【正文】 他形式的優(yōu)惠卡。252。F. 有效利用LOFT裙房，增加人流引導和方向指示，以便使商業(yè)街形成開放式的氛圍，而不僅僅作為本項目的內(nèi)街形式出現(xiàn)。盡量少采用較大的組團?？稍黾庸步涣骺臻g，并可創(chuàng)造一部分收入。 C棟（10＃樓）：“信息資訊區(qū)”引入新浪、網(wǎng)易、搜狐、麥卡錫、埃哲森等著名資訊公司。252。 Ａ棟（８＃樓）：“影視創(chuàng)意區(qū)”　建議引入美國迪士尼公司、時代華納公司等。從創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定義中可以看出，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的各經(jīng)濟單位并不是以獨立形式存在，而是以一個產(chǎn)業(yè)鏈的組合形式出現(xiàn)。傳統(tǒng)文化的延續(xù)更多的是依托于書籍以及其他方式。如：陳逸飛藝術工作室、爾冬強藝術工作室、海格納畫廊等。形成展示最新數(shù)碼產(chǎn)品、最新概念家電、最新概念IT類產(chǎn)品的集中區(qū)域。252。其余位置保留餐飲格局，但在其經(jīng)營主題以及裝修風格上有所限定，可考慮引入如老電影酒吧、三千院酒家等。 A區(qū) 混凝土材質區(qū)：此區(qū)域鄰近海上影院，因此以“電影藝術”為主題。因此本項目應把三者采用整合的手法塑造，統(tǒng)一于一個具備整體性的社區(qū)概念之中。 高人一等的開發(fā)理念和精心的產(chǎn)品規(guī)劃252。l 海上海項目整體定位第一階段：從目前本項目整體經(jīng)濟指標以及目前規(guī)劃思路方向，結合本項目所處區(qū)域及市場地位，可提煉出如下要點：252?！皠?chuàng)意產(chǎn)業(yè)源于個別創(chuàng)意、技術及人才，透過創(chuàng)造及運用知識產(chǎn)權，可帶來財富及就業(yè)的潛力。本項目的LOFT部分是一種全新的辦公樓產(chǎn)品，也正是房地產(chǎn)市場細分化的趨勢。 以畫家工作室、設計室為主218。 新興文化藝術匯集地218。目前，已有15000平方米的閑置廠房和舊民宅改建成了畫家工作室、設計室、畫廊、攝影室、美術館、演出中心、陶藝館、時裝展示廳等，先后有17個國家、100余家中外文化公司和文化藝術人士投資加盟。 以餐飲、休閑娛樂為主218。 都市旅游新景點之一218。石庫門建筑群保留了當年的磚墻、屋瓦，游人仿佛進入時光隧道，回到二十世紀二十年代。 形成上海新的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地l 商業(yè)案例分析《新天地》上海新天地是一個具上海歷史文化風貌的都市旅游景點，占地三萬平方米，建筑面積六萬平方米。這里的缺點是沿街沒有24小時便利店，這不免給周邊居民的購物帶來不便，也影響了夜市的發(fā)展。商業(yè)形式以街鋪為主，并有少量商場存在。大連路段的商鋪數(shù)量比較少，都以住宅底層街鋪形式存在。 個性化辦公樓的出現(xiàn)，代表著未來辦公樓發(fā)展的方向：走向差異化、個性化的道路。這種人性化辦公空間的出現(xiàn)，除了避免了傳統(tǒng)辦公樓的種種表面弊端外，其深刻意義還在于支持人們積極的思維能力，更有創(chuàng)意的工作環(huán)境設計——它促進右大腦的直覺、想象力和綜合開發(fā)能力的提高，以取代過去那種著眼于左大腦發(fā)號施令，按既定的慣例辦事、以固定的模式和風格進行管理的辦公室。這一切，進一步促成了個性化辦公樓 的誕生。隨著信息時代的來臨，從上世紀末開始，為人們提供人性化商務辦公空間的呼吁聲就已經(jīng)不斷出現(xiàn)，因此而出現(xiàn)的將辦公室搬出高大密集的辦公樓層出不窮，尤其在北美和歐洲的組織機構中更是如此。因此我們在衡量項目的市場價值時，不絕對以區(qū)域市場價格作為商業(yè)和辦公主要的考量因素，而是主要是通過項目主題來挖掘項目的市場價值。/天（包含水、電、空調費）吊頂（配備照明燈）、墻面刷白、水泥地，周邊有較多辦公、商住用房，商業(yè)氛圍濃郁。/天頂：吊頂,地：地坪,墻：乳膠漆 電梯：5 臺 OTIS 牌,空調：開利中央空調 喜臨門大廈四平路、溧陽路涉外辦公樓178。結合目前區(qū)域無成熟的辦公推案量，報告認為區(qū)域辦公發(fā)展?jié)摿艽蟆? 周邊辦公及商業(yè)市場分析l 區(qū)域辦公市場綜論目前區(qū)域內(nèi)無成熟的辦公氛圍，總體辦公的價格定位并不高，主要原因在于該區(qū)域在過去長期處于未完全開發(fā)的階段。目前該區(qū)域平均房價達到近7200元/㎡。環(huán)線內(nèi)隨著周家嘴路的辟通和拓寬，沿線房地產(chǎn)的供應量和單價同步上升；四川北路根據(jù)其遠瞻性的規(guī)劃逐步開始吸引有投資實力的開發(fā)商前來投資。受全市房地產(chǎn)市場的利好拉動，該區(qū)域高檔商品房供應逐步加大，區(qū)域居民接受度也明顯增強。%。l 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（1）楊浦房地產(chǎn)市場分析近年來楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。近年來，楊浦、虹口呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，特別是隨著大規(guī)模市政建設的開展，區(qū)域高檔物業(yè)市場規(guī)模迅速擴大，居民的接受程度明顯增強。未來四川北路板塊整體規(guī)劃將分三段進行：在規(guī)劃分區(qū)上，堅持三個區(qū)段，在四川北路南段強調兩個“半相交”的規(guī)劃定位，即四川北路和南京路消費形態(tài)的半相交，四川北路和北外灘CBD地區(qū)的半相交；在中部形成以“金腰帶”的休閑、娛樂、文化、消費及觀光為主的體驗經(jīng)濟；總占地面積約40萬平方米，計劃由七個項目組成。至此，北外灘開發(fā)競爭進入了實質性階段。作為外灘整體改造開發(fā)的一部分，虹口北外灘的開發(fā)效應顯現(xiàn)的較為明顯。目前該板塊集中在M8線營口路段線沿線大多在建項目都將陸續(xù)在7月份集中入市，該板塊將迎來一波小的供應高潮。如即將入市的中環(huán)國際就位于中心商圈內(nèi)，設計為商鋪加辦公樓的綜合商辦樓，㎡左右。該板塊目前在售的住宅個案較少，只有現(xiàn)代星洲城三期的第二批房源在售，目前的均價水平已經(jīng)達到了7800元/㎡，較其三期的第一批房源單價有500的上漲。目前該板塊內(nèi)的代表個案有：和平花苑、新鳳城二期、華升新苑等。n 大連路控江路板塊大連路控江路板塊是楊浦區(qū)內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展最為成熟的板塊，價格也屬于引領本區(qū)的地位。 區(qū)域房地產(chǎn)分析本項目位于楊浦、虹口交界處，由于項目產(chǎn)品的特殊性和開發(fā)商的品牌實力，未來的項目推廣和銷售必將立足區(qū)域、輻射全市，因此報告將結合全市商業(yè)、辦公、住宅分類市場的發(fā)展情況，主要立足于楊浦、虹口兩個區(qū)域，分析項目周邊的商業(yè)、辦公和住宅市場。如果把制造業(yè)比作發(fā)達的四肢，那么高科技中心等項目無疑是聰慧的頭腦。同濟大學國家大學科技園大連路隧道的開通直接與浦東小陸家嘴地區(qū)聯(lián)動，也將起到人流引導的作用。成熟的商業(yè)中心內(nèi)部及其周圍地區(qū)人車混雜、交通阻塞、停車位緊缺等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。軌道交通和大連路隧道的建設將使項目周邊形成較為完善的立體交通網(wǎng)絡，便捷聯(lián)系人民廣場、陸家嘴等上海核心區(qū)，大大提升本項目的交通條件，可為項目建設導入大量的人流。整個工程同將要建設的地鐵明珠線二期隧道毗鄰。在“恒－泰－梅”、徐家匯、陸家嘴等黃金地段的土地資源日益稀缺，商業(yè)物業(yè)市場日益緊張的情況下，浦江開發(fā)形成的板塊模式商務、商業(yè)區(qū)域恰好填補這一空白，上海目前正在從以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)向以服務業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)轉型的過程中，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展也逐步向集約式、主題式區(qū)域靠攏，如陸家嘴板塊就是以第三產(chǎn)業(yè)中的金融、貿(mào)易為主題的CBD區(qū)域，規(guī)劃中的浦江開發(fā)將使上海的土地將得到優(yōu)化利用，將人文、歷史的積淀在新時期注入新要素從而發(fā)揮出幾何級的效應，因此借助浦江開發(fā)形成的人文、歷史、景觀背景必將大大提升該地塊的商業(yè)物業(yè)的附加值。據(jù)楊浦區(qū)政府有關人士介紹，即將啟動的東外灘開發(fā)將充分考慮當?shù)氐娜宋募皻v史。待三大項目建成后，外灘源、北外灘和東外灘將連成一片，構成一條立體的浦江風景線。規(guī)劃范圍南臨黃浦江，北至周家嘴路、海寧路，西以吳淞路為界，東至大連路—秦皇島路，并與外灘、陸家嘴形成上海CBD（中心商務區(qū)）“金三角”，依據(jù)規(guī)劃北外灘將在兩年內(nèi)基本建成標志性建筑，五年開發(fā)建設初具規(guī)模，八年全面完成綜合開發(fā)。另外，由于期房限轉等政策目前并為正式對商業(yè)和辦公項目執(zhí)行，因此從目前的形勢看，最近一系列政策對商業(yè)及辦公市場的負面影響不大。本項目的項目定位起點較高，客戶層也鎖定在高端客戶中，而在高端客戶中，對房貸資金的依賴程度還是較高的。小結在良好的宏觀環(huán)境支撐下，2003年是上海房地產(chǎn)快速發(fā)展的一年，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位獲得市場和決策層的認可。但文件沒有出臺實施細則，在某種程度上說明了該項政策操作的實際操作難度。l 規(guī)范土地市場自2003年8月上海市國有土地使用權出讓第三號公告起，上海市所有新增經(jīng)營性項目用地均通過公開招投標方式進行。 從宏觀調控看房地產(chǎn)市場走勢l 《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》近幾年上海商品房價格的上漲總體來講是需求拉動型的，但市場賣方依靠信息優(yōu)勢進行市場炒作也在一定程度上推動了市場價格的上漲。今后幾年上海商業(yè)市場的總體狀況是，鋪源充裕但需求大于供給。其他乙級辦公市場需求也基本看好，銷售和租賃都較為穩(wěn)定。住宅市場繼續(xù)走強外。l 上海商業(yè)物業(yè)供應量變化由于供應量激增，致使商業(yè)企業(yè)間競爭激烈，同時，國內(nèi)出現(xiàn)通貨緊縮，有效需求不足，兼之受到東南亞金融危機的影響，投資者對于商業(yè)項目熱情下降，同時部分項目延期建設，供應量開始逐步減少，至2001 年底達到谷底。他們進入中國投資十分慎重，但一旦進入通常很難是一種短期行為。 外資入駐對商業(yè)市場需求和價格上升形成支撐如上所述，世界前50名大型零售商已有40家在中國“搶灘登陸”，美國沃爾瑪、法國家樂福、德國的麥德龍、歐倍德等著名零售巨頭在上海紛紛立足，并且都制定了進一步拓展市場的計劃。8%32。據(jù)不完全統(tǒng)計，全市已形成了114個大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心需求將迅速增長，待開發(fā)的社區(qū)商業(yè)營業(yè)面積將達到250萬平方米，銷售額可達600億元。5個百分點，國有大中型商業(yè)企業(yè)虧損面控制在20%以下.252。 商業(yè)行業(yè)的政府導向上海仍然是一個有明顯政府導向影響力的市場，雖然很大程度上市場模式具有最終的決定權。3年內(nèi)這一比例將擴大至30%。 上海人口增長 資料來源：上海市統(tǒng)計局 252。以下構成了目前外來企業(yè)的主流需求。從面積選擇分析看216。 在行業(yè)構成上，比例從高到底依次為：高科技17%；貿(mào)易13%；廣告11%；金融/保險7%；物流7%；外資駐滬機構7%。另外，隨著外資的大量進入，外資的駐滬機構和代表處的數(shù)量會大幅增加。 不同辦公面積段的比例分析252。近年來，辦公用房的租賃和銷售比例保持在4：1的狀態(tài)，20022003年以來甲級辦公樓市場租金一直保持上漲，隨著各板塊寫字樓入住率的不斷提高，可供應面積不斷減少，小陸家嘴區(qū)域、淮海路和南京路區(qū)域的甲級辦公樓出現(xiàn)供不應求的局面。戴德梁行第一季度統(tǒng)計也表明，今年一季度上海甲級辦公樓的整體吸納量明顯加速。在2003年供求關系再度發(fā)生變化.252。2004年一季度，㎡；㎡。%，%，仍遠遠超過同期GDP和人均收入的增長幅度。 房地產(chǎn)市場供需總體均衡2003年，㎡，%；㎡，%，市場供需兩旺，達到高位均衡。%。 保持慣性前進的上海地產(chǎn)市場2003年，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持快速發(fā)展，呈現(xiàn)出投資總量擴張，市場供需兩旺，市場結構總體合理的態(tài)勢。功能性、樞紐型、網(wǎng)絡化的城市基礎設施建設大規(guī)模開展。%，%。年末。2003年上海市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到46585元，折合5600美元，較2002年增加15%。房地產(chǎn)業(yè)是上海國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有很強的產(chǎn)業(yè)綜合性和關聯(lián)性，對宏觀經(jīng)濟的敏感度極高。小結綜上而言，目前本項目的區(qū)域環(huán)境較為一般，雖然大連路和軌道交通的建設對項目交通條件有極大的提升作用，但遼源西路和飛虹路為單行道，對本項目的辦公和商業(yè)產(chǎn)品十分不利。其他的小馬路上有一些便利店和面包房等。同時軌道交通4號線和8號線均在本項目鄰近區(qū)域設站，借助軌道交通體系，可大大提升本項目的交通條件，便于人流的疏導，擴大項目的影響。. 項目周邊環(huán)境分析l 周邊環(huán)境項目南部飛虹路為一條小馬路，周邊聚集了一批代拆廠房及舊公房，路況有待改善。 市場研究部二00四年六月前言市場篇項目市場分析 項目立地條件分析. 項目概況l 用地性質本地塊用地性質為綜合用地，土地使用年限： 70年l 規(guī)劃指標：規(guī)劃總用地面積：總建筑面積：232797平方米住宅總建筑面積：89710平方米創(chuàng)意居（LOFT）總建筑面積：78081平方米商業(yè)街總建筑面積：16000平方米綜合容積率：,綠化率：%l 地塊現(xiàn)狀分析辦公和住宅用地處于場地平整階段，商業(yè)地塊正在打樁。l 周邊交通條件從車行系統(tǒng)來看，項目依靠主干道大連路，車行可快速到達陸家嘴、上海不夜城、人民廣場、四川北路和五角場等主要商業(yè)商務中心。沿大連路有些規(guī)模尚可的餐飲店，如即將開業(yè)的蘇浙匯等。因此本項目較為齊全的商業(yè)配套為本項目帶來生活便利的同時，也將增大項目商業(yè)部分的市場競爭。 項目宏觀市場環(huán)境分析 上海市宏觀經(jīng)濟指標向好，房產(chǎn)政策趨嚴。2003年上海市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%，是上海市經(jīng)濟連續(xù)第12年保持兩位數(shù)增長，也是自1997年以來6年中增長最快的一年。2003年，全市職工年平均工資為22160元，%。%。l 居住環(huán)境的不斷升級、改善——重大工程建設碩果累累2003年，本市重大工程建設全面豐收，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重超過四分之一?！耙惶栔卮蠊こ獭贝T果累累，徐家匯公園三期、外環(huán)線400米綠帶一期工程、上海廣場公園項目、虹橋河濱公園等綠化項目相繼完工，新增綠地超過2100公頃，為進一步改善城市形象和環(huán)境奠定了基礎。房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不斷提高，開發(fā)投資規(guī)模創(chuàng)歷史新高。l 上海住宅市場總體情況252。 市場消費能力巨大，市場價格快速增長在銷售價格和銷售面積的雙重拉動下，%，同年商品房平均銷售價格達到5,118元/㎡，㎡，首次超過北京成為全國房價最高的省份城市，%%的增長速度成為全國房價增長最快的省市之一。%%，市場供應增長速度明顯。2002年，商品房的供應和交易雙雙攀升到2500萬㎡以上的高位，當年供求比保持在1：，㎡，市場處于求略大于供、適度緊張的狀態(tài)。據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，靠著甲級寫字樓租賃興旺、乙級寫字樓銷售順暢，上海市辦公樓空置率已降至六年來的最低點。自1997年以來，辦公用房的銷售狀況一直保持在較為穩(wěn)定的狀況，基本在40萬50萬平方米/年，辦公用房的租賃狀況受到需求變化影響較大，變化也較大，總體來說呈逐年增長的態(tài)勢。 上海各類企業(yè)（上海/外地/外資）數(shù)量比例分析252。隨著發(fā)展，此種趨勢會得到進一步加強。