【正文】 一線海景且位置較好、售價較高的住房多為外地置業(yè)者所購，產(chǎn)品形式多為別墅、聯(lián)排別墅和復式；而二線海景房，本地人士認購較多，產(chǎn)品形式多為多層平層住宅。本次調(diào)查對象為：市場上同類項目業(yè)主、房地產(chǎn)從業(yè)人員及相關(guān)政府機關(guān)人員。□ 香港東路一帶可開發(fā)土地資源逐漸減少，因此開發(fā)重點逐漸向 XXX風景區(qū)以東一帶發(fā)展。開發(fā)樓盤的主要特征如下：□ 海景是其最主要的賣點，既能享受到稀缺的海景資源，又能充分享受遠離城市喧囂、繁華的靜謐生活。匯海山莊東海路 76號337㎡、634㎡聯(lián)體別墅獨棟別墅300 萬 毛坯房2022 年入伙，全海景，帶中央空調(diào)，一至五層帶閣樓，二手房海逸翠庭姜村西香港路北178—190㎡（3*2）183—194㎡（3*2）189—202㎡（4*2）143—146㎡（2*2）220—233㎡復式雙層8000—11000 元/㎡精裝修（1500元/㎡）占地面積 22022㎡，容積率 ，共 80 戶，三層加閣樓，2022 年 5 月交房。 （二手房）金地公寓香港路南山東頭路 150㎡平層 7800 元/㎡ 毛坯房 全海景高層二手房。馥香谷、建飛花園、凱旋山莊。價格區(qū)間：8000—25000 元/㎡代表樓盤：弄海園、銀都景苑、海風花園□ 王家村區(qū)區(qū)域特點：比較典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部的感覺，但自然資源較好，北山南水，且正處于高速發(fā)展的階段，是近期熱點地區(qū)。位于項目地塊東鄰的美林小鎮(zhèn)，是去年的成功樓盤，除了有一個良好的樓盤銷售業(yè)績，還把一個純 Townhouse 社區(qū)介紹給了 XX 房地產(chǎn)市場。從目前的情況看，該片區(qū)的開發(fā)方向有兩個：一是沿海岸線繼續(xù)向東，二是從高新區(qū)五大廣場向北。加強居住內(nèi)景觀，綠化建設(shè)充分利用金家?guī)X山和午山等周圍遠山優(yōu)美的自然景觀，豐富住區(qū)內(nèi)的空間環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境也是方向之一。. . . .. . 學習好幫手浮山在該片區(qū)中占有舉足輕重的地位，正是它與浮山灣形成了山水之間的一條絕佳的帶狀開發(fā)區(qū)域，使該區(qū)域的住宅有山有水，有氣勢、有靈性，成為真正的高檔物業(yè)。交通條件良好，已經(jīng)形成較為成熟的道路網(wǎng)絡(luò)，香港路、嶗山路、東海路等成為貫穿整個區(qū)域的主干線。該地塊所處區(qū)域為嶗山 XXX 旅游度假片區(qū)，自然資源優(yōu)越，海洋旅游資源豐富，屬 XX 重點旅游區(qū)域，北側(cè)有浮山、金家?guī)X山、午山三山環(huán)抱，南側(cè)為寬闊平緩的沙灘和狹長的岸線，自然環(huán)境十分優(yōu)美。□ □ 近郊房因其低廉的價格和良好的發(fā)展前景而倍受關(guān)注與歡迎?！羰袇^(qū)北部地產(chǎn)板塊有待激活在目前市區(qū)房價高位、地價走高而有效房源不足的情況下，導致許多中低收入者望房興嘆，今年以來，XX 市已開工建設(shè) 180 多萬㎡的經(jīng)濟適用房，未來兩年隨著這些房屋的竣工開盤，無疑會對供求緊張的狀況有所緩解，但是由于這部分房屋多位于市區(qū)北部，因周邊環(huán)境、交通、基礎(chǔ)建設(shè)等配套設(shè)施明顯落后于老市區(qū)，致使許多因城建拆遷而亟待購房和雖有購房意愿但收入不高的本市居民踟躕難擇，從而抑制了北部房地產(chǎn)板塊的活躍。◆房價持續(xù)高位面對房價與居民家庭年收入 ：1 的懸殊比值，XX 房價高已成為不爭的事實，據(jù)測算，前 9 月全市商品住宅平均售價 2424 元/㎡，比上年上浮 292元/㎡，其中：市內(nèi)四區(qū)和嶗山區(qū)商品住宅平均售價 4524 元/ ㎡，比上年上浮1124 元/㎡。前 9 月，XX 市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計 億元，比上年增長 ％，從結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款 億元，占％，比上年增長 ％，高于本年到位資金增幅 個百分點；自籌資金 億元，占 ％，增長 20％，其中企業(yè)自有資金 億元，在全部資金來源中僅占 ％，增幅 ％，遠低于全部到位資金和國內(nèi)貸款增幅,說明XX 市房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)環(huán)節(jié)中對信貸資金依賴大，而自有資金積累不足。◆存量市場：占據(jù)半壁江山2022 年上半年存量房成交 10039 套，成交面積 萬㎡，成交金額 億元；其中住宅成交 9773 套，成交面積 萬㎡，成交金額 億元?！舴菄型顿Y拉動作用強勁. . . .. . 學習好幫手從投資主體看，各類非國有企業(yè)投資成為推動今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要動力。房地產(chǎn)運行狀況◆XX 房地產(chǎn)持續(xù)升溫XX 市房地產(chǎn)市場自 2022 年開始不斷升溫，經(jīng)過去年一年的市場調(diào)整后，XX 房地產(chǎn)市場更為火爆，而市場也逐步接受 XX 市場的發(fā)展。擴大住房信貸, 活躍房地產(chǎn)二、三級市場。所以本項目在營銷推廣上可以突出 CLD 的發(fā)展前景。至 2022 年人均居住面積為 12㎡，住宅總建筑面積為 萬㎡，人均居住用地面積為 ㎡，居住建筑用地面積為 平方公里，約占城市建設(shè)總用地的 %。(6) 在黃島區(qū)的唐島灣北部形成以行政辦公、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂為主的城市副中心，同時作為輔城中心 。(2) 沿中山路、萊州路、館陶路、膠州路形成以商業(yè)商貿(mào)為主的主城 西部副中心 ?！魪某鞘姓w布局結(jié)構(gòu)來看，本項目所在的區(qū)域?qū)儆谥鞒菂^(qū)居住次中心的范疇。主城區(qū)和輔城規(guī)劃為城市相對集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣的六個發(fā)展組團規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，形成相對集中與適度分散相結(jié)合的城市組織結(jié)構(gòu)關(guān)系?！艚?jīng)濟發(fā)展是城市發(fā)展的基礎(chǔ)。到 2022 年,高等教育毛入學率達到 25％以上。地方財政收入,年均增長 ％?！窘?jīng)濟和社會發(fā)展主要指標預期】國內(nèi)生產(chǎn)總值,到 2022 年達到 2022 億元,年均增長 12％以上。XX 城市發(fā)展目標是構(gòu)建有特色的現(xiàn)代化國際大城市。全市總面積 10654 平方公里，其中市區(qū) 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西 5 市面積為 9552 平方公里。. . . .. .XX集團有限公司XXX片區(qū)XX村房地產(chǎn)項目投資可行性初步分析報告 . . . .. . 學習好幫手第一章 項目概況 項目位置本次調(diào)研的項目地塊位于 XX 市旅游度假區(qū)嶗山區(qū)內(nèi)，具體為 XX 路以北，XX 路以東，規(guī)劃 131 路以西，XXX 海水浴場與 XXX 村之間的王家村地塊上。 第二章 XX 市房地產(chǎn)宏觀背景分析 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟概況XX 概況XX 地處山東半島東南部，東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊. . . .. . 學習好幫手市相連，西南與日照市接壤。1981 年 4 月，XX 被列為全國 15個經(jīng)濟中心城市之一；1984 年 4 月，被列為全國 14 個對外開放的沿海港口城市之一；1986 年 10 月 15 日，被國務(wù)院批準為國家計劃單列市，賦予相當省一級經(jīng)濟管理權(quán)限；1994 年 2 月，被列為全國 15 個副省級城市之一。在 15 個副省級城市中居第 5 位，較上年前移 1 位。城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?2022 年達到 50％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4％左右。其中，住宅消費隨著政府引導、奧運等展會刺激，整體走勢繼續(xù)趨高，房屋銷售和土地交易價格指數(shù)上漲明顯，預計這種趨勢將繼續(xù)保持若干年。 第二節(jié) XX 城市規(guī)劃及建設(shè) 【城市總體布局結(jié)構(gòu)】城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團，形成兩點一環(huán) 的發(fā)展態(tài)勢。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。(1)沿山東路、湛流干路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主的城市主中心 ，并作為 XX 市的中心商務(wù)區(qū)。(5)在城陽區(qū)中心城區(qū)形成以行政辦公、商業(yè)服務(wù)為主的主城 北部副中心 。規(guī)劃紅島發(fā)展組團作為遠期. . . .. . 學習好幫手城市居住區(qū)的發(fā)展用地?！魪纳鲜鲇玫夭季謥砜矗瑠A嶺溝、洪山坡居、浮山后、高科技工業(yè)園居住區(qū)將連成一片，成為被“城市主中心” 、 “東部副中心” 、 “西部副中心”所圍繞的純粹生活居住區(qū)，同時在商業(yè)、文化、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有相應(yīng)規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的 CLD（中央生活區(qū)）是具備相關(guān)條件的。推進住房改革,大力發(fā)展經(jīng)濟適用房 ,合理調(diào)整商品房建設(shè)結(jié)構(gòu) ,結(jié)合舊城區(qū)改造和新區(qū)建設(shè),積極引導對城市經(jīng)濟適用房的投資和開發(fā), 逐步改善城鎮(zhèn)居民的居住條件。2022 年 XX 房產(chǎn)交易市場的持續(xù)增長，特別是二手房交易空前活躍，主要因為市場有旺盛的需求，特別是東西快速路、舊城改造等項目的啟動，使得大量拆遷戶涌入市場，市場需求被有效放大。住宅投資主力優(yōu)勢的顯現(xiàn)，說明 XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資方向已按照市場對住宅消費的需求做出了適時的調(diào)整，加大了住宅產(chǎn)業(yè)的投入。各類房屋新開工面積 萬㎡，比上年增長 ％，其中：住宅新開工 萬㎡，增長 ％，占全部新開面積的 ％，所占比重比上年提高 個百分點。市場存在問題◆信貸資金增長過快2022 年以來，XX 市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金供應(yīng)充足，但從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款籌資增幅高位攀升。從銷售看，商品住宅銷售面積 180 萬㎡，比上年增長 ％，比