客源、產品、地段三者間的矛盾，分別體現在：Iamp。產品與客戶之間空間地域的差距，導致了信息了不對稱和失靈。從長期需求來看，上海別墅需求在510萬套，；但從短期來看，目前上海住宅市場近兩千萬平方米的銷售天量也只能維持三年左右，按中房指數辦公室的分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅，那么上海去年別墅的需求量就只有7600套，建筑面積也只有200多萬平方米，與大量的市場供應量有一定的差距。五、上海別墅市場的供需狀況長期供不應求、短期供過于求。一些面積500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，價格則超過1000萬以上。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營建也滿足當地高消費群體的置業(yè)需求?？們r格2093500萬的湯臣豪園因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資型別墅，以3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出的150—3000萬單體別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質量提出很高要求，單棟價格基本在200萬元以上。顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費概念初露雛形。Iamp。其價格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。/I61478。繼松江新城之后，松江九亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。目前真正屬風景區(qū)內的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。Iamp。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場內別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。/I61478。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成，其平均單價一般控制于800010000元／平方米，物業(yè)的品質特性也吸引了不少人氣。虹橋區(qū)域——90年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。這些地區(qū)別墅一個最大的特點就是交通非常方便，與市中心距離大多在1530公里之間。辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的；/I61478。豪宅市場繼續(xù)看好今年開盤的西郊莊園以單套總價人民幣3003500萬，創(chuàng)下上海別墅最高價，目前一期已全部定完，二期也預定了50%以上。別墅項目遍地開花據了解今年的別墅市場除了在傳統(tǒng)的閔行、松江將有大批別墅項目啟動外，在嘉定、江橋、南匯等地都將開發(fā)別墅項目，市場競爭將非常激烈。除了一些開發(fā)商開好別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。Iamp。云頂別墅康橋半島虹橋高爾府別墅春天花園新上?；▓@洋房佘山銀湖別墅樓盤名稱競爭日趨激烈、市場投入逐步加大隨著供應的增加，市場競爭日趨激烈，別墅開發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深”，各開發(fā)商為了取得預期的市場效果，不惜重金加大了市場推廣費用。湖南路上湯臣怡園也以每平方米27000元的高價獨領風騷，也取得了80%以上的銷售業(yè)績，再次印證了豪宅理論。/I61478。/I61478。別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在200萬元以上/棟，但市場趨之若騖。Iamp。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現出大幅度下降趨勢，在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內銷別墅市場反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，從2000年開始，1999年2000年，排屋、聯體別墅等經濟型別墅涌入市場，并迅速被市場所認可，更預示著上海別墅市場春天的到來。直到近來稍有好轉，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。上海別墅市場整體情況】一、上海別墅市場回顧和展望上海別墅市場發(fā)展的三個階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調整、放量的一個中長期過程。這個數據將直接影響到今年的市場供應，可以預見，2002年市場氛圍良好，但競爭將極其激烈。單套面積（平方米）14531999年供不應求局面全面形成2001年，全年商品房批準預售面積和實際預售面積之比達到1：，全年實際預售面積第一次超過批準預售面積。二、2001年上海房地產市場20世紀90年代的上海房地產市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。%；，%；，%。城市建設的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎設施投資，為上海房地產不斷帶來新的增長點；根據中央提出的上海要建成“國際經濟、貿易、金融、航運”四個中心的指導意見，2001年3月上海市人民代表大會通過了《“十五”社會經濟發(fā)展計劃》，其中無論是產業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎設施計劃布局，都是體現了“四個中心”的要求。上海房地產市場綜述】 一、宏觀經濟與上海房地產市場上海宏觀經濟的趨好，為上海房地產行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；上海市統(tǒng)計局年度統(tǒng)計顯示：2001年，上海市國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經濟運行質量和效益不斷改善，實現了“十五”計劃的良好開局。/I61478。上海房地產市場綜述Iamp。sunnews12sary第一部分上海別墅市場整體情況Iamp。%，%。投資結構繼續(xù)改善。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運行環(huán)境，而上海經濟的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。其中：成交——全年預售登記面積1832萬平方米，%1075市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應當看到來自市場的威脅：2001年全年新增經營性項目土地出讓面積為1050萬平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達886萬平方米。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經歷了一個較長的低迷期。近三、四年來上海的房地產市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。截止2001年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積已經占全部住宅開發(fā)面積近1/3。市場上確實出現了一大批區(qū)位適中、品質優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。/I61478。2001年四個季度純別墅上市量分別為19，呈遞增走勢，平均每月上市3個別墅項目。高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。/I61478。Iamp。Iamp。鼎邦儷池因其全國住宅最貴單價28003500美元聞名上海樓市，總共49套已售80%以上。2001年第四季度個案廣告投放量排行榜排名發(fā)展商1廣東黃河集團上海公司4茸欣房產6東方金馬8虹橋高爾夫俱樂部9康橋半島10富淘房產2002年上海別墅市場展望2002年別墅市場較2001年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時也不可避免的帶來相當程度的高位風險。市場供應量不減從2002年1月的別墅上市量來分析，今年的別墅市場供應繼續(xù)呈上升勢頭，1月份已上市4個別墅項目，而2001年一季度才1個，前年1季度4個，超過了歷史紀錄。Iamp。二、綜觀當今上海別墅市場，大致按需求表現為六大類型：度假型別墅——上海以后會出現一家人擁有兩套房子的現實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯體需求較大；旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經營者用來當賓館使用；從上海別墅市場分布區(qū)域來看，主要集中在浦東、青浦318國