【正文】 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 1????????????????? 2 公司簡介 ??????????????????? 2 公司業(yè)績 ??????????????????? 4 公司執(zhí)照、資質(zhì)、法人代表登記 ?????? ??? 6 第二部分 人大辦公大樓物業(yè)管理項目的管理特點(diǎn) ?????? 9 項目簡介 ??????????????????? 11 業(yè)戶群體分析 ????????????????? 16 物業(yè)管理規(guī)劃定位 ??????????????? 16 項目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)分析 ???????????? 17 解決上述管理難的措施 ????????????? 18 第三部分 擬定質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式 ??????? 24 管理總體目標(biāo) ?????????????? ??? 24 人大辦公 大 樓管理模式設(shè)想及管理方式 ????? ? 36 第四部分 管理服務(wù)內(nèi)容 ????????????????? 41 前期接管 ??????????????????? 41 針對本物業(yè)大樓的管理特色思路 ????????? 57 第五部分 管理人員的配備、培訓(xùn)和管理 ?????????? 66 人員配置 (含作業(yè)層人員配置 )?????????? 66 管理人員培訓(xùn) ????????????????? 69 管理服務(wù)人員的管理 ????????? ????? 77 第六部分 人大辦公 大 樓管理服務(wù)費(fèi)用測算 ????????? 82 人大辦公 大 樓物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算 ??????? 82 物業(yè)管理開辦費(fèi)用測算 ????????????? 90 設(shè)備、設(shè)施接管改造費(fèi)用 ???????????? 92 物業(yè)管理用房配置方案 ????????????? 94 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 2 哈爾濱 市人民代表大會 常務(wù)委員會 辦公樓 物業(yè)管理方案 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司受哈爾濱市人民代表大會常務(wù)委員會 辦公廳 委托，擬對 哈爾濱 市人民代表大會常 務(wù) 委員會 辦公樓（以下 簡稱“ 人大 辦公 大 樓”）提 供 全委 托 物業(yè)管理服務(wù)。針對該 辦公樓的特點(diǎn)，制定本方案。 第一部分 物業(yè)公司簡介 1. 1 公司 簡介 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 成立于 2021 年 11 月，企業(yè)具有獨(dú)立法人資格， 國 家 物業(yè)管理 二級資質(zhì) 企業(yè)， 全國物業(yè)管理協(xié)會會員單位。 目前管理著哈爾濱市政府大樓、 河政 公務(wù)員 住宅 小區(qū)、 愛建濱江國際社區(qū) 高檔住宅 及 商業(yè) 物業(yè)項目 200 萬平方米 。 公司成立之初，就極為重視培養(yǎng)人才，建立了一支高素質(zhì)的管理與技術(shù)人才隊伍，擁有工程、機(jī)電、園林及經(jīng)濟(jì)等各類專業(yè)技術(shù)人員 80 多人。公司現(xiàn)有員工 800 多人，其中高層管理人 員86 人， 80%以上的管理人員持有從業(yè)人員崗位證書，高層管理人員 86%以上取得建設(shè)部頒發(fā)的企業(yè)經(jīng)理資格證書。企業(yè)秉承依法管理，開拓創(chuàng)新、追求卓越的質(zhì)量方針，堅守“業(yè)戶 至上 ，服務(wù)第一，信義為本”的企業(yè)宗旨，不斷建立完善科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)管哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 3 理體系，公司從接管第一個項目開始就按照 ISO9002 和 ISO14001雙體系質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行管理，標(biāo)志著企業(yè)正式與國際化管理運(yùn)作模式接軌。 公司大力拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，目前公司的全委托物業(yè)管理面積達(dá) 200 多萬平方米，其中愛建濱江 國際 社區(qū)建筑面積達(dá) 140 萬平方米，哈爾濱市政府辦公樓 建筑面 積 18 萬平方米， 河政 公務(wù)員小區(qū) 建筑面積約 35 萬平方米。 通過公司全體員工的努力，服務(wù)意識 、服務(wù)質(zhì)量、開拓創(chuàng)新、追求卓越已成為我公司的品牌象征， 先后獲得省優(yōu)秀示范大廈，市優(yōu)秀示范住宅小區(qū)等稱號。 良好的體制、完善的制度、優(yōu)秀的人才給公司創(chuàng)造了社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。 在對市政府大廈四年的物業(yè)管理中，使我公司在管理行政大廈行業(yè)中創(chuàng)出了具有自己特色的物業(yè)管理品牌。 公司的社會知名度、美譽(yù)度和信譽(yù) 度都有了極大的提升。社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益并重，使公司走上了一條高速 良性、 可持續(xù)發(fā)展之路。 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 4 2. 公 司 業(yè)績 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 5 公 司 執(zhí)照、 資質(zhì)、法人代碼證 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 6 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 7 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 8 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 9 第二部分 人大 辦公大樓物業(yè)管理項目的管理特點(diǎn) 項目 簡介 哈爾濱市人大辦公 大 樓，坐落于道里區(qū)友誼路 307 號，總建筑面積約 萬平方米，由東、西兩棟樓組成。西樓五層（其中地下室一層）室外停車場停車位 20 余輛；東樓七層（其中地下室兩層、附樓兩層）地下車庫設(shè)有 69 個車位， 2 個洗車位，泳池 1 處。 西樓共有辦公室 108 間，設(shè)備間 8 處，衛(wèi)生間 16 處。電梯 2 部，送餐梯 1 部。消防樓梯 4 處，消控中心 1 處，中央空調(diào)主機(jī) 2 臺，分體空調(diào) 20臺，風(fēng)機(jī)房 2 處，水箱房 1 個。 東樓、附樓共有辦公室 71 間，餐廳 10 間，多功能廳 1 間，會議室 2間，設(shè)備間 2 處，電梯 3 部，送餐梯 3 部，采用中央空調(diào)，制冷機(jī)房 1 處，消控中心 1 處，風(fēng)機(jī)房 13 處，弱電室 6 處，配電室 2 處，鍋爐房 1 處，水箱房 1 處，游泳池 1 處， 洗浴中心 1 處（洗衣房、浴室 1 間）， 衛(wèi)生間 15處。 西樓： 一層設(shè)有常委會議廳、休息廳，中心會議室 2 處，辦公室 6 間，消控中心 1 處，侯會室 1 處，陽光餐廳 1 處，大小餐廳、廚 房各一處，消毒間1 處，武警宿舍、總值班室、收發(fā)室各 1 處，醫(yī)務(wù)室 4 間，衣帽 室 、食堂、休息室共 3 處，門廳 2 個，前廳 1 個。 二層設(shè)有市民旁聽席，休息廊，老干部處，辦公室 30 間，活動室 5 間，卡拉 OK 室、臺球室、休息室各 1 處，駕駛員休息室 1 處，備品間 4 處，水房 1 處。 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 10 三層設(shè)有多功能廳 1 個，天臺花園 1 處，侯會室 1 處，主任會議室 1處，辦公室 31 間，接待室 1 處，檔案室 3 處，理發(fā)室 1 處，庫房 2 處。 四層設(shè)有貴賓接待室 1 處，會議室 1 處，辦公室 41 間，庫房 2 處，乒乓球室 1 處，臺球室 2 處。 地下室設(shè)有水箱房 1 間，空調(diào)機(jī)循環(huán)泵房 1 間 。 東樓： 一層設(shè)有商務(wù)中心 1 處，餐廳、廚房各 1 處，信訪接待室 1 處，收發(fā)室 1 處。 二層設(shè)有大餐廳，武警宿舍，司機(jī)休息室。 三層設(shè)有多功能廳，活動室。 四層設(shè)有 客房（標(biāo)準(zhǔn)間） 34 間，小會議室 1 間。 五層設(shè)有客房（標(biāo)準(zhǔn)間） 33 間，會議室 1 間。 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 11 西樓內(nèi)公共區(qū)域設(shè)施及設(shè)備簡介 隔柵燈 116 個、消防栓 29 個、閘箱 13 個、應(yīng)急燈 7 個、手動報警38 個、消防電話 13 個、廣播 27 個、疏散指示燈 30 個、安全出口燈 14 個、煙感 58 個、插座箱 1 個、筒燈 213 個、 2U 雙管日光燈 20 個、 40W 日光燈3 個。暖氣 91 組、水龍頭 67 個、 小便器 26 個、蹲（坐）便 33 個。 特種設(shè)備設(shè)施 一、 活塞式冷水機(jī)組 2 臺 產(chǎn)地：廣州約克空調(diào)冷凍設(shè)備廠 技術(shù)參數(shù)：制冷量 327KW。型號 44DR7 電機(jī)功率 224KW；制冷劑 R22 風(fēng)機(jī)功率 ；水壓 地點(diǎn)：五層屋面 二、 客梯 2 部 產(chǎn)地：三菱電機(jī)株式會社 技術(shù)參數(shù)：型號 2430 牽引 G20HG12 6 額定速度： 60/min 載重量： 1000kg 重量：不含電機(jī) 500kg 生產(chǎn)日期： 2021 年 地點(diǎn)：五層電梯機(jī)房 其他設(shè)施設(shè)備 一、 水箱房電機(jī) 2 臺 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 12 產(chǎn)地：上海力標(biāo)電 機(jī)有限公司 技術(shù)參數(shù)： 2 臺 轉(zhuǎn)數(shù)： 1400r/min 型號： JB/T103912021 生產(chǎn)日期： 2021 年 11 月 地點(diǎn)：地下室水箱房 生活水箱 1 個，容量 10 噸 二、 變頻柜 1 臺 廠家：海利普 功率： 地點(diǎn)：地下室 三、 地?zé)岜?2 臺 產(chǎn)地：黃埔電機(jī)公司 技術(shù)參數(shù)： 2 臺 轉(zhuǎn)數(shù)： 2840r/min 型號： Y9052 生產(chǎn)日期： 2021 年 2 月 地點(diǎn)：地下室 四、 空調(diào)循環(huán)泵 4 臺 產(chǎn)地：中龍電機(jī)有限公司 技術(shù)參數(shù)： 臺 轉(zhuǎn)數(shù)： 2930r/min 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 13 型號： Y160L2 生產(chǎn)日期： 2021 年 8 月 地點(diǎn)：地下室 五、 會議室空調(diào)降壓啟動柜 2 臺 廠家：哈市通用開關(guān)廠 開關(guān)容量： 50A 2/臺 生產(chǎn)日期： 2021 年 10 月 地點(diǎn)：地下室 六、 會議用空調(diào)風(fēng)機(jī) 1 臺 產(chǎn)地：衡水電機(jī)股份有限公司 技術(shù)參數(shù)： 15KW1 臺 轉(zhuǎn)數(shù)： 1460r/min 生產(chǎn)日期： 2021 年 3 月 地點(diǎn)：地下室 啟動柜 1 臺：廠家 :哈市通用電器開關(guān)廠，開關(guān)容量： 63A 七、 新風(fēng)機(jī)組 1 臺 產(chǎn)地：廣州約克空調(diào)冷凍設(shè)備有限公司 技術(shù)參數(shù)： 1 臺 型號： YDB806R 風(fēng)量： 13500ms/h 尺 寸： 2600 1655 818(mm) 重量： 525kg 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 14 生產(chǎn)日期： 2021 年 8 月 23 日 地點(diǎn)：二層風(fēng)機(jī)房 八、 配電室 采用雙回路供電，其中分南馬線及友誼線，設(shè)開關(guān)柜 3 臺，電容柜 1臺，計量柜 1 臺。 型號： GGD 地點(diǎn)：一層 九、 電汽兩用蒸柜 1 臺 技術(shù)參數(shù)：煮飯時間 30min；輸入氣壓 ；電壓 380/；功率 11KW 地點(diǎn)：一層廚房 十、 電烤爐 1 臺 技術(shù)參數(shù)：電壓 380V 功率 （ KW） 地 點(diǎn)：一層廚房 十一、電熱水器 1 臺 技術(shù)參數(shù)：容量 320L；電壓 380V；功率 5KW；壓力； 十二、電熱風(fēng)幕 4 臺 十三、純凈水設(shè)備一套，燃?xì)鉄崴疇t一臺 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 15 人大 辦公 大 樓需要改造和完善的事項 消防栓無供水水箱及水泵，無噴淋系統(tǒng)。 電梯機(jī)房的木質(zhì)門已損壞，按消防要求需改防火門，并 設(shè) 有消防器材及通風(fēng)系統(tǒng)。 中央空調(diào)管道系統(tǒng)保溫已破損，需重新做保溫。 供水泵房墻面按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)需貼瓷磚，水箱需重新做防腐處理，表面需覆蓋一層無毒塑料布，兩臺水泵需做維護(hù)保養(yǎng)。 樓體外墻面理石部分需清洗 ，涂料部分需重新粉刷。 廚房供水管道需規(guī)范安裝。 天臺排雨水系統(tǒng)需做過濾網(wǎng)。 彩鋼棚需做防腐處理。 樓內(nèi)部分檢修口需要維護(hù)。 配電室按規(guī)程規(guī)定需鋪膠皮地墊，部分配電箱柜需做維護(hù)。 1 旗桿需重新配置升降繩。 1 消控中心感應(yīng)系統(tǒng)沒有控制盤，樓內(nèi)滅火設(shè)施比規(guī)定配置少。 1