【正文】 房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項目的實際用地特性和狀況，項目不開發(fā)為商業(yè)項目；我們提出如下可能的開發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。 （三）項目用地環(huán)境評價本項目位于河源的成熟板塊，同時隨著新城的科學(xué)合理規(guī)劃的實施和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本項目的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。本項目旁邊住宅項目正在開發(fā)，能夠提升項目的形象和消費者的認(rèn)可度，對項目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的推動作用。：A．公交路線欠發(fā)達(dá)。C．項目自身配套齊全，周邊設(shè)施齊全，環(huán)境好，宜居性極高。隨著近幾年新城房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，新城的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。此外5條過境河源的高速公路，今、明兩年將全部動工建設(shè)。D． 河源市整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性。并且15公車可從碧桂園——火車站，大大方便了居民的出行。臨近勝利大橋、紫金橋，可直達(dá)新、老城區(qū)，自駕車10分鐘車程暢達(dá)全城?！鰧?4小時進(jìn)行到底的“夜貓子”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調(diào)。■河源市是天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣。價格主要在50007000元/平方米之間，高于老城平均價格水平。包括外地來經(jīng)商人員、外地機構(gòu)駐辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。B、郊區(qū)居民。C、投資人對新城升值潛力看好。另外，高新區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前新城區(qū)一些企業(yè)引進(jìn)的人員來看，文化高所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費能力。新城早期開發(fā)了不少的安居戶型，主要以套二、套三為主。F、投資價值高。E、價格呈上升趨勢。打出“給你一個五星級的家”的碧桂園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了“健康、快樂、文明、時尚”的新都市生活的典范。（二） 區(qū)域市場分析通過歷年新城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)情況比較，可以看到有如下趨勢：A、社區(qū)規(guī)?；?規(guī)模化是新城區(qū)一大特色，除了少數(shù)幾個樓盤在 100畝以下外，其余的都在 100畝以上，而華南城甚至達(dá)到了千畝以上。選擇新城區(qū)為 ％，源城區(qū)為 25％，老城區(qū)為 22％，郊區(qū)為 ％，在問及“購房目的”時，有 ％的被調(diào)查對象選擇了“改善居住環(huán)境”。有消就會有需求，某線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，F(xiàn)． 有了不可替代的地位。C． 新城區(qū)的居住環(huán)境有很強的商業(yè)配套環(huán)境：D． 河源市新城區(qū)是房地產(chǎn)項目聚集較多的地方，也是成熟的區(qū)域。：據(jù)不完全統(tǒng)計，2006年建設(shè)大道及輻射區(qū)域在建銷售項目7個，㎡，總套數(shù)2680套，其中超過5萬㎡的有5個，另外還有占地3萬㎡和11萬㎡的兩個地塊即將開工，未來12年內(nèi)將會有超過100萬平方米的推盤量，建設(shè)大道區(qū)域是近年來推盤量最集中的區(qū)域，市場形勢不容樂觀。：香港上市公司雅居樂地產(chǎn)斥巨資進(jìn)軍河源房地產(chǎn)市場，預(yù)計總規(guī)劃建筑面積接近300萬平方米，總套數(shù)約25000套，此外，勤誠達(dá)地產(chǎn)、翔豐地產(chǎn)、華達(dá)地產(chǎn)也在此區(qū)域內(nèi)囤積了超過1平方公里的土地。%，%。%。%。，商品住宅的市場需求量和供應(yīng)量都有大幅提升；，房地產(chǎn)三級市場的培育有待進(jìn)一步完善。當(dāng)前估值已較好反映政策打壓可能帶來對基本面的影響,而未來一段時間行業(yè)基本面將相對平穩(wěn)(開發(fā)投資增速、銷售、毛利等出現(xiàn)大幅下跌可能性不高),相信房地產(chǎn)板塊估值進(jìn)一步向下空間相對有限。當(dāng)前房地產(chǎn)相關(guān)各類稅費對增加購房成本已相當(dāng)高,稅收進(jìn)一步提升空間并不十分大。土地改革短期對房地產(chǎn)市場沖擊將較小。政府強調(diào)市場在資源配置中的作用,未來進(jìn)一步弱化行政打壓,回歸市場化發(fā)展將是大方向。014年，我們判斷板塊呈兩頭低中間高的走勢，年初12月份板塊指數(shù)見底，34月份開始逐步修復(fù)估值，下半年隨著資金面壓力和銷售壓力的出現(xiàn)，板塊可能再經(jīng)受打壓。銷售方面，基于需求分析、明年信貸偏緊及基數(shù)較高等因素，%，銷售面積和銷售均價增速將分別回落至5%%。河源市碧桂園項目一、項目總論（一）項目背景項目用地：東源縣 項目位置：河源市東環(huán)路（勝利大橋南行約一公里）項目開發(fā)背景：碧桂園鳳凰城位于河源源城區(qū)東城東片區(qū)源南鎮(zhèn)勝利村河紫路，地處整個社區(qū)核心區(qū)位，同時坐擁私家園林水景優(yōu)勢，俯視碧桂園東江鳳凰城全景，北邊視野開闊，可看東江、梧桐山。二、項目投資環(huán)境和市場研究（一）市場宏觀背景國家信息中心在剛剛發(fā)布的2014年經(jīng)濟預(yù)測報告中指出，2014年投資銷售數(shù)據(jù)均將出現(xiàn)回落。我們維持長期中立的板塊評級，但必須看到目前優(yōu)質(zhì)公司NAV大幅折價對產(chǎn)業(yè)資本來說已經(jīng)蘊涵了長線投資價值，隨時醞釀反彈。2. 2014年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況短期為政策窗口期,板塊走勢將受到壓制房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中地位顯著。短期內(nèi)仍處于政策窗口期,不同城市陸續(xù)出臺的政策預(yù)計將對市場投資者心理帶來一定負(fù)面影響,而土地改革,以及房產(chǎn)稅的征收等的不確定性仍存在,市場觀望情緒加劇,板塊行情走勢將受到抑制。房產(chǎn)稅征收漸行漸近。行業(yè)基本面相對平穩(wěn)板塊估值進(jìn)一步向下空間有限。，商品房施工量、竣工量、銷售面積等發(fā)展衡量指標(biāo)逐年增長。、%。90平方米以下住宅套數(shù)357套，%。E．價格水平依據(jù)市區(qū)商品房銷售情況測算，年末商品房銷售平均價格為4500/㎡，2013年末商品房銷售平均價格為4000元/㎡，2014年16月份商品房銷售平均價格為5000元/㎡。預(yù)計未來12年內(nèi)將建設(shè)超過100萬平方米的高尚住宅，這意味著又一個新型城鎮(zhèn)崛起。：據(jù)不完全統(tǒng)計，2006年新豐江沿岸及輻射區(qū)域在建銷售項目8個，㎡，總套數(shù)6744套，其中超過10萬㎡的有4個，另外還有占地23萬㎡和65萬㎡的兩個地塊已經(jīng)拍賣，未來12年內(nèi)將會