【正文】 話快進快出快點賣掉，跟保留的概念一樣嗎？為了快點賣掉，這個項目要有包裝，要有主力店，可以為此不惜一切代價要保證停車的數(shù)量。國內(nèi)二三線城市都市綜合體的生意模式，就被逼要變成了今天很多行業(yè)人士嗤之以鼻或者不愿意提的銷售。合理的租售比例如果是在北上廣深的開發(fā)商，不是需要六七個億放進去，2008年投入，然后到2011年或者2012年開業(yè)，然后就要收回利潤。深圳的華潤集團的萬象城，北京的大悅城，這兩年特別風(fēng)光的都市綜合體，我可以負責任的講不賺錢，每一個萬達廣場現(xiàn)在做的，不賺錢，賺錢的不是每一個萬達廣場，而是萬達廣場的規(guī)模，萬達廣場的體量、規(guī)模品牌價值在不斷增值，所持有的酒店、購物中心在不斷的增值，在不斷的融資，在不斷的與基金合作，無論寒冬酷暑這樣的團隊不能停腳步，要不斷的擴張，因為投資人不斷需要看到新的項目成長，他們是評估出來的利潤我們所在的開發(fā)商是投三億賺六億的開發(fā)商，二三線城市開發(fā)商的想法往往靠項目本身賺取實實在在的現(xiàn)金，不光是現(xiàn)金流，還要賺到錢。往往是商業(yè)運作為輔，資產(chǎn)運作為主，在北京、上海很多大型都市綜合體是不賣的，北京比較典型的案例，我曾經(jīng)在北京華聯(lián)最后做的一個項目新光天地，我們跟臺灣新光集團合作的，華貿(mào)集團負責開發(fā)的，有三棟華貿(mào)寫字樓，有六棟商務(wù)樓，有9萬平米的購物中心，組成華貿(mào)中心，這個華貿(mào)中心商業(yè)是一平米不賣的，寫字樓是不賣的，酒店是不賣的，酒店式公寓不賣的，僅僅賣了六棟商務(wù)樓，當時只賣到24000多，為什么華貿(mào)在投入上百億一平米不賣呢？因為在今天有很多的基金支持，他所要做的是資產(chǎn)運作，別的不知道，我可以負責任的講，一個新光天地9萬平米購物中心目前市值評估已經(jīng)超過40億人民幣，它的運作方式不一樣。，北上廣深的都市綜合體往往開發(fā)的地點都是非常好的黃金地段，地價都是天價，開發(fā)商不是帶有國際背景，就是國字頭的開發(fā)商，或者幾個民營的巨頭，萬達、富力等等，我們首先要認清自己，由于實力的問題，所以就造成了在開發(fā)的理念、開發(fā)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)營銷進度方方面面，物業(yè)管理的思路、原則等等都不盡相同，所以不能盲從?？傊斐赡壳岸€城市的都市綜合體開發(fā)商還有點像在座各位一樣，有機會聽聽人家怎么講，有機會看看別人怎么做就看一看，有機會了解看別人怎么干的，我們就了解，因為真的是無計可施，但是二三線城市的都市綜合體又必須要發(fā)展，因為這是一個趨勢，利潤也都頗高，又怎么樣規(guī)避開發(fā)商變成騙子？二三線城市的開發(fā)商說我們要賣，人家說我們是騙子，如果不賣，錢又不夠，美國時代周刊說中國的開發(fā)商是一個億去博十個億，一億的資金干十億的事情，資金不太充分，現(xiàn)在銀根緊縮，貸款非常困難，造成國內(nèi)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀迷茫，但又不得不發(fā)展。比如溜冰場，在都市綜合體里引進也是挺時髦，但是消防局說這個溜冰場不能在三層以上做，消防分區(qū)的問題，有一次開會，一個開發(fā)商就說溜冰場怎么著火呢？都是冰。從我知道的范圍內(nèi)，也并不很多，一是我們沒有什么成功的先例可以學(xué)習(xí)，二是大家看到了國內(nèi)一線城市北上廣深這四個大的中國的國際化都市的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是都市綜合體的發(fā)展，現(xiàn)在的情況也是非常的堪憂。這種都市綜合體能夠讓消費者在一個房地產(chǎn)的項目里面，完成了第三生活空間的概念，所謂第三生活空間的概念，我們自己每天吃飯、睡覺、溫馨的家庭是第一時間空間，單位、辦公室是第二生活空間，我們也希望能夠讓各自朋友開發(fā)的都市綜合體能夠成為這個城市的核心商圈，是第三生活空間，在這里完成商務(wù)聚會、家庭聚餐、周末的休閑娛樂購物，可以在這里租買寫字樓，在這里辦公，甚至在這里商戶利用酒店進行住宿，還有各種各樣的商業(yè)活動，這樣就能夠縮小你的交通上所帶來的時間浪費和污染的環(huán)境，在集中的都市綜合體里夏天很涼爽、冬天很溫暖，在室內(nèi)和局部的室外進行生活。還有餐飲，國際快餐麥當勞、肯德基、必勝客，國內(nèi)的永和大王、面包房，大型的中餐、西餐、茶餐廳、茶館、酒吧等等餐飲娛樂。這是建筑產(chǎn)品，一般來講都市綜合體都有一個比較大的廣場，各種小的不同的主題廣場組合，以及停車場，原來二三線城市到今天二三線城市的老百姓、消費者也不喜歡把車停到地下，覺得地上方便，一停車就走，其實北京何嘗不如此，誰也不愿意把車開到底下，都愿意停在地上，由于地上沒有車位，現(xiàn)在管理想進入這個樓宇，地上沒有停車，不隨著物業(yè)管理的進入，不下停車場也得下，停車場需要導(dǎo)向，對于二三線城市的停車場也很關(guān)鍵，也是地下的一部分。到今天為止二三線城市每個城市的都市綜合體都可圈可點，規(guī)模不算小，1020萬平米居多，少一點七八萬的，也有更大一點的。這種情況下，大家突然發(fā)現(xiàn)在二三線城市干都市綜合體劃算，因為能夠賣商鋪，大家不愿意回避又想回避，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為什么要開發(fā)？一是為了要面子，一般開發(fā)商在二三線城市的老大或者前三名，跟政府關(guān)系稱兄道弟，要面子，拿到核心地方的土地，一定要給政府領(lǐng)導(dǎo)面子，蓋唐山第一高，秦皇島第一高，滄州第一大等等。這也是從08年，各個二三線城市才開始風(fēng)起云涌向著一種地產(chǎn)的開發(fā)模式，在此之前，主要是房地產(chǎn)的開發(fā)形勢。跟各位探討一下國內(nèi)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀，然后再講講國內(nèi)一線城市北上廣深商業(yè)地產(chǎn)及都市綜合體的生意模式與盈利模型。今天跟各位分享的二三線城市都市綜合體的情況，可能更多的適合于北方城市，我看到一些同事來自于湖南或者南方，不是說沒有借鑒的作用，但是中國太大了，南方和北方差異也非常之大，不見得能完全照單全收。今天提供的所有二三線城市案例，都是我本人親自操作過的，也是有親身感受。給各位描繪一下二三線城市商業(yè)地產(chǎn)或者都市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢、生意模型，我們開發(fā)的一些要點，我們的規(guī)劃設(shè)計一些要點等等，更多的我們希望能夠從兩個層面來剖析二三線城市大家服務(wù)的開發(fā)項目的一些點。在開發(fā)商工作過，做過甲方，也在零售行業(yè)從事管理工作多年，更重要的是，現(xiàn)在是服務(wù)方，作為乙方來為在座各位服務(wù)的企業(yè)進行支持服務(wù)，我們這樣的團隊跟在座很多建筑設(shè)計公司、廣告推廣公司等等都有密切的合作，今天與大家交流起來會比較的直接。北京華聯(lián)商廈副總經(jīng)理三線城市中小規(guī)模城市綜合體快速盈利模式與案例解析北京天安偉業(yè)董事長本人40不惑，十六五年的職業(yè)生涯，應(yīng)該蠻多元化。我們更多的從案例分析，來看到二三線城市目前都市綜合體發(fā)展的瓶頸或者發(fā)展的無奈，或者發(fā)展的機遇。中國劃分北上廣深叫做一類城市，大多數(shù)同事屬于國內(nèi)二三線城市，二線城市更多的是省會城市，三線的城市是某些弱一點的省會城市或者地級城市，還有一些不是地級城市，例如遼寧大連、山東青島、福建廈門。08年之前都是在北京，比如上海的世博會等等在大興土木，中國城市化建立的一種起點熱潮都來自于奧運會，奧運會后，中國的各個省會城市，省里的領(lǐng)導(dǎo)下大力氣進行各自省里七八個地級市的都市化進程，來自河北唐山、秦皇島、張家口、滄州、邯鄲、保定、邢臺方方面面的同事都能感受到，河北說三年大變樣，遼寧說三年要大大變樣，所以城市在不斷的拆，原來的老城區(qū)全部像唐山大地震一樣拆掉了，現(xiàn)在各自城市都是如此，很多原來繁華的市中心都要建立起現(xiàn)代都市的標志。這個房地產(chǎn)的打壓限購導(dǎo)致了大家都持幣觀望，今天的二三線城市雖然住宅的開發(fā)仍然比北京、上海一線城市開發(fā)商更有信心一點，但是價格已經(jīng)明顯的在今年頂多不降價或者已經(jīng)開始降價了，北上廣深降得很厲害，在二三線城市住宅還沒有完全探底，但是也沒有漲。08年到現(xiàn)在短短三年時間，各個地級市在市中心或者在新區(qū)，這兩個地方最容易有都市綜合體，一是老城市的更新，一是所謂的新區(qū)新政中心，政府都搬了，經(jīng)常在北方或者南方一帶都會看到一些現(xiàn)象，政府很愛搬家，蓋一個新區(qū)市政府搬去了，有的省政府都搬過去了，要托舉新區(qū)，新區(qū)往往也有這樣一個特點。購物中心可能有百貨店、超市、國美電器、運動家具類的專業(yè)大店大家回顧一下我們的都市綜合體是不是這樣一些組成，都市綜合體的來歷是怎么樣的？這個都市綜合體的開發(fā)不是個人主觀臆斷不是大的結(jié)合在一起，往往隨著都市化的發(fā)展來進行的，城市越來越發(fā)達，人口密度越來越多，交通越來越不便利，人的活動半徑很急促，時間效率需要提高，環(huán)境又不斷的污染，都市綜合體應(yīng)運而生，都市進行不斷發(fā)展的時候，一個城市不斷的擴大，會必然的帶來有各自的社區(qū)或者各自的一個區(qū)域的商業(yè)中心，作為城市級的商業(yè)中心可能只有一個或者兩個，但是作為這個城市的東南西北中的商圈、區(qū)域性的商圈，由于都市化不斷擴大，人口不斷增加，消費能力不斷增強，變得需要各自的都市綜合體。在歐洲一些小城市，比如荷蘭首都阿姆斯特丹有很多的都市綜合體都是一個連一個，地下都是聯(lián)通的，美國紐約大都會會看到摩天大樓的地下，或者上面有連廊溝通，每一個都市綜合體都有聯(lián)通，這個都市綜合體的發(fā)展產(chǎn)生的根本原因就在于都市化的發(fā)展，而都市化的發(fā)展，對于國內(nèi)二三線城市來講，2008年以后，隨著國內(nèi)的經(jīng)濟拉動內(nèi)需的宏觀背景，政府都非常強力的在各自所管轄的省內(nèi)大力的推廣各個地級市的都市化進程，這樣的話，隨著各個地級市的老城區(qū)的翻遷改建或者新區(qū)建立就應(yīng)運而生了，每一個城市的都有若干個大小規(guī)?；?020萬平米的都市綜合體。一方面實際成功案例很少，我從2007年進入這個行業(yè)，服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商，專注于商業(yè)地產(chǎn)都市綜合體的開發(fā)，到今天五年多過去了，我能各位提供的整體開幕的案例也只有兩三個而已，更多的都是在籌備開業(yè)、馬上開業(yè)或者是在籌建之中。很多時候發(fā)現(xiàn)，如果一個都市綜合體想引進一個電影院，咱們國家消防沒有這樣的規(guī)范，三層以上不能做電影院，但是在看全中國、全世界的都市綜合體把電影院放到五六層，消防也沒有具體的法律。都市綜合體在發(fā)展，在中國范圍內(nèi)，政府的法律法規(guī)沒有健全，搞得開發(fā)商丈二和尚摸不著頭腦。北上廣深的都市綜合體幾大優(yōu)勢（二三四線勿盲從）我們跟北上廣深來比較，我們很難，不要盲目的比較。因為我們都是從一點一滴做起來的，即便萬達集團的王健林董事長也會跟你講他的發(fā)展心路歷程，也是從賣商鋪開始的，所以他也會有長春、哈爾濱、沈陽被小業(yè)主圍攻的時候，他今天可能已經(jīng)發(fā)展到第五代萬達系列的產(chǎn)品，所以他不會賣商鋪了，也不會賣購物中心了，但是他仍然靠賣住宅、公寓起家，他在各地拿的土地幾乎成本是零，這是萬達的生意模式。我們舉例10萬平米都市綜合體，地上地下，5萬平米的商業(yè)，2萬平米寫字樓，2萬平米的公寓，連土地再建筑安裝、財務(wù)費用、規(guī)劃等等，一個都市綜合體在二三線城市土地即便再便宜，全按成本，都需要60007000/平米，土地成本、建安成本、營銷、推廣、設(shè)計方方面面的財務(wù)費用，得60007000/平米，10萬平米投入六七億。三、二三線城市都市綜合體的盈利模式如果總投資6億的話，我覺得國內(nèi)二三線城市開發(fā)商80%現(xiàn)在手上有個把億，還有銀行劃著巨大問號的授信可能性，往往過程中都沒有，會產(chǎn)生借高利貸。希望大家了解老板怎么想的，了解