【正文】 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)： 物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 C 項目整體運營的要求。 B 鞋城選址的要求。 （四）鞋城 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1家知名品牌連鎖店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項目的 3層西南角，面積約 20xx m178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 C 項目整體運營的要求。 B 珠寶城選址的要求。 （三）珠寶城 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1家知名品牌連鎖店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項目的 1層西南角，面積約 1000 m178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 收益方式 A 實 現(xiàn)房地產(chǎn)收益。由于運動用品的時尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設(shè)置在本項目的西南角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。作為專業(yè)店經(jīng)營，運動用品店在選址上比較注重項目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。 （ 2） 依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。 B 租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運作。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。同時，如此規(guī)模，在 市具有絕對的競爭優(yōu)勢。作為專業(yè)店經(jīng)營， 3C店在選址上特別注重項目的交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。 C 進(jìn)行資本運作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。是本項目主要購物功能之一。本項目的戰(zhàn)略定位要求通過項目的地產(chǎn)營銷收回項目的投資并實現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導(dǎo)地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務(wù)、更多的市場風(fēng)險由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者 來承擔(dān)，使招商難度越來越大。至 1萬 m178。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經(jīng)營成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營成功。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、生活超市 （一）經(jīng)營方式 引進(jìn) 1家國內(nèi)、國外知名的大賣場品牌，如大潤發(fā)、樂購、家世界、北京華聯(lián)、物美等。 （ 4）是本項目主要的購物功能的需要。 定位依據(jù) （ 1）充分利用本項目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢，科學(xué)處理與項目中各品牌專賣店、個體專業(yè)店的錯位經(jīng)營，全面提升主題百貨與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商場的綜合競爭力。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)，采用 10 年返租， 物業(yè)整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營。之間。 （ 3）百貨店作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在 2萬 m178。左右。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室 內(nèi)步行街排布的同時，充分考慮到項目每個區(qū)域的商業(yè)價值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動，以及對整個項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點等因素。 shopping mall 的運營具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理特點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢，擴(kuò)大投資回報的需要。 （二）商圈定位 核心商圈：本城區(qū) 5公里范圍內(nèi)。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 八、商圈定位 （一）背景分析 本項目以設(shè)施配套、功能齊全的 shopping mall 業(yè)態(tài)填補(bǔ)了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發(fā)展的空間。同時，購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、公寓等功能為一體的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)，強(qiáng)大的功能組合所提供的服務(wù)能力也具備服務(wù)所有消費者的能力。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 %。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 %。 （二）功能定位 購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)。 個性化：體現(xiàn)出消費者在追趕潮流的同時更加強(qiáng)調(diào) “ 與眾不同 ” ，個性消費可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務(wù)要充分體現(xiàn) “ 一對一 ” 的個性化，顧客在個性化消費中自我意識得到高提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）定位依據(jù) 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項目的品牌經(jīng)營特色。 五、項目經(jīng)營定位 （一）背景分析 經(jīng)營是購物中心的核心功能，滿足消費市場需求是購物中心的運營目標(biāo)。 1F：生活品位 1F：流行精品 2F：女人時尚 3F：休閑空間 4F：快樂時空 （三）定位依據(jù) 緊扣項目業(yè)態(tài)定位 shopping mall。 （二）主題定位 項目整體主題定位：休閑 shopping mall 各樓層主題定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 定位依據(jù) 本項目規(guī)模大、功能全，是 市第一家真正能滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài) —— shopping mall?！?廣場”既是商業(yè)購物中心，也應(yīng)當(dāng)是文化建設(shè)中心。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 本項目占地面積、商業(yè)經(jīng)營面積體量巨大，分別為 60， 100， 000平方米，項目規(guī)模符合 shopping mall 的經(jīng)營需求。對商品的消費需求急劇增長，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無法滿足這種需求。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 房地產(chǎn)公司在此知名度很高的 “ 風(fēng)箏之都 ” 開發(fā)建設(shè) “ 廣場 ” 這一商業(yè)地產(chǎn)品牌，具有較好的項目形象推廣條件和良好的品牌價值延伸發(fā)展空間，也必將為 公司的發(fā)展創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)會。 （二）戰(zhàn)略定位 立足 ，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價值，幅射膠東半島。 定位包括項目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經(jīng)營定位、功能定位、目標(biāo)客層定位以及幅射目標(biāo)區(qū)域定位。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 T租金的壓力會對后期經(jīng)營績效產(chǎn)生較大的依賴性。 Threat(威脅分析 ) T 市商業(yè)項目的開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈，對投資者市場、經(jīng)營性資源構(gòu)成競爭。 O城市消費群體有較高文化品位和時尚追求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 W在經(jīng)營中只能通過市場細(xì)分進(jìn)行差異化定位，特色經(jīng)營模式必須具有長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光和相關(guān)策略，并決心創(chuàng)建當(dāng)?shù)厣虡I(yè)新典范。 S先規(guī)劃、后經(jīng)營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計有利于商業(yè)經(jīng)營。 S投資商具有多年的資本投資、資本運作經(jīng)驗，戰(zhàn)略意識超前。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 人民公園的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風(fēng)街和北海路景觀大道建設(shè)，給本項目帶來旺盛的人氣。距坊子區(qū) 10公里，寒亭區(qū) 8公里，均有公交車通達(dá)本項目。星國際；西臨人民保險大樓；東北與 市政府緊密相連；本項目地塊位于 市的政治、文化中心，為目前 市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。引導(dǎo)、支持房地產(chǎn)業(yè)重點進(jìn)入舊城改造市場。深化城建機(jī)制改革。 消費市場穩(wěn)中趨旺， 20xx年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，增長 %，居民消費價格上漲 %。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大。 20xx年全年城市居民消費價格總水平比上年增長 %。全年糧食總產(chǎn)量 293萬噸，比上年增長 %，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長 %和 5%。 一、 市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 國民經(jīng)濟(jì)保持較快增長。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第二部分 項目可行性研究 購物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、物質(zhì)條件和運營管理能力。我公司 廣場項目小組自本月 20日入駐，以 公司提供的調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，從宏觀角度對 市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、歷史等方面進(jìn)行了初步了解，后經(jīng)工作小組人員親自進(jìn)行全面、深入的商業(yè)市場調(diào)查，比較充分地了解 市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權(quán)后，對市場進(jìn)行充分預(yù)測，確定該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。該項目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險大樓；東北與 市政府大樓隔街相望，處于 市新、舊城交界地帶。 公司遵循社會化大分工原則，在項目運作之初，聘請 房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)進(jìn)行了詳盡的市場調(diào)查，得出了較為準(zhǔn)確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)。我公司將用專業(yè)、細(xì)致、負(fù)責(zé)的態(tài)度對該項目運作進(jìn)行科學(xué)論證、準(zhǔn)確定位，充分把握該項目的發(fā)展趨勢、發(fā)展規(guī)律，以保證項目順利建設(shè)！ 本報告書，著重對項目進(jìn)行 SWOT分析，對項目定位、業(yè)態(tài)組合和分布、項目主題進(jìn)行規(guī)劃，并提出我們的觀點和建議。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 前期 房地產(chǎn)顧問公司已做了大量而細(xì)致的市調(diào)工作，并對獲取的各種基礎(chǔ)資料作了專業(yè)的技術(shù)分 析，我們在此基礎(chǔ)上，結(jié)合購物中心運營的基本規(guī)律，從正反方面、長期與短期影響方面分析 市宏觀經(jīng)濟(jì)概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，作出本項目 SWOT分析。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長 %、 %和 12%。 城市居民生活水平穩(wěn)步提升。消費預(yù)期回升 ,全年城市居民人均消費性支出比上年增長 %?？偼顿Y 1000萬元以上的項目 1912個，其中過億元的 191個， 電廠二期工程等一批重點項目取得重大進(jìn)展。市區(qū)開展以 “ 三河 ” 整治綠化為重點的綠化工程建設(shè)，新增綠化面積 400公頃。加強(qiáng)土地儲備，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益突破 20億元。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。東臨北海路，正對人民廣場；南靠漲湎河；北接勝利東街，面對怡和市內(nèi)公交直接通過本區(qū)位的有 1 32路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內(nèi)有 1 1 2 22 3 3 5 5 56路十一條公交路線經(jīng)過，可通達(dá)市內(nèi)每個區(qū)域。 本區(qū)域內(nèi)集中了 市大部分高收入的居民，消費能力很大，同時，本區(qū)域還有一所小學(xué)、兩所中學(xué)、一所大學(xué)，在校學(xué)生、教職員工 3萬多人。 四、項目 SWOT分析 Strengths(優(yōu)勢分析 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 S投資商經(jīng)濟(jì)實力雄厚，擁有良好的社會資源。 S項目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。 W項目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。 Opportunity(機(jī)會分析 ) O 城市發(fā)展速度飛 快，居民消費水平提高迅速。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 O城市的改造建設(shè)進(jìn)程加速，使商圈也不斷擴(kuò)大，所在地段將通過經(jīng)營，未來將會形成城市的新商圈。 T投資者因高額投資而對預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高。項目定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 位準(zhǔn)確與否，直接決定了項目未來的運營結(jié)果，定位準(zhǔn)確，確保項目運營成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價值，實現(xiàn)開發(fā)商價值最大化，又能使項目以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進(jìn)入市場，被市場接受和認(rèn)可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營者、管理者創(chuàng)造一個經(jīng)營良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間。具有先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競爭優(yōu)勢和發(fā)展空間。 市作為膠東半島中部城 市，在全國