【正文】 根據(jù)對(duì)上海別墅市場(chǎng)的了解和對(duì)國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：——新型保溫、隔熱材料（3）一卡通系統(tǒng)智能化系統(tǒng)思考建議從三個(gè)方面來(lái)考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。對(duì)會(huì)所功能設(shè)置的思考本案會(huì)所的功能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮：服務(wù)性：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運(yùn)動(dòng)型：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕電影）、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺(tái)球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲類(lèi)：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其——高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過(guò)分現(xiàn)代或時(shí)尚，必須經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)?！貏e的豪宅：本案的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計(jì)，創(chuàng)新、有個(gè)性，可加配小型游泳池，雙車(chē)庫(kù)等特別設(shè)施。私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間功能區(qū)：車(chē)庫(kù)、洗衣房、傭人房、健身房、視聽(tīng)室——功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房?jī)煞N，或開(kāi)放式廚房——兩層半或三層為主，層高三米以上我們的建議本案獨(dú)棟別墅的主力面積為：280350m2；少量（控制在5套左右）豪宅面積控制在56畝/幢。【第十一章三、分批推案思考我們建議本項(xiàng)目一期304畝（按0。少量面市，試探市場(chǎng)在本項(xiàng)目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前松江新城尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實(shí)，同時(shí)本案產(chǎn)品和所針對(duì)的消費(fèi)群都需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)，因此在推廣初期以少量別墅的推出進(jìn)行產(chǎn)品和價(jià)格的市場(chǎng)檢驗(yàn)，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷(xiāo)售之前進(jìn)行充分的蓄勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)熱。二、關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的思考我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。主要是基于本地塊所處的豐富資源著手以“建造低密度大面積豪華別墅”為假想進(jìn)行“莊園”概念的包裝（、56畝/幢的莊園別墅）同時(shí)將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)本方向僅作思考的方向，在實(shí)際操作中有一定難度。思考方向二：從“亞熱帶風(fēng)情”的方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。地球其實(shí)是藍(lán)色的，陸地之于海洋只是星星點(diǎn)點(diǎn)，人類(lèi)對(duì)這片蔚藍(lán)，有著與生俱來(lái)、不可割舍的眷戀。A、“登堂入室”水與橋的巧妙運(yùn)用：在每幢別墅主入口，用“小橋”來(lái)做文章，主人要通過(guò)幾個(gè)臺(tái)階的“斷橋”（半截橋）登上入口平臺(tái)（即把入口臺(tái)階設(shè)計(jì)成橋的形態(tài)與意境），橋的兩邊設(shè)計(jì)小的水景（可以是細(xì)流的上下循環(huán)、或者是小噴泉）；或者直接設(shè)計(jì)別墅有“護(hù)家河”，經(jīng)過(guò)造型典雅的小橋直接進(jìn)入室內(nèi)。C、A、水景別墅的創(chuàng)新：流水別墅——沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽(tīng)水，或枕溪，享受人間仙境。（2）日式水系組團(tuán)：（1）中式水系組團(tuán)：/I61550。主題橋建議：歷史之橋（美國(guó)舊金山的金門(mén)大橋）、愛(ài)情橋（日本東京的彩虹橋）、自由之橋（南斯拉夫的卡桑德拉大橋）、浪漫之橋（美國(guó)的麥迪遜橋）、斷橋（杭州西湖）、雙橋（周莊）、外白渡橋（上海外灘）、二十四橋（揚(yáng)州瘦西湖）……橋的形式形態(tài)創(chuàng)新和多樣化：在別墅小區(qū)內(nèi)，橋的設(shè)計(jì)重視的遠(yuǎn)不應(yīng)只是其基本功能，應(yīng)盡可能地提供一種另人興奮的穿越體驗(yàn)，從各個(gè)方向和角度，賦予橋以雕塑感。內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長(zhǎng)”、“變曲”，實(shí)現(xiàn)“戶(hù)戶(hù)有水流”“處處是水景”。對(duì)環(huán)境的思考：依托于我們的“水景概念”為中心，結(jié)合生態(tài)綠化造景，在別墅城中締造非同一般的景觀。VILLA的顛峰時(shí)代——Iamp。依林水都/綠郡水榭冠華Iamp。/I8226。水印長(zhǎng)橋碧水華庭在提高“水化率”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出組團(tuán)（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場(chǎng)、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。從美國(guó)舊金山的歷史之橋（金門(mén)大橋）到日本東京的愛(ài)情橋（彩虹橋），從南斯拉夫的自由之橋（卡桑德拉大橋）到美國(guó)的浪漫之橋（麥迪遜橋），從杭州西湖的斷橋到周莊的雙橋，從上海外灘的外白渡橋到揚(yáng)州瘦西湖的二十四橋……橋文化在別墅社區(qū)的引入和營(yíng)造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣(mài)點(diǎn)。要將水的概念做到極至，我們必須從多個(gè)角度進(jìn)行思考、落實(shí)。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來(lái)越多地沿用后，就顯得蒼白和無(wú)力。針對(duì)同總價(jià)的別墅物業(yè)——高檔別墅區(qū)定位，單價(jià)在6000元/平方米以上，面積在280平方米以上。代表樓盤(pán)是：九州大唐花園、東方夏威夷、云間水莊、威尼斯花園、陽(yáng)光愛(ài)琴海等。自然生態(tài)：本案對(duì)面是3600畝超大型生態(tài)林（青青旅游世界），別墅處在生態(tài)城中天朗地闊Iamp。產(chǎn)品定位思考】一、項(xiàng)目的總體定位綠蔭翠華Iamp?；ǔ焦肺唇ǔ芍埃煌ㄉ胁槐憷?；三、機(jī)會(huì)分析：松江新城建設(shè)日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度；松江大學(xué)城的逐步建設(shè)將給本案帶來(lái)有利影響；規(guī)劃中的花辰公路，輕軌R4線將極度改善本案的交通狀況，并將增加本地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值；上海房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是別墅市場(chǎng)繼續(xù)升溫，別墅需求有增無(wú)減；四、威脅分析：盤(pán)量大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，不確定因素多；本案屬高檔物業(yè)，客源分散，存在市場(chǎng)高位風(fēng)險(xiǎn)；成熟板塊向市場(chǎng)提供的總體量巨大，對(duì)本案去化形成壓力；佘山度假區(qū)大體量的高檔別墅極有可能與本案同時(shí)面市，對(duì)本案的高端市場(chǎng)造成威脅；比本案更靠近松江新城和松江大學(xué)城的別墅，對(duì)本案構(gòu)成了巨大的潛在威脅；/I61478。開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)：Iamp。Iamp。/I61478。崇尚自然，追求靜雅。附庸風(fēng)雅。非常注重產(chǎn)品的個(gè)性。需要絕對(duì)的安全性。需要絕對(duì)私密性。購(gòu)買(mǎi)高級(jí)或頂級(jí)別墅的消費(fèi)者一般不很關(guān)心價(jià)格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過(guò)程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶(hù)必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：消費(fèi)特征——Iamp。二、定位：通過(guò)對(duì)別墅消費(fèi)群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同時(shí)符合這三個(gè)條件的階層是：主力目標(biāo)客戶(hù)——所有承受別墅總價(jià)200萬(wàn)元以上的精英階層；職業(yè)特征——對(duì)高檔別墅的購(gòu)買(mǎi)者而言，價(jià)格不是第一位的，最重要的產(chǎn)品本身。/I61478。定位上做一定的區(qū)隔；優(yōu)勢(shì)資源基準(zhǔn)分析：Iamp。20009一期開(kāi)盤(pán),聯(lián)體39005200物管費(fèi)100000建筑總面積m2上海新世紀(jì)萬(wàn)潤(rùn)置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)一期200011開(kāi)盤(pán),二期聯(lián)體二棟(8套),獨(dú)棟54棟價(jià)格60000建筑總面積m2一期2001年5月開(kāi)盤(pán),2002年6月交房虹山半島位置共500幢獨(dú)立別墅,一期106戶(hù)主力總價(jià)C容積率外立面已完、2002年年底交房東方夏威夷位置1600平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間聯(lián)排建筑風(fēng)格和面積發(fā)展商概念炒作時(shí)強(qiáng)調(diào)水環(huán)境和超低容積率，重點(diǎn)宣傳休閑文化和藝術(shù)品位。主力總價(jià)424m2密斯式457m2396m2法國(guó)貴族式%建筑風(fēng)格面積40020容積率建筑總面積m2上海愛(ài)建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展有限公司發(fā)展商2001年5月開(kāi)盤(pán),半年去化65%主要賣(mài)點(diǎn)及概念會(huì)所6萬(wàn)平方米建筑面積上海森澤房地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)師160—320萬(wàn)元銷(xiāo)售情況m2總套數(shù)m2m2地下地上C(二層)簡(jiǎn)潔現(xiàn)代建筑面積同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院景觀設(shè)計(jì)一期剩二十幾套主要賣(mài)點(diǎn)及概念一期356幢\二期220幢NE法國(guó)式NG法國(guó)式意大利H式別墅面積m2明華路366號(hào)發(fā)展商/I61478。首先開(kāi)放的景點(diǎn)有：苗木展示區(qū)、盆景長(zhǎng)廊、日出花園、船?；顒?dòng)區(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島、許愿池、紫長(zhǎng)廊、草地、瀑布、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等。中西式景點(diǎn)數(shù)十處。/I61478。最大的資源是“水”：基地內(nèi)部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯(cuò)，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠(yuǎn)，距離市中心的距離也較相對(duì)較遠(yuǎn)，但由于松江新城和松江大學(xué)城的興建將為本案帶來(lái)極其重大的地利影響，隨著松江新城內(nèi)路政建設(shè)的推進(jìn)，本地塊將具備極大的升值潛力。人工湖怡景湖20多畝虹山半島麗水,水景主要集中在北部和西部陽(yáng)光愛(ài)琴海自然山水東方夏威夷據(jù)統(tǒng)計(jì)，滬上23%的別墅以水景為主賣(mài)點(diǎn)，%之高，%，幾近半數(shù)。二、水景別墅上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數(shù)地塊之外，大多區(qū)域的別墅無(wú)“山”戲可唱。滬松公路從上至下穿過(guò)泗涇和洞泗，麗茵別墅和頤景園孤零零地站在泗涇靠近滬松公路一側(cè)。其價(jià)格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。松江新橋（莘閔園區(qū)）新橋位于松江區(qū)的東側(cè)，與閔行區(qū)相鄰。如，“上海紫園”分為西區(qū)、東區(qū)兩個(gè)區(qū)域，西區(qū)為西佘山南面約1300畝土地；東區(qū)包括月湖邊的2500畝土地。由于佘山距離上海市區(qū)較遠(yuǎn)，并且出于對(duì)風(fēng)景區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的謹(jǐn)慎原則，佘山并未象松江其他區(qū)域一樣出現(xiàn)大量的住宅別墅，目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見(jiàn)，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。這反映了九亭別墅市場(chǎng)的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。去化情況2001年的九亭別墅市場(chǎng)的確令上海房地產(chǎn)業(yè)刮目相看。九亭別墅的一大獨(dú)特優(yōu)勢(shì)就是有一個(gè)穩(wěn)固的客源群體。松江關(guān)鍵詞：松江新城/國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)/市級(jí)工業(yè)區(qū)/佘山旅游度假區(qū)/松江大學(xué)城/現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園/區(qū)魚(yú)米之鄉(xiāng)/歷史文化名城/松江九亭松江九亭，位處上海西南，與莘莊鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)相鄰。改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是進(jìn)入90年代松江經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，2000年，；；；。面積604平方公里，滬籍人口49萬(wàn)，于1998年撤縣設(shè)區(qū)。/I61478。精準(zhǔn)、到位的市場(chǎng)定位；Iamp。價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn)如：過(guò)分依賴(lài)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和外部市場(chǎng)環(huán)境，而輕視營(yíng)銷(xiāo)作用；營(yíng)銷(xiāo)模式簡(jiǎn)陋單一或者不恰當(dāng)，例如不重視營(yíng)銷(xiāo)策略，僅依靠大量粗放式的廣告投放或者夸大宣傳等對(duì)策在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，別墅開(kāi)發(fā)商應(yīng)高度重視開(kāi)發(fā)中存在價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn)。/I61478。如何迅速及時(shí)把自己項(xiàng)目的信息傳遞到這些潛在的客戶(hù)手中，將是在這場(chǎng)別墅競(jìng)爭(zhēng)中急需解決的問(wèn)題。因此，長(zhǎng)期看好的別墅市場(chǎng)在短期內(nèi)將是供過(guò)于求，短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度超過(guò)需求量的增長(zhǎng)速度，必將使一些沒(méi)有特色的別墅被棄之出局。2000年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅）177萬(wàn)平方米，當(dāng)年銷(xiāo)售面積約50萬(wàn)平方米。板塊均價(jià)行政區(qū)域分布根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、%,%、%、%、%、%、%、%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）%。嘉定南翔地區(qū)——依托南翔古鎮(zhèn)。因此，浦東地區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)前景令人樂(lè)觀，也將是未來(lái)上海別墅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。浦東板塊區(qū)域——多塊別墅區(qū)塊并存繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東南片的內(nèi)、外環(huán)線之間，又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。個(gè)別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價(jià)一再提升。中心城區(qū)——土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見(jiàn)。風(fēng)荷云墅、圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高檔樓盤(pán)借助環(huán)線交通優(yōu)勢(shì)及本身品位，也有效形成了賣(mài)方市場(chǎng)。/I61478。到目前為