【正文】 智能程度較高 的政務(wù)會議辦公 樓，一旦出現(xiàn)設(shè)備故障或停機，無哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 18 疑將會對用戶的日常工作造成嚴重的影響及后 果 ，如何消除維修保養(yǎng)上的管理盲點，確保設(shè)施設(shè)備的良好運行狀態(tài)，將是 人大 辦公 大 樓 物業(yè)管理的重點。 項目管理特點及難點分析 大樓 工程遺留問題 人大 辦公大樓總建筑面積約 萬平方米 ， (新建投資大樓 萬平方米 )。 秉承“服務(wù)業(yè)戶，報效業(yè)戶”的核心理念，我們著力在 人大哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 17 辦公 大 樓營造一個 安全、安靜、舒適、幽雅、清潔優(yōu)美、尊貴 的辦 公生活 和會議 環(huán)境，并通過持 續(xù)的改進和提升，使物業(yè)保值增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)的辦公理念與現(xiàn)代 政務(wù) 辦公 、會議及 工作方式的高度共融。 根據(jù)我們的 實地踏 察 與研究，該項目 建設(shè) 投入使用多年，人大辦公大樓 是江南沿江區(qū)的一處有標志性的建筑。 三樓天臺花園地面瓷磚需重新維護，柱欄需防腐粉刷。 1 部分辦公室門需維修。 1 消控中心感應(yīng)系統(tǒng)沒有控制盤，樓內(nèi)滅火設(shè)施比規(guī)定配置少。 彩鋼棚需做防腐處理。 供水泵房墻面按衛(wèi)生標準需貼瓷磚，水箱需重新做防腐處理，表面需覆蓋一層無毒塑料布，兩臺水泵需做維護保養(yǎng)。型號 44DR7 電機功率 224KW；制冷劑 R22 風機功率 ；水壓 地點：五層屋面 二、 客梯 2 部 產(chǎn)地：三菱電機株式會社 技術(shù)參數(shù)：型號 2430 牽引 G20HG12 6 額定速度： 60/min 載重量： 1000kg 重量：不含電機 500kg 生產(chǎn)日期： 2021 年 地點：五層電梯機房 其他設(shè)施設(shè)備 一、 水箱房電機 2 臺 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 12 產(chǎn)地：上海力標電 機有限公司 技術(shù)參數(shù)： 2 臺 轉(zhuǎn)數(shù)： 1400r/min 型號： JB/T103912021 生產(chǎn)日期： 2021 年 11 月 地點：地下室水箱房 生活水箱 1 個，容量 10 噸 二、 變頻柜 1 臺 廠家：海利普 功率： 地點：地下室 三、 地熱泵 2 臺 產(chǎn)地：黃埔電機公司 技術(shù)參數(shù)： 2 臺 轉(zhuǎn)數(shù)： 2840r/min 型號： Y9052 生產(chǎn)日期： 2021 年 2 月 地點：地下室 四、 空調(diào)循環(huán)泵 4 臺 產(chǎn)地：中龍電機有限公司 技術(shù)參數(shù)： 臺 轉(zhuǎn)數(shù)： 2930r/min 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 13 型號： Y160L2 生產(chǎn)日期： 2021 年 8 月 地點：地下室 五、 會議室空調(diào)降壓啟動柜 2 臺 廠家：哈市通用開關(guān)廠 開關(guān)容量： 50A 2/臺 生產(chǎn)日期： 2021 年 10 月 地點：地下室 六、 會議用空調(diào)風機 1 臺 產(chǎn)地：衡水電機股份有限公司 技術(shù)參數(shù)： 15KW1 臺 轉(zhuǎn)數(shù)： 1460r/min 生產(chǎn)日期： 2021 年 3 月 地點：地下室 啟動柜 1 臺：廠家 :哈市通用電器開關(guān)廠，開關(guān)容量： 63A 七、 新風機組 1 臺 產(chǎn)地：廣州約克空調(diào)冷凍設(shè)備有限公司 技術(shù)參數(shù)： 1 臺 型號： YDB806R 風量： 13500ms/h 尺 寸： 2600 1655 818(mm) 重量： 525kg 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 14 生產(chǎn)日期： 2021 年 8 月 23 日 地點：二層風機房 八、 配電室 采用雙回路供電，其中分南馬線及友誼線，設(shè)開關(guān)柜 3 臺，電容柜 1臺，計量柜 1 臺。 五層設(shè)有客房（標準間） 33 間，會議室 1 間。 東樓： 一層設(shè)有商務(wù)中心 1 處，餐廳、廚房各 1 處，信訪接待室 1 處，收發(fā)室 1 處。 二層設(shè)有市民旁聽席，休息廊，老干部處，辦公室 30 間，活動室 5 間，卡拉 OK 室、臺球室、休息室各 1 處，駕駛員休息室 1 處，備品間 4 處，水房 1 處。電梯 2 部，送餐梯 1 部。社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益并重，使公司走上了一條高速 良性、 可持續(xù)發(fā)展之路。 通過公司全體員工的努力，服務(wù)意識 、服務(wù)質(zhì)量、開拓創(chuàng)新、追求卓越已成為我公司的品牌象征， 先后獲得省優(yōu)秀示范大廈，市優(yōu)秀示范住宅小區(qū)等稱號。 公司成立之初，就極為重視培養(yǎng)人才，建立了一支高素質(zhì)的管理與技術(shù)人才隊伍，擁有工程、機電、園林及經(jīng)濟等各類專業(yè)技術(shù)人員 80 多人。哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 1????????????????? 2 公司簡介 ??????????????????? 2 公司業(yè)績 ??????????????????? 4 公司執(zhí)照、資質(zhì)、法人代表登記 ?????? ??? 6 第二部分 人大辦公大樓物業(yè)管理項目的管理特點 ?????? 9 項目簡介 ??????????????????? 11 業(yè)戶群體分析 ????????????????? 16 物業(yè)管理規(guī)劃定位 ??????????????? 16 項目管理特點及難點分析 ???????????? 17 解決上述管理難的措施 ????????????? 18 第三部分 擬定質(zhì)量管理目標和采用的管理方式 ??????? 24 管理總體目標 ?????????????? ??? 24 人大辦公 大 樓管理模式設(shè)想及管理方式 ????? ? 36 第四部分 管理服務(wù)內(nèi)容 ????????????????? 41 前期接管 ??????????????????? 41 針對本物業(yè)大樓的管理特色思路 ????????? 57 第五部分 管理人員的配備、培訓和管理 ?????????? 66 人員配置 (含作業(yè)層人員配置 )?????????? 66 管理人員培訓 ????????????????? 69 管理服務(wù)人員的管理 ????????? ????? 77 第六部分 人大辦公 大 樓管理服務(wù)費用測算 ????????? 82 人大辦公 大 樓物業(yè)管理服務(wù)費用測算 ??????? 82 物業(yè)管理開辦費用測算 ????????????? 90 設(shè)備、設(shè)施接管改造費用 ???????????? 92 物業(yè)管理用房配置方案 ????????????? 94 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 2 哈爾濱 市人民代表大會 常務(wù)委員會 辦公樓 物業(yè)管理方案 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司受哈爾濱市人民代表大會常務(wù)委員會 辦公廳 委托，擬對 哈爾濱 市人民代表大會常 務(wù) 委員會 辦公樓（以下 簡稱“ 人大 辦公 大 樓”）提 供 全委 托 物業(yè)管理服務(wù)。 目前管理著哈爾濱市政府大樓、 河政 公務(wù)員 住宅 小區(qū)、 愛建濱江國際社區(qū) 高檔住宅 及 商業(yè) 物業(yè)項目 200 萬平方米 。 公司大力拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，目前公司的全委托物業(yè)管理面積達 200 多萬平方米，其中愛建濱江 國際 社區(qū)建筑面積達 140 萬平方米，哈爾濱市政府辦公樓 建筑面 積 18 萬平方米， 河政 公務(wù)員小區(qū) 建筑面積約 35 萬平方米。 公司的社會知名度、美譽度和信譽 度都有了極大的提升。 西樓共有辦公室 108 間，設(shè)備間 8 處，衛(wèi)生間 16 處。 西樓： 一層設(shè)有常委會議廳、休息廳，中心會議室 2 處，辦公室 6 間，消控中心 1 處，侯會室 1 處，陽光餐廳 1 處，大小餐廳、廚 房各一處，消毒間1 處，武警宿舍、總值班室、收發(fā)室各 1 處，醫(yī)務(wù)室 4 間，衣帽 室 、食堂、休息室共 3 處，門廳 2 個，前廳 1 個。 地下室設(shè)有水箱房 1 間，空調(diào)機循環(huán)泵房 1 間 。 四層設(shè)有 客房（標準間） 34 間，小會議室 1 間。 特種設(shè)備設(shè)施 一、 活塞式冷水機組 2 臺 產(chǎn)地：廣州約克空調(diào)冷凍設(shè)備廠 技術(shù)參數(shù)：制冷量 327KW。 中央空調(diào)管道系統(tǒng)保溫已破損，需重新做保溫。 天臺排雨水系統(tǒng)需做過濾網(wǎng)。 1 旗桿需重新配置升降繩。 1 玻璃幕墻需做清潔，樓內(nèi)部分玻璃窗已損壞需更換。 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 16 1 垃圾存放處需設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運間，樓內(nèi)垃圾桶配置少。要做好物業(yè)管理工作，必須充分了 解 管理項目業(yè)戶群體的構(gòu)成及特點。 物業(yè)管理規(guī)劃定位 業(yè)戶分析的結(jié)論， 是 我們設(shè)定管理模式、設(shè)計服務(wù)項目、確定服務(wù)標準及收費標準的客觀依據(jù)。我們將在管理服務(wù)中著力于以下四個方面：倡導“ 全員參與” 的管理文化 ； 推廣“ 尊貴互動” 的服務(wù)文化； 營建“ 和諧親切 ”的 政務(wù) 大樓文化； 塑造“ 親和人文 ”的環(huán)境 文化。 大樓 設(shè)備設(shè)施較多，容易產(chǎn)生管理及維護盲點 人大 辦公大樓不同于純寫字樓 或住宅小區(qū)，除設(shè)有供配電、給排水、消防、電梯等系統(tǒng)之外，還配備 多間會議設(shè)備 系統(tǒng) 、 供冷空調(diào)系統(tǒng)、監(jiān)控、微機等智能系統(tǒng)。 辦公、 會議、 住宿、 開會 的人員眾多， 車 輛駛?cè)?、停放將存?違 章、 搶占等違章行為 根據(jù) 人大 辦公大樓 外院內(nèi)大門前的道路及停車場地現(xiàn)狀 ， 車輛駛?cè)腭偝觥⑼＼?、存車必將給車輛管理帶來一定的矛盾， 如何化解違章及安全停放問題，將是物業(yè)管理人 在 管 理 中 需解 決 難點？ 地理位置容易產(chǎn)生噪音環(huán)境上的污染 人大 辦公 大 樓分新舊兩樓，所處地理位置是繁華的友誼 路，噪音 污染直接影響樓內(nèi)的正常辦公環(huán)境，加之夏天的外掛空調(diào)噪音 與冷凝水的排放問題直接導致噪音環(huán)境管理上的缺陷，如何解決缺陷，如何將上述影響缺陷減至最少，是物業(yè) 管理中不可回避的一個問題。將通 過 審閱設(shè)計圖紙，察看施工改造現(xiàn)場，參加工程會議，組織相關(guān)專業(yè)人士意見征詢等形式，站在物業(yè)管理人和物業(yè)使用人的角度，就物業(yè)的規(guī)劃改造提出建設(shè)性的意見， 減少設(shè)計 建設(shè) 的缺陷 。在實際操作中，我們將 派 出經(jīng)驗豐富的設(shè)備系統(tǒng)工程師對于現(xiàn)場監(jiān)理給予意見建議， 一 方面盡早熟悉設(shè)備設(shè)施的性能，另一方面可在發(fā)現(xiàn)問題后通過甲方限令施工單位解決，防止施工質(zhì)量問題的發(fā)生和延續(xù)。憑借多年的工程管理經(jīng)驗，我們將積極主動地與甲方部門及建筑施工單位充分溝通，確定工程遺留問題的處理界面，以及處理的流程和時效要求。同時，加強維修技術(shù)工人的培訓工作。 預防為主，嚴格管理，減少安全及消防隱患 治安防范 ：強調(diào)“ 外緊內(nèi)松 、預防為主 ”的原則，全力將有不良動機的嫌疑人擋在大樓門以外，不給其可乘之機；通過保安員的嚴密監(jiān)控及巡邏， 震懾不法分子不敢作案；與周邊區(qū)域聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮 綜合整 治的 群防 優(yōu)勢。同時努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識，改變原來保安員單一的護衛(wèi)功能，使保安員成為“ 安 全 管理 員、迎賓員、服務(wù)員 ”的有機統(tǒng)一體。在 每個科室 發(fā)放一冊《消防知識手冊》 強化全員防火意識，按消防標準在指定區(qū)域、地點 及相關(guān)部位配置足數(shù)的滅火器材 。 既有監(jiān)督，又有合作，創(chuàng)造 雙贏 局面 對辦公 樓 區(qū)求“ 靜 ”與 接待中心情況復雜 的矛盾，我們解決思路是在 辦公、會議、 客房、 休閑等正常使用 的前提下， 按照相關(guān)規(guī)定 控制和 約束來 下榻人員 的不良行為， 如 噪音 、 垃圾 、違規(guī)服務(wù)等 。 通過嚴格規(guī)范的管理，減少車輛停放、噪 音、環(huán)境污染 與 甲方協(xié)商溝通。對外部的汽車噪音，通過與公交 、城管、環(huán)保 、公安交警 等部門 溝通 協(xié)調(diào) ， 采取 減少控制 鳴笛 停車 等 措施， 減免噪音 干擾 和影響。 各項管理指標的承諾標準如下 房屋及配套設(shè)施完好率 國家標準 98％ 承諾指標 98％ 承諾標準 房屋外觀無破壞，立面整潔，無改變使用功能，無私搭亂建，公用設(shè)施及通道無隨意占用。 d、維修基金的妥善管理與使用。 10