【正文】 832,200374,400見第二章 表1總管理費(fèi)收入：5,039,976管理支出1．工資及相關(guān)費(fèi)用工資（人員編制含保安、保潔人員共41人）相關(guān)費(fèi)用加班費(fèi)用費(fèi)用小計(jì)：見表22．員工餐費(fèi)用按實(shí)際工作日、每日8元計(jì)算：41人X8元/天X300天 費(fèi)用小計(jì)：3．行政費(fèi)用辦工用品員工服裝清洗費(fèi) 綠化費(fèi)交際及應(yīng)酬費(fèi)汽車使用費(fèi)(汽油,維修等)交通費(fèi)電話及通訊費(fèi)雜項(xiàng)費(fèi)用小計(jì)：40,00036,080100,00020,30,00017,76050,00049,680343,4．能源費(fèi)費(fèi)用小計(jì)：1,427,950見本章三5．設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)設(shè)備、設(shè)施年檢費(fèi)工程外委項(xiàng)目費(fèi)用維修費(fèi)設(shè)備維休保養(yǎng)費(fèi)小計(jì)：13,500103,000160,000276,500見本章三6．清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔工具、清潔用品、衛(wèi)生防疫、垃圾清運(yùn)等清潔衛(wèi)生費(fèi)小計(jì)：120,0007．保安費(fèi)用消防器材、警用器材、對講機(jī)的維修更換等保安費(fèi)用小計(jì)：100,0008．保險(xiǎn)費(fèi)用財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) 80,000,000元X %=公共責(zé)任險(xiǎn) 5,000,000元X %=雇主責(zé)任險(xiǎn) 5,000,000元X %=汽車保險(xiǎn) 140,000元X 3%=保險(xiǎn)費(fèi)用小計(jì)：160,00030,00080,0004,200274,2009．政府有關(guān)部門征費(fèi)門前三包、設(shè)設(shè)檢測、公益活動費(fèi)用小計(jì)：10,00010．客戶活動經(jīng)費(fèi)用于租織客戶聯(lián)誼活動費(fèi)用小計(jì)：20,00011．開辦費(fèi)攤銷開辦費(fèi)按5年攤銷見本章四12．不可預(yù)見費(fèi)1—11項(xiàng)開支的1%13．維修基金1—12項(xiàng)開支的4%，用于維修改造所須的非經(jīng)常性開支14．顧問費(fèi)1215．營業(yè)稅%總管理開支：總管理收入—總管理支出=盈利/（虧損）：所得稅（盈利的33%）：純利=盈利—所得稅：備注：二、組織結(jié)構(gòu)及人員設(shè)置、工資福利預(yù)測組織結(jié)構(gòu)及人員設(shè)置 行政辦公室主任（1人） 行政主管（1人） 人事主管（1人） 共3人 物業(yè)部經(jīng)理（1人） 物業(yè)主管（1人） 保潔主管（1人） 保潔員（4人） 共7人 強(qiáng)電主管（1人） 強(qiáng)電電工（3人） 工程部經(jīng)理（1人） 弱電主管（1人） 弱電電工（2人）總經(jīng)理 空調(diào)主管（1人） 空 調(diào) 工（2人） 綜合維修主管（1人） 綜合維修工（1人） 共13人 保安員（7人）安保部經(jīng)理（1人） 警衛(wèi)理員（2） 中控室值班員（4人） 共14人 財(cái)務(wù)部經(jīng)理（1人） 會計(jì)（1人） 出納（1人） 共3人工資福利預(yù)測表2項(xiàng)目職務(wù)人數(shù)月工資（元）時(shí)間（月）金額（元）執(zhí) 總14,5001358,500部門經(jīng)理52,70013175,500主 管91,55013181,350文 員31,0001339,000員 工1987013214,890%690,040 376,保 潔 工44001320,800合 計(jì)411,066,加班費(fèi)用 690,04015% 103,506總計(jì) 1,169,注：加班費(fèi)用是指運(yùn)行人員的節(jié)、假日國家法定加薪工資，及因工作需要員工產(chǎn)生的工作之外的加班，按（合計(jì)費(fèi)用—相關(guān)費(fèi)用）10%提取，即（—）15%=103506一、 工程管理費(fèi)用預(yù)測(一) 設(shè)備、設(shè)施維修費(fèi)1． 各種年檢費(fèi)用1）電氣絕緣用具檢測費(fèi) 2）電梯年檢費(fèi) 3）防雷檢測費(fèi) 4）計(jì)量儀表檢測費(fèi) 5）水質(zhì)化驗(yàn)費(fèi) 6）其他 7）合計(jì) 2． 工程外委項(xiàng)目費(fèi)用1）清掏化糞池 2）外墻清洗 合計(jì) 3． 維修費(fèi)1）土建維修費(fèi)（結(jié)構(gòu)、內(nèi)外墻面、屋頂、門窗、地面等） 2）電氣維修費(fèi) 3）空調(diào)維修費(fèi) 4）給排水維修費(fèi) 5）弱電系統(tǒng)維修費(fèi)（消防報(bào)警、電話、綜合布線等） 6）其他 合計(jì) 總計(jì) 276,(二) 能源費(fèi)用 共計(jì)：1． 電費(fèi)：（）1）公共區(qū)域照明 大樓公共區(qū)域約5000m2，照明按0.005KW/m2設(shè)置，公共區(qū)域每天供電平均12小時(shí)，全年365天。四、 為保障貴公司的利益及方便顧問工作的進(jìn)度起見，經(jīng)雙方協(xié)商同意，顧問合同的條款包括合理約束本公司的工作指標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容。三、 我公司的顧問服務(wù)收費(fèi)視貴公司選擇服務(wù)方式而定，在交付使用以前，由于前期及過渡期的物業(yè)管理工作需要高度壓縮，但同時(shí)又要考慮發(fā)展商的初期實(shí)際收益，因此本公司初步建議如下： 前期顧問服務(wù)收費(fèi)建議為每月人民幣貳萬元（RMB20，000），每月上期支付。其他人員雙方協(xié)商確定，可基本由外交人員房屋服務(wù)公司內(nèi)部人員出任，但宜對其進(jìn)行培訓(xùn)后，采用聘任制上崗，如試用不合格，可退回服務(wù)公司，如確有必要，再從外部招聘少量有關(guān)人員。物業(yè)管理的人員派出可由以下幾種形式：● 公司不派出專職顧問人員，僅負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理軟件，解答物業(yè)管理中存在的問題。二、 根據(jù)我們的理解，貴公司傾向于選擇本公司對“東外寫字樓”進(jìn)行顧問式物業(yè)管理，顧問工作包括負(fù)責(zé)協(xié)助制訂及執(zhí)行全盤物業(yè)管理計(jì)劃，包括策劃及施工期的物業(yè)管理、工程驗(yàn)收、移交、裝修監(jiān)察、常規(guī)及長期的物業(yè)管理服務(wù)。 接受委托為物業(yè)租務(wù)代理，負(fù)責(zé)出租及代管出租物業(yè)。因此，我們非常重視每一位客戶的獨(dú)特需要，并且明白客戶完全有權(quán)和有理由去選擇他所需要的顧問服務(wù)。第六章 主要經(jīng)營指標(biāo)及重要承諾一、主要經(jīng)營指標(biāo)（一） 功效率（包括出勤率和工作效率）：98%；（二） 設(shè)備完好率（或完全運(yùn)行率）：98%；（三） 用戶滿意率：85%；（四） 報(bào)修及時(shí)率：98%；（五） 回訪率：98%；（六） 維修質(zhì)量合格率：98%；（七） 安全事故率：1‰；（八） 工傷設(shè)備事故率：1‰；（九） 節(jié)約能源（2000年——2002年）：每年5%；（十） 水質(zhì)、環(huán)保達(dá)標(biāo)率：100%；（十一） 作業(yè)記錄歸檔率：100%；（十二） 技術(shù)培訓(xùn)合格率：98S%；（十三） 管理費(fèi)收繳率：90%；（十四） 綠化完好率：99%；（十五） 清潔保潔率：99%；（十六） 道路完好率及使用率：100%；（十七） 停車場完好率：100%；（十八） 投訴處理率：100%；（十九） 管理人員培訓(xùn)合格率：98%；（二十） 住戶回訪率：100%；（二十一） 業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意率：90%以上?！?搞好財(cái)務(wù)管理，安排管理費(fèi)的核收和使用，適當(dāng)處理維修及儲備基金，為業(yè)主的長遠(yuǎn)利益制定妥善的安排?！?安排會計(jì)師作季度審核。六、財(cái)務(wù)管理● 協(xié)助設(shè)立會計(jì)財(cái)務(wù)制度，包括各級員工的財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)程序，務(wù)求有效控制管理收支。 檢查公共照明系統(tǒng)的安全和運(yùn)作，做必要的修理和更新。 安排專業(yè)清潔公司或招聘清潔隊(duì)伍，巡邏保潔，清理垃圾雜物。 協(xié)助制定交通管理措施，防止車輛亂停亂放。 協(xié)助計(jì)劃24小時(shí)緊急維修系統(tǒng)，設(shè)立施工組織?！?維修及保養(yǎng)管理： 維持物業(yè)配套設(shè)施的維修和保養(yǎng)，長期設(shè)立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織，保證所有設(shè)備的正常運(yùn)作和延長物業(yè)的壽命。五、常規(guī)管理工作東外寫字樓全部落成后將會是一個設(shè)備完善的新典范，物業(yè)管理公司遵照物業(yè)管理公約和租約為業(yè)主和租戶客戶提供管理服務(wù)、維護(hù)物業(yè)的價(jià)值和保障業(yè)主的整體利益。同時(shí)安排上述人員到相關(guān)物業(yè)作實(shí)習(xí)，了解及熟悉專業(yè)管理模式及運(yùn)作?！?協(xié)助招聘及聘用員工?！?編制開辦費(fèi)預(yù)算及首年的管理預(yù)算、評定管理費(fèi)及其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、押金及儲備金金額等，該項(xiàng)工作我們已提出草案，具體需和發(fā)展商進(jìn)一步落實(shí)?！?審查設(shè)計(jì)圖紙，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理賴以順利實(shí)施的各種需要，包括設(shè)定工作間、儲物間、職工食堂間等，以及從以往管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)所知，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的各種問題和缺陷（例如配套設(shè)施、機(jī)電系統(tǒng)、安全保衛(wèi)、垃圾處、消防設(shè)施及建筑材料等），提交設(shè)計(jì)單位參考和糾正，并且協(xié)助發(fā)展商對施工的監(jiān)理。我們的物業(yè)顧問工作將做如下安排：一、前期物業(yè)顧問服務(wù)物業(yè)管理雖然常常被視為房地產(chǎn)發(fā)展的延續(xù)和伸展，但在開業(yè)前已需要考慮到物業(yè)移交后的一切大廈服務(wù)，同時(shí)物業(yè)管理對物業(yè)的租賃具有重大影響。 用戶聯(lián)系及管理報(bào)告 物業(yè)管理處將定期發(fā)出通告，報(bào)導(dǎo)有關(guān)物業(yè)內(nèi)資訊及其他事項(xiàng)，并通知客戶最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章； 本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要用戶，以收集有關(guān)改善管理運(yùn)作的意見及建議； 本公司將每月與發(fā)展商舉行例會檢討及報(bào)告管理進(jìn)度。經(jīng)發(fā)展商核準(zhǔn)后，本公司將依預(yù)算作為物業(yè)財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)由管理公司全權(quán)處理； 依據(jù)預(yù)算案，本公司將建議管理費(fèi)及保證金的制定金額。 維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)1） 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)部所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作保養(yǎng)服務(wù)，各駐物業(yè)技工將由工程師督導(dǎo)下處理各項(xiàng)操作、維護(hù)及定期保養(yǎng)。5） 于物業(yè)正式營運(yùn)前，本公司將依據(jù)發(fā)展商的特定要求制定一套能符合物業(yè)需要的保安計(jì)劃草本供發(fā)展商批核及確認(rèn)。 保安服務(wù)1） 依本公司以往經(jīng)驗(yàn)，國內(nèi)的物業(yè)管理工作保安實(shí)為重要一環(huán)，因此我公司將被委任后制定一套完善的保安制度。10. 公用事業(yè)處理安排本公司將為大廈電話線的分配及裝置的費(fèi)用提出建議，從而使發(fā)展商的投資得以確保，在電力供應(yīng)上，本公司按豐富經(jīng)驗(yàn)向發(fā)展商提出高價(jià)電與低價(jià)電的處理方法，使公用事業(yè)的安排得以妥善處理。北京“東外辦公樓”的運(yùn)營財(cái)務(wù)預(yù)算祥見第八章。6. 財(cái)務(wù)預(yù)算現(xiàn)今專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)管理人員及先進(jìn)的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對于整棟建筑物的財(cái)務(wù)管理尤為重要。本公司將按實(shí)際情況，分期安排員工投入適合崗位，以配合工作及有效運(yùn)用資源。大廈設(shè)施包括： 電梯 中央空調(diào)設(shè)備 消防設(shè)備 電氣設(shè)備 照明設(shè)備 給/排水系統(tǒng) 供暖設(shè)備 垃圾處理設(shè)備 保安系統(tǒng)設(shè)備 中央廣播系統(tǒng) 衛(wèi)星及公共天線設(shè)備 大廈自動化系統(tǒng) 洗窗機(jī)設(shè)備 停車場管理系統(tǒng)等根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，本公司可從管理角度在合同內(nèi)容，物料適用性及