【正文】 %35%胡姬花園96895%13214177%14%弘揚沁園3369399102%118138194%40%金淙苑21610168%115117136%12%名門世家(三期)1509511256%12013985%9%新城名庭20110710890%12714190%21%現(xiàn)代華庭17610010936%114131140%今達(dá)花園41398115272%11317069%72%蝶戀苑54683110306%105131220%20%連城666103114144%120140522%名人花園(二期)21410010948%143144144%22%時代逸居132979840%10912480%12%廣洋苑2598997107%119135133%19%總計6095801292067%981703570%458%主力90115115145 價格分析178。178。 諸如天安花園、華麗家族、香榭麗花園以及證大家園等項目無論從產(chǎn)品還是銷售方面都有獨到之處，但是因為與本案存在較大的價格落差以及由此產(chǎn)生的客源區(qū)隔。 除上述之外，另有兩個不容忽視的潛在競爭因素：一是張江地區(qū)的崛起，張江發(fā)展起來后將直接攔截張江客源往本案流動的可能性；二是目前已經(jīng)立項的幾個超級大盤，雖然與本案距離較遠(yuǎn)，但其規(guī)模產(chǎn)生的強(qiáng)大產(chǎn)品力及推廣力度會吸引整個市場的注意力：總建70萬平米的東方城市花園已經(jīng)動工；世紀(jì)公園南側(cè)的A95和7地塊30萬平方米的項目公開征集過案名；復(fù)地集團(tuán)的錦繡華城位于川楊河北、錦繡路西側(cè)，總建300萬平方米，年內(nèi)將啟動首期的40萬平方米；金橋北塊有總建60萬平方米證大家園，黃山新城內(nèi)也還有大片土地；另外本案周邊已經(jīng)進(jìn)入開工階段的項目還有10多個。目前民生路以東張揚路沿線樓盤的銷售價格基本在4500元/平方米以下，對于本案的價格定位產(chǎn)生較大阻力。 張揚路是景觀道路之一，路況好，而且通行的卡車遠(yuǎn)少于楊高路，在市民心目中的地位要比楊高路高，本區(qū)域內(nèi)人口密度較大，已形成相當(dāng)成熟的居住氛圍，浦東大道、張楊路、楊浦大橋構(gòu)成了便捷的道路交通網(wǎng)絡(luò)。178。S14地塊內(nèi)羅山花苑北側(cè)地塊已經(jīng)完成拆遷，預(yù)計將在2002年推向市場，屆時也是本案的主要競爭對手之一，這兩個項目是核心競爭層內(nèi)可以預(yù)見的主要競爭對手。 羅山花苑和銀泰花園是金橋生活園區(qū)內(nèi)最先啟動的兩個內(nèi)銷房項目，目前都已基本售完，對本案不構(gòu)成競爭，但是它們的市場定位值得我們反思：羅山花苑是1997年的動遷房項目，均價2800元/平方米；銀泰花園是1999年的項目，小高層的銷售價格只有33003800元/平方米，聯(lián)體別墅的成交均價也只有4300元/平方米；相對于這個地段，應(yīng)該說這兩個項目走的都是低價實惠型路線，但去化速度并不是很理想。住戶除在上海本地工作的外籍人士外，還吸引了4位遠(yuǎn)在杭州、大連等地的外籍人士；區(qū)域內(nèi)的高檔項目還有湯臣高爾夫球場北面的云間 今年上海市的內(nèi)外銷房市場將全面并軌，內(nèi)銷房將對境外人士開放，如果本案能夠憑借“國際生活社區(qū)”這個大環(huán)境而吸引到足夠的境外客戶的話，則本案與周邊的外銷房相比具有很大的價格優(yōu)勢，但這一設(shè)想并不十分實際：且不論產(chǎn)品檔次是否能夠滿足境外人士的要求，首先金橋地區(qū)以歐美企業(yè)為主，在滬歐美人士更傾向于租房，來買內(nèi)銷房的境外人士大多還是港臺人士。二、 主要競爭區(qū)域概述 金橋現(xiàn)代生活園區(qū)178。178。 不同價格區(qū)間的成交情況178。178。178。第三部分 競爭市場分析一、 金橋地區(qū)市場分析 區(qū)域市場成交狀況200053667322%2000647186%2000751919%1700380030102000864843%195041502764金澤苑、鵬欣綠苑、博山公寓、陽光歐洲城、金鵬荷澤苑2000959872%200043502954鵬欣綠苑、金澤苑、綠景苑、金橋都市花園、華高新苑2000105617521%200043003143金橋都市花園　蝶戀園、中大新苑、綠景苑20001175271%185048003026金鵬荷澤苑、鵬欣綠苑、陽光歐洲城、中大新苑、綠景苑20001263000　　　　2001135500　　　　200122248315%245036503122金鵬荷澤苑、愛法新都、蝶戀園、鵬欣綠苑、天楓公寓2001333509%245041003251匯佳苑 蝶戀園 金鵬荷澤苑 協(xié)聯(lián)苑 愛法新都178。 高新技術(shù)企業(yè)、金融證券業(yè)以及其它跨國企業(yè)的白領(lǐng)人士的增長為該區(qū)域聚集了最旺的購買人氣，浦東開發(fā)十年吸引了一大批中外企業(yè)入駐，這些企業(yè)的白領(lǐng)人士有很強(qiáng)的購買能力，為浦東房市發(fā)展提供了充足的客源。 浦東作為“國家園林城區(qū)”，斥巨資建成陸家嘴中心綠地、中央公園、外環(huán)線綠化帶等，浦東綠化面積如今已達(dá)1100多萬平方米，城區(qū)的綠化覆蓋率達(dá)到35%，各項綠化指標(biāo)全面達(dá)到國家園林城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、生活環(huán)境優(yōu)美。隨著張江市政和公建配套的逐步完善，特別是地鐵二號線張江站的開通，多層次交通的建立，張江地區(qū)住宅的供求量會大大增加。178。 產(chǎn)品規(guī)劃和需求方面，浦東2000年4季度的成交數(shù)據(jù)顯示：單價越高的樓盤，套均成交面積越大：200030003000400040005000500006000600070007000以上 熱點區(qū)域轉(zhuǎn)換178。 產(chǎn)品品質(zhì)和銷售價格逐浪推升178。2000年浦東內(nèi)銷商品房預(yù)售量和銷售量均列全市第一位，%%，并且在全市排行榜前50位中獨占13個席位。178。 房改使得蓄積了幾十年的住房需求被集中釋放出來，但是放水容易蓄水難，房地產(chǎn)市場的需求也不可能無限膨脹，預(yù)計需求高潮將在20022003年出現(xiàn)：內(nèi)外銷房并軌和中國加入世貿(mào)增加了中高檔物業(yè)的需求量，但是土地拍賣政策實施后，一方面會導(dǎo)致地價和房價的上揚，另一方面會導(dǎo)致供給量的聚集和有效需求的降低，這種影響將是長期的。 2000年上海市商品房施工面積為5212萬平方米，其中新開工面積為1863萬平方米，同比增幅達(dá)到42%，新一輪房地產(chǎn)供給高潮即將來臨；今年一季度新開工面積為473萬平方米，%。 一級市場供給止跌反彈，新一輪房地產(chǎn)供給高潮即將來臨178。 最近三年上海內(nèi)銷房預(yù)售量大幅增長，年增幅均在30%以上，2000年登記預(yù)售面積突破1400萬平方米，%。一個SHOPPING MALL也正在籌措。③ S2 地塊——將建成聯(lián)排別墅和雙聯(lián)體別墅。178。 金橋現(xiàn)代生活園區(qū)內(nèi)還注重開發(fā)一流的社會綜合配套功能。 金橋現(xiàn)代生活園區(qū)——位于金橋出口加工區(qū)西部，規(guī)劃總建筑面積310萬平方米。區(qū)內(nèi)有26家企業(yè)被評為“1999年度上海市工業(yè)企業(yè)500強(qiáng)”。區(qū)內(nèi)年產(chǎn)值超億元的企業(yè)有44家。區(qū)內(nèi)道路全線貫通，20多條交通線路連接市區(qū)、浦東新區(qū)各要道。178。178。③ 到2010 年，浦東新區(qū)集中城市化地區(qū)達(dá)到200平方公里，人口規(guī)模達(dá)到210230萬，展現(xiàn)出新的城區(qū)面貌。 浦東新區(qū)規(guī)劃到下世紀(jì)二三十年代將建成具有世界一流水平的外向型、多功能、現(xiàn)代化的新城區(qū)，使之成為21世紀(jì)新上海的象征，成為聯(lián)系國際與國內(nèi)市場的橋梁與紐帶。主要工程概況和時間表如下：外環(huán)泰和路越江隧道外環(huán)線貫通的節(jié)點工程，全長2882米，車速80公里/小時。 近年來浦東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持快速增長之勢，GDP增幅已連續(xù)數(shù)年高出全市平均水平46個百分點，綜合經(jīng)濟(jì)實力不斷增強(qiáng)。第一部分 區(qū)域環(huán)境概述一、 浦東基本狀況概述 地域品牌的知名度和美譽(yù)度已經(jīng)全面確立178。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，尤其在利用外資方面占半壁江山178。 19902000年，浦東遵循基礎(chǔ)設(shè)施先行的戰(zhàn)略，共投入1164億人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，現(xiàn)已基本形成了空中、地面、地下、港口全方位的綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)，但目前浦東作為一個新型城區(qū)，在生活配套設(shè)施以及人氣聚集方面仍有待加強(qiáng)，交通尤其是過江交通尚待改善，今后相當(dāng)長時間里，新區(qū)政府還將一如既往地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投入：“十五”期間，還將實施以下重大市政基礎(chǔ)設(shè)施項目，逐步完成包括越江交通網(wǎng)、軌道交通網(wǎng)和市區(qū)道路網(wǎng)在內(nèi)的“三網(wǎng)”和包括深水港、航空港、信息港的三港工程。單向雙管4車道，設(shè)計車速50公里／小時2001年開工，2003年竣工復(fù)興路越江隧道，雙管4車道，設(shè)計車速50公里2001年開工，2003年竣工輕軌PD—A線途經(jīng)高橋鎮(zhèn)、金橋、黃山、涇東、梅園、濰坊、六里等區(qū)域2002年開工，2005年底建成外高橋港區(qū)三期、四期2000年已啟動滬崇蘇大通道從浦東五號溝到長興島，經(jīng)崇明過江到江蘇海門市青龍港2002年啟動5號高速公路從外環(huán)向南經(jīng)奉賢、星火工業(yè)區(qū)，再向西接浙江省的杭金公路滬蘆高速公路北起外環(huán)線環(huán)東二大道立交，向南至南國公路，雙向四車道五洲大道黃浦江邊至遠(yuǎn)東大道，全長10公里，紅線寬度80米遠(yuǎn)東大道延伸龍東大道至五洲大道，全長9公里，雙向8車道浦東國際機(jī)場二期總投資10億 新區(qū)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)178。② 市政建設(shè)基本形成外向型、多功能、現(xiàn)代化的新城區(qū)，建成浦東國際機(jī)場、深水港、現(xiàn)代通訊網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施工程，形成以地鐵、輕軌等軌道交通為骨干的綜合性、主體化、網(wǎng)絡(luò)型的城市綜合交通體系。 通常意義上的金橋是指羅山路以東、龍東大道以北，外高橋以南、外環(huán)線以西的廣大區(qū)域，是金橋鎮(zhèn)、張橋鎮(zhèn)、浦興街道、滬東街道、金漾街道等行政區(qū)域的統(tǒng)稱，本案所在的金橋出口加工區(qū)只是金橋的一個重要組成部分，因為經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人文環(huán)境、生活配套等方面的特殊性，將金橋出口加工區(qū)從大金橋中分離出來有助于本案排除干擾、準(zhǔn)確定位。以金橋路為界，金橋出口加工區(qū)分為東西兩部：東部為工業(yè)區(qū)，其中有6平方公里的“現(xiàn)代科技園”，西部為生活區(qū)——金橋現(xiàn)代生活園區(qū)。金橋出口加工區(qū)和金橋現(xiàn)代科技園已通過ISO14000環(huán)境質(zhì)量體系認(rèn)證。 2000年金橋出口加工區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值457億元，占新區(qū)總產(chǎn)值的28%。 截至2000年底，金橋出口加工區(qū)已引進(jìn)377個項目，在投資金橋的世界著名跨國公司中，有26家被《財富》雜志評為全球500強(qiáng)。 金橋現(xiàn)代生活園區(qū)178。178。 目前該區(qū)域已經(jīng)建成金橋酒店公寓、信和花園、碧云別墅、鳳凰大廈等外銷住宅，其中的碧云別墅更是吸引了諸多外籍人士入住，每月租金雖高達(dá)700012000美金，入住率仍能保持在95%以上，在中歐學(xué)院、平和雙語學(xué)校以及家樂福、歐倍德等的加盟后，國際生活社區(qū)的氛圍已經(jīng)基本形成：周邊的人文環(huán)境以及配套設(shè)施的檔次都很高，有著與楊高路以北的金楊地區(qū)絕然不同的生活氛圍，這種區(qū)別就象長寧區(qū)的天山與古北，日常生活古北不一定比天山便利，但絕對比天山高檔。由名師規(guī)劃，由不同的設(shè)計師為每個業(yè)主定制不同風(fēng)格的別墅。⑥ S7 地塊——除家樂福和OBI外，一家法國體育超市和體育場地正在設(shè)計之中。 第二部分 整體市場分析一、 上海房市供求關(guān)系（詳見附圖表一：上海市內(nèi)銷商品房供求狀況；附圖表二：2000年度價格指數(shù)走勢圖） 上海房市成交量大幅上揚，二級市場總體供求趨于平衡